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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
 Posté - 12 janv. 2005 : 12:06:56
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Merci Bprudhon pour votre objectivité!
Il est évident que des emprunts élevés nécessitent des garanties importantes de la part de l'acheteur.
Ankou devrait nous faire profiter de son expérience: 900 000 euros sans apport avec un crédit à 110% (imagnez les frais de notaire!): comment faites-vous? Auprès de quel banque réussissez-vous à emprunter de telle somme sans apport ni garantie?
Citation :
Plus un investissement quel qu'il soit est susceptible de rapporter, plus il est risqué; plus on veut qu'il rapporte, plus il doit être fait à long terme. Il n'y a malheureusement pas de mystère. Donc RL ou bourse c'est idem.
Je suis entièrement d'accord sur le lien que vous mettez en avant entre risque et taux de rendement. Toutefois, un investissement risqué peu être un investissement sur un très court terme. Tout cela dépend en fait de votre stratégie!
Citation :
Et vous dites que recevoir des loyers n'est pas une solution pour augmenter son capital? Mais diable, qu'est-ce donc?
Il est évident que les loyers sont une source de revenus. Mais comparé au plus value dans les opérations d'achat-revente, c'est ridicule!!!
Observé un peu autour de vous, tous les grands investisseurs (qui sont partis de 0)ont commencé par faire des petits investissements. Souvent, ils ont commencé par leur résidence principale. Achat-revente-achat-revente: le capital grossit et progressivement on s'ouvre au locatif!!!! Pensez un peu à la fable de la grenouille et du boeuf (900 000 euros sans apport!!)
Pour conclure, l'emprunt vous permet de démarrer de 0, de réaliser de nouvelles opératoins, mais c'est une opération qui à ses limites!! Bprudhon nous l'a d'ailleurs objectivement expliqué.
Avoir un capital et le faire grossir, c'est aussi une nécessité!!! L'achat-revente permet de faire gonfler son capital!
Le loyer aide à financer les emprunts mais on but très vite sur la contrainte des revenus (tout cela dépend aussi de vos revenus!)
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 12:38:46
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yanis2, n'est pas plus sourd que celui qui ne veut entendre.
Je reprends:
450000 c'est un exemple qui n'est pas de moi, que j'avais repris de la précédente réponse. Je pensais que vous aviez compris. Et en plus il n'y avait pas d'unités. On pouvait supposer que c'étaient des francs.
Bref, prenons un autre exemple, plus réaliste vous avez un cash de 100000 euros. Il ne faut surtout pas l'utiliser pour acheter une RL de 200000 euros, mais emprunter cette somme de 200000 sur 10 ans. Dans tous les cas de figures c'est plus intéressant.
et ne me dites pas que 100000, c'est etc, etc, c'est un exemple.
Après plus grave:
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"Il est évident que les loyers sont une source de revenus. Mais comparé au plus value dans les opérations d'achat-revente, c'est ridicule!!! "
_____________________________________________________________________
Si vous êtes vraiment d'accord avec ce que vous dites, OK, l'investissement locatif n'est pas fait pour vous, ou si vous le faites, je ne suis pas surpris des faibles taux de bénéfices que vous affichez, mais ce forum est pour tous, donc je ne peux laisser dire ceci. Faire de l'achat-revente-achat-revente est une ineptie qui enrichit l'état et les notaires, comme la bourse enrichit les banques.
La RL ne doit pas être gérée comme une quelconque spéculation, c'est une autre philosophie.
Mais je respecte ce que vous dites, je ne suis pas d'accord, c'est tout, achetez quand les prix sont bas si vous le voulez, en cash si vous le voulez, sans vous souciez des loyers si vous le voulez, en faisant de l'achet/revente si vous le voulez et en faisant un minimum de bénéfices, même si vous ne le voulez pas.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 13:11:59
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Yanis vous avez raison de mentionner les "frais de notaires" qu'il faut avancer pour l'achat d'un immeuble de 400000euros.
Ils se montent quand même à 24000euros (6%), ce qui n'est pas rien.
D'autre part quand on est proprétaire d'un immeuble on est seul face aux travaux, comme un ravalement de façade ou des travaux de toiture, ... Et là bonjour la facture.
L'état du marché actuel fait qu'il est quasi-impossible d'investir avec un emprunt à 100-110%. Donc la seule solution c'est d'avoir un apport qui compense le "manque à gagner". Cet apport doit pouvoir être récupéré en cas de revente forcée à un mauvais moment (chute des prix de 30-50%).
Mettre un apport vraiment important n'a d'intérêt que s'il sert à réaliser une opération qui va permettre d'en faire d'autres dans la foulée.
Mais dans tous les cas quand on s'engage là-dedans c'est pour au moins 10ans. C'est le défaut de ce genre de placement, l'investissement locatif n'est pas un placement liquide.
Comme dit Ankou "La RL ne doit pas être gérée comme une quelconque spéculation, c'est une autre philosophie".
bp |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 13:12:57
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...Je vois que je ne suis pas le seul à faire face à un mur en béton armé érigé par les deux compères Yanis et Pixies....
Bienvenu dans le monde de l'incompréhensible mon cher Ankou...
Personellement, j'ai laissé tombé l'idée d'essayer de leur faire comprendre ce qu'était l'investissement locatif. Le braquage est flagrant et totalement incompréhensible... |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 15:47:45
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Emprunter 900.000 euros sans apport : oui
Sans garantie complémentaire : non encore que celà peut se discuter.
Un immeuble de 900.000 euros va me faire emprunter 990.000 euros
Le banquier va considérer 90 % de la valeur comme première couvertue en garantie par une hypothèque premier rang ( ou autre).
Il va me demander le reste, soit 180.000 euros de garantie complémentaire. Si je n'en suis pas a mon premier investissement ce n'est pas si énorme.
Si je ne les ai pas, le banquier va étidier la viabilité de prévisionnel d'exploitation, la qualité et l'expérience du gestionnaire.
Pour mon premier investissement en 99 j'ai acheté 14 locations pour 2450000 Frs montant emprunté 2750.000 frs. Garantie hypothèque sur l'immeuble, caution personnelle. Durée de financement demandée à l'epoque 35 ans (étranger), obtenu 22 ans compte tenu du caractère premier investissement, avec une possibilité de rediscuter les conditions et la durée au terme des 8 ans. J'en suis à 6 ans j'ai anticipé ma demande de rallonge de la durée sur le montant restant du. A priori c'est accepter mais je suis dans l'attente de l'avenant au contrat. |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 16:02:51
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Personne ne se braque si ce n'est vous!!!!
Nous cherchons seulement à sortir des discours tout fait vendus par des commerciaux aurx arguments très limités!!
Nous avons posé le problème des emprunts sur lequel vous sembliez tous d'accord, nous n'avons eu aucune réponse!!!! Si ce n'est des détours sans intérêt!
Citation :
Mais je respecte ce que vous dites, je ne suis pas d'accord, c'est tout, achetez quand les prix sont bas si vous le voulez, en cash si vous le voulez, sans vous souciez des loyers si vous le voulez, en faisant de l'achet/revente si vous le voulez et en faisant un minimum de bénéfices, même si vous ne le voulez pas.
Contrairement à vous, je n'ai pas de discours fermé.
Mes investissements n'ont pas un seul axe. Je prends en compte les loyers, j'ai recours à l'emprunt et surtout je prends en compte la réalité des marchés!!!
C'est ce que j'essaie de vous faire dire, il n'y a pas une réalité, un paramètre mais plusieurs. D'où l'intérêr d'enrichir les débats.
Il faut prendre en compte ses rendements mais aussi la valeur de son bien. Cest indispensable. Et enfin, bien étudier l'évolution du marché!!! On ne peut pas rester en dehors de la réalité. Elle finit par vous rattraper
Mais vous vous n'avez qu'un seul mot: loyer, loyer, loyer. Sans même vous posez la question des charges, de l'actualisation des loyers,de votre niveau d'endettement, sur la possibilité de liquider vos biens pour mieux rebondir.
Garder un bien indéfiniment n'a pas de sens, il faut savoir liquider au bon moment. Mais non moi ce que je mange c'est du loyer et rien que du loyer!!!
S'endetter à tout va ça n'a pas de sens même si l'emprunt à d'énormes vertues.
Citation :
Faire de l'achat-revente-achat-revente est une ineptie qui enrichit l'état et les notaires, comme la bourse enrichit les banques.
Je doute qu'avec un tel raisonnement vous avez réussi à gagner beaucoup d'argent. Dans l'autre cas, vous auriez pu en gagner bien plus!!
L'etat s'enrichit, parce que vous vous enrichissez. J'en donne un peu pour en gagner beaucoup. J'ai plus que triplé la valeur de certains de mes biens alors vous savez si j'en donne un peu à l'Etat ce n'est pas bien grave.
Enfin, l'achat revente dans le cadre premier de sa RP n'est pas soumis à l'impôt. Vous devriez le savoir!!
Tiens c'est bizarre, tous les institutionnels vendent!! Pourquoi n'allez-vous pas les conseillers !!!
Quand à la bourse, elle a pu enrichir des personnes, qui contrairement à vous, ont su vendre au bon moment pour se repositionner!!!
Ceux qui ont perdu ce sont ceux qui n'avaient aucune compétence en bourse et qui ont fait comme vous : le même discours en tout temps et en tout lieu. Pourquoi changer une méthode qui gagne?
Le seul problème c'est que le monde change!!!!
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 16:15:56
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Citation :
Le banquier va considérer [u]90 % de la valeur[u] comme première couvertue en garantie par une hypothèque premier rang ( ou autre).
90 %, hi,hi,hi! Mathieu, vous ne pouvez être qu'un personnage du sud!!! Lol
Citation :
180.000 euros de garantie complémentaire
Il y a donc bien un apport, qu'il soit utilisé ou non!!
Citation :
Si je ne les ai pas, le banquier va étidier la viabilité de prévisionnel d'exploitation, la qualité et l'expérience du gestionnaire.
Je ne savais pas que les banquiers étaient des saints!!! Mathieu, pouvez vous me communiquer l'adresse de votre banque par mail, je compte bien y faire un prêt!!
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 19:14:18
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90 % : dans ce cas quel pourcentage représente l'hypothèque du bien ?
Apport : je pense qu'il y a une nuance importante entre un apport et un complément de garantie pris sur un autre bien.
Les banquiers ne sont pas des saints. Souvent il ne sont pas commerçants. Mais en cherchant longtemps on peut tomber sur des personnes qui réfléchissent.
Transmission de coordonnées, non.
Concernant les crédits longs, en France, je vois le crédit immobilier de France (25 ans) et le crédit mutuel (30 ans, mais pas tous). Pour d'autres c'est plus ou moins en projet (sogenal, crédit agricole, crédit foncier)
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 19:34:44
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Citation :
Les banquierts souvent il ne sont pas commerçants.
Sans commentaire!! |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 20:25:34
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Citation :
90 % : dans ce cas quel pourcentage représente l'hypothèque du bien ?
Il me semblait au max 70%, mais je vais vérifier!!
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 21:22:42
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Pour Yanis
Si je comprends bien vos remarques vous chercher à surfer sur une vague de plus-value que vous réaliser sur vos acquisitions immobilières.
C'est à mon sens effectivement deux mondes différents. Ce sont deux stratégies différentes.
Le spéculateur va chercher le bien susceptible de faire un gain en plus-value. Son problème de financement n'est pas la durée, mais peut-être plus le coût. Mais je pense que vous pouvez nous en apprendre plus sur ce sujet.
L'investisseur long va rechercher une démarche professionnelle de la location avec un raisonnement de revenu sur la durée.
Je me suis posé la question si vous avez déjà fait une simulation d'un investissement sur 20 à 30 ans. Si tous les investisseurs long sont comme moi, cela m'épate.
Les deux orientations donnent des analyses différentes des paramètres de financement et de
gestion.
70 % : même si vous me confirmez, je serai persuadez qu'un banquier sérieux étudiant le dossier en ressortira le caractère de l'investisseur. Ce dernier a plus à gagner d'un investisseur avec une stabilité dans la durée et un risque faible que d'un investisseur qui liquider son financement mais à un moment non maîtrisable. En conséquence sa demande de garantie sera différente.
Quand je dis "il ne sont pas commerçant", je pense surtout qu'il y a deux mondes pour les banquiers, le crédit immobilier et le crédit professionnel. L'investisseur long se situe entre les deux. A mon sens et à un certain niveau, c'est un professionnel. Mais le banquier n'a pas le même raisonnement. Alors que pour une entreprise il va proposer des crédits, certes plus court, mais à mon avis avec un risque bien plus grand et un potentiel de gain plus faible.
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 22:30:31
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Mathieu 68,
Je vous remercie pour la clarté de vos propos et votre argumentation.
Je tiens à m'excusuer pour mon ton un peu provocateur, mais cela est parfois nécessaire pour sortir des sentiers battus!
Merci, en toute sincérité, d'ouvrir le débat et d'argumenter. Dans toute mes interventions, là était mon seul but!!! Des arguments!!
Ainsi chaque UI pourra enrichir le débat et surtout sortir des dicours tout fait!! |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 22:31:35
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Bon, un peu de moment dispo, où en est-on?
yanis2, je ne comprends pas, à quelques heures d'écart vous dites:
"Il est évident que les loyers sont une source de revenus. Mais comparé au plus value dans les opérations d'achat-revente, c'est ridicule!!! "
puis:
"Mes investissements n'ont pas un seul axe. Je prends en compte les loyers, "
D'autres comments:
vous dites:
"Il faut prendre en compte ses rendements mais aussi la valeur de son bien. Cest indispensable. Et enfin, bien étudier l'évolution du marché!!! On ne peut pas rester en dehors de la réalité. Elle finit par vous rattraper"
Bien entendu je passe tous mes invests ds un programme, et analyse un certain nb de paramètres.
Bien sur que la valeur du bien est importante, lorsqu'on vend, avant c'est moins important. Par ailleurs ds mes simulations, le gain/perte sur le prix du bien, sur une longue durée, était négligeable par rapport aux revenus.
Je suis d'accord sur le fait, comme tt le monde, que c'est mieux d'acheter au plus bas et de vendre au plus haut. Mais je donne un exemple réel sur deux simulations faites sur biens achetés en 1990 et 1995. Au jour d'aujourd'hui, celui acheté en 1990 offre un plus grand rendement global (car il a été acheté plus tôt). Globalement je tourne en net global autour de 10% (le brut ne m'intéresse pas, en fait je ne calcule pas cette valeur)
autre chose:
"J'ai plus que triplé la valeur de certains de mes biens " ma réponse est toujours la même 3 fois zéro égale zéro, en invest locatif on ne peut parler ainsi. J'ai commençé avec zéro et j'ai aujourd'hui des revenus locatifs nets mensuels de 2500 euros, donc en 15 ans ils ont été multipliés par l'infini?
encore autre chose:
"l'achat revente dans le cadre premier de sa RP n'est pas soumis à l'impôt. Vous devriez le savoir!!" pour moi, comme bcp d'autres la RP n'est pas un invest locatif. Point.
"Je doute qu'avec un tel raisonnement vous avez réussi à gagner beaucoup d'argent. Dans l'autre cas, vous auriez pu en gagner bien plus!!" en partant de zéro et en arrivant à 2500 euros net (sans rogner sur mon niveau de vie), je ne suis pas mécontent, mais certain que j'aurais pu mieux faire.
J'ai lu aussi ceci:
"C'est le défaut de ce genre de placement, l'investissement locatif n'est pas un placement liquide."
Quel est le placement offrant un 10% net global qui soit liquide, vous me le dites, en tte confidentialité je suis preneur. Par exemple, pas plus ni moins liquide qu'une action. Par contre quand il y a un krach boursier de 30%, par exemple, votre avoir baisse de 30% et votre revenu est de 2%, quand il y a un krach immobilier, votre avoir baisse de 30% mais votre revenu est de 10% soit 5 fois plus élevé.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 09:02:29
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Suite au message d’ankou
Vous parlez d’un programme, lequel utilisez-vous. Personnellement je fais des simulations élaborées sur excel. Achat, frais financement, loyer charges remboursement impôt sur le revenu net disponible sur une période de 30 ans. Les programme d’analyse que j’ai vu pour le moment, premièrement on un coût pas négligeable et deuxièmement on un objectif commercial de vente de produit défiscalisant. Cet aspect m’intéresse peut.
L’optique proposée par yanis : il faut bien distinguer les deux approches d’investisseur. Il l’investisseur spéculataeur (plus proche de l’investisseur en bourse – personne ayant le bon flaire dans l’esprit d’un marchand de bine) et l’investisseur gestionnaire (qualité de gestion financement, revenu)
Réflexions pour les investisseurs ayant dejà de l’expérience, de la compétence et un peu d’assise financière :
Selon mes simulations, avec un financement long, on peut obtenir un revenu net d’IR positif dès le départ. Le revenu net d’IR a une tendance à augmenter chaque année. 2.9% de progression des loyers peut donner 7à 9 % du revenu net. Vu sur 10 ans cela chiffre.
Le patrimoine net obtenu sur une durée de 20 ans est dans tous les cas de financement important. Personnellement, je pense que l’on peut abaisser cet objectif de patrimoine net en allongeant la duré du financement, au profit d’une augmentation du revenu net courant.
Inconvénient : le coût, mais il ne faut pas oublier que l’argent ne sort pas de sa poche
Avantages : revenu disponible plus important, sécurité augmentée par rapport aux impayés, gestion courante moins stressante, si la gestion est sécurisé le banquier est sécurisé, le banquier peut plus facilement accepter un ou plusieurs nouveaux investissement du même type.
Concernant l’habitation principale : ma démarche a été d’acheter une grande maison de 350 m2 divisée en 3 appartements sur 3 niveaux. Les 2 premiers appartements dispose chacun d’un jardin et d’une entrée séparée. Cette formule permet assez rapidement que les loyers de deux appartement finance sa RP.
Pour un premier investissement RP + location je trouve que la formule est pratique.
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 09:26:47
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Bonjour Mathieu68,
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Vous parlez d’un programme, lequel utilisez-vous. Personnellement je fais des simulations élaborées sur excel. Achat, frais financement, loyer charges remboursement impôt sur le revenu net disponible sur une période de 30 ans. Les programme d’analyse que j’ai vu pour le moment, premièrement on un coût pas négligeable et deuxièmement on un objectif commercial de vente de produit défiscalisant. Cet aspect m’intéresse peut.
________________________________________________________________
Exactement comme vous faites (j'en ai plusieurs suivant objectifs recherchés) avec excel et je tiens compte d'un max de paramètres.
_________________________________________________________________
L’optique proposée par yanis : il faut bien distinguer les deux approches d’investisseur. Il l’investisseur spéculataeur (plus proche de l’investisseur en bourse – personne ayant le bon flaire dans l’esprit d’un marchand de bine) et l’investisseur gestionnaire (qualité de gestion financement, revenu)
__________________________________________________________________
100% d'accord. Je ne suis pas spéculateur, ce n'est pas ma philosophie, mais bien entendu on peut spéculer avec l'immo comme on le fait avec d'autres invest, mais c'est une autre démarche que la mienne
__________________________________________________________________
Selon mes simulations, avec un financement long, on peut obtenir un revenu net d’IR positif dès le départ. Le revenu net d’IR a une tendance à augmenter chaque année. 2.9% de progression des loyers peut donner 7à 9 % du revenu net. Vu sur 10 ans cela chiffre.
__________________________________________________________________
100% d'accord
__________________________________________________________________
Personnellement, je pense que l’on peut abaisser cet objectif de patrimoine net en allongeant la duré du financement
__________________________________________________________________
oui, mais j'ai plus privilégié le moyen terme 10/15 ans. Pourquoi? risque? test? au début j'étais moins sur de moi
__________________________________________________________________
Concernant l’habitation principale : ma démarche a été d’acheter une grande maison de 350 m2 divisée en 3 appartements sur 3 niveaux. Les 2 premiers appartements dispose chacun d’un jardin et d’une entrée séparée. Cette formule permet assez rapidement que les loyers de deux appartement finance sa RP.
Pour un premier investissement RP + location je trouve que la formule est pratique.
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OK, ds ce cas, et ds ce cas seulement la RP peut être un investissement, well done.
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 13:24:38
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Bonjour Ankou et Mathieu,
Je souhaitais apporter quelques éléments de réponse.
j'ai l'impression que vos analyses se situent dans un cadre iédéal ou le risque n'existe pas.
Vous reconnaissez facilement les risques encourus sur le marché boursier mais pas dans l'immobilier. C'est donc pour vous un marché parfait.
Citation :
Par contre quand il y a un krach boursier de 30%, par exemple, votre avoir baisse de 30% et votre revenu est de 2%, quand il y a un krach immobilier, votre avoir baisse de 30% mais votre revenu est de 10% soit 5 fois plus élevé.
Vous supposez là encore que vos logements seront toujours occupés. Faites une nouvelle simulation sans locataire !
On a une baisse de son patrimoine, pas de revenus locatifs, mais pire encore des charges importantes (emprunt, foncier, ...). La situation serait bien pire qu'un krach boursier.
Pourquoi cette hypothèse :
-elle doit être envisagée
-au RU les vacances de logment sont de plus en plus nombreuses, les investisseurs surendettés sont saissis par les banques : défaut de paiement! le marché locatif semble saturé
Citation :
Si je comprends bien vos remarques vous chercher à surfer sur une vague de plus-value que vous réaliser sur vos acquisitions immobilières.
Oui c'est un peu ça!! Mais j'intègre aussi des compétences de gestionnaire.
D'ailleurs sur un autre topic, j'ai fort apprécié l'une de vos remaques "il faut un bien moyen pour un public moyen"
Cette idée m'a beaucoup fait réfléchir:
-le bien moyen progresse en valeur de façon non négligeable (qulité moyenne mais acceptable)
-il offre un bon rendement car très demandé
c'est l'idéal pour réaliser différents arbitrages, y compris la vente: le bien moyen sera "toujours" demandé (en probabilité)
En effet, certains selon moi, s'axent trop sur le rendement à défaut de la qualité du bien.
15% oui, voire plus en brut, mais que va-t-il rester de mon patrimoine à la revente?
Je vais donner ici l'exemple d'un ami, ayant achété un appartement (40 000 euros) dans une cité de lyon : très fort rendement, pas de problème d'impayé. Il me disait: "on s'en moque de la qualité du bien, ce que je veux c'est le loyer, on ne vend jamais un appartement que l'on loue "
Erreure selon moi:
-faible progression de la valeur du bien
-la mairie a préempté tous les logements de l'immeuble et veut le détruire
D'où importance de l'emplacement, de la qualité du bien, à défaut de rendement importants.
Mais vous semblez avoir donné la solution Mathieu. Le bien Moyen est un bon compromis entre qualité et rendement!!
Désolé, mais je dois partir!!! |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 13:37:29
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Vous supposez là encore que vos logements seront toujours occupés. Faites une nouvelle simulation sans locataire !
Désolé, mais je dois partir!!!
Oui, vous avez raison, depuis 15 ans sur tous mes biens, je n'ai pas eu un mois de non-location, durée moyenne 5 ans par locataire.
des raisons
la chance, sur 15 ans, je vais faire mentir les probas
le nez, j'y crois plus de choisir le bon invest
la convivialité: pour moi les locataires sont des amis, et je leur offre des prestations de RP
Moi aussi je dois partir |
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 13:58:30
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Je pense qu’on est d’accord, c’est la qualité de gestion qui évite les impayés et les absences de locations.
Mon expérience me dit également perte sur potentiel très faible. En fait, je considère 2.5 % comme une perte acceptable.
Une personne tenant un raisonnement du type « ami de Yanis » n’aura rien compris à ce type d’investissement.
Un immeuble est comme un outil pour une entreprise, cela s’entretien
Un locataire est comme un client pour une entreprise, on doit le respecter
La simulation sans aucun locataire n’a pas de sens. Si l’on des absences de location à 20 %, on fait déjà mieux de faire autre chose que de l’investissement immobilier.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 14:19:06
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Le risque 0 dans l'investissement locatif n'existe pas !
Autant pour Ankou et Mathieu (et moi aussi pour le moment) tout s'est bien passé autant je connaîs d'autres exemples pour lesquels investissement loc a été synonyme de galères.
C'est pourquoi je me garde de clamer haut et fort que c'est un placement idéal qui devrait convenir à tout le monde. Chacun doit faire en fonction de sa situation et surtout de ses objectifs pour arbitrer entre différents placements dont celui du locatif.
Pour ma part, si j'ai investi c'est parceque en 1999-2000 je ne pouvais pas acquérir une RP. Comme j'avais un petit apport j'ai décidé de l'investir dans le locatif en me disant que le moment venu je pourrai tout revendre et me servir du produit des ventes pour devenir propriétaire de ma propre RP.
Cela revient à devenir proprio de sa RP par la petite porte.
D'autre part, il se trouve que le remboursement du capital pour l'ensemble de mes emprunts représente l'équivalent du loyer que je verse en tant que locataire. Ce qui revient à dire que le loyer que je verse n'est pas en pure perte puisque je le retrouve (virtuellement, soit!) via le capital remboursé (par les revenus locatifs) de mes emprunts.
Cet objectif que me suis ne pouvait être réalisé que grâce à l'investissement locatif.
Il n'existe en effet aucun placement qui rapporte tous les mois l'équivalent du loyer que je verse en tant que locataire.
Il faudrait pour cela un support qui rapporte 25%/an.
bp |
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