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Franck_
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9 réponses |
 Posté - 05 janv. 2005 : 17:04:49
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En vu de la signature d'un bail avec une agence immobilière, j'avais demandé oralement la révision à la baisse des charges mensuelles.
Après consultation de l'exercice précédent, l'agent immobilier a diminué les charges de 45€ par mois. (vérifiable au regard de l'annonce passée dans la presse avec un prix global indiqué, loyer+charge).
Cette agence, pourtant adhérente à la FNAIM, accumule de nombreuses irrégularités de gestion. Cependant, j'ai cru comprendre que la FNAIM défend ses adhérents, et non pas l'image de cette enseigne qui se veut être un "label" de sérieux, de sécurité pour les clients. (question/réflexion)
Au lieu d'un décompte détaillé des charges que je lui réclamais (avec consultation des factures...autres sujets!), l'agence m'a transmis un complément de charge portant sur la TEOM, ceci en guise de régularisation des charges.
L'agence avait sciemment minoré le montant des charges, alors qu'elle possédait les chiffres des exercices précedents, y compris celui de la TEOM, qui est une charge régulière chaque année, dont elle ne peut prétendre ignorer l'existence (montant connu approximativement d'une année à l'autre, pour un même logement).
Cette façon de minorer les charges par rapport à la réalité avant la signature d'un bail n'est pas digne, surtout de la part d'un professionnel de l'immobilier, c'est un procédé irrégulier que je dénonce aujourd'hui.
Et oui, l'agence aujourd'hui me réclame pas loin de 550€ pour cette TEOM couvrant une période de 28 mois. Je refuse donc de régler des charges prévisibles supplémentaires, écartées initialement, mais réintroduites par la suite.
Connaissez-vous un texte qui pourrait appuyer mon dossier ?
Existe-t'il un fait similaire ? Merci
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 17:50:59
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Vous avez demandez à payer moins de provisions mensuelles et après vous vous étonnez de les payer par la suite.
Sur quoi pensez vous vous appuyer pour refuser de payer? Vous avez été acteur de la baisse des provisions, vous saviez pertinemment que cela ne couvrirait pas vos charges!! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 18:04:18
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Franck: Je rejoins tout à fait Questionappart et effectivement je ne vois pas en quoi l'agence est fautive puisque c'est suite à votre demande qu'elle a minoré les charges.
Les charges récupérables sont listées dans le décret 87-713 du 26 aout 87 et la TEOM en fait bien partie. Puisque c'est un service dont le locataire bénéficie, pourquoi serait-ce au bailleur de la payer ?
PS: pour mémoire, tout loyer ou charges sont récupérables jusqu'à 5 ans en arrière (art 2277 du CC).
N'oubliez pas la fonction "recherche" en cliquant en haut à droite de cet écran. Votre question a probablement été discutée dans le passé et vous pourrez alors visualiser toutes les discussions s'y rapportant. MERCI |
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Franck_
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 05 janv. 2005 : 22:33:49
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C'est en effet moi qui avait demandé la révision des charges. Me basant sur des chiffres que je possèdais par ailleurs, j'estimais ces charges élevés pour une résidence sans ascenseur, sans gardiennage, sans concierge, sans eau chaude collective, et avec seulement deux-trois mois de chauffage à plein régime.
Pensez-vous que l'agence aurait accepté de ramener à 500 Francs des charges annoncées à 1200 Francs (enfin en euros), par exemple ? Pour ma part, j'en doute fort. Sinon, je me demande à quoi servent les provisions sur charges.
(Cela me conduit à cette question : une agence a-t-elle le droit d'annoncer un montant de charge en dessous de la réalité, alors qu'elle connait les charges régulières de chaque année, sans parler des charges non prévisibles - débouchage des canalisations tous les mois par exemple ?)
Avant d'accepter, le directeur de l'agence avait consulté les chiffres précedents. Il m'avait répondu dans un second temps que les charges n'avaient pas été révisées à la baisse, que les baisser de 45€ laissait encore une marge.
Pourquoi l'avais-je cru sur ce dernier point !? Car il avait effectivement baissé les charges, tout simplement.
Cette diminution me permettais d'opter pour cet appartement, plutôt qu'un autre, moins cher d'ailleurs. C'était dans mon intérêt de contrôler que les charges étaient sur-évaluées. Je préférais cet appartement, alors que c'était un bail d'un an renouvable avec 90% de chance (m'étant aperçu qu'il était irrégulier, je l'ai fait passé dans le droit commun. Comme je l'annonçais, cette agence collectionne les irrégularités.)
C'était donc une condition pour que je choisisse de signer.
Je savais que si je réclamais une baisse mensuel à tord, la somme manquante sortirait tout de même de mon compte bancaire plusieurs mois après. Je ne vais pas me duper moi-même sur le montant effectif des charges.
L'agence m'a laissé penser que sa révision à la baisse était correcte et sans tromperie (ce n'est pas moi qui avait les chiffres des exercices précédent).
Connaissez-vous des agences qui diminuent ainsi les charges lors de la signature ? Si elles le font, au rique de commettre une erreur d'évaluation, certes, elles savent qu'elles pourront récupérer le manque lors de la régularisation des charges, et pouvant même remonter jusqu'à 5 ans.
Et si elles acceptent, alors que le client est hésitant pour signer, c'est tout à leur avantage, pour qu'en final le client...signe. Mais c'est malheureusement mal-honnête car elle l'a trompé, et SCIEMMENT. En l'occurence moi, c'est du vaicu.
Pour répondre à questionappart : L'AGENCE savait,elle, que cela ne couvrirait pas les charges effectives. C'est elle qui possédait les chiffres, et elle agissait mandatée par le bailleur.
Je tiens à préciser que je n'ai pas demandé de minorer les charges, mais de les réviser à la baisse.
Pour répondre à Julia :
Dois-je comprendre que si j'avais demandé une plus grande diminution, elle m'aurait été acceptée ?!
Cette révision m'a été sciemment accordée, car soi-disant possible au regard des charges réelles, sans être une diminution fictive.
Je ne parle pas des charges qui sont récupérables. Certes, la TEOM est une charge locative. Mais elle n'en reste pas moins une charge prévisible et connue par l'agence...
Ce n'est l'intitulé de la charge qui change quelque chose.
M'auriez-vous répondu autrement si cela portait sur la charge contrat entretien chaufferie par exemple ? (c'est une réelle réflection, pas autre chose !)
Merci pour vos réponses reçues rapidement. (sans vouloir conclure ici !) Ai-je apporté des précisions utiles ?
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Edité par - Franck_ le 05 janv. 2005 22:46:46 |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 09:48:52
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Avant la signature de mon bail actuel, j'ai négocié avec ma propriétaire une baisse de loyer mais certainement pas une baisse d'acompte mensuel de charges. Je ne comprends pas que vous ayez pu faire une telle démarche, sachant que de toute manière une régularisation annuelle interviendrait. Malheureusement pour vous vous vous êtes planté, et n'avez aucun recours sauf celui de payer ce que vous devez.
De plus il est difficile de vous suivre, vous êtes en totale contradiction avec vous-même en écrivant :
Citation :
j'avais demandé oralement la révision à la baisse des charges mensuelles.
Cette façon de minorer les charges par rapport à la réalité avant la signature d'un bail n'est pas digne, surtout de la part d'un professionnel de l'immobilier, c'est un procédé irrégulier que je dénonce aujourd'hui.
cyvonne |
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Franck_
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 10:42:21
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Bonjour cyvonne,
Ce n'est pas une baisse mensuelle des charges que j'avais demandée, pas une minoration, mais leur révision. Ce qui signifie "PAR RAPPORT A LA REALITE DES DERNIERES DEPENSES" .
Bien souvent, même après des travaux d'amélioration d'isolation thermique, ou de changement de chaudière - ce qui était le cas, les provisions de charges ne sont pas révisées à la baisses (par négligence parfois).
J'avais fait une telle démarche car je suis quelqu'un d'honnête et qui ne veut pas suspecter le mal tout le temps et partout. L'agence m'avait dit qu'effectivement les provisions de charges étaient supérieures aux dépenses réelles (au regard des exercices précédents).
J'ai demandé la révision des charges que je savais sur-estimées.
Mais, ce n'est pas une réelle révision que j'ai obtenue, mais une minoration. Ce qui signifie que l'agence à réduit la valeur, l'importance des charges, et sciemment, en connaissance de cause.
Voilà ce que je dénonce.
Je ne suis pas en contradiction avec moi-même, je me suis correctement exprimé, j'ai pris soin de le faire :
Je me cite :
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j'avais demandé oralement la révision à la baisse des charges mensuelles.
C'est en effet moi qui avait demandé la révision des charges. Me basant sur des chiffres que je possèdais par ailleurs, j'estimais ces charges élevés pour une résidence sans ascenseur, sans gardiennage, sans concierge, sans eau chaude collective, et avec seulement deux-trois mois de chauffage à plein régime.
Avant d'accepter, le directeur de l'agence avait consulté les chiffres précedents. Il m'avait répondu dans un second temps que les charges n'avaient pas été révisées à la baisse, que les baisser de 45€ laissait encore une marge.
Cette façon de minorer les charges par rapport à la réalité [ajouté: ce n'est donc pas une révision réelle] avant la signature d'un bail n'est pas digne, surtout de la part d'un professionnel de l'immobilier, c'est un procédé irrégulier que je dénonce aujourd'hui.
--------------------------------------------------------------------------------
Comment une agence pourrait-elle diminuer le montant des charges ainsi, si ce n'est que celles-ci soient réellement moindre, qu'il s'agisse bien de leur révision à la baisse.
J'ai malheureusement l'impression que cela ne soit pas perçu ainsi par tout le monde !?
La TEOM est une charge comme d'autres charges prévisibles, régulières chaque année, et dont une bonne partie du montant est connu à l'avance d'une année à l'autre (allusion aux augmentations).
Des gestionnaires sérieux, pratiquant correctement leur métier, intègrent cette charge régulière dans la provision de charge. Voici, un extrait d'une régularisation de ces charges :
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sybarite
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921 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 13:54:51
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La TOEM constitue-t-elle le seul poste budgétaire sur lequel il y ait eu dérive par rapport au prévisionnel ?Citation :
Initialement entré par Franck_
La TEOM est une charge comme d'autres charges prévisibles, régulières chaque année, et dont une bonne partie du montant est connu à l'avance d'une année à l'autre (allusion aux augmentations).
Ca dépend... Il y a eu certaines commune qui ont vu leur TEOM exploser (+300%) suite à l'instauration du tri sélectif : est-ce le cas chez vous ?
Cordialement
Sybarite, contributeur bénévole ; pour obtenir un conseil ayant valeur juridique, cliquez ici |
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sybarite
Pilier de forums
921 réponses |
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Franck_
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 18:49:46
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Ma 1ère pseudo-régularisation des charges faisait apparaître un montant en ma vafeur (80€). Pseudo-régularisation, car sans décompte détaillé, ni consultation des factures, en plus des charges pour le vide-ordure dont je n'ai pas l'usufruit... (mais passons, j'ai mis en demeure l'agence de respecter son bail sur ces trois points.)
La deuxième pseudo-régularisation faire ressortir un montant débiteur de 180€ en ma défaveur. L'agence a l'audace de me reclamer un rappel sur provision de charge de 180€ sur l'exercice 2004 (régularisation vers juin 2005). Et bien sur, le bouquet, elle révise à la hausse le montant de la provision de charge depuis janvier 2005. Le bouquet, car elle ne m'a pas communiqué les résultats antérieurs et le budget prévisionnel, et que ses régularisations ne sont pas effectuées en bonne et due forme. (Mais là aussi, c'est en cours, pas de pb).
Donc, pour vous répondre à Sybarite : dérive essentiellement sur le chauffage. Je le conçois fort bien ainsi que le paiement en conséquence du complément, pour les charges ayant dérivées et d'autres ponctuelles non prévisibles.
Mais aucune dérive pour la 1ère année, au contraire. Exceptée à 100% pour la TEOM nouvellement introduite.
En fait, je ne considère pas cela une dérive mais une création de charge prévisible.
Tout le monde tourne autour du pot !? :
- Pourquoi la TEOM n'est-elle pas provisionnée systématiquement 
- Le bailleur peut-il supprimer d'autres charges régulières de la provision , sans le stipuler
- Ne pourrait-on pas instaurer en faveur de la protection des locataires (tous n'ont pas une expérience des problèmes possibles) la présentation obligatoire à la signature de la nature et quantité des charges demandées à la provision ? Même si cela peut être une estimation effectuée par le bailleur. Il se doit lui-même de connaître ces informations pour caluler son loyer global à demander ! Le décret 87-713 lui permet même de ne pas ommettre des charges... Bien sur sans rendre obligatoire la provision des charges sporadiques.
Le droit de récupérer le manque lors de la régularisation annuelle reste exploitable. Cependant, avant signature, le locataire pourrait obtenir un accord pour réviser à la baisse certaines charges lui semblant erronnées, en étant protégé des conséquences d'un bailleur peu scrupuleux. Charge au bailleur qui l'accepte sans obligation, de refaire ses calculs, de consulter les exercices précédents le cas échéant, et en final d'accepter officiellement cette demande de révision à la baisse qui s'avère fondée. S'il se rend compte d'une révision à la hausse serait nécessaire, charge à lui de le signaler, ou de l'exécuter aussitôt avant signature. (Certes, cela n'empêchera pas la pratique qui consisterait à anoncer un montant global loyer+charge intéressant, comme faisable aujourd'hui...)
L'important est que le bailleur ne puisse pas réclamer une charge régulière oubliée initialement (5ans...), ni-même la ré-introduire lors de la régularisation (à moins d'un accord). Il pourrait naturellement récupérer toute nouvelle charge régulière créée par la suite indépendamment de sa volonté (entretien des espaces verts qui était effectué auparavant par un bénévol, relever des compteurs d'eau par un organisme et non plus un co-propriétaire bénévol).
Est-ce que dans toute transaction commerciale ou artisanale, un vendeur peut réclamer par la suite une option indispensable nécessaire et omise initialement dans son devis ? Peut-il ainsi facturer cette option dans un second temps ? Non !!!
Il a fait une erreur, à lui dans assumer les conséquences. A quoi servent les devis, payants parfois...
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J'ai l'impression d'une dérive sur la façon d'appréhender mon sujet initiale. Des contributeurs ont répondu plusieurs fois à d'autres sujets qui parraissent être aussi le même ici, du fait de la tournure des dernières réponses. Mon sujet ici n'est pas très fréquent je pense (voire nouveau sur le forum ?) : à la signature, révision à la baisse par le bailleur, en écartant alors une charge précise => cela devient une sous-évalution en connaissance de cause, une tromperie.
Oui, je suis d'accord après régul. annuelle de régler le complément des charges effectives. Suite à un nouveau contrat d'entretien plus complet, une consommation plus grande en eau, plus de combustible pour le chauffage, et des charges ponctuelles non prévisibles, provisionnées ou non (débouchage canalisation).
Mais je ne suis pas d'accord de payer un complément sur une charge sciemment minorée, qui l'année suivante ne sera assurément pas inférieure à un minimum qui était connu. Et cela quelque soit le nom de cette charge régulière, qu'elle soit réglée par trimestre, par semestre ou par année, ce qui est le cas de la TEOM, entre autres.
Il est ainsi très facile de faire disparaître des charges connues par des jeux d'écriture de comptes.
Ne pas dire, voiler quelque chose de connu, est un mensonge, une tromperie. "mentir par ommission" comme on dit !
Mon agence a procédé ainsi. Elle avait malheureusement le droit de ne rien dire si je n'avais pas abordé le sujet des charges. Mais officiellement, ce sujet a été traité avant la signature (preuves de la baisse du montant) et, à ce moment là, l'agence ce devait de considérer l'ENSEMBLE des charges existantes, quelque soit leur fréquence dans l'année, puisqu'elle les connaissait TOUTES. Ne me répondez pas : vous n'aviez qu'à demander à consulter leur détail ! J'avais choisi de croire en la bonne foi de l'agence. A quoi servent les loi ? Sinon, à régler aussi les problèmes de mauvaise foi, par l'institution de contrat, de procédure, etc. Ce type de conflit pourrait être pris en compte par une nouvelle loi appropriée, non !
A votre avis, puis-je faire appel à l'article 1134 du Code Civil
C'est surtout déplorable pour un professionnel de l'immobilier, qui ne tient pas compte de toutes les charges d'une seule occurence par an. Certes, la pratique de certains personnes consiste à ne pas faire apparaître la TEOM dans la régularisation annuelle.
Cependant, lorsque l'on est amené à discuter du montant des charges régulières, là on doit considèrer l'ensemble des charges réelles, TOUTES CELLES REGULIERES CITEES dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le locataire est en droit de réfléchir sur un chiffre global, intégral.
Ce point MERITERAIT UN DECRET, UNE LOI (je ne suis pas expert dans le domaine juridique)
Cela pose la question suivante : sans parler de la TEOM, quelles charges locatives prévisibles et récupérables doivent-être provisionnées, le bailleur a-t-'il l'embarras du choix, 1/3, 1/4, toutes
Dans mon cas, la TEOM subit environ 10%+ d'augmentation ces dernières années, ce qui est loin de 300,200 ou 100 que vous évoquez.
Mais ce point me semble être une autre discussion. Je ne remets pas en cause l'augmentation de la charge, ni même l'ampleur de cette augmentation, mais que cette charge précise ait été ALORS sciemment écartée initialement, à l'occasion d'un accord de révision à la baisse des charges. Cela devient une fausse révision, une minoration.
Je vais me faire l'avocat du diable  : D'où vient le problème de cette TEOM ? De l'administration qui l'a instituée comme impôt (car c'est une taxe...), qu'elle prélève aux propriétaires, et à qui elle demande de faire son propre boulot, à savoir imposer aussi les locataires. (les propriétaires sont imposés pour le propre domicile, qu'ils en soient propriétaires ou locataires). Au même titre que la taxe d'habitation, l'administration des impôts devrait prélever cette Taxe d'EOM directement au près des locataires. Qui plus est, aux locataires qui sont dans les lieux au 1er janvier de l'année considérée, non pas au prorata temporis de leur occupation (selon le sujet http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21002, pour ce tout dernier point).
Je reprends ma casquette initiale  : la TEOM n'en reste pas moins une "charge locative", listée par le décret 87-713 au même titre que toutes les autres charges récupérables, sans distinction de traitement. => Ne serait-pas là une argumentation exploitable 
Franck |
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questionappart
Pilier de forums
1215 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 09:33:15
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Cher Franck,
Il me semble que vous tournez autour du pot pour éviter de vous conformer à vos obligations. La TEOM n'est que très rarement provisionnée. Personnellement quand j'étais locataire je l'ai toujours payée à part.
De plus convenez qu'il était fort peu probable que les charges diminuent de 45 euros par mois par l'opération du saint esprit. En plus certaines charges sont variables suivant les locataires: consommation d'eau, chauffage...
C'est sur que maintenant c'est le coup de massue, coup qui était prévisible. |
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 10:19:19
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Citation :
Ne me répondez pas : vous n'aviez qu'à demander à consulter leur détail ! J'avais choisi de croire en la bonne foi de l'agence.
Faire confiance c'est bien, vérifier c'est mieux.
cyvonne |
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Franck_
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 18:40:53
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Bonjour questionappart,
Citation :
Vous m'avez répondu
TEOM n'est que très rarement provisionnée. Personnellement quand j'étais locataire je l'ai toujours payée à part.
De plus convenez qu'il était fort peu probable que les charges diminuent de 45 euros par mois par l'opération du saint esprit. En plus certaines charges sont variables suivant les locataires: consommation d'eau, chauffage...
Vous semblez insinuer qu'il soit tout a fait normal :
- de minorer les charges mensuelles par un jeu de compte (donc par définition : par rapport à la réalité),
- que cela soit pratiqué par les bailleurs et non une diminution réelle opérée par le Saint-Esprit.
Oui, le Saint-Esprit ne manipule pas les chiffres, mais plusieurs bailleurs le font sans difficulté !
Mes charges n'ont augmentées que de 15€ par mois du fait du chauffage. En tenant compte de la TEOM, mes charges globales ramenées au mois ont augmentées par contre de 15+20=35€.
Oui, les charges ont bel et bien dinimuées, selon mon enquête auprès du voisinage. Et elles pouvaient effectivement être révisées à la baisse de 45€ par l'agence, mais sans prendre en compte la TEOM.
Le surplus de 15Euros par mois du fait d'un hivers plus rude, lui, fera l'objet d'une révision à la hausse lors du procahin budget prévisionnel ; je le conçoit tout à fait.
Les charges auraient du être diminuées de 45€-20€ (TEOM ramenée au mois)-15€ (réelle marge positive minimum...), soit une révision de 10€ à la baisse.
Mais cette révision de 10€ accordée par le bailleur aurait été ridicule pour infléchir mon choix.
Il avait donc tout intérêt à écarter la TEOM dans ses comptes. Ce qu'il a fait SCIEMMENT, et que je suis a même de démontrer.
Vous semblez ne pas comprendre ma réflexion.
Je ne raisonne pas en terme de charges récupérables ou non, chaque mois ou à part (sujet auquel vous répondez, vous).
Je raisonne sur une escroquerie de tarif lors d'un contrat :
L'agence se devait, AU MOMENT DE SA REVISION, de considérer L'ENSEMBLE DES CHARGES EFECTIVES.
A priori, vous ne pouvez le concevoir ainsi car nous n'avons pas la même logique  (voir ma dernière réponse du 7 janvier sur les devis).
C'est ce message que je mets en avant, pas un autre ! Que de façon générale, un bailleur puisse réclamer la TEOM à part, et même d'autres charges pour continuer à changer de sujet, n'est pas l'objet de ma question.
Finalement, mon problème semble résider dans le fait qu'un bailleur n'ait nullement l'obligation d'inclure, dans les charges provisionnées, l'ensembles des charges régulières chaque années. J'ai espoir que quelqu'un me renseignera objectivement à ce sujet ! Peut-être vous !
Ainsi, la loi permet au bailleur d'avancer un prix global de loyer minoré, et ce, en toute légalité (consciemment ou non...).
J'aurais bien aimé avoir votre avis sur ce dernier point déjà posé.
N'aurais-je pas mis ici le doigt sur une lacune de la loi du 6 juillet 1989 ?
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 20:30:36
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vous avez seulement mis le doigt sur le fait que vous avez voulu jouer et que vous avez perdu.
"Me basant sur des chiffres que je possèdais par ailleurs, j'estimais ces charges élevés pour une résidence sans ascenseur, sans gardiennage, sans concierge, sans eau chaude collective, et avec seulement deux-trois mois de chauffage à plein régime..." : vous pensiez être un expert ?? il ne s'agit pas d'estimer au vu de critères personnels.
en matière de TEOM, il est effectivement rare qu'elle soit provisionnée. elle est en général réclamée en une seule fois en Octobre/Novembre, quand le propriétaire la reçoit. De plus, dans un certain nombre de commune, elle n'est pas dûe par le propriétaire (et recouvré sur sa TF) mais directement par la commune sur le locataire (qui paye alors en fonction du nombre d'habitants).
l'agence a appliqué bêtement votre souhait. votre souhait était peut être un peu bête (pardonnez moi, mais je n'ai pas pu résister, être de mauvaise foi à ce stade, ça se paye)
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cyvonne
Pilier de forums
1399 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 08:36:24
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Certains propriétaires minorent volontairement l'acompte mensuel sur charges, pour mieux faire passer ce que vous appelez à juste titre "un prix global de loyer minoré". C'est de notoriété publique. Il appartient à chacun de nous d'être vigilant et de poser les bonnes questions.En ce qui me concerne, je demande systématiquement ce qui estcompris très exactement dans l'avance sur charges, et si j'obtiens une réponse évasive du genre : " tout est sûrement compris", je demande à voir le dernier décompte annuel se rapportant à l'appartement en question et en cas de refus je vais voir ailleurs.
Citation :
N'aurais-je pas mis ici le doigt sur une lacune de la loi du 6 juillet 1989 ?
Nous pourrions rédiger une encyclopédie complète sur les lacunes des lois et pas seulement sur celle-ci. La question n'est pas là, vous avez malheureusement cru au Père Noël si je peux m'exprimer ainsi, et c'est le Père Fouettard qui vous attend décompte au poing.
cyvonne |
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Franck_
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 14:18:43
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Citation :
Initialement entré par dobaimmo
vous avez seulement mis le doigt sur le fait que vous avez voulu jouer et que vous avez perdu.
De plus, dans un certain nombre de commune, elle n'est pas dûe par le propriétaire (et recouvré sur sa TF) mais directement par la commune sur le locataire (qui paye alors en fonction du nombre d'habitants).
Bonjour dobaimmo,
- A quelles villes pensiez-vous par exemple ?
- La TEOM n'est pas fonction du nombre d'habitant dans le logement, elle se calcule uniquement sur la base de la valeur locative.
- Entre vous et moi, celui qui me semble jouer, c'est vous. Objection !? (Là, je joue.)
- Un expert n'estime pas, il calcule précisément en se basant sur des faits, des données précises, en connaissance de cause (marge comprise).
- Mon estimation était, excusez-moi de vous le dire puisqu'a priori vous parraissez ne pas correctement appréhender ce qui est partagé par autrui (sans être influencé par vos propres interprétations), mon estimation, elle, était exacte.
- Les sarcasmes ne sont pas d'une grande utilité, mais plutôt désagréabes. Je vous remercie tout de même d'avoir essayé, voulu ??, apporter un peu de lumière sur ce sujet. Percévérez, la prochaine fois vous serez peut-être moins sombre (vous et d'autres), en apportant une réponse objective, neutre et constructive, et qui sait, qui se révèlera peut-être réellement utile. Car je pense que vous avez les capacités de le faire, c'est une question de choix, de volonté. Faites-vous violence !
Voilà, je vous est exprimé mon avis sur votre intervention (et celle de certains autres qui sauront peut-être se reconnaître), sur ses effets non constructifs.
A vous de choisir, comment interpréter ma réponse et y répondre comme vous le déciderez. Vous apprendrez alors beaucoup sur vous, quelque soit votre choix que je ne prétends pas connaître à l'avance.
Je vous souhaite sincèrement une agréable journée ou soirée. |
Edité par - Franck_ le 11 janv. 2005 14:27:55 |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:04:38
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je n'ai pas parlé de villes mais de communes : il y a plus de communes que de villes en france : je ne citerais pas les noms car c'est peut être fastidieux et ne dépend que de mon expérience personnelle : donc certaines communes du 30, 34, 14, 40 et surement d'autres car on a déjà parlé de cela il y a quelques mois.
et je suis toujours désolée mais dans ces "communes": la taxe n'est pas proportionnelle à la valeur locative mais au nombre d'habitants : on estime, à juste titre d'ailleurs qu'une famille de 4 fabrique plus d'ordures qu'une personne seule. et on applique en conséquence une multiplication.
Il est possible que les habitants des villes n'en aient jamais entendu parlé, mais comme je l'ai dit plus haut, il n'y a pas que des villes....
pour le ton : je ne faisais que répondre à divers messages à mon goût assez peremptoires et soulignés...
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
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Franck_
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 20 janv. 2005 : 17:19:08
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dobaimmo, merci pour votre réponse.
Je posterai un nouveau message après mes investigations qui je l'espère seront fructueuses.
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jacquou
Pilier de forums
883 réponses |
Posté - 22 janv. 2005 : 18:47:15
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Etant bailleur d'un petit immeuble ancien de 5 appartements, je provisionne la TEOM dans les charges mensuelles et régularise en début d'année suivante, d'autant que je répartis la TEOM prorata temporis en cas de changement de locataire.
Psychologiquement, il vaut lieux rendre un peu d'argent aux locataires que de leur en réclamer en plus. On passe ainsi pour un homme intègre  et non pour un escroc.
Jacquou |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 23 janv. 2005 : 00:25:38
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Franck,
Votre affaire se résume, si j'ai bien compris, à une forte régularisation de charges qui était probablement prévisible à partir des comptes antérieurs. L'agence a menti ou s'est trompée, soit.
Mais mais même si ce fait est prouvé, vous devrez au bout du compte acquitter vos charges. Donc je crains que vous ne soyez engagé dans un combat perdu.
Votre petite expérience montre une fois de plus le manque de professionnalisme de certaines agences. Nombreux sont ceux qui ont appris sur le tas et ne savent pas vraiment gérer. |
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Franck_
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 24 janv. 2005 : 13:46:01
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martin gal,
Vous avez très bien résumé l'affaire.
En effet, il est vraisemblable de penser que ce combat puisse être perdu.
Certes, le chiffre des charges réelles est là.
Cependant, lorqu'un professionnel se trompe sur le montant d'un devis, du fait de son manque de rigueur ou simplement à cause d'une omission, il ne peut par la suite exiger de son client le règlement de la différence entre facture réelle et devis.
Bien sûr, un devis n'a pas le même poids juridique que l'annonce d'un montant publié dans la presse puis diminué dans un bail.
Tout dépendra de l'appréciation des faits par le(s) juge(s). Elle pourra peut-être différer de celle des participants à ce forum, que je respecte, mais qui ne sont pas juges d'un tribunal (a priori ?!).
Dans tout litige, le juge tranche en s'appuyant sur la pertinence des textes de loi, lorqu'ils existent.
J'ai de quoi démontrer la légèreté de la gestion de mon bailleur sur d'autres points, et pas des moindres. Bailleur professionnel...
Pour ces autres points, les textes existent, sans équivoque en faveur du locataire.
Le juge décidera. Puisse-t'il être clairvoyant, juste et professionnel. Bienque ce dernier point ne soit pas une garantie de qualité...
Citation :
Initialement entré par jacquou
Etant bailleur d'un petit immeuble ancien de 5 appartements, je provisionne la TEOM dans les charges mensuelles et régularise en début d'année suivante, d'autant que je répartis la TEOM prorata temporis en cas de changement de locataire.
Psychologiquement, il vaut lieux rendre un peu d'argent aux locataires que de leur en réclamer en plus. On passe ainsi pour un homme intègre et non pour un escroc.
jacquou,
malheureusement pour moi, mon bailleur ne résonne pas comme vous, et à tord. |
Edité par - Franck_ le 24 janv. 2005 13:49:43 |
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