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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
 Posté - 11 janv. 2005 : 13:42:57
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Bonjour,
Je constate qu'il y a un peu d'égarement par rapport au sujet de ce post, mais, bon, la discussion est intéressante, et je me permets d'y participer.
Tout d'abord pour dire, il faut se situer, je suis plus près des idées de Pégase que de yanis2.
Quelques idées:
Il faut dissocier la RP qui n'est pas un investissement de la résidence locative
Si j'avais à recommencer ....... donc je peux dire avoir de l'expérience, j'achèterais une RL avant ma RP
Le choix d'une RL est différent d'une RP: son objectif est de gagner de l'Ag
Le choix doit tenir compte des locataires potentiels: maison par rapport à appart, studio, par rapport à 6 pièces, les ennuis sont liés à ce choix, donc les risques
Plus l'objectif de PV est grand, plus le risque est élevé
Pour un objectif de PV "moyennement" élevé, la RL est est excellent investissement, bien meilleur que la bourse par exemple
Il n'est pas sensible du tout aux variations du capital (contrairement à ce que j'ai lu). Un exemple: j'achète 100 un bien, je le loue 10; cinq ans plus tards, le bien vaut 60 et je le loue 11. Aucune importance! Pour être plus précis, j'ai acheté une maison en 1990 1000kF,5 ans plus tard elle valait 700kF, et alors, quel est le problème? aujourd'hui elle en vaut 1500kF, ce n'est pas plus mon problème qui est de recevoir les loyers, qui eux, ont toujours augmenté
Pour dire qu'à mon avis il n'y a pas de mauvaises périodes pour acheter, si vous investissez pour 20 ans: c'est mieux si c'est moins cher, mais si vous attendez, ce que vous perdez en attendant est plus important que la différence de prix
La satisfaction des locataires est la priorité N°1, donc il faut faire des travaux, pas chers, car totalement déductibles
On peut emprunter 100% du bien, frais de notaires compris, il faut être en bon terme avec votre banque
Dès que vous avez payé vos emprunts, il faut recommencer. C'est ce que j'appelle l'effet de levier de l'emprunt
Vous avez une assurance décès à pas cher lié à votre investissement
Il ne faut profiter d'aucun plan type Besson, and co, c'est de l'arnaque, acheter de l'ancien, qu'on peut négocier, dans des endroits demandés, et que vous pouvez gérer seul si vous ne voulez pas laisser une partie des bénéfices aux agences
Les chiffres de gains peuvent varier de façon très importante, en net de 2 à 10%, c'est comme la bourse, il y a celui qui gagne et celui qui perd
Pour reparler de la bourse te pour comparer, le risque est bien moins élevé que pour la bourse: en 2 mots en bourse c'est le capital qui évolue, et les dividendes annuels qui sont très faibles et fonction de la valeur du capital; en RL si le capital évolue, les revenus annuels sont indépendants du capital et très élevés.
Bon, j'en oublie, mais je sens que vous allez m'en parler
@+
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 13:44:52
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Citation :
Initialement entré par yanis2
Merci Mr le professseur!!! Mais comme tout bon professeur donnez des arguments.
Avez vous vraiment lu ma première intervention?
Citation :
Initialement entré par Pégase
Je prends un exemple:
1. Vous avez 100 de patrimoine (Cash)
2. Vous placez les 100 sur un support AV qui rapporte 4.5% net (non imposé)
3. Vous nantissez les 100 sur une logement locatif avec un prêt sur 15 ans à 4% et un rendement à 3%
4. Cela vous coute 1 par an et au bout de 15 ans cela vous à couté 15.
En revanche, le prêt est remboursé et le logement est à vous.
5. Vous le vendez au même prix que vous l'avez acheté, et le résultat est le suivant:
Résultat AV : 190 (j'arrondi)
Résultat vente logement: 100
Total: 290
Tout ça pour un cout de 15...
Ca vous suffit pas comme argumentaire?
Bon, discussion close (en tout cas pour moi) car vous avez clairement envie de polémiquer et je n'ai pas le temps pour cela. Vous n'êtes pas d'accord, alors tant pis. Croyez ce que vous voulez. De toute façon cela ne m'empèchera pas de dormir.
Pégase
Je viens de lire ceci après avoir posté, je suis bien entendu d'accord, le infine accentue encore l'effet de levier |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 14:04:19
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Citation :
Bon, discussion close (en tout cas pour moi) car vous avez clairement envie de polémiquer et je n'ai pas le temps pour cela. Vous n'êtes pas d'accord, alors tant pis. Croyez ce que vous voulez. De toute façon cela ne m'empèchera pas de dormir.
Réaction que je juge lamentable!!!!
Enfin, vous avez raison, donnez-vous de l'importance!!!
Je ne discute pas je sais tout!!! Je fais des emprunts à 450 000 sans frais et tiens j'ai aussi un dispositif Robien, vous comprenez je suis tellement riche!!!!!
Surtout faites comme moi, je vous assure c'est le meilleur placement, d'ailleurs tout le monde le dit, pas la peine de polémiquer!!! Je travaille-moi, j'ai 650 logements à gérer seul!!!
J'exagère à peine !!! Lol
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 14:09:58
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Citation :
Les chiffres de gains peuvent varier de façon très importante, en net de 2 à 10%, c'est comme la bourse, il y a celui qui gagne et celui qui perd
Enfin un peu de clairvoyance!!!!!
Citation :
Pour reparler de la bourse te pour comparer, le risque est bien moins élevé que pour la bourse:
Désolé mais le risque est lié à votre niveau de compétence!!!! Pas au type de marché sur lequel vous investissez!!! |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 14:24:23
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Citation :
Initialement entré par yanis2
Citation :
Bon, discussion close (en tout cas pour moi) car vous avez clairement envie de polémiquer et je n'ai pas le temps pour cela. Vous n'êtes pas d'accord, alors tant pis. Croyez ce que vous voulez. De toute façon cela ne m'empèchera pas de dormir.
Réaction que je juge lamentable!!!!
Enfin, vous avez raison, donnez-vous de l'importance!!!
Je ne discute pas je sais tout!!! Je fais des emprunts à 450 000 sans frais et tiens j'ai aussi un dispositif Robien, vous comprenez je suis tellement riche!!!!!
Surtout faites comme moi, je vous assure c'est le meilleur placement, d'ailleurs tout le monde le dit, pas la peine de polémiquer!!! Je travaille-moi, j'ai 650 logements à gérer seul!!!
Tout à fait d'accord avec vous yanis, la discussion avec Pegase est très difficile. Dés qu'un petit nouveau arrive en disant que l'immo doit baisser que les prix actuels ne sont pas tenables, il se fait vertement rabrouer par l'expert en investissement locatif (qui a révélé il y a quelques mois qu'il n'achetait plus d'immobilier depuis 2002... tiens, tiens...).
Et voilà qu'on nous ressort l'effet de levier du crédit, les joies de l'endettement, les taux de rendement infinis quand on ne met pas d'apport... Et maintenant Ankou arrive pour nous dire que si on achète 100 aujourd'hui et que ça vaut 70 demain, c'est pas grave parcequ'en immobilier on investit pour 20 ans !
Pour l'instant, tous ces experts ont raison puisque les prix continuent à monter. Quel sera leur discours quand les premières lézardes apparaitront sur ce bel édifice ?
Espérons que ce jour là certains d'entre eux ravaleront cette morgue, cette assurance, ce mépris pour tous ceux qui ne "prennent pas de risque".
Cordialement |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:16:13
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Citation :
Initialement entré par Pixies
Citation :
Initialement entré par yanis2
Citation :
Bon, discussion close (en tout cas pour moi) car vous avez clairement envie de polémiquer et je n'ai pas le temps pour cela. Vous n'êtes pas d'accord, alors tant pis. Croyez ce que vous voulez. De toute façon cela ne m'empèchera pas de dormir.
Réaction que je juge lamentable!!!!
Enfin, vous avez raison, donnez-vous de l'importance!!!
Je ne discute pas je sais tout!!! Je fais des emprunts à 450 000 sans frais et tiens j'ai aussi un dispositif Robien, vous comprenez je suis tellement riche!!!!!
Surtout faites comme moi, je vous assure c'est le meilleur placement, d'ailleurs tout le monde le dit, pas la peine de polémiquer!!! Je travaille-moi, j'ai 650 logements à gérer seul!!!
Tout à fait d'accord avec vous yanis, la discussion avec Pegase est très difficile. Dés qu'un petit nouveau arrive en disant que l'immo doit baisser que les prix actuels ne sont pas tenables, il se fait vertement rabrouer par l'expert en investissement locatif (qui a révélé il y a quelques mois qu'il n'achetait plus d'immobilier depuis 2002... tiens, tiens...).
Et voilà qu'on nous ressort l'effet de levier du crédit, les joies de l'endettement, les taux de rendement infinis quand on ne met pas d'apport... Et maintenant Ankou arrive pour nous dire que si on achète 100 aujourd'hui et que ça vaut 70 demain, c'est pas grave parcequ'en immobilier on investit pour 20 ans !
Pour l'instant, tous ces experts ont raison puisque les prix continuent à monter. Quel sera leur discours quand les premières lézardes apparaitront sur ce bel édifice ?
Espérons que ce jour là certains d'entre eux ravaleront cette morgue, cette assurance, ce mépris pour tous ceux qui ne "prennent pas de risque".
Cordialement
Je ne me sens pas visé, car très modeste et prudent de nature!
Je voulais juste donner qq idées.
Vous n'avez pas bien compris, et j'en suis désolé. Je pourrais vous montrer des programmes de simulation, mais c'est un peu long.
Non, si aujourd'hui on achète à 100 et ds 5 ans c'est à 70, ce n'est pas grave, j'ai essayé de le montrer, mais il faut dire que ce n'est pas évident!
Essayons de détailler, si vous le voulez bien
En arrondi, bien sûr.
Pour ma maison de 1000kF, achetée en 1990 au haut de la vague, empruntée à 100%, le loyer était de 100kF.
Donc en 5 ans, j'avais reçu 500kF, pour une maison qui ne valait plus que 700kF. Quelle est l'importance de cette perte de valeur de la maison (purement spéculatif) puisque les loyers sont toujours de 100kF et qu'au bout de 10 ans le prêt est remboursé. En fait peu importe de la maison, c'est un support de gain. Point.
Apès 15 ans elle est à 1500kF? peu importe! elle rapporte toujours 100kF annuel, à la limite c'est moins intéressant en poucentage par rapport au prix réel, mais ce n'est pas le plus important: le plus important, c'est les euros qui tombent tous les mois.
Je ne donne aucun conseil, je dis au contraire que c'est risqué et maintiens que plus on veut gagner, plus c'est risqué. Le livret d'épargne à 2%, c'est pas risqué, mais vous pouvez n'y mettre que de l'argent que vous avez, la RL, vous pouvez épargner avec de l'argent que vous n'avez pas (c'est l'effet de levier), donc c'est risqué, il faut être très prudent.
Quant à l'apport, j'ai demontré que moins vous mettez d'apport et plus vous gagnez.
Bon, j'arrête, c'est sans polémique un avis, et pour discuter.
Keep cool.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:21:10
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Yanis et Pixies,
Vous devez certainement avoir un problème métaphysique.
1. Je n'ai jamais dit que je n'achetais plus d'immo depuis 2002 parceque les prix étaient trop élevés. La raison est que je n'ai plus de capital dispo et que je suis au max en endettement. Si j'avais de quoi acheter du locatif, j'achèterai. C'est certain.
2. Je persiste et signe: l'investissement locatif est le meilleur moyen de se créer du patrimoine. Certes les prix sont élevés mais il ne faut pas être idiot non plus et acheter tout ce qui bouge. Ankou, Débutant, moi-même et bien d'autres encore vous l'ont déjà dit 100 mille fois.
Comme dans tout investissement, il faut faire une étude de viabilité pour chaque achat locatif. Si c'est pas viable (et pas seulement à cause du prix d'achat) on ne prend pas.
3. Ce que dit Ankou (100 aujourd'hui, 70 demain) veut simplement dire que du moment que vous n'avez pas vendu, vous n'avez rien perdu. Et que, de toute façon, le loyer est prévu pour le remboursement du prêt effectué pour l'achat. Et non par rapport à la valeur vénale du bien. Il dit donc, à juste titre, que ce n'est pas un revenu sur la base d'un valeur a ujour le jour mais bien un rapport sur un prix d'achat initial.
4. Il est claire que si vous voulez que l'argent soit disponible, ne faites pas du locatif. C'est un engagement sur le long terme (10, 15 voir 20 ans ou plus). C'est une capitalisation pour vos vieux jours. Nous ne sommes pas dans le registre de la spéculation immobilière qui permet de libérer du cash plus vite mais qui est bien plus risqué.
Alors messieurs, calmez vos ardeurs, prenez du recul, analysez les choses correctement et arrêtez de taper sur tous ceux qui ne sont pas de votre avis tout en essayant de trouver des arguments non fondés tout ça parceque la hausse des prix vous empêche d'acheter.
Soit les prix baisseront, soit vos revenus augmenteront et vous pourrez alors acheter.
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:37:39
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Juste pour dire un mot et apporter mon expérience :
Je fais des investissements locatifs avec des emprunts à 100-110% (sauf pour le 1er pour lequel j'ai utilisé un apport, ça a "lancé la machine").
Mon témoignage est que je vis ce que dit Ankou et Pégase. Cependant après avoir fait un certains nombres d'acquisitions locatives je bute sur la limite du système : l'aspect fiscal et les prix actuels.
Je confirme le fait que l'investissement locatif à condition qu'il soit construit avec des emprunts à 100-110% est l'un des meilleurs placements.
Je ne dit pas çà pour faire plaisir à Pégase ou Ankou mais juste par expérience.
bp |
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Artus
Contributeur vétéran
104 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 17:07:07
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| Et d'un point de vue purement stylistique, le nombre de points d'exclamation utilisés par yanis2 montre qu'il est un brin agressif. Je préfère quelqu'un qui expose son avis sans s'énerver et sans véhémence, que quelqu'un qui s'excite comme s'il essayait de s'auto-persuader qu'il a raison, et ne supportait pas qu'on le contredise... |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 18:04:49
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Citation :
Et d'un point de vue purement stylistique, le nombre de points d'exclamation utilisés par yanis2 montre qu'il est un brin agressif.
Sans commentaire!!! |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 18:38:07
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Citation :
Vous devez certainement avoir un problème métaphysique.
Tiens psy en plus!!!
Citation :
Alors messieurs, calmez vos ardeurs, prenez du recul, analysez les choses correctement.
En gros faites ce que je dis pas ce que je fais!!!
Citation :
la hausse des prix vous empêche d'acheter.
On plonge dans la mesquinerie!!!
Citation :
Soit les prix baisseront, soit vos revenus augmenteront et vous pourrez alors acheter.
Merci Mr le professeur!!!! On suivra vos conseil!!!
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J'espère que les personnes qui vous liront garderont un peu de lucidité. Non pas pour vos coups bas!!! Cela m'importe peu.
Si je réagis à vos discours tout fait, entendu, répété, rabâché, sans aucune prise en compte de l'environnement et de quelques principes de base de tout investissement, c'est pour une raison et une seule:
- éviter que des gens perdent de l'argent avec des discours idylliques et tronqués et s'ouvre à d'autres façons pour investir de l'argent
Alors, à chaque fois que je le pourrai, que j'entendrai dire que l'immobilier est un super placement, j'interviendrai sur ce forum!!!
Citation :
Il est claire que si vous voulez que l'argent soit disponible, ne faites pas du locatif. C'est un engagement sur le long terme (10, 15 voir 20 ans ou plus). C'est une capitalisation pour vos vieux jours.
[Alors là on plonge dans la discussion de café . Investissement pour ses vieux jours. hi,hi,hi!!!!
1er principe de tout investisseur: pouvoir récupérer ses billes à tout moment : la vie n'est pas un long fleuve tranquille. On ne peut pas tout prévoir, donc il faut toujours se ménager une porte de sortie.
Citation :
Je confirme le fait que l'investissement locatif à condition qu'il soit construit avec des emprunts à 100-110% est l'un des meilleurs placements.
Je me répète : les achats avec des crédits à 100% sont devenus quasi impossibles. Les loyers imputés de 50% de charges ne suffisent plus à rembourser les mensualités: Et oui, chaque mois, il faut sortir de l'argent de sa poche : mais ça on ne le dit pas dans vos simulations !!!
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 18:40:57
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Cher Pegase et Ankou,
J'avais parfaitement compris ce que vous vous êtes acharné à réexpliquer une deuxième fois.
A Ankou, vous avez quand même de la chance que les prix aient rattrappé votre prix d'achat. Je ne suis pas sur du tout que vous tiendriez le même discours si la tendance de l'immobilier ne s'était pas inversée en 98. Quand vous dites par ailleurs que le rendement n'est pas important, vous tenez un raisonnement étrange (et je note que personne ici ne l'a relevé). Ce raisonnement est symptomatique : les rendements de l'immobilier sont bas à l'heure actuelle, mais on préfère toucher une rente mensuelle que des intérêts bien plus important si le montant de votre bien était placé sur un contrat d'AV. C'est, je dois avouer ce qui m'échappe un peu à l'heure actuelle : on voit que les zinzins sortent de l'immobilier alors que les particuliers se mettent tous à faire du locatif. Les uns se soucient du rendement, les autres de "mettre leur argent en sécurité dans de la pierre". D'où un marché qui amha déraille depuis 2002.
A Pegase, je vous ait déjà répondu par ailleurs... toujours la même chose "si vous gagniez plus..." patati, patata.
A bprudhon, vous écrivez :
"Mon témoignage est que je vis ce que dit Ankou et Pégase. Cependant après avoir fait un certains nombres d'acquisitions locatives je bute sur la limite du système : l'aspect fiscal et les prix actuels."
Vous reconnaissez donc qu'on a atteint les limites du système ? De quand date votre dernière acquisition à but locatif ? Quel est son rendement ?
Cordialement |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 19:05:47
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Pixies,
Encore faut-il qu'Ankou actualise son placement en euro constant?
Mais ça on ne le dit pas non plus. On vous compare des sommes avec plus de 20 ans d'âge sans prendre en compte l'inflation et on affirme que l'immo est un super placement!! |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 20:16:56
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Citation :
Je me répète : les achats avec des crédits à 100% sont devenus quasi impossibles. Les loyers imputés de 50% de charges ne suffisent plus à rembourser les mensualités: Et oui, chaque mois, il faut sortir de l'argent de sa poche : mais ça on ne le dit pas dans vos simulations !!!
Pour ce qui me concerne les loyers couvrent tout (mensualités, charges, impôts). Cet aspect était la condition sine qua non de mes investissements. Actuellement en RP (pour ce que je connais) c plus possible.
(quote]A bprudhon, vous écrivez :
"Mon témoignage est que je vis ce que dit Ankou et Pégase. Cependant après avoir fait un certains nombres d'acquisitions locatives je bute sur la limite du système : l'aspect fiscal et les prix actuels."
Vous reconnaissez donc qu'on a atteint les limites du système ? De quand date votre dernière acquisition à but locatif ? Quel est son rendement ?[/quote]
Oui, c'est plutôt le système qui a touché mes propres limites. Si j'avais les reins plus solides je pourrai remettre au pot (de l'apport) de telle sorte que les cherges (mensualités d'emprunt + charges) soient épongées par les loyers.
Date de mes acquisitions : 1999,2000,2003
les rendements tournent entre 10 et 15% bruts (Paris et RP)
bp |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 21:05:21
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bprudhon, je ne suis pas du tout surpris par le rendement de vos investissements, ce qui prouve que vous avez souscrit au minimum de principes de base: j'arrive moi-même à 10% net de charges et d'impôts. Je fais une simulation précise avec excel de tous mes projets tous les mois. Félicitations.
Ce qu'on pourrait éventuellement envisager dans votre cas, c'est de vendre le premier (s'il est tout remboursé), placer l'argent en nantissement d'un prêt infine pour une autre acquisition sur 10 ans par exemple, et c'est le jackpot dans n'importe quel schéma.
Mais je crois avoir lu que vous étiez au max du crédit, alors il faut attendre ....
Comme Pixies ne semble pas avoir compris, je me répète: en 1995 mes biens en RL avaient baissés de plus de 30% par rapport à 1990 et je tenais strictement le même raisonnement: aucune imporatnce, l'essentiel était de toucher les loyers qui rembousaient le prêt.
Pour le raisonnement sur le rendement, j'ai du mal m'exprimer, donc je recommence plus simplement: si vous faites simplement un rapport entre le revenu et le capital, plus le capital est élevé plus le rendement est faible, donc comme aujourd'hui le capital est élevé, les rendements paraissent plus faibles qu'en 1995 lorsque le capital était 2 fois plus bas. Mais c'est faux: mes loyers en euros sont les mêmes, ramenés au même emprunt. J'ai souvent entendu ce raisonnement chez les banquiers pour vous pousser vers l'AV, FCP ou PEA, juste pour qu'ils se mettent de l'argent dans la poche.
Par contre, je n'ai jamais dit que je me jetais aujourd'hui sur la RL, je le fais en fonction de nombreux paramètres (dispo, affaire, possibilités, position sur l'achat/vente, taux, etc) c'est en fait quasi impossible d'édicter une règle, dommage, mais je n'ai pas réussi. Je suis même de l'avis que les niveaux sont trop élevés, il faut donc être encore plus vigilants.
Pour yanis2, sa contribution sur les euros constants montre que je me suis pas bien fait comprendre. Les gens ont un réflexe sur la RL comme sur la bourse. Je répète, ce qui compte, pour moi en tout cas, c'est ce que je gagne, et dans la RL ce que je gagne ce sont des loyers et des réductions d'impôts, le capital sous-tendu deriière ceci, une maison en l'occurence ne m'intéresse pas.
Bien entendu si vous faites un calcul sur 5 ans, soit vous trouvez que vous avez beaucoup gagn (en capital) ou beaucoup perdu (en capital), mais dans ce cas l'immo de RL n'est pas pour vous.
Mais c'est intéressant de discuter, en donnant des exempels ou des contre-exemples.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 21:40:52
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Je me permets également de confirmer le développement proposé par ankou (bravo)
Une chose est sure, l'investissement locatif doit être réfléchi si l'on souhaite un développement important.
Les conseils pour un nouvel investisseur : prendre le temps de la réflexion (1, 2, 3 ans) pour définir ses objectifs et apprendre les mécanismes.
Appel au modérateur : Merci de nous mettre dans les thèmes proposés un thème spécifique pour les investisseurs locatifs. La discussion en cours me semble très intéressante, mais perdue dans un titre qui n'a plus de sens par rapport à son contenu.
Concernant les financements à 100 % : Désolé, mais même à 110 % c'est possible. Certes, il faut présenter au banquier une bonne compétence dans la gestion locative, voir proposer une garantie complémentaire de 20 %. Sauf exception, ce n'est donc pas pour un premier investissement.
Aspects fiscal et prix actuels : avis mon avis, il est évident que la fiscalité doit être pris en compte dans les prévisions réalisées avant l'acquisition. C'est à mon sens, le premier risque qui est pris par les investisseurs en locatifs. Sur du locatif ancien, sauf si l'on a prévu des travaux dont on a vérifié le caractère déductible, l'investissement génère de l'impôt sur le de revenu (+csg). Si l'on voit grand, vient même se greffer rapidement l'ISF. Il faut en tenir compte. Dans mes simulations, je tiens compte par simplification d'un taux de 43 % du revenu fiscal et je me focalise sur ce qui reste après impôt.
Pour moi, dans l'immobilier locatif, il y a trois partenaires : le banquier, le gestionnaire, le fisc.
Pour les prix : personnellement, j'évite le marche des appartements isolés pour ne regarder que les immeubles. Je considère que la spéculation est beaucoup moins importante. Le raisonnement de tous les acquéreurs potentiels est le même : prix, rendement théorique, coût de l'argent. La question pour le gestionnaire est de voir comment il peut s'en sortir avec des biens ayant un rendement brut théorique de 8 à 10 %.
Vouloir récupérer ses billes à tout moment. L'investisseur à long terme sait que c'est impossible mais il fait en sorte que cela ne soit pas un problème. C'est bien exprimé par ankou, si la marge rendement - remboursement - charge (- impôts) permet un revenu courant, même si la valeur du bien est basse. On n'est pas obliger de vendre.
Pour bpprudhon : continuez vos recherches. Le gain sur ce type d'investissement est important. Je pense que c'est une erreur que de se limiter sur la durée de financement et de rester bloqué. Cette démarche n'est pas pour les novices, mais cela ne semble pas être votre cas.
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mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 22:04:10
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D'autres remarques :
La fiscalité :
Il faut impérativement en tenir compte dans vos prévisionnels d'investissement. Le montant peut être très important mais propre à chaque situation.
La défiscalisation peut être intéressante, mais je déconseille de s'en préoccuper dès le départ car ce là constitue un frein au développement de l'investisseur.
A noter aussi un avantage d'une forte imposition, c'est la forte diminution du coût de travaux déductible. A un niveau élevé, 100 de travaux vont couté 40. Et si l'on fait avec un financement bancaire on gagne 60 !
Ne pas négliger des possibilités de refinancement : Cela pose un problème par rapport à la fiscalité de déduction des intérêts, mais si cela améliore la situation financière du gestionnaire, il ne faut pas l'exclure.
Personnellement, je traite avec une banque allemande. Elles ont une habitude plus ancienne des crédits long. Comme les banques française suivent la tendance, on arrivera bientôt à voir des crédits fixé en terme de taux et de durée pendant un certain temps, mais dont les conditions seront révisables périodiquement. Cela permet d'envisager une rallonge de la durée restante au profit du disponible après impôt.
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 23:50:08
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Mathieu bonjour,
J'étais certain que vous participerez à ce débat!!!
Citation :
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Concernant les financements à 100 % : Désolé, mais même à 110 % c'est possible. Certes, il faut présenter au banquier une bonne compétence dans la gestion locative, voir proposer une garantie complémentaire de 20 %. Sauf exception, ce n'est donc pas pour un premier investissement.
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Sur un autre topic, vous avez avancé des chiffres hallucinant, concernant l'achat de nombreux logements.
Vous avez précisé pouvoir faire ces financements sur 30 ans, sans apport. Un peu expérimenté dans le domaine bancaire, je vous avez demandé des précisions sur ces prêts. Je n'ai jamais eu aucune réponse!!!
Pourquoi? Car emprunté plus de 450 000 euros (je crois que les sommes étaient encore plus importantes) c'est quasiment impossible sauf si l'on donne de sérieuse garantie à une banque (des arguments ne suffisent pas!!!)et sur 30 ans c'est de la folie
Sur 30 ans (il s'en passe des choses en 30 ans), le risque est énorme, les taux élevés, je doute qu'une banque fasse confiance à vos seules compétences!
Alors donnez quelques précisions sur vos derniers prêts qu'on en discute!!!
Citation :
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Comme les banques française suivent la tendance, on arrivera bientôt à voir des crédits fixé en terme de taux et de durée pendant un certain temps, mais dont les conditions seront révisables périodiquement. Cela permet d'envisager une rallonge de la durée restante au profit du disponible après impôt.
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Ce n'est certainement pas le marché financier allemand qui dicte les règles aux banques françaises!!! Mais enfin vous le dites!!!
Le mouvement bancaire, sous la mondialisation, tend à se concentrer. Les banques font des alliances et des fusions pour augmenter leur puissance financière. En france c'est le cas de la ... et du .... Deux grands groupes font émergence et vont dominer le système français. Le ..., dont l'objectif, est de rogner ses marges sur les crédits, multiplie ses crédits immobilier. Or, il me semble que ni la ... ni le ...... ne proposent des crédits sur plus de 20 ans (cas partculier pour les prêts conventionnés).
Citation :
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Vouloir récupérer ses billes à tout moment. L'investisseur à long terme sait que c'est impossible mais il fait en sorte que cela ne soit pas un problème. C'est bien exprimé par ankou, si la marge rendement - remboursement - charge (- impôts) permet un revenu courant, même si la valeur du bien est basse. On n'est pas obliger de vendre.
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Je me répète la vie n'est pas un long fleuve tranquille. Cela n'a rien avoir avec les fluctuations du marché!!! Mais dans la vie, il y a mille et une raison qui peuvent amener chacun à être obligé de vendre! Acheter, sans même se poser la question de la revente, c'est de la pure folie!!! On investit dans le but un jour de récupérer son argent.
Le loyer n'est pas une fin en soi! Tout grand investisseur, achète et revend, c'est la meilleure façon d'augmenter son capital. Plus son capital est important, plus ma puissance financière est importante, plus je peux démultiplier mes achats!!!
Cette démarche évite les emprunts à 450 000, dont on sait comment vous faites pour les financer. Elle rend à tout moment l'acheteur solvable. Et à la fin, il dispose d'un énorme capital!!!
Bprudhon aurait tout intérêt à suivre cette démarche, s'il le peut!!! Cela évite d'être surendetté et pousse l'investisseur à affuter ses connaissances et ses techniques pour toujours faire de bonnes affaires!!!
Citation :
(les impôts) C'est à mon sens, le premier risque qui est pris par les investisseurs en locatifs.
L'impôt est quasi fixe, ce n'est pas un risque, mais une donnée à prendre en compte.
Le 1er risque : les impayés
Le 2ème risque : une dévaluation de son bien au terme de son investissement.
Ces deux risques sont indissociables et son au coeur du calcul de rentabilité de chaque investisseur. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 07:26:40
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Bonjour,
Je me lève et lis ceci, que je dois commenter:
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Je me répète la vie n'est pas un long fleuve tranquille. Cela n'a rien avoir avec les fluctuations du marché!!! Mais dans la vie, il y a mille et une raison qui peuvent amener chacun à être obligé de vendre! Acheter, sans même se poser la question de la revente, c'est de la pure folie!!! On investit dans le but un jour de récupérer son argent.
Le loyer n'est pas une fin en soi! Tout grand investisseur, achète et revend, c'est la meilleure façon d'augmenter son capital. Plus son capital est important, plus ma puissance financière est importante, plus je peux démultiplier mes achats!!!
Cette démarche évite les emprunts à 450 000, dont on sait comment vous faites pour les financer. Elle rend à tout moment l'acheteur solvable. Et à la fin, il dispose d'un énorme capital!!!
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dans l'ordre: bien sûr il faut acheter en se préoccupant de la vente, mais comme déjà dit, plus un investissement quel qu'il soit est susceptible de rapporter, plus il est risqué; plus on veut qu'il rapporte, plus il doit être fait à long terme. Il n'y a malheureusement pas de mystère. Donc RL ou bourse c'est idem.
Deuxième chose, et c'est bcp plus grave à mes yeux, quand vous dites que le loyer n'est pas une fin en soi. C'est complètement faux. Ds ce type d'investissement, c'est même l'essentiel, et il faut bien assimiler ceci sinon, même sans prêt, même avec des prix bas, vous trouverez que c'est pas un bon investissement. J'ai essayé de vous expliquer que la maison ds cet investissement RL n'est qu'un support de gain, le prêt est un levier et un multiplicateur, au même titre que le type de prêt (infine) et la valeur du prêt (100,110%). Et vous dites que recevoir des loyers n'est pas une solution pour augmenter son capital? Mais diable, qu'est-ce donc?
Concernant la puissance financière enfin, tout le monde est d'accord, je pense. Plus vous avez du répondant, plus vous êtes en position de force devant les banques et négocier des taux bas (plus bas que le marché) sur 110% (d'accord avec mon collègue) et dans des schémas type infine. Mais contrairement à ce que vous semblez dire, plus on a du répondant et plus il faut impérativement, je pèse mes mots, acheter à crédit sur 100-110%, le fait d'avoir du capital ne sert que ds les négociations pourvotre crédibilité.
Par exemple, si vous avez 450000, comme vous dites, il faut acheter en empruntant (d'ailleurs un simple calcul montre que vous pouvez emprunter deux fois 450000 sur 10 ans) et dans ce cas au bout des 10 ans vous êtes plus riche en empruntant ds tous les schémas possibles.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 09:01:15
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Des immeubles entiers ??? Oui, c'est la conclusion à laquelle j'étais arrivé plutôt que appart par appart.
Mais n'en emprunte pas 400 000euros qui veut !! Pour une telle somme la banque n'a pas le même regard que pour un emprunt de 50 000-100 000euros. J'ai bien vite réalisé qu'il fallait pouvoir avancer de sérieuses garanties de solvabilité (gros revenus, résidence principale, ...)
Pour ce qui me concerne j'étais loin du compte (revenus moyens, pas de résidence principale, peu de liquidités disponible)
L'investissement dans des immeubles est réservé à de gros investisseurs.
bp |
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