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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 13 janv. 2005 : 15:00:27
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
Cela revient à devenir proprio de sa RP par la petite porte.
D'autre part, il se trouve que le remboursement du capital pour l'ensemble de mes emprunts représente l'équivalent du loyer que je verse en tant que locataire. Ce qui revient à dire que le loyer que je verse n'est pas en pure perte puisque je le retrouve (virtuellement, soit!) via le capital remboursé (par les revenus locatifs) de mes emprunts.
Cet objectif que me suis ne pouvait être réalisé que grâce à l'investissement locatif.
Il n'existe en effet aucun placement qui rapporte tous les mois l'équivalent du loyer que je verse en tant que locataire.
Il faudrait pour cela un support qui rapporte 25%/an.
Enfin un qui a compris, mais ne vous en faites pas c'est par la grande porte.
C'est la solution idéale: je conseille à tous les jeunes de devenir proprio d'un invest locatif avant de galérer avec sa RP.
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picsou
Contributeur senior
94 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 19:41:40
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Bonsoir,
Je profite des connaissances de certaines personnes pour poser cette question:
Existe-t-il un moyen simple et rapide, même approximatif, pour calculer le montant d’impôts à payer en plus, en fonction de ses revenus locatifs?
Par exemple si après diverses déductions il reste 7000 euros et que l’on est dans la tranche marginale d’imposition de 28%, peut on dire que cela représente environs 1960 euros (7000 x 28%) ?
Est ce aussi simple?
Merci
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 20:12:44
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Citation :
La simulation sans aucun locataire n’a pas de sens. Si l’on des absences de location à 20 %, on fait déjà mieux de faire autre chose que de l’investissement immobilier.
Entièrement d'accord avec vous!
Toutefois, j'essaie d'attirer votre attention sur les transformations du marché de l'immobilier. Ce qui était valable, pendant 15 ans le sera-t-il encore pendant 10, 15, ou 20 ans et pourquoi?
La réponse à cette question est, me semble-t-il, importante? Car c'est de cette réponse que l'on pourra oui ou non parler de marché "idéal". On ne peut pas l'éluder et naviquer à vue.
Vos simulations ne prennent pas en compte les modifications actuelles et futures du marché. Vos simulations sont statiques et non dynamiques. Elles sont hors du temps.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 20:33:23
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picsou,
Vous avez raison de soulevez le pd des impôts car à mon sens c le pb le plus problématique. La pression fiscale est en fait importante et plus vous percevez de revenus locatifs via vos investissements plus vous risquez de franchir les tranches fiscales de l'IRPP. C'est toujours autant que les loyers devraient épongés. Mais les loyers , eux, ne sont pas extensibles.
Par expérience je me heurte à ce problème d'autant plus que la charge des intérêts d'emprunt déductibles diminue avec le temps alors que les impôts augmentent. Donc problème!!!!
Cette aspect fiscal fait qu'il vaut mieux investir dans l'ancien quand on est faiblement imposé. Puis lorsque la charge des impôts devient trop lourde eh bien une solution est de s'orienter vers le de Robien par exemple (très défiscalisant) afin de générer un déficit éventuellement.
L'avis d'Ankou serait très intéressant sur ce point ...
Pour yanis :
A partir du moment où vous avezfait votre investissement, que vos mensualités d'emprunt sont connues, que votre taux d'intérêt est fixe il ne voius reste plus qu'à gérer (ou déléguer à une agence). Peu importe les transformations du marché. A condition toutefois que vous vous inscriviez dans la durée et non pas dans une logique d'achat/revente tous les 3ans type activité de marchand de biens.
Si vous commencé à penser aux transformations éventuelles et hypothériques du marché au moment d'investir vous pouvez tourner en rond pendant un moment. Dans ce cas le meilleur conseil est d'ouvrir un livret A.
bp |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 20:44:20
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
L'avis d'Ankou serait très intéressant sur ce point ...
Mon avis est très simple: je n'ai jamais payé un centime d'euros ni de francs en impôt lié à l'invest locatif.
Toujours en remboursement d'impôts, donc ds l'autre sens, les impôts me remboursent.
Dès que vous vous trouvez ds cette position, il faut vendre, mettre en caution le résultat de la vente, acheter le double du prix de la vente en empruntant en infine la totalité sur 10 ans, par exemple.
D'autant plus aujourd'hui, les prix sant hauts, il faut vendre. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 20:45:58
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Citation :
Initialement entré par bprudhon
A partir du moment où vous avezfait votre investissement, que vos mensualités d'emprunt sont connues, que votre taux d'intérêt est fixe il ne voius reste plus qu'à gérer (ou déléguer à une agence). Peu importe les transformations du marché. A condition toutefois que vous vous inscriviez dans la durée et non pas dans une logique d'achat/revente tous les 3ans type activité de marchand de biens.
Si vous commencé à penser aux transformations éventuelles et hypothériques du marché au moment d'investir vous pouvez tourner en rond pendant un moment. Dans ce cas le meilleur conseil est d'ouvrir un livret A.
Bien entendu je souscris à 100% |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 20:51:25
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Oui, désolé, évidemment il y a une autre solution, mais en fait c'est la même en couleur, c'est d'acheter avec max d'emprunts qui couvrent le bénéf de l'autre invest.
Le principe est le même: toujours se trouver en négatif d'impôts |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 20:55:26
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Bonjour Bprudhon,
Je ne suis pas du tout d'accord avec vous.
"Faire comme tout le monde et comme toujours est la pire des choses"
Il faut se donner impérativement 2 ou 3 indicateurs et prendre position.
C'est la stratégie de toute entreprise et ce devrait être la stratégie de tout investisseur.
L'analogie faite par Ankou et Mathieu entre la stratégie de l'entreprise et de l'investisseur immo est remaquable. Je partage cette avis depuis bien longtemps.
Toutefois,on se doit de prendre des positions (comme toute entreprise)
Nous ne sommes pas , bprudhon, obligés d'avoir les mêmes positions et orientations mais nous devons en avoir une.
Savoir gérer c'est important, mais prévoir c'est essentiel!!
D'où l'importance d'avoir des simulations dynamiques.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 21:35:31
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Le problème de l'impôt sur le revenu est effectivement un paramètre très important.
Je ne connais pas de moyen efficace de calculer cette imposition en tenant compte des paramètres de l'investisseur (parts, différents revenus etc). Toutefois dans le principe de l'investissement locatif, si l'on exclus l'incidence d'une recherche de défiscalisation, ce type d'activité génère de l'impôt sur le revenu (+csg). Cette imposition peut progresser très rapidement dans les tranches avec un maximum à environ 60 % d'impôts. Personnellement, je simplifie mes simulations par un choix de taux d'imposition que j'ai fixé à 43 % du revenu fiscal. Il faut simplement conserver en tête que si le revenu fiscal à déclarer est faible, l'imposition sera plus faible que prévu au profit du net disponible et au contraire que si le revenu devient très élevé l'estimation sera sous-évaluée. Et encore j'oublie l'ISF qui dans des simulations un peu osées vient s'en mêler assez rapidement.
L'absence d'imposition en général provient d'un choix de l'investisseur de partir sur des investissements avec travaux déductibles afin de générer un déficit foncier permettant d'éliminer l'imposition. C'est une stratégie possible, mais il vaut mieux le faire si l'on a une bonne connaissance de la fiscalité. Dans cette orientation, il sera plus intéressant de faire des travaux quand on est fortement imposable. Le but du jeu est de faire que les travaux viennent diminuer le revenu imposable des tranches hautes, mais sans ramener ce revenu à 0, car on perd en gain fiscal.
Cette émarche présente également le problème de prendre du temps à prévoir l'évolution de son imposition afin de bien positionner des travaux. De plus on peut se poser la question, que va-t-il se passer le jour ou l'on lever le pied. Certes, on peut vendre, mais est-ce forcément intéressant ?
Une autre possibilité de réduction fiscale est la défiscalisation. Personnellement j'évite ses investissements pour le moment car cela me semble un frein au développement de l'investisseur, le gain est essentiellement lié à la fiscalité et avec un raisonnement à court terme.
L'impôt est le principale point que les nouveaux investisseurs négligent ainsi que les banquiers. Quand on fait des simulations sur le long terme avec un calcul de l'imposition, sauf à réaliser des travaux déductibles, on observe que le fisc va avoir plus de revenu que l'investisseur en net jusqu'à une durée de financement de 25 ans. Personnellement, je me suis mis en tête de trouver le moyen qu'on soit au minimum 50/50. Une fois ce point atteint, je vais voir les moyens de réduire la facture fiscale.
A noter également qu'une imposition forte à un avantage, c'est la réduction forte du coût le jour ou l'on a des travaux à réaliser. Et, comme je l'ai déjà dit, si l'on finance les travaux par un emprunt, cela se transforme en un revenu net pour l'investisseur l'année suivante par la réduction de son imposition.
Pour Yanis, vision sur 15 ans. Même si je n'est pas de certitude, je pense que sur le long terme les principes du marché immobilier reste stable. Même s'il y a un "raz de marée", la vie va reprendre son cours normale et il vaut mieux avoir être un bon gestionnaire pour avoir des chances de passer le cap. Quand je regarde mes deux immeubles il ont chacun plus de 100 ans, ils ont cécu plus de chose que moi et son toujours là. Et je pense qu'ils seront encore là après moi. Sauf si …
Des simulations sont certes statiques mais à mon avis impératives. Voyez-vous le moyen de les améliorer ?
Pour ankou : votre principe de financement court est une approche possible mais elle me déplaît par le fait qu'il génere un revenu courant faible et va de plus limiter le développement des investissements.
Merci pour vos interventions.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 21:58:53
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Pour ankou : votre principe de financement court est une approche possible mais elle me déplaît par le fait qu'il génere un revenu courant faible et va de plus limiter le développement des investissements.
très intéressante cette discussion, avec beaucoup de choses vraies.
Deux choses cependant: mon revenu courant est très élevé au contraire, un de mes principes de base est de ne rien donner ni au fisc, ni aux agences qui bouffent uen bonne partie du bénéf. Je ne comprends pas du tout votre raisonnement qui vous fait dire qu'il est faible.
Quant aux déductions, dans votre post vous parlez travaux, mais jamais emprunts dont la totalité des intérêtes est déductible, ce qui vous laisse de bonnes années devant vous avant de payer des impôts.
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 22:35:33
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Citation :
Même si je n'ai pas de certitude, je pense que sur le long terme les principes du marché immobilier reste stable.
Je pense que vous faites là une erreur importante. Compte tenu des sommes investies, ne pas essayer de comprendre le marché, c'est aller droit dans le mur. On ne peut pas parler "comme une entreprise" et femer les yeux sur l'avenir. Votre démarche me semble étrange.
Personne ne peut avoir des certitudes mais il y a tout de même des paramètres incontournables.
- un pays moins attractif,
- des investisseurs en immobilier de plus en plus nombreux,
- des modes de vie en pleine transformation : les jeunes veulent fuir les villes, un besoin d'espace, un retour à la nature.
-Le travail en usine disparaît au profit des services
la ville perd son attractivité!! C'est un fait!
Citation :
Même s'il y a un "raz de marée", la vie va reprendre son cours normale et il vaut mieux avoir être un bon gestionnaire pour avoir des chances de passer le cap. Quand je regarde mes deux immeubles il ont chacun plus de 100 ans, ils ont cécu plus de chose que moi et son toujours là. Et je pense qu'ils seront encore là après moi.
C'est dommage, mais on tombe la encore dans le discours tout fait. Et cela est très dangereux.
Vous mettez, en avant vos compétences de gestionnaire, certes c'est un atout indéniable. Mais on ne crée pas de richesse avec des chiffres. Vos richesses vous les avez acquises grâce à vos prises de positions.
La routine tue, un jour ou l'autre, la poule aux oeufs d'or. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 08:51:48
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Pour Ankou :
Donner le moins au fisc je peux être d'accord, mais pouvez-vous nous donner un exemple de montage d'un investissement permettant d'arriver à un revenu imposable nul (loyers - charges - intérêts). A priori je n'y arrive pas sauf à avoir des gros travaux à déduire. |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 09:06:46
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Pour yanis
Je pense au contraire que ma démarche est réfléchi.
Paramètres incontournables, pas forcément.
Pays moins attractif, - cela ne va jamais vider une ville, la réduire ok
Investisseur en plus grand nombre : ok mais le sujet est toujours suffisamment complexe pour repousser un maximum de personnes et il suffit d’une période difficile pour assenir le marché.
Mode de vie en transformation : oui d’où l’intérêts d’avoir une diversité de taille d’appartements. Personnellement les bons locataires, j’arrive à les faire bouger dans mes appartements selon leurs besoins. Sauf s’il veulent se porter acquéreur. Mais je pense qu’il aura toujours une masse de locataire.
Ces paramètres me confortent dans l’idée qu’il vaut mieux se positionner sur des immeubles moyens à qualité et prix raisonnable. La sensibilité à ces paramètres risques sera moindre.
Comme pour une entreprise, le risque qu’un marché se réduise ou disparaissent est toujours possible mais cela fait partie de la qualité de gestion que de faire en sorte de limiter l’influence sur celle-ci
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 09:57:10
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POur rejoindre Mathieu j'ai tourné le pb ds tous les sens et n'ai pas trouver la solution qui consiste à ne pas payer d'impôts.
Les travaux ?? S'il faut engager 15000euros de travaux pour créer un déficit foncier où les trouver ces 15000euros. Si vous les payer de votre poche, à quoi bon ?? De plus si les apparts sont "nickels" ....
Pour ma part j'ai du faire faire pas mal de travaux au cours des 2 premières années de mes acquisitions. Ca m'a effectivement permis de réduire pas mal la note fiscale mais pas de l'annuler et encore moins de créer un déficit reportable.
Solutions
1) vendre toute ou partie des apparts MAIS ça veut dire : payer l'impôt sur la plus-value, rembourser le capital restant du. Cela en vaut-il le cout compte tenu du fait que le système repose justement sur le remboursement du capital.
2) opter pour le besson ancien, voire lienmann c-à-d louer en respectant des loyers plafonnés pour bénéficier des abattements fiscaux de 40% voir même 60%. Problème : il faut pour cela attendre un changement de locataires (démarrer de nouveaux baux)
Autres ??? ...
bp |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 11:30:49
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Bon, je vais répondre, ce n'est qu'un exemple:
achat 240000 euros emprunt infine 10 ans 5% 1000 euros mensuel
location 1000 euros moins le déductible 14% etc, charges classiqes de copro etc, déclaré 700 euros si pas de travaux, avec travaux, on plonge.
Si non infine faut rallonger un peu la durée pour avoir max intérêts à 10 ans, je vous laisse le soin de calculer.
Par ailleurs, bien sûr qu'il faut vendre: le calcul est simple.
Plus-value il n'y en a plus après X années, et tableau de décote. On remplace par Y% d'impôts fonction de la tranche+CSG et tout le truc.
De tête on voit tout de suite qu'il faut vendre, surtout et je rejoins sur ce point particuliers yanis2, avec les prix actuels: on vend, on cherche, en attendant on se fait gentiment 3/4% sur le placement, on attend que les prix baissent, on rachète en infine, etc c'est tout bon.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 11:34:08
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| J'ai oublié de rappeler que Besson and co, tout ceci n'a, en général, aucun intérêts, prix plus élevés, contraintes, contrôles, les promoteurs vous prennent une partie du bénéf: fisc, agences, promoteurs, éviter autant que possible de partager les bénéf |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 14:54:39
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Si j'ai bien compris :
Loyer mensuel hors charges 1000 euros
- charges et deduction forfaitaire 300
- intérêts bancaires 1000
Résultat foncier - 300
A priori j'ai moins de recette que de dépenses !
Que faites-vous de le capitalisation nécessaire pour le crédit in finé ? |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 15:29:12
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Citation :
Initialement entré par mathieu68
Si j'ai bien compris :
Loyer mensuel hors charges 1000 euros
- charges et deduction forfaitaire 300
- intérêts bancaires 1000
Résultat foncier - 300
A priori j'ai moins de recette que de dépenses !
Que faites-vous de le capitalisation nécessaire pour le crédit in finé ?
Je ne comprends pas la question: si je veux être en déficit foncier, pour ne pas payer d'impôts, of course j'ai moins de recettes nettes que de dépenses! lol
Pour le infine, il faut lire mon post plus haut, ie mettre 120000 en caution environ |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 16:05:50
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Autrement dit Ankou vos recettes (loyers) ne suffisent pas à couvrir toutes les charges mensualités d'emprunt, charges, impôts, ...).
bp |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 14 janv. 2005 : 16:12:24
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Donc, pas ou peu de revenu pendant le période d’exploitation (10 ans).
Comment chiffrez-vous le gain sur votre investissement ?
Valeur estimé après 10 ans ?
Montant à rembourser 240.000 euros
PV si avant 15 ans ?
Gain en patrimoine ?
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Le marché immobilier britannique se calme.
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