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idem84
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 Posté - 10 déc. 2004 : 18:43:15
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Bonsoir,
Notre ensemble immobilier est composé de bâtiments d'appartements en copropriété, de bâtiments d'appartements en location et de villas en location, le tout géré par une ASL en ce qui concerne les espaces verts, le chauffage, l'assainissement ... Les dirigeants de cette ASL sont aussi les dirigeants de la société de location.
Nous avons demandé (C.S.) à notre syndic d'envoyer un courrier RAR à l'ASL afin de mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG deux questions car notre syndic n'arrive pas à obtenir des explications de la part de l'ASL, à savoir :
1/ Etat de répartition des tantièmes en fonction des surfaces et clé de répartition des charges générales de l’A.S.L.: après avoir envoyé avec la convocation le dernier état de répartition des tantièmes en fonction des surfaces et sa clé de répartition des charges générales, l’A.S.L. répondra aux questions des personnes présentes (sans vote).
2/ Etablissement d’un planning hebdomadaire des jardiniers consultable à tout moment.
Notre syndic vient de nous répondre : "Nous vous confirmons que la (société de location) nous adresse directement la convocation à l’assemblée générale de l’A.S.L. que nous vous transmettrons et qu’en principe elle accepte que nous invitions les présidents des différents conseils syndicaux de Saint-Michel. Nous ne pouvons pas vous promettre que les membres du conseil syndical seront acceptés à participer à cette réunion".
Les statuts de l'ASL indiquent en article VII :
Composition : L'Assemblée Générale se compose de tous les propriétaires ou de leurs représentants.
Il est précisé à cet égard, que si les unités de propriété soumise aux présents statuts font l'objet de copropriété conformément à la loi du dix juillet mil neuf cent soixante cinq, ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l'Assemblée Générale..
Pouvez-vous nous dire s'il vous plait si la loi du dix juillet mille neuf cent soixante cinq est toujours applicable dans ce cas précis, ce qui voudrait dire que l'ASL peut refuser que le Président du C.S. soit présent ?
A bientôt.
Christine
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JPM
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Posté - 10 déc. 2004 : 23:09:54
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Comme je vous l'ai indiqué précedemment la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable aux associations syndicales.
Je vous avais suggéré de faire la tentative que vous avez faite et qui semble être bien accueillie.
Il faut profiter de la brèche avec pondération et vous avez une chance d'institutionnaliser une concertation qui peut être fructueuse. Il faut donc maintenir le contact avec votre syndic et faire en sorte que les autres conseils syndicaux profitent également de l'invitation officieuse à l'assemblée de l'ASL.
Si tout le monde agit avec diplomatie et fermeté, vous pouvez envisager des avancées fructueuses.
L'expérience pourra être profitable à d'autres copropriétés implantées dans des grands ensembles de même type. |
Edité par - JPM le 10 déc. 2004 23:12:51 |
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idem84
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Posté - 11 déc. 2004 : 08:56:24
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Bonjour,
Vous dîtes que "la loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable aux associations syndicales".
Je comprends donc par là que les Présidents des Conseils Syndicaux peuvent participer aux assemblées générales des A.S.L., or vous indiquez plus bas : "faire en sorte que les autres conseils syndicaux profitent également de l'invitation officieuse à l'assemblée de l'ASL.
Pouvez-vous m'indiquer où je me trompe dans mon résonnement s'il vous plait ?
Christine |
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hes
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Posté - 11 déc. 2004 : 08:59:37
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Bonjour,
Je me permets d'ajouter les précisions suivantes pour que vous puissiez intervenir dans cette ASL urbaine qui semble entrer dans la catégorie des AFUL.
Je porte à votre conaissance l'article L.322-9-1 du Code de l'urabanisme.
"Chaque syndicat de copropriété est représenté à l'assemblée générale de l'association par son syndic dûment mandaté à cet effet.
Lorsque dans le périmètre de l'association, sont compris deux ou plusieurs syndicats représentés par le même syndic, des mandataires ad hoc devront être désignés par le ou les syndicats afin qu'un même syndic ne puisse représenter plus d'un syndicat. A défaut de nomination, le mandataire ad hoc est désigné par l'autorité judiciaire saisie à la requête de tout intéressé."
Il en résulte que toutes les questions interessant l'AFUL doivent être débattues en assemblée des copropriétés incluses dans cette ASL
pour indiquer au syndic qui la représentera à l'assemblée sa conduite à tenir.
D'autre part, si une pesonne est syndic de plusieurs copropriétés incluses dans cette ASL ou AFUL, il ne peut en représenter qu'une, les autres sont représentées par un copropriétaire élu par l'assemblée.
Enfin, si les copropriétares ne peuvent pas assisiter aux assembées des ASL AFUL, ils peuvent en revanche être élus au Comité Syndical ou Syndicat , c'est à dire au conseil de direction de cette ASL , et, ainsi, participer diretement à la gestion.
Il est plus important d'être au comité de direction qu'à l'assemblée
Bon courage.
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idem84
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Posté - 11 déc. 2004 : 09:25:22
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Re bonjour,
Notre syndic représente 5 copropriétés (sur les 8) avec un total de 246.010 tantièmes sur les 1.000.000 des charges générales de l'ASL.
Voulez-vous dire par là qu'en tant que Présidente du Conseil Syndical je peux demander à être convoquée à l'Assemblée Générale de l'ASL pour représenter notre syndicat à la place de notre syndic et cela malgré l'article VII des statuts de l'ASL (cf. mon 1er message) ? Si oui comment procéder s'il vous plait ?
Comment procéder aussi pour être élue au Conseil de Direction de cette ASL s'il vous plait ?
Christine |
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JPM
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Posté - 11 déc. 2004 : 10:11:48
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Idem 84, d'après les éléments précédemment fournis, n'est pas dans une AFUL mais dans une ASL style loi de 1865 et désormais ordonnance du 1er juillet 2004.
Ce sont donc les statuts de l'ASL qui priment.
Les statuts précisent comme celà est fréquent dans les grands ensembles que, pour les copropriétés, ce sont les syndics qui assistent à l'assemblée. La clause n'est pas illégale mais ces statuts ne prévoient par ailleurs aucune modalité d'intervention ou de contrôle des conseils syndicaux. C'est là qu'est le problème.
Il est bien cerné et il ne faut pas, dans l'immédiat, partir sur d'autres pistes. Nous ne sommes pas dans des ensembles en volumes. |
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hes
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Posté - 11 déc. 2004 : 10:26:50
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Re bonjour
Compte tenu del'objet de l'ASL, chauffage, c'est surement une AFUL.
Merci de le regarder dans les statuts idem84
D'ailleurs, cela n'influe pas sur la participation au comité de direction de l'ASL, qui s'appelle un "Syndicat", sans rapport avec les syndicat de coprop.
Lors de l'assemblée de votre copropriété, il faut mandater le syndic de votre pour qu'il présente votre candidature au "Syndicat" lors de l'assemblée de l'ASL et qu'il vote pour vous avec les tantièmes de votre copropriété à l'assemblée de l'ASL.
Il faut surement que les autres copropriétés fassent de même pour que ce mandat ait un nombre de voix suffisantes à l'assemblée de l'ASL.
Si ca passe vous êtes élue au "Syndicat"
Grace à l'ordonnance du 1er juillet 2004, tout membre de l"ASL peut être élu au "Syndicat". Pas seulement les membres de l'assemblée de l'ASL.
Attendez vous à une forte résistance du syndic pour cette solution.
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hes
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Posté - 11 déc. 2004 : 10:40:49
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Pardon je reprends:
Il faut mandater le syndic de votre copropriété
pour que, à l'assemblée de l'ASL à laquelle il assistera (en tant que représentant de votre copropriété),
il présente votre candidature au "Syndicat" de l'ASL et qu'il vote pour vous.
Par ailleurs, il faut absolument vérifier si c'est une AFUL.
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idem84
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Posté - 11 déc. 2004 : 11:05:51
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Dans l'article I des statuts de l'Association Syndicale , il est indiqué : "Il est formé une Association Syndicale Libre, régie par loi du 21 juin 1865, les lois qui l'ont modifiée et par les présents statuts". Donc pas une AFUL ...
Cela veut-il donc dire que seul le syndic est convoqué, même s'il représente plusieurs copro ? 
Le Président du CS peut se voir refuser sa demande de participation ?
Pas de possibilité d'être élue au syndicat de l'ASL ?
Christine |
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hes
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Posté - 11 déc. 2004 : 11:15:27
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Le fait que ce soit seulement une ASL ne vous empêche pas d'être élue au Syndicat par la procédure ce dessus exposée.
(Les AFUL sont une sous catégorie des ASL
en milieu urbain pour gérer des équipements communs à des immeubles)
Le chauffage ne pouvait faire l'objet d'ue ASL non AFUL avant 2004. d'où mes doutes.....)
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idem84
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Posté - 11 déc. 2004 : 11:21:33
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Citation :
Le chauffage ne pouvait faire l'objet d'ue ASL non AFUL avant 2004. d'où mes doutes.....)
Les statuts de l'ASL datent du 13 août 1977 ...
Citation :
Il faut mandater le syndic de votre copropriété pour que, à l'assemblée de l'ASL à laquelle il assistera (en tant que représentant de votre copropriété), il présente votre candidature au "Syndicat" de l'ASL et qu'il vote pour vous
Je vais le demander au Syndic. Dois-je préciser en tant que Présidente du C.S. ou simplement en tant que copropriétaire s'il vous plait ?
Merci par avance.
Christine |
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hes
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Posté - 11 déc. 2004 : 11:30:29
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Le Syndic est mandaté par l'assemblée des copropriétaires. A mettre à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Quand a t elle lieu ?
De même, si c'était une AFUL, le représentant de la coprop serait désigné par l'assemblée des copropriétaire, pas le Pt du CS en tant que tel.
Vis a vis de l'ASL le Président du CS n'est rien (désolé)
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idem84
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Posté - 11 déc. 2004 : 11:53:10
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En réponse à votre précédent message, j'avais justement prévu d'envoyer mardi prochain les questions à mettre à l'ordre du jour de notre prochaine AG et je rajoute donc la question suivante (1/) :
Nous vous demandons de bien vouloir prévoir notre Assemblée Générale au plus tard en février 2005 et de mettre à l’ordre du jour les questions ci-dessous :
1/ Assemblée Générale de l’A.S.L. : Le Syndic mandaté par l’assemblée des copropriétaires demandera au Syndicat de l’ASL de répondre aux 3 questions mises à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale de l’A.S.L. (envoyées en courrier recommandé avec avis de réception par le Syndic le lundi 13 décembre 2004) et transmettra sous 8 jours les réponses par courrier à la Présidence du Conseil Syndical, à savoir :
* Etat de répartition des tantièmes en fonction des surfaces et clé de répartition des charges générales de l’A.S.L.: après avoir envoyé avec la convocation le dernier état de répartition des tantièmes en fonction des surfaces et sa clé de répartition des charges générales, l’A.S.L. répondra aux questions des personnes présentes (sans vote).
* Etablissement d’un planning hebdomadaire des jardiniers consultable à tout moment à la (société de location) à (ville).
* Proposition de vente du terrain à la copropriété (nom) au prix de (montant) €.
Par ailleurs le Syndic proposera la candidature de Mme (nom) (prénom), copropriétaire, à l’élection des membres du Syndicat de l’A.S.L.
Qu'en pensez-vous s'il vous plait ?
Christine |
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hes
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450 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 12:23:08
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Le syndic de votre copropriété DOIT avoir les renseignements sur les tantièmes et les répartitions, les justificatifs et vous les fournir.
Même si vous êtes représentée par le syndic de coprop, vous êtes membre de l’ASL et vous avez droit à un minimum de renseignements dont, le PV de la dernière assemblée de l’ASL qui sera très instructif.
Pour les mandats :
« L’assemblée mandate le représentant de la copropriété à l’assemblée de l’ASL XXXX pour approuver la cession du terrain sis….. »
« L’assemblée mandate le représentant de la copropriété à l’assemblée de l’ASL XXXX pour approuver LE BUGGET DE L’ASL»
il faudra donc que ce budget soit communiqué aux copropriétaires.
« L’assemblée mandate le représentant de la copropriété à l’assemblée de l’ASL XXXX pour présenter et voter pour la candidature de Mme X à l’élection du des membres du Syndicat»
et autres…
Veillez à ce que votre syndic de coprop mette à l’ordre du jour de l »assemblée ASL les points que vous voulez voir traiter.
Courage....
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 14:26:22
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Idem 84
Il est toujours préférable, quand on a commencé dans un sujet, de continuer dans le même, serait-ce pour une seconde ou troisième question. Après avoir à peu près cadré la situation dans un premier sujet, on repart maintenant, sur une nouvelle question, sur des bases inexactes.
Il s'agit en l'espèce d'un ensemble immobilier très classique des années 70 / 80. Une opération d'urbanisme ZAC ou assimilée) concernant un vaste terrain en plusieurs parcelles a comporté, sur chacune d'elles, la construction d'immeubles ou groupes d'immeubles. Les uns sont locatifs. Les autres sont des copropriétés.
Il existe des équipements (chauffage) et des services (espaces verts et autres) communs. Ces équipements et services sont gérés par une ASL type 1865 (à l'origine) avec statuts conformes à la pratique de l'époque. Le syndicat (conseil de gestion) est constitué par les propriétaires des immeubles locatifs et par les syndics des copropriétés. S'il y a 6 copropriétés dont 4 administrées par Dupont et 2 par Durand, Dupont et Durand font partie du syndicat ès-qualités et il y en plus les représentants légaux des sociétés X, Y, Z et W qui sont propriétaires des immeubles locatifs. Le président de l'ASL est élu par le conseil et, dans la pratique, il s'agit toujours de l'un des représentants légaux des sociétés propriétaires.
Jusqu'à présent cette organisation est parfaitement légale malgré son manque de transparence dès lors qu'elle est conforme aux statuts.
Il n'est pas juridiquement possible, hors d'une modification des statuts, que les conseils syndicaux soient représentés officiellement au syndicat.
On essaie actuellement de remédier au manque de transparence par des actions officieuses qui permettraient aux copropriétaires de pouvoir obtenir des informations et exercer un contrôle sur la gestion de l'ASL. En un mot de pouvoir faire, c'est bien le moins, ce que les locataires peuvent faire s'ils sont organisés.
Dans le cas présent la demande formulée par idem84 par l'intermédiaire de son syndic semble bien accueillie et il faut poursuivre dans cette voie, en concertation avec les autres copropriétés.
Si tout marche bien il sera possible ultérieurement d'envisager une modification des statuts entérinant par exemple une structure de concertation qui pourrait être commune aux représentants des locataires qui disposent, eux, de moyens légaux de contrôle. C'est la solution retenue dans certains ensembles de ce type avec la bénédiction des municipalités qui, de fait ou de droit, peuvent jouer un rôle dans tout celà.
Si les membres privilégiés renâclent devant l'intrusion des conseils syndicaux, il faut alors prendre le problème d'une autre manière qui peut être judiciaire ou administrative.
Il n'est pas ici question d'AFUL. Au demeurant il faut soigneusement distinguer les AFU et les AFUL, comme les ASA (autorisées) et les ASL (libres). Le nouveau statut des associations syndicales ne comporte aucune disposition sur ces points. Le décret ne fera certainement pas plus.
Il est vrai que le syndic devrait pouvoir fournir des précisions. Il est défaillant sur ce point, soit par ignorance, soit par inféodation aux sociétés propriétaires. Il faut donc avancer les pions comme prévu. But précis dans l'immédiat : des informations sur la masse des charges d'espaces verts et la répartition, et sur le contrat de chauffage actuellement en cours.
Mais j'ai omis de vous indiquer que si les copropriétaires n'ont pas accès aux assemblées, ils sont néamoins membres de l'association syndicale. A ce titre ils auraient du recevoir copie des procès verbaux des procès verbaux des assemblées générales 
Plus généralement la tendance actuelle est légitimement à favoriser un minimum de contrôle sur les institutions collectives de ce genre. Une demande judiciaire tendant au contrôle des comptes de l'ASL aurait toutes les chances d'éboutir. Il est préférable d'y parvenir amiablement. |
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idem84
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340 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 17:50:06
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Bonsoir,
Merci beaucoup pour toutes vos précisions et rectifications.
Par contre j'ai l'impression que vous n'êtes pas d'accord sur la composition du syndicat de l'ASL, à savoir :
Hes : vous dîtes que je peux mettre à l'OJ "L’assemblée mandate le représentant de la copropriété à l’assemblée de l’ASL XXXX pour présenter et voter pour la candidature de Mme X à l’élection des membres du Syndicat"
JPM : vous dîtes que le syndicat (conseil de gestion) est constitué par les propriétaires des immeubles locatifs et par les syndics des copropriétés.
Qu'en pensez-vous s'il vous plait ?
Quant à "Une demande judiciaire tendant au contrôle des comptes de l'ASL aurait toutes les chances d'aboutir. Il est préférable d'y parvenir amiablement" : je leur demanderai ce qu'ils en pensent, s'ils ne veulent pas jouer pas le jeu de la transparence ...
Etant donné que la partie locative est majoritaire au niveau des tantièmes + dirigeante de l'ASL, toutes questions mises à l'OJ avec vote sera rejetées ...
Bonne soirée.
Christine |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 11 déc. 2004 : 17:59:00
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Il vous suffit de lire le paragraphe des statuts de l'ASL consacré à la composition du syndicat (conseil de l'ASL).
Dans tous les cas que j'ai connus jusqu'ici la composition était celle que j'ai indiquée, sans élection par les membres de l'ASL, et pour cause en ce qui concerne les copropriétaires qui n'ont pas accès à l'assemblée.
Il peut y avoir une indication différente dans votre cas.
Normalement vous trouvez dans votre règlement de copropriété le cahier des charges de l'opération et les statuts de l'ASL.
Vous en avez cité des extraits dans l'autre sujet. |
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idem84
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340 réponses |
Posté - 12 déc. 2004 : 18:47:52
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Bonsoir,
Comme je l'indiquais plus haut, les statuts de l'ASL indiquent :
"Composition : L'Assemblée Générale se compose de tous les propriétaires ou de leurs représentants. Il est précisé à cet égard, que si les unités de propriété soumise aux présents statuts font l'objet de copropriété conformément à la loi du 10 juillet 1965, ce sont les syndics qui représentent les copropriétaires à l'Assemblée Générale ...".
Etant donné que notre syndic représente 5 copropriétés sur les 8, je peux peut-être lui demander de me donner pouvoir pour représenter ma copropriété ? Ou je peux peut-être demandé à ce que cela soit mis au vote lors de notre prochaine AG ?
Est-ce faisable s'il vous plait ?
Christine |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 déc. 2004 : 21:05:34
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Le syndic ne peut pas vous donner pouvoir d'assister à l'assemblée.
L'assemblée de votre copropriété n'a pas compétence pour modifier les statuts de l'association syndicale qui s'imposent à tout le monde.
Permettez moi d'ajouter sans vous offenser que je ne vois pas, dans un premier temps, quel bénéfice vous pourriez tirer d'une présence à l'assemblée de l'ASL avec des praticiens habitués à toutes ces ficelles de procédure.
Continuez votre bonhomme de chemin pour vous informer tant au sujet des règles générales qu'au sujet des budgets de votre ensemble immobilier. Pour faire utile il faut connaître ses dossiers et vous n'en êtes pas encore là mais vous avancez à petits pas.
Voyez aussi avec les autres CS avec lesquels vous ne semblez pas avoir beaucoup de contacts. |
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hes
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450 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 02:26:17
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Bonsoir,
L'idée du pouvoir n'est pas si mauvaise si les statuts
1. stipulent que tous les copropriétaires ou propriétaires sont membres de l'ASL (et non pas la coprop en tant que telle)
2. permettent la remise du pouvoir à un membres quelconque de l'ASL.
Vous avez TOUT intérêt à assister à cette assemblée et àvous faire élire au Syndicat
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idem84
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340 réponses |
Posté - 13 déc. 2004 : 06:37:23
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Bonjour,
Je pense avoir trouvé la "faille" mais bien-sur je voudrais votre avis.
Dans les statuts de l'ASL, il est dit en ce qui concerne la tenue des assemblée :
L'Assemblée est présidée par le Président de l'Association. En l'absence du Président, l'Assemblée est présidée par un syndicataire tiré au sort.
Il est assisté d'un secrétaire qui peut être choisi même en dehors des syndicataires..
Je pourrais donc envoyer un courrier RAR au Président actuel de l'ASL lui demandant de me convoquer pour me présenter en tant que secrétaire de l'assemblée ...
Qu'en pensez-vous s'il vous plait ?
Christine |
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Présence du Président du C.S. aux A.G.
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