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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
 Posté - 29 déc. 2004 : 22:21:32
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N'ayant pu lire tous les fils de discussion, je ne sais pas s'il a déjà été proposé un "modèle" de résolution concernant le délai au delà duquel le syndic ne prendrait plus en compte une demande d'inscription de questions à l'ordre du jour de la prochaine AG. Si tous les copropriétaires s'unissent pour tenir tête à certains syndics comme celui cité par Colette, ce seront les copropriétaires qui "feront la loi" et non plus les syndics.
Pour plonger un peu plus dans le "concret", puis-je soumettre à votre "critique" la formulation suivante :
Citation :
NOTIFICATIONS DE QUESTIONS A INSCRIRE A L’ORDRE DU JOUR D’UNE AG (Art. 24)
Toute question à inscrire à l’ordre du jour d’une AG devra être notifiée au syndic, au moins 7 jours avant la date d’envoi des convocations (dans les conditions du décret du 4 avril 2000).
La date d’envoi des convocations devra être notifiée par le syndic, par LRAR, au moins 14 jours avant cette date (dans les mêmes conditions) au président du CS qui informera immédiatement les copropriétaires par voie d’affichage. Par ailleurs, le syndic sera tenu d’avertir (par téléphone, mail ou courrier avec AR) de la date d’envoi des convocations, tout copropriétaire qui aura manifesté son intention d’inscrire des questions à l’ordre du jour.
Cette formulation me semble un peu "lourde". Par ailleurs, il m'a été suggéré qu'une telle résolution serait quelque peu difficile à "digérer" dans une copropriété où personne n'y comprend rien d'autant plus qu'ils vont déjà devoir "digérer" une résolution concernant un "règlement de fonctionnement du CS".
Personnellement, je ne vois pas pourquoi on "nivellerait" une AG par le bas sous prétexte de la présence de copropriétaires qui se conduisent comme des moutons et qui ne font strictement aucun effort pour se cultiver en matière de copropriété.
Il est évident qu'en présence d'un syndic sérieux et qui fait correctement son travail et aussi d'un conseil syndical qui ne soit pas à la botte du syndic, il ne sera bien sûr pas nécessaire de mettre au vote une telle résolution.
Evidemment, comme on voit tout et n'importe quoi dans certaines copropriétés, les copropriétaires s'opposeront peut-être à cette résolution !!!!
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 30 déc. 2004 00:02:25 |
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nikki
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 29 déc. 2004 : 23:31:32
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Elisabeth,
Pour ma part, je considére intéressante la rédaction du 1er paragraphe de votre citation. Cependant, en ce qui concerne le second paragraphe,il me semble souhaitable que ce soit le syndic qui procède à l'affichage dans le hall et qui se charge aussi de prévenir les copropriètaires non résidents 14 jours avant... Car, si le président et le vice président sont partis aux Caraibes... Cela risque de compliquer la donne!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 00:43:20
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Le projet d'Elisabeth : Citation :
Citation :
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NOTIFICATIONS DE QUESTIONS A INSCRIRE A L’ORDRE DU JOUR D’UNE AG (Art. 24)
Toute question à inscrire à l’ordre du jour d’une AG devra être notifiée au syndic, au moins 7 jours avant la date d’envoi des convocations (dans les conditions du décret du 4 avril 2000).
La date d’envoi des convocations devra être notifiée par le syndic, par LRAR, au moins 14 jours avant cette date (dans les mêmes conditions) au président du CS qui informera immédiatement les copropriétaires par voie d’affichage. Par ailleurs, le syndic sera tenu d’avertir (par téléphone, mail ou courrier avec AR) de la date d’envoi des convocations, tout copropriétaire qui aura manifesté son intention d’inscrire des questions à l’ordre du jour.
L'intention mais bonne mais la procédure est inadaptée.
Il faut en premier lieu préciser aux copropriétaires quel est l'objet précis du texte. Il s'agit de formuler des propositions d'intérêt collectif ou de demander des autorisations à titre personnel. Il faut dans les deux cas que la demande exige un vote de l'assemblée.
Il faut rappeler qu'une demande de ce genre peut être notifiée au syndic à n'importe quel moment de l'exercice mais que le plus tôt sera le mieux, même si c'est quatre mois avant la date présumée de l'assemblée.
Il faut que la date de l'assemblée annuelle (ou éventuellement d'une AG exceptionnelle) soit fixée avec un délai suffisant. Beaucoup d'assemblées sont programmées deux et trois mois à l'avance. Le syndic doit alors faire connaître cette date (11 avril 2005 par exemple) et la date limite qui s'en déduit pour les notifications à recevoir avant la 10 avril si l'on retient le délai d'un mois.
L'anvoi des appels trimestriels est une occasion de rappeler le mécanisme et l'intérêt d'une notification rapide.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 30 déc. 2004 : 16:51:33
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Voici une nouvelle mouture tenant compte des remarques précédentes.
Citation :
NOTIFICATIONS DE QUESTIONS A INSCRIRE A L’ORDRE DU JOUR D’UNE AG (Art. 24)
L’article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 précise que : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »
D’où la mise au vote de la résolution suivante : toute question à inscrire à l’ordre du jour d’une AG, et notifiée au syndic, au moins 7 jours avant la date d’envoi des convocations (dans les conditions du décret du 4 avril 2000) devra obligatoirement figurer dans l’ordre du jour de cette AG.
La date d’envoi des convocations devra être notifiée par le syndic, par LRAR, au moins 14 jours avant cette date (dans les mêmes conditions) au président du CS qui informera immédiatement les copropriétaires par voie d’affichage. Par ailleurs, le syndic sera tenu d’avertir (par téléphone, mail ou courrier avec AR) de la date d’envoi des convocations, tout copropriétaire qui aura manifesté son intention d’inscrire des questions à l’ordre du jour.
L’envoi des appels de fonds trimestriels pourra être l’occasion de rappeler le mécanisme et l'intérêt d'une notification rapide.
Il est vrai que cette formulation est à destination d'une copropriété qui ne "fonctionne" pas, suite à d'énormes carences aussi bien côté syndic que côté CS.
Je ne vois aucune objection à ce que ma mouture soit directement "corrigée" par tout lecteur ayant des idées.
Concernant la suggestion de nikki, je ne pense qpas qu'on puisse demander au syndic de faire lui-même l'affichage. Je pense que les syndics ont assez de travail comme cela.
Si un président et vice-président de CS devaient être absents, je crois que si ce sont des gens "responsables" et soucieux de leur copropriété, ils feraient le nécessaire auprès du syndic.
Elisabeth |
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nikki
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 31 déc. 2004 : 20:10:25
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Je pense, en effet, comme vous, que les syndics ont beaucoup de travail et les membres du CS responsables aussi! Ces derniers restent des bénévoles, même s'ils assistent le syndic et le contrôle. Cependant, il me semble qu'ils n'ont pas à se substituer à lui pour une information aussi importante. De plus , j'insiste sur le fait que certains copropriétaires possèdent une ou plusieurs résidences secondaires et ne sont pas toujours présents pour lire les affichages sans oublier les bailleurs. La rédaction devrait donc prendre en compte cet aspect des choses, ne pensez-vous pas?
A tous, je vous adresse mes meilleurs voeux. |
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 01 janv. 2005 : 22:02:58
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Citation :
Initialement entré par Elisabeth
Voici une nouvelle mouture tenant compte des remarques précédentes.
Citation :
NOTIFICATIONS DE QUESTIONS A INSCRIRE A L’ORDRE DU JOUR D’UNE AG (Art. 24)
L’article 10 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret du 27 mai 2004 précise que : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »
D’où la mise au vote de la résolution suivante : toute question à inscrire à l’ordre du jour d’une AG, et notifiée au syndic, au moins 7 jours avant la date d’envoi des convocations (dans les conditions du décret du 4 avril 2000) devra obligatoirement figurer dans l’ordre du jour de cette AG.
La date d’envoi des convocations devra être notifiée par le syndic, par LRAR, au moins 14 jours avant cette date (dans les mêmes conditions) au président du CS qui informera immédiatement les copropriétaires par voie d’affichage. Par ailleurs, le syndic sera tenu d’avertir (par téléphone, mail ou courrier avec AR) de la date d’envoi des convocations, tout copropriétaire qui aura manifesté son intention d’inscrire des questions à l’ordre du jour.
L’envoi des appels de fonds trimestriels pourra être l’occasion de rappeler le mécanisme et l'intérêt d'une notification rapide.
En tant que Président du CS d'une copro de plus de 100 lots je vois un gros inconvénients à cette nouvelle mouture c'est l'absence de précisions sur le terme "question".
J'ai vraiment peur d'un sacré engorgement si on a 100 questions plus ou moins semblables. De plus, c'est bien au syndic de faire afficher quoique ce soit et en aucun cas au Président du CS.
Le paragraphe "Par ailleurs, le syndic sera tenu d’avertir (par téléphone, mail ou courrier avec AR) de la date d’envoi des convocations, tout copropriétaire qui aura manifesté son intention d’inscrire des questions à l’ordre du jour." me semble aussi excessif et difficilement applicable pour un syndic. Si le cas se produit sur l'ensemble des résidences dont il a la jouissance, il devra prévenir beaucoup trop de personnes.
Autant je suis pour fixer une date précise (même si elle est de 4 mois avant comme dans le cas de Foncia, ce qui est préférable par rapport à l'arnaque du syndic qui a envoyé des convocations parce qu'il courrait un risque) qui au moins permettra à chacun de savoir quelle est la limite, autant je sui contre de surcharger soit le syndic soit le CS. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 02 janv. 2005 : 10:52:50
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Alban dit : Citation :
Le paragraphe "Par ailleurs, le syndic sera tenu d’avertir (par téléphone, mail ou courrier avec AR) de la date d’envoi des convocations, tout copropriétaire qui aura manifesté son intention d’inscrire des questions à l’ordre du jour." me semble aussi excessif et difficilement applicable pour un syndic.
Ce que je propose s'applique exclusivement à des copropriétés où le conseil syndical ne fait pas grand chose, parce qu'il n'y comprend malheureusement rien, et où les copropriétaires n'y comprennent rien. Donc il n'y a aucun risque de pléthore de "questions".
Quant au terme "questions", il semblerait que depuis le 1.9.04, il recouvrirait tout ce qui est "votes et délibérations (ces dernières sans vote)" ; ceci est à vérifier.
L'article 13 donne peut-être la réponse ? Citation :
Article 13
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 8 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
L'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.
Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour.
Et puis, je répète, que dans une copropriété où le syndic est sérieux et fait son travail et où le conseil syndical fait aussi le travail qu'il a à faire, il est totalement inutile de mettre au vote une telle question.
Je me trouve malheureusement dans une copropriété où les copropriétaires, y compris ceux siégeant au CS ne comprennent pas qu'il y a un RC, des lois et des décrets à respecter et qu'on ne gère pas une copropriété à "la bonne franquette" et avec de l'"amour et de l'eau fraîche".
Pour moi, on est en présence de "délinquants" qui s'ignorent.
Je rappelle que j'ai fait partie du CS pendant une quinzaine d'années et que le CS s'est ligué contre moi et est allé jusqu'à demander ma révocation en AG. Avant le vote, j'ai démissionné. J'en profite pour dire qu'il ne faut JAMAIS démissionner du CS. Evidemment, il y en a un qui a jubilé : c'est le syndic.
Comment des copropriétaires peuvent-ils ne pas comprendre qu'ils ont intérêt à avoir dans le conseil syndical, des gens compétents tels que architecte, juriste, comptable etc.... pour défendre leurs intérêts face à certains syndics qui font n'importe quoi ?
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 03 janv. 2005 12:11:52 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 15:28:00
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contrairement à certains intervenant je pense que c'est au CS d'informer les copropriétaires des modifications principales apportées par les différentes lois (on ne peut tout demander au syndic qui,de plus,n'a pas toujours intérêt à diffuser cette information sauf,éventuellement,avec soninterprétation)
A lui aussi d'indiquer,par voie d'affichage notamment,dès qu'il en a connaissance, de la date de l'AG et des questions initialement prévues.
Ce que nous faisons depuis des années avec un CS qui fonctionne normalement(bien par comparaison) mais avec une petite structure comme syndic(F.a tenu 1 an)
la proprosition d'Elisabeth est interessante mais,à mon avis,lourde à mettre en place |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 janv. 2005 : 22:15:42
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C'est votre droit de penser qu'il appartient au CS de porter à la connaissance des copropriétaires les modifications législatives et rien ne lui interdit d'intervenir dans ce domaine.
Mais la règle juridique est solide et ferme. Elle se présente en deux branches :
> 1 En vertu de son obligation de conseil, le syndic professionnel doit informer les copropriétaires de ces modifications et leurs fournir les explications appropriées
> 2 le syndic non professionnel doit se tenir informé de ces modifications et recueillir les informations complémentaires lui permettant de répercuter l'information aux autres copropriétaires.
C'est l'un des cas dans lesquels les deux régimes divergent un peu. Dans les autres cas le non professionnel est tenu strictement aux mêmes obligations que le professionnel : s'il y a une opposition à paiement de prix de vente à faire il doit la faire. S'il est défaillant il trinque comme un professionnel au titre du préjudice principal. Il trinque un peu moins sur les dommages et intérêts accessoires. Encore que ...???
S'il s'avère qu'il s'est lancé dans l'aventure de manière trop légère, il trinque plus. C'est parfaitement logique. Il y a des " bonnes volontés " coupables 
Itou pour un président de conseil syndical qui donnerait des interprétations fausses d'une réforme législative. Le problème se pose de sa responsabilité lorsqu'il les a recueillies auprès d'une personne ou d'un organisme présumé compétent. Le cas s'est vu ! |
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