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sch_th
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8 réponses |
 Posté - 23 nov. 2004 : 10:12:23
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Bonjour,
il y a 2 mois l'aasemblée générale a voté non à une décision recquerant l'article 26. Le conseil syndical n'était pas satisfait de ce résultat et reconvoque sur le même sujet une assemblée extraordinaire.
- quels sont les motifs invoqués pour ue assemblée extraordinaire ?
- peut on générer des frais (location, syndic, courrier en AR...) pour un sujet voté 2 mois avant ?
- quels sont les moyens pour contrer ce vote ?
Merci de votre aide
Tom
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 10:46:13
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L'assemblée générale peut toujours revenir sur un vote antérieur.
Une nouvelle convocation dans un délai aussi bref ne peut être justifiée que par un élément nouveau pouvant être déterminant.
Quoiqu'il en soit il faut attendre le résultat de la nouvelle assemblée.
Si le projet est adopté, les minoritaires devront s'incliner sauf à agir en nullité pour une raison quelconque. L'e'xistence d'un premier refus ne pourra motiver cette action en nullité.
Si le projet est à nouveau rejeté, et s'il n'existe aucune justification valable à la convocation nouvelle, la responsabilité des demandeurs pourra théoriquement être engagée. |
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sch_th
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 11:38:26
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Merci pour cette rapide réponse.
Pour creuser le sujet, une assemblée extraordinaire a-t-elle le même type de vote (double majorité) pour les gros travaux ou est-ce simplifié ?
Je regrette cette anti-démocratie alors que le quorum était atteint..
Voiula pourquoi je mets en doute la légitimité de l'action et la partialité du conseil.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 11:45:41
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1/ Il n'existe pas d'AG extraordinaire en copropriété. Il y a l'AG annuelle obligatoire ... et autant d'AG que l'on veut ensuite ....
2/ les AG où seuls sont convoqués certains copropriétaires, ayant seuls droits de vote, sont dites AG Spéciales.
3/ Une AG peut effectivement modifier, corriger, amender, annuler une décision prise antérieurement.
En l'espèce, si cette décision relève de l'art.26, elle devra être modifier.corriger ..etc au même art.26.
Reste la pertinence de cette nouvelle AG sur un même sujet rejeté à la maj.art.26 ! D'autant que vous dites "le CS reconvoque une AG"... C'est le syndic qui convoque l'AG !..
Il faut voir la question initiale, car se pose le coût d'une telle convocation sur une question qui nécessite cette maj.art 26, proposition déja refusée à cette majorité !
Une nouvelle convocation serait alors folklorique ... ou de complaisance !
Si le syndic est un professionnel, il ne devait pas laisser faire : il y aurait là faute pour défaut de conseil. Dans le cas d'un second refus, il conviendrait pour l'AG de décider de lui imputer les dits frais de convocation et de tenue d'AG, laquelle me semble abusive. Il faudra rédiger et proposer en AG une telle résolution (vote maj.art.24)
S'agissant d'une résolution complémentaire, induite par la question posée, son inscription préalable à l'ODJ n'est pas nécessaire.
Je viens de voir qu'il s'agirait de travaux ? de quelle nature ?... Mis à part les travaux d'amélioration, qui se votent à l'art.26, et d'autres spécifiques à l'art.25, tous les travaux d'entretien se votent à l'art.24. |
Edité par - gédehem le 23 nov. 2004 11:49:18 |
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sch_th
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 13:43:43
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MErci de votre réponse.
en fait si j'ai bien compris, un conseil syndical peut demander au syndic une nouvelle AG. c'est ce qui a du se produire.
La question est la fermeture de la résidence, avec grillage, porte à badge, barriere à "bip",..
Je n'ai pas entendu que les choses avaient évolué au point de reconvoquer une AG avec les coût que l'on connait.
Le syndic est un professionnel effectivement. Pouvez m'indiquer la procedure (lettre au syndic?) pour effectuer la démarche que vous devrivez ? car je pense effectivement que le syndic n'a aucun interet à refuser cette ag ...Et je pense qu'il serait préférable de mettre cette proposition à l'ordre du jour.
Merci d'avance, j'avance, un peu moins en colere !
Tom
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 14:55:15
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Un CS peut effectivement demander au syndic la convoc d'une AG.
Mais ici, s'agissant d'une AG destinée à se prononcer sur une même question déja refusée n'obtenant pas la majorité de l'art.26, on peut raisonablement s'interroger sur sa pertinence, qui plus est 2 ou 3 mois après la decision de rejet de la 1ère AG !
Tout ceci est folklorique ! D'autant que les art.26.1 et 26.2 de L sont très clairs : seule la maj.art.26 est possible pour la fermeture de la copropriété, par dérogation à la règle de l'unanimité !
Il y a donc bien un abus de 'pouvoir' du CS, dont la responsabilité incombe au syndic pour avoir convoqué de façon intempestive et abusive une AG et manquement à son obligation de conseil.
La résolution proposée peut être du style " L'AG constatant que la réunion de l'AG du ...... destinée à statuer sur une question déja rejetée le ........ par cette même AG, à la majorité prévue par l'art.26 de la loi de 1965, a été convoquée par le syndic dans la précipitation, sans fondement, en qu'en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière et de son obligation de conseil il se devait d'informer les demandeurs de l'inopportunité d'une telle convocation, dont le caractère abusif est évident, et resister à leur demande.
En conséquence, l'AG décide d'imputer au syndic les frais liés à la convocation et à la tenue de cette assemblée du .... ."
Si l'AG est déja convoquée, faites, avec d'autres coproprios, une petite lettre d'info aux autres proprios pour leur faire part de votre étonnement et de la proposition ci-dessus (attention : on expose les faits et commentaires. Pas d'attaque perso ou de mise en cause, ce n'est pas psychologiquement bon !) Si l'AG n'est pas convoquée vous notifiez au syndic (LRAR sans enveloppe) le projet de résolution ci-dessus avec une demande d'inscription de la question "Responsabilité professionnelle du syndic" (art.10 D.1967)....."Ayant entendu dire qu'une prochaine AG serait convoquée pour statuer sur la question ...... déja rejetée lors de notre AG quis'est tenue il y a 2 mois le ........ je vous demande de bien voulior inscrire à l'ODJ la question suivante :... et d'y joindre la proposition de résolution suivante ....".......".
Il n'est pas certain que cette AG soit effectivement convoquée ..... |
Edité par - gédehem le 23 nov. 2004 15:07:11 |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 15:33:39
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Gedehem je vous trouve bien dur avec le syndic, oui oui je sais c'est moi qui dit ça !!!
J'explique:
Le CS a demandé une AG, il en a le droit, donc le syndic n'a pas vraiment le choix.
Je reconnais que cette convoquation est totalement absurde !!! Et la c'est bien un abus du CS, a ne pas réélire donc !!!
Quant au vus du projet je pense qu'il aurait mérité une consertation entre copros avant, inutile de lancer des grands projets comma ça ,sans tater le terrain au depart !!! |
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sch_th
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 15:45:36
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Merci de votre aide pour cette situation effectivement loufoque !
Il est apparemment aisé de passer de la démocration à la tyranie !!
C'est d'autant plus gènant que je trouvais le conseil syndical jusqu'à présent actif et logique dans ses démarches.
Si vous souhaitez connaitre les rebondissements, indiquez le moi !
Tom |
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sch_th
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 15:52:37
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Pour Yaume :
En fait il semble que le conseil ait déjà taté le terrain et a été TRES frustré de la dernière AG du fait que le non passe.
Durant L'AG il a cherché à faire re-voter le point en question, tenté de démissionner (ce que je regrette), tout cela en disant aux partisants du NON, qu'ils avaient tort ....Cela devenait trop passionnel et plus du tout objectif.
Personnellement pour la fermeture mais pas avec ces devis, je trouvais vexant que des tierces personnes puisses suggérer que je ne savais pas réfléchir !
Folclorique ! |
Edité par - sch_th le 23 nov. 2004 15:53:42 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 16:19:32
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Ce sujet me fait songer qu'il est étonnant que n'ait pas été posée la question d'une seconde assemblée possible pour les travaux de l'article L 26-1.
Si le texte est en 26-1 c'est en vertu de la clasification nouvelle des textes mais il aurait aussi bien pu être inséré dans l'article 26 c et il s'agit bien de travaux comportant transformation, addition ou amélioration.
Il est vrai qu'ils affectent les modalités de jouissance ?
On pourrait bien plaider que la portée du c) est générale. |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 17:44:09
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Que la convocation de l’AG soit pertinente ou non, le syndic n’a pas le choix. Il doit accéder à la demande du CS. Il suffit que le président du CS le mette en demeure de le faire pour que cela devienne une obligation légale. S’il faut mettre en cause une responsabilité, c’est celle du président, non du syndic.
Cordialement
P.F. Barde |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 18:22:28
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Bien, OK ... vous me trouvez dur...
Mais je voudrais rappeler les posts de certains intervenants qui reconnaitraient au syndic et/ou au CS le pouvoir de juger de la pertinence ou non des questions dont l'inscription à l'ODJ est demandée conformément à l'art.10 de D.
Si l'on vous suit, et je suis pret à le faire, le syndic serait à même d'apprécier le sérieux, la justification d'une demande .....
Comment appelez-vous une demande de convocation d'une AG formulée (par écrit en LRAR ?) par un CS 2 mois après une 1ère AG, pour statuer sur une même question, d'importance, s'agissant de la fermeture de la résidence ?
Je veux bien tout ce qu'on veut : ici, il ne s'agit pas d'une question supplémentaire à une AG dont la convocation est prévue ou envisagée, mais bien d'une AG supplémentaire pour statuer sur cette unique question pourtant déja rejetée.
Permettez que j'appelle cela "convocation d'AG abusive car injustifiée, de pure complaisance"
S'agissant de la préservation des intérets du Syndicat, une telle convocation par le syndic dans un délai aussi bref, qui plus est pour statuer sur une question rejetée 2 mois plus tôt, me semble bien rentrer dans le "défaut de conseil" que tout professionnel se doit de donner, en particulier ici au CS.
Autant je considère que le syndic et/ou le CS n'ont pas à apprécier les questions dont l'inscription est demandée, autant ici une telle convocation est totalement injustifiée en raison de la décision rendue 2 mois + tôt et sans appel à court terme : rejet de la proposition.
Que le CS fasse maintenant des réunions d'information, que le projet soit présenté, discuté, OK. L'année prochaine il sera temps de présenter un projet expliqué et sans doute mieux ficelé. Sans présager pour autant du résultat.
Mais qu'un syndic convoque sans raison une nouvelle AG au seul motif que le CS n'est pas satisfait de la décision de rejet de l'AG prise 2 mois plus tôt serait bien constitutif de faute car abusive, par défaut de conseil, ne serait-ce qu'en raison des sommes engagées indument.
La préservation des intérets collectifs du syndicat ne se limite pas à ceux du CS ou de certains de ses membres.
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Edité par - gédehem le 23 nov. 2004 18:30:04 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 23 nov. 2004 : 22:54:26
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Gedehem, moi je vous suit, mais que dire quand un syndic se conforme à la loi !!!
Si le CS demande une AG pour ces raisons, le syndic peut toujours tenté de convaincre le CS mais si le CS y tient , que faire face à ça ??
Je suis bien d'accord pour dire que le CS abuse, et entre autre moi je lui demanderai ce qu'il espere d'une tellle AG, ou à fortiori, peu de copros vont se deplacer du fait d'une resolution dejà voté, d'une AG 2 mois après, et d'une seule question à l'ordre du jour, le syndic peut dors et dejà reservé le local poubelle de mon immeuble (bon ça pu un peu , mais je pense qu'il y aura la place pour contenir 3, 4 membres de CS) |
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sch_th
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 09:02:50
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La convoq est arrivée.
Elle indique que la résolution avait été rejeté faute de majorité.
Et la meilleure est qu'ils vont la passer à la 26 C 10/07/1965, Citation :
à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix des coproprio présents ou representés
.
Ceci en vertu de l'article 19.1 du 17/03/1967.
Un membres du CS m'a indiqué que 5 coproprio avaient fait cette demande. le CS est allé démarcher les coproprio pour qu'ils signent un papier de "prévision de vote" !!
Dur dur de rester calme ...
HELP !!!! |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 12:38:44
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Mettre le syndic en demeure de convoquer l'assemblée est une prérogative du président du conseil syndical. Le syndic doit alors convoquer sans discuter des motifs. Sa responsabilité est dégagée dès lors que la décision ne lui appartient plus.
Cordialement
P.F. Barde |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 21:55:11
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En vertu de quelles dispositions législatives ou réglementaires
le président du conseil syndical peut il convoquer une assemblée générale sans avoir mis en demeure le syndic de le faire ,
pour un motif légitime .
Le fait de ne pas avoir eu gain de cause à la récente AGO est il un motif légitime ?
Au besoin, et s'il n'y a pas urgence, pourquoi ne pas attendre la
prochaine assemblée générale
François |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 nov. 2004 : 22:36:52
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Le président du conseil syndical n'a pas vraiment la prérogative de mettre en demeure le syndic.
Il n'agit que comme simple exécutant soit d'une décision du conseil syndical de convoquer l'assemblée, soit d'une mise en demeure qui lui a été adressée par des copropriétaires ayant régulièrement, mais vainement, demandé au syndic de convoquer une assemblée.
Mais dans les deux cas c'est le président qui agit.
Dans les deux cas le syndic doit exécuter.
Mais le président ne peut pas clâmer : " Je décide, il exécute ", car il n'a rien décidé, du moins tout seul. |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 12:38:20
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C'est curieux, il m'arrive exactement la même chose que Tom (sch-th), dans l'autre sens.
Le syndic nous convoque pour tenter de faire modifier une décision de travaux (videophone) voté il y a six mois.
Il a fait une demande de travaux qui ont commencé auprès d'une entreprise pour la pose d'un simple interphone (en lieu et place de ce videophone) , et ce pour un cout plus élevé que l'enveloppe votée.
Comme je l'ai enjoint, ainsi que l'entreprise, de stopper immédiatement ces travaux puisque non conformes à la résolution d'AG qui les a adoptées, le chantier s'est arrêté !
Et il convoque aujourd'hui les copropriétaires pour faire modifier la résolution votée dans le sens des engagements erronnés qu'il a pris auprès de l'entreprise, bref pour "couvrir" ses erreurs (ou ses magouilles..)
Je pense (mais l'ignore) que cette convocation émane d'une demande d'un membre du Conseil (le président n'ayant pas été élu).
Pouvez-vous me dire si, en dehors d'un président du conseil, un syndic peut légitimement convoquer une AG pour faire modifier une résolution antérieure de travaux, sans autre motif que de tenter de justifier à posteriori les engagements pris ?
D'autre part, il me semblait avoir lu quelque part dans ce forum, à l'inverse de ce qui est écrit plus haut, qu'une résolution d'AG non contestée constitue un acquis sur lequel il ne serait pas possible de revenir ulterieurement...Sinon, c'est simple pour le syndic : il fait trainer toutes les décisions qui ne lui conviennent pas et tente ensuite de les faire annuler ou modifier...?
Enfin, dernière question, cette AG est qualifiée d'AG extraordinaire sur la convocation, et celle-ci ne mentionne pas contrairement aux AG annuelles la faculté pour chaque copropriétaire d'adjoindre dans le délai prévu par la loi d'autres questions à l'ordre du jour. Est-ce normal ? Cette mention n'est-elle pas obligatoire et cette faculté n'est-elle pas systématique pour toute AG ?
J'espère être à peu près clair. Que puis-je faire ?
Merci de votre aide. L'AG est dans 10 jours.... |
Edité par - spinoza le 25 nov. 2004 13:36:33 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 13:50:09
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^Comme il a été dit, une AG peut tout à fait corriger, modifier, annuler une décision prise antérieurement ... Bien sur, lorsqu'une décision a entrainé une action qui, elle, est définitive, il est difficile de revenir dessus. Par ex : suppression de la loge du gardien, création pour cette loge d'un nouveau lot privatif par retrait sur les parties communes, vente de ce lot .. Ce lot vendu, impossible d'y revenir !
Votre AG peut tout à fait revenir sur les travaux votés pour décider de faire autre chose pour finir le chantier.
Le fait que cette AG corrige sa première décision pour la faire "coller" à la réalité et ainsi 'couvrir' les erreurs ou fautes du syndic, c'est une autre question. Il lui appartiendra d'apprécier la modification proposée par le syndic et, si elle ne lui convient pas, de ne pas l'accepter ... au besoin, du fait de ce rejet, l'AG peut aussi le sanctionner, par une résolution induite, pour ne pas avoir respecté la décision prise antérieurement.
Il faut donc faire la différence entre une modification ou une annulation de décision qui procède de la volonté d'une majorité des membres du syndicat, de celle qui serait proposée par le syndic ou qques copropriétaires contre la volonté de cette majorité. |
Edité par - gédehem le 25 nov. 2004 13:56:28 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 13:54:23
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Il est dans les attributions du syndic de convoquer l'assemblée générale chaque fois qu'il le juge nécessaire. S'il tente de faire pression sur les copropriétaires pour que ceux-ci modifient une décision prise antéieurement, à ces copropriétaires de savoir ne pas se laisser faire.
Une décision de travaux prise comme il faut inclut l'acceptation d'un devis, c'est à dire au munimum une entreprise, un descriptif précis des travaux et un prix, ce devis étant retenu parmi plusieurs de différentes entreprises. Votre message révèle un manque de rigueur que les copropriétaires ont tort d'avoir accepté et qui a conduit à la situation que vous déplorez.
L'assemblée est souveraine. Elle peut annuler une précédente décision dans la mesure où cela est possible. Une autorisation donnée, le quitus et l'approbation des comptes sont des décisions par nature irrévocables. Mais une décision de travaux peut être annulée sans aucune difficulté tant qu'elle n'a pas reçu un début d'exécution.
Dans le cas que vous exposez, il y a eu un commencement d'exécution. Se pose alors le problème de la rupture du contrat avec l'entreprise. Le mieux pour le syndic serait évidemment que l'assemblée ratifie ce qu'il a commencé, et il va tenter de se justifier. Mais il vaudrait probablement mieux pour les copropriétaires de refuser cette solution, d'engager la responsabilité civile du syndic et de décider de reprendre tout le projet depuis le début. La somme votée initialement était vraisemblablement irréaliste.
Les termes d'AG ordinaire ou extraordinaire n'ont pas de signification juridique. Le mécanisme de la demande d'additif n'existe plus. En contrepartie tout copropriétaire peut demander l'inscription d'une question à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Désormais, lorsque la convocation est déjà lancée, il est trop tard pour modifier l'ordre du jour.
Cordialement
P.F. Barde |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 25 nov. 2004 : 15:09:46
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Merci de vos précisions.
Ce que vous me dites est assez inquiétant : une décision est prise en AG qui va à l'encontre des désiderata d'un copropriétaire influant auprès du syndic.
Conséquence : celui-ci demande au syndic de faire trainer l'exécution de la décision, et quant certains copropriétaires commencent à exiger du syndic qu'il fasse son boulot, il reconvoque une AG pour échapper à son incurie ! Incroyable ! |
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assemblée extraordinaire sur sujet deja voté !
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