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Grande-Bretagne : le marché immobilier sur la pédale de frein

Selon une étude publiée jeudi par la banque Nationwide, la hausse des prix de l’immobilier en Grande-Bretagne a affiché en mai dernier son plus bas niveau depuis août 1996. Ainsi, par rapport à la même période l’année dernière, les prix ont progressé de 5,5% en mai, contre 7% en avril.

Sur un mois, les prix ont progressé de seulement 0,3% en mai, contre 0,9% en avril, note l’étude. Et sur les trois derniers mois, les prix ont progressé de 0,2% en moyenne d'un mois sur l'autre, alors que le rythme de hausse était de 1,7% sur la même période il y a un an.

«Ces chiffres confirment la tendance observée depuis le début de l'année et l'opinion de Nationwide que le marché de l'immobilier ralentit progressivement», a commenté Fionnuala Earley, économiste de la banque.

Les premiers signes d'un ralentissement du marché de l'immobilier sont apparus l'été dernier en Grande-Bretagne. Selon l’étude, il était souhaité par la Banque d'Angleterre (BoE), qui a relevé son taux d'intérêt directeur à cinq reprises entre novembre 2003 et août 2004, le portant finalement à 4,75%, pour prévenir une surchauffe du marché.

Les économistes divergent sur la question de savoir si le marché va continuer de ralentir doucement, ce que souhaite la BoE pour éviter un krach qui serait désastreux pour l'économie britannique, ou si une correction brutale des prix reste à venir. «Dans la mesure où il est désormais évident que le coup de frein de la consommation des ménages commence à avoir des conséquences sur le marché du travail, et face à de probables hausses d'impôts et à une faible demande de nouveaux emprunts immobiliers, il est probable que nous en sommes seulement au premier stade de la correction du marché de l'immobilier», ont estimé les économistes de Capital Economics après la publication des chiffres de Nationwide.

La consommation des ménages, principal moteur de la croissance de l'économie britannique, est étroitement liée au marché de l'immobilier en Grande-Bretagne, dans la mesure où les Britanniques vivent beaucoup à crédit et gagnent leurs crédits à la consommation sur la plus-value potentielle de leur logement. Lorsque les prix baissent, ils empruntent moins facilement et consomment moins. Le prix moyen d'une propriété en Grande-Bretagne a progressé de 8.252 livres sur les douze mois achevés fin mai, à 157.272 livres (232.149 euros).
( 02/06/2005 )
02/06/2005 02/06/2006 0 batiactu Immobilier 1 0

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Peut-être va t'on bientôt arrêter de prendre en exemple cette économie Britannique où, certes le taux de chômage est très bas, mais où la précarité et les inégalités sont énormes.

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Initialement entré par bprudhon
les avis divergent souvent sur cette notion de "précarité" et "d'inégalité" dans le modèle britannique.

Qu'en est-il réellement et objectivement si possible ??

Il doit bien y avoir des UInautes qui connaissent bien le monde du travail britannique !!??

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Initialement entré par BONE

je vis en france pas en GB donc je m occupe deja chez moi des problemes ou analyses à tirer

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Initialement entré par BONE


quand on se compare ,on se désole !!!!!

célébre maxime

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Ca sent le roussi ....

Le discours des agents immobiliers londoniens, ces derniers jours, est typiquement celui qu'ils délivrent lorsque cela commence à sentir le roussi, lorsque les stocks d'invendus augmentent, lorsque les premiers clients pris à la gorge les chargent de "casser discrètement les prix", histoire de ne pas déclencher le signal d'alarme du découvert chez leur banquier préféré (sinon... fini l'argent facile !).

Oui, ça sent le roussi sur le marché immobilier londonien... mais c'est déjà pire ailleurs, dans ces villes périphériques et industrielles du nord et du centre de l'Angleterre, qui se désindustrialisent à toute vitesse. Cependant, le système mis en place par le ministère du Travail britannique est ainsi conçu qu'il excelle à masquer la perte inexorable des "vrais emplois" par la multiplication de jobs de services minables : cela sauve peut-être les apparences... mais cela ne permet pas à ceux qui en sont victimes de rembourser le crédit sur l'appartement ou le petit pavillon mitoyen en brique avec bow-window (et vu sur le nain de jardin du propriétaire d'en face).

Ca sent le roussi mais les petits mitrons du real estate vous expliqueront que c'est simplement bien grillé sur le dessus et que cela n'en fera que ressortir davantage le moelleux du coeur du gâteau immobilier : que l'on se rassure, "on" a su éteindre le four juste à temps (ben voyons !) et il n'y a plus qu'à laisser cuire à la chaleur résiduelle.

Mais d'après nos sources, la croûte (les quartiers les moins huppés) est maintenant carbonisée, le dessus (les quartiers chics) dégagent une fumée âcre... et le processus de cuisson ne s'est pas arrêté de lui même en ouvrant la porte du four : certes, les prix ne progressent plus qu'à un rythme mensuel de +0,2% par mois en 2005 (contre +2,7% en 2004)... mais il s'agit d'une moyenne, ce qui signifie que dans de nombreuses zones résidentielles, les vendeurs consentent déjà depuis plusieurs mois des rabais significatifs sur les tarifs "vitrine d'agence".

Les agents immobiliers traduisent ce phénomène par une normalisation des prix, lesquels auraient atteint un plateau. Si vous leur demandez pourquoi nous échapperons à un phénomène classique de courbe en cloche... ils vous répondront que la Banque centrale va faire preuve de bon sens en réduisant tout prochainement le loyer de l'argent de 25 points de base (voire plus), afin de redonner de l'oxygène aux emprunteurs, ce qui devrait permettre au marché de se stabiliser dans de "hautes eaux".

Soit, mais les grands équilibres tels que le rapport prix du logement/salaire vont-ils pouvoir se rétablir pour autant ? Nous en sommes loin : selon une étude d'un grand hebdomadaire financier britannique, les prix de l'immobilier devraient chuter de 50% en Espagne, de 40% en Angleterre, de 25% en Hollande ou en Irlande pour que les ratios retrouvent leurs niveaux moyens de la période 1975-2004.

Une rechute de 40% des prix au Royaume-Uni serait catastrophique, et pas seulement pour la Grande-Bretagne. Une dégringolade des prix de la pierre fait beaucoup plus de dégâts que celui du cours des actions : selon le FMI, un krach boursier (défini comme une correction des cours d'au moins 30%) "coûte" l'équivalent de 4% de croissance dans les 2 années qui suivent. Les opérateurs mettent en général entre 18 et 24 mois à s'en remettre.

Un krach immobilier massif (à l'image de la bulle actuelle) se solderait au minimum par une contraction des prix d'au moins 15%, et engendrerait des dégâts deux fois plus sévères, soit 8 points de croissance du PIB, non plus sur 2 ans mais bien sur une longue période de quatre à cinq ans. L'exemple du krach japonais des années 90 prouve que cela peut même être pire que ce que prévoit la théorie économique classique.

** Il est un autre phénomène que nombre d'opérateurs occultent : c'est l'inversion de la courbe des taux au Royaume-Uni, qui rend le prêt à long terme "non-rentable" pour les banques, le coût de la ressource au jour le jour étant plus élevé que le coût du crédit sur 10, 20 ou même 30 ans... sans oublier le risque non quantifiable auquel s'exposent les 60% d'emprunteurs à taux variable.

Ce n'est pas une baisse de 25 points du loyer de l'argent par la BoE (Bank of England) qui va permettre de rétablir une structure des taux normale (avec un spread de 40 ou 50 points, en dessous duquel la marge de la banque ne rémunère pas le risque historique sur des prêts à durée élevée).

Les banques spécialisées et les spécialistes du crédit hypothécaire aux USA ont déjà renoncé à toute forme de rentabilité avant même que la courbe des taux ne s'inverse. Il ne restera d'ailleurs plus que 20 points d'écart entre le 2 ans et le 10 ans ce soir aux Etats-Unis après le 9ème relèvement du Prime Rate en un an. Les prêteurs acceptent de se faire rembourser dans un premier temps uniquement les intérêts... et s'en remettent à la Providence pour obtenir un beau jour (de plus en plus lointain) le remboursement du principal.

Si jamais la courbe des taux s'inverse, les sommes remboursées deviennent trop faibles pour couvrir les engagements à long terme (les intérêts produits par les maturités élevées rapportant moins que le coût du refinancement des éventuels emprunteurs "désolvabilisés" par la remontée des taux courts).

Toute la question est de savoir où se situe le "seuil de souffrance" (aussi bien pour le banquier que pour l'emprunteur) : à notre sens, et sans l'usage intensif de cette morphine constituée par les formules de prêts à géométrie variable, les candidats à la spéculation immobilière hurleraient déjà de douleur.

Ils ne se rendent compte de rien, mais les mains, puis les bras qu'ils ont introduits dans le grand four immobilier sont déjà brûlés au 3ème degré.

Anesthésiés par des discours lénifiants et des mensualités provisoirement allégées, ils n'ont pas mal, bien entendu : ils commencent seulement à sentir... comme une odeur de roussi !

Philippe Béchade,

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