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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 19 déc. 2004 : 09:30:45
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Depuis 2002, et chaque année, un syndic propose au vote la résolution suivante :
Titre : "Ouverture ou maintien d'un compte bancaire séparé"
"Le syndic propose le maintien du compte bancaire ouvert au nom de la copropriété."
Dans le dernier PV, cela devient :
Titre: "Maintien du compte bancaire : Majorité absolue (art. 25)"
"Le syndic propose le maintien du compte bancaire ouvert au nom de la copropriété auprès de la Banque ......."
OUI : ....
NON : ....
ABS : ....
"La résolution est adoptée à l'unanimité des présents et représentés."
On constatera que le mot "séparé" a subtilement disparu. Ce n'est sûrement pas l'effet du hasard !
Ne s'agit-il pas de la "preuve" que le compte en question n'est pas du tout "séparé" ?
Par ailleurs, en ré-étudiant les textes, interventions sur le forum etc...., je crois avoir compris que cette question n'a plus lieu d'être posée dans une AG, et ce depuis 2001 - 2002 (suivant les cas).
N'est-on pas là encore face à un syndic crassement ignorant en matière juridique ?
Elisabeth
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 09:52:08
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Elisabeth, chez nous c'est pareil,le syndic a voulu me faire croir un moment que la loi c'était le compte séparé alors que désormais il faut voter en AG le compte séparé puisque la loi a changé.
J'ai contesté par écrit, iL ne m'a jamais répondu, et c'est pourquoi en ce moment je m'insurge quand je constate qu'il demande de payer bien avance des travaux dont certains non encore réalisés. Comme vous disiez récemment, il faudrait que les copros sachent pourquoi il tient à cette disposition, il est vrai aussi que ceux qui n'ontpas le compte séparé font payer leurs services plus chers. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 10:03:11
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catherine2704
Je crois que vous faites erreur. Actuellement, il faut voter quand le syndic "veut" un compte non séparé, c'est-à-dire unique.
Elisabeth |
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catherine2704
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 11:49:28
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| Vous avez raison,je m'emmême les pinceaux, il est tant que je prenne un peu de repos loin de mon immeuble ! |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 12:00:54
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Que le terme «séparé» ait disparu ne devrait pas modifier le sens à donner à cette résolution. Un compte ouvert au nom de la copropriété est un compte séparé, un compte non séparé étant un compte ouvert au nom du syndic.
Pour s’assurer ce qu’il en est réellement du compte en question, il faudrait que le syndic produise la convention d’ouverture de compte avec la banque.
Une telle résolution ne devrait plus être portée à l’ordre du jour, mais plutôt une autorisation donnée au syndic de déposer les fonds du syndicat sur un compte ouvert au nom du syndic. Si le compte est séparé, comme c’est la règle à moins de décision expresse différente, normalement, on n’en parle plus.
Il semble bien que ce syndic soit plutôt crasse question législation en vigueur
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 12:26:14
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J'aimerais un avis : est-il envisageable qu'on demande à mettre à l'ordre du jour d'une AG, dans un point divers, sans vote, que le syndic produise en AG, l'original de cette "convention d’ouverture de compte avec la banque" ?
Je suppose qu'un tel document doit être obligatoirement daté ?
Comment voit-on sur ce document qu'il s'agit d'un compte séparé, d'un compte-pivot ou d'un sous-compte ?
Je suis sur le point de téléphoner à la banque concernée qui refusera certainement de me fournir une copie de ce document. Je compte demander, si au vu de l'intitulé du compte, on peut savoir de quel type de compte il s'agit. Y aurait-il une question plus "judicieuse" à leur poser pour leur "tirer les vers du nez" ?
Elisabeth |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 13:15:30
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| C'est envisageable, mais ce serait plutôt au conseil syndical de faire ce contrôle. |
Edité par - P.F. Barde le 19 déc. 2004 13:17:27 |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 13:30:45
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Malheureusement, il n'y a strictement rien à attendre du CS en place qui ignore totalement ce qu'il doit faire. La seule chose qu'il sache faire, c'est agresser les copropriétaires qui ont l'audace de ne pas se comporter comme des moutons, de ne pas se plier à certaine dictature et qui refusent de se laisser manipuler.
Elisabeth |
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xanthe
Contributeur vétéran
199 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 14:53:47
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Elisabeth,
A mon sens, rien n'interdit d'avoir des questions en AG, qui n'appelent pas de résolution/vote de l'assemblée; bien que par rapport à votre souci, on pourrait envisager une tournure de phrase dans un projet de résolution, qui permette de sortir de l'impasse éventuelle :
"à défaut de document prouvant l'existence d'un tel compte séparé au nom du syndicat X, l'AG demande sa mise en oeuvre au 31/xx/xx, au vu des comptes arrêtés à cette même date....".
Un conseil : ne faites pas ouvrir un compte séparé en cours d'année, car vous ne pourrez jamais vérifier que tout balance à 100%...!
En fin d'année, par contre, le syndic vous doit l'état des dettes/créances ( le bilan, quoi ); aussi ce qui restera au net-net, sera bien ce qui devra aller sur votre compte séparé... !
En pratiquant ainsi, vous aurez une assurance supplémentaire : un état comptable à fin d'exo a l'avantage d'etre un document officiel sur lequel vous pourrez brandir l'arme du "faux en écriture"... ( si vous pouvez le prouver...et cà c'est dur ! )
Mon gros cabinet de syndic, lui, n'avait pas trouvé mieux que d'ouvrir notre compte en plein milieu d'année.... dans la plus grande opacité... et sans répondre à mes demandes écrites ! et ainsi de "conserver" ( par inadvertance bien sur ) le 1/3 du budget annuel !! Bref, on vivait à crédit d'un trimestre l'autre !!
mais il est vrai que le syndic ne donnait, non plus, jamais d'état de dettes et créances, alors bien sur...."ROULE, MA P...."
Et surtout ce cher syndic avait réponse à tout devant l'AG : "on n'a pas encore le réflexe compte séparé" !!!
C'est cà, ca s'appelle un abus de confiance par "détournement de fonds", aggravé par le fait qu'un syndic se doit d'avoir une comptabilité analytique par mandant ( c'est le compte dit "Bonnemaison" du nom de son inventeur de sénateur ! ).
Au mieux, c'est une incompétence terrifiante qui doit refroidir les plus naifs d'entre nous sur l'idée que certains syndics se font des fonds qu'on leur confie ! Qui controle qui et quoi ??
Mais j'avais l'oeil ouvert, alors le chèque est arrivé dans les 8 jours....
xanthe |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 15:01:02
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Merci, Xanthe, pour vos idées et astuces, j'en prends bonne note !
Elisabeth |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 15:13:41
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juste pour vous rassurer si besoin
Dès lors que le mot "séparé" figure dans l'intitulé de la question dans l'OJ, il va de soi que le vote a été fait de façon positive sur le "compte bancaire séparé" et que c'est par un "oubli rédactionnel" que le mot séparé a disparu, la VOLONTE de voter favorablement par l'assemblée portant bien sur la question posée dans l'OJ
Avez-vous songé à en parler aux autres copro ?
A quel ordre mettez-vous vos chèques pour payer les charges ?
-à l'ordre du SYNDIC X....
-à l'ordre du SYNDICAT DU ...(adresse) ... de votre copro |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 16:02:42
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D'abord, il n'y a pas de vote à faire sur le compte séparé. Légalement, le compte séparé est la règle. Par ailleurs, un mot ne "saute" pas tout seul dans un traitement de texte ! Pour les deux précédentes AG, le mot "séparé" était bel et bien présent. Le mot a sauté tout simplement parce que le syndic s'est pour la première fois retrouvé devant un mandataire qui ne s'en est pas laissé conter ! Et je pense que le syndic a pris peur.
Les autres copropriétaires n'y comprennent strictement rien y compris le CS qui ne cesse de m'agresser alors que je fais le travail qu'il devrait faire (en tant qu'ex CS puisqu'ils ont demandé ma révocation). Car dans certaines copropriétés, on est très mal vu si on ne se comporte pas comme un mouton.
Pour l'intitulé, j'avais lancé, il y a quelques mois, un débat à ce sujet dont il n'était pas ressorti de certitude absolue.
Voir : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12758&SearchTerms=compte,séparé
L'intitulé est :
Copropriété X SARL Y
à l'adresse du cabinet du syndic bien évidemment.
Il semblerait qu'on ne puisse déduire de cet intitulé qu'il s'agisse d'un vrai compte séparé ou non.
Elisabeth |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 16:47:26
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Bonjour à tous,
Elisabeth, comment avez-vous su à quel ordre il fallait faire le chèque? Est-ce que le syndic, après avoir ouvert le compte séparé, en a informé tous les copropriétaires ou avez-vous, seule, commencé à libeller les chèques de telle façon?
Même si le compte séparé a été voté en AG, comment le copropriétaire lambda pourrait-il deviner que désormais les chèques seront à faire au nom du "syndicat" des copropriétaires, alors que la plupart confondent syndic, syndicat et conseil syndical (si, si!!!)
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 16:51:06
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Si l'assemblée décide le compte séparé, autant l'ouvrir tout de suite plutôt qu'attendre la fin de l'année.
Je n'en vois vraiment pas l'inconvénient. Avec un compte séparé, même ouvert en cours d'exercice, vous aurez des relevés, la possibilité de contrôler le rapprochement bancaire et le délai de paiement des entreprises.
Dès que le compte séparé est ouvert, aucun fonds du syndicat ne doit plus être déposé sur un compte ouvert au nom du syndic. Si tout n'est pas immédiatement versé sur ce compte dès l'ouverture, on doit plus raisonnablement parler de cafouillage initial plutôt que de détournement de fonds. Il est vrai que le compte séparé complique réellement le travail du syndic et que les comptables n'y sont pas encore accoutumés. On ne pourrait parler véritablement de détournement de fonds que si parallèlement les fonds toujours déposés sur un compte ouvert au nom du syndic avaient disparu de la comptabilité du syndicat. Auriez-vous des éléments qui attesteraient d'une volonté du syndic de s'en approprier ? Il faut réagir contre des fautes de gestion, mais se garder d'accusations graves tant qu'elles ne sont pas fondées.
Qu'est-ce qu'une capacité analytique par mandant ?
L'émission du mot "séparé" peut être intentionnelle, mais je n'en vois pas de conséquence. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 16:59:01
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| Je pense que selon l'art. 18 de la loi, le syndic ne dispose que de trois mois maximum pour ouvrir un compte séparé et pour y verser "sans délai" les fonds du syndicat des copropriétaires. A défaut d'ouverture, son mandat est nul de plein droit à l'expiration du délai de trois mois. Il n'est donc pas toujours possible d'attendre la fin de l'année si l'AG a eu lieu en début d'année, par exemple. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 18:09:38
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Manja,
le syndic a tout simplement fourni à chaque copropriétaire un RIB où figure donc l'intitulé exact du compte.
Elisabeth |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 18:16:41
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Elisabeth
Je voulais simplement dire qu'à partir du moment où le mot "séparé figure bien dans l'intitulé de la question de l'OJ, le syndic pourrait difficilement soutenir que la résolution votée lui permettait de "comprendre" que ça pouvait être un compte à son nom
Pour ce qui est "d'avoir ou pas de vote à faire pour le compte séparé", ne soyez pas aussi catégorique
Le compte séparé est "le" principe, ça ne veut pas dire qu'on "a pas à le mettre" à l'OJ
Rien déjà n'empêche, par exemple, un copropriétaire de faire mettre cette question à l'OJ pour des raisons qui lui sont personnelles (ex. coût qu'il trouve trop élevé pour ce compte, ..)
Quand vous dites
"il n'y a strictement rien à attendre du CS en place qui ignore totalement ce qu'il doit faire. La seule chose qu'il sache faire, c'est agresser les copropriétaires qui ont l'audace de ne pas se comporter comme des moutons, de ne pas se plier à certaine dictature et qui refusent de se laisser manipuler."
Cela révèle une situation très tendue dans votre copro.
Il y a plusieurs solutions pour régler des conflits dans une collectivité.
La première question qu'il faut peut être se poser avant de tenter de les résoudre est peut être de savoir si on pense possible de faire partie de ce "groupe" avec toutes les concessions que cela peut induire à commencer par l'obligation de communication sans quoi aucun conflit ne pourra être réglé et aucune cohésion obtenue
Certains CS d'aujourd'hui le sont parce qu'ils ont "viré" l'ancien, parfois ils deviennent même les alliès d'un temps du syndic, en attendant de se faire virer un jour eux aussi ....
Sans être ni naïfs, ni hypocrite, ni vouloir à tout prix faire du consensualisme, on peut aussi se dire que la copropriété n'est pas un champs de bataille où l'on doit sans cesse se battre contre le syndic et contre d'autres copropriétaires pour survivre et se faire entendre .....
Bon courage tout de même
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 20:09:31
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Merci beaucoup pour vos réponses.
En ce qui concerne les problèmes entre copropriétaires, parfois les intérêts de certains (qui font gérer la location de leurs appartements par le syndic) ne semblent pas correspondre aux intérêts des autres copropriétaires.
Pour Mélany:
Lorsqu'un syndic facture à la copropriété diverses prestations intitulées "honoraires exceptionnels", jamais votés, et ne peut fournir ni les différentes factures correspondantes ni les explications pour quelles prestations il demande ces honoraires (l'année dernière il y en avait pour plus de 45OO euros en plus des 7800 euros des honoraires réguliers du syndic), c'est quand même curieux que les deux seuls copropriétaires faisant gérer la location de leurs appartements par ce syndic votent, seuls, pour le maintien de ces factures....
Ce sont les mêmes qui ont voté le renouvellement du mandat du syndic alors que tous les autres copropriétaires présents et représentés (une vingtaine) ont voté contre, etc.
Ce n'est qu'un exemple parmi d'autres, et le problème c'est que ces deux coprpriétaires peuvent avoir, comme chez nous, plus de 45% des tantièmes de copropriété.
Il suffit que le syndic (comme à son habitude) n'envoie pas de convocation à un "petit vieux" et à quelques étrangers - et le tour est joué pour qu'il ait, par les voix des deux "complices" la majorité à l'article 24 (et 25-1) pour faire passer ce qu'il veut.
Quand certains ne défendent que leurs propres intérêts et que les autres paient, il y a forcément des conflits qu'il n'est pas possible de régler à l'amiable.
C'est la raison pour laquelle nous cherchons à "coincer" notre syndic, par exemple en cherchant les possibilités de constater la nullité de son mandat (renouvelé) parce qu'il n'a pas ouvert le compte séparé dans les trois mois suivant sa réélection.
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 20:50:48
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Cette situation est effectivement fréquente.
Nous avons nous aussi nos PB (propriétaires-bailleurs) dont généralement la seule finalité recherchée est la rentabilité maximum avec si possible une plus-value immobilière quand le prix de l'immobilier flambe.
Nous savons très bien aussi que certains d'entre eux ( ? combien) sont les premiers à être sur le coup quand il y a des "affaires" à faire dans une copro en difficulté, quand un copro doit vendre rapidement son appart ou encore quand il y a une succession avec également vente à la clé. Qui est bien placés pour donner ce genre d'info à votre avis ?
Dans certains cas on peut même se demander si la dégradation d'une copro n'était pas programmée (et on met tout ça sur le dos d'un ou deux mauvais payeurs) ce qui permet à des investisseurs bien avisés d'investir précisément à des prix au M2 bien en dessous de ce que de simples particuliers paient.
Ceci dit, c'est un job comme un autre, ne soyons pas naîfs, c'est le monde des affaires et les masses financières que représente l'immobilier ont toujours généré un "système" dans lequel il y aura toujours des gens qui prennent des risques pour obtenir un gain maximum.
C'est aussi à ceux qui ont un patrimoine,
-soit de tout déléguer s'ils font confiance et ne veulent pas perdre de temps à réfléchir avec d'autres copro à ce qui se passe dans leur copro
-soit à analyser ce qui se passe dans leur copro (chacune à ses spécificités : beaucoup ou peu de PB, beaucoup ou peu de commerces, ...) et conclure s'il est possible de faire et comment quelque chose pour que ça tourne rond et de façon équitable pour tous ....
Cela faut bien que l'on renvoie l'ascenseur une fois par an, n'est-ce-pas .....
Ce qui est clair, c'est que dans une copro où les PB obsédés par la rentabilité maximum sont majoritaires, il est difficile de se faire entendre quand on est simple propriétaire résidents. (qui un jour deviendront peut être bailleurs d'ailleurs ...)
Cela démontre qu'il n'y a pas COHERENCE DU GROUPE QU'EST LE SYNDICAT (ensemble des copropriétaires) face à celui ou ceux (avec PB) qui ne veulent pas fonctionner dans la transparence pour avoir le champ libre pour une gestion un peu "orientée" vers les interêts de certains au détriment de la collectivité.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 21:13:15
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En réponse à Mélany, je reprends ce que P. F. Barde (parmi les contributeurs les plus compétents de ce forum) disait plus haut dans ce fil de discussion : Citation :
Une telle résolution ne devrait plus être portée à l’ordre du jour, mais plutôt une autorisation donnée au syndic de déposer les fonds du syndicat sur un compte ouvert au nom du syndic. Si le compte est séparé, comme c’est la règle à moins de décision expresse différente, normalement, on n’en parle plus.
Il semble bien que ce syndic soit plutôt crasse question législation en vigueur
Elisabeth |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 19 déc. 2004 : 21:25:37
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| merci pour ces dernières précisions tout à fait indispensables dont je tiendrais compte évidemment |
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Et une entourloupe de plus !
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