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 Sujet  |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
 Posté - 05 janv. 2005 : 19:24:00
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Bonjour ,
Nous sommes un certains nombre de coproprietaires debutant
( et donc naif et peu competent )
Une AG aura lieu tres prochainement
il est prevu a l'ordre du jour que le syndic soit elu
( la formulation exacte sur l'ordre du jours est : "election du syndic" )
notre but est de DEGAGER le syndic actuelle
Nous avons recu la convocation a l'assemblé recamment
comme piece jointe , un contrat type de notre syndic
ma question est la suivante :
le soir de l'assemblée general , peut on elite un AUTRE syndic que celui donc le contrat a été joint a la convocation de l'assemblé ?
j'ai obtenu une offre d'un autre syndic que nous aimerions bien voir elu . nous avons distribué cette offre a TOUS les coproprietaire
( mais je l'ai fait en directe , je ne suis PAS passé par notre syndic atuelle pour la diffusion de cette offre )
donc , le soir du vote , le syndic atuel peut il nous forcer a ignorer cette nouvelle offre en pretextant que l'offre n'a pas été diffusé par lui ?
( apres tout , le point a l'ordre du jour precise juste "election du syndic" , il n'en specifie pas un precisement )
et si tous les coproprietaires present sont d'accord pour elire le nouveau syndic , l'actuelle peut il s'y oposer ?
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 00:02:09
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Effectivement le contrat du syndic que vous proposez devait être envoyé avec la convocation
Il faut, comme vous débutez, vous adapter au formalisme qui existe en matière de gestion des copropriétés
IL ne faut pas y voir des contraintes de "paperasses" mais avant tout des "procédures" précises permettant, par exemple pour l'AG, l'information de TOUS les copropriétaires (y compris ceux qui ne viennent jamais mais pourraient se décider un jour de le faire pour une question importante).
Information complète, précise dont le but est de les éclairer sur notamment la teneur des questions qui seront débattues et ce, afin qu'ils puissent y réfléchir, se renseigner avant, bref murir leur réflexion afin, le jour J, celui de l'AG d'être en mesure de prendre une décision "éclairée"
Il est important pour choisir un syndic d'avoir pu réfléchir sur le contenu du contrat qu'il propose, de pouvoir le comparer à un autre .... c'est pour cela qu'il aurait dû être envoyé également avec la convocation
Bien sûr, on sait que beaucoup de copro ne vont pas "profiter" des informations et du temps donnés entre la convocation et l'AG pour "murir" leur décision (surtout s'ils ne font même pas l'effort de venir à l'AG) mais le but du formalisme en la matière est de permettre à TOUS de pouvoir le faire et ainsi éviter la loi de la jungle autant dire celle des plus forts ou plus exactement des plus malins peu scrupuleux qui ne font rien au grand jour et en toute transparence.
Une AG se prépare entre copropriétaires à un certain moment, et entre copro en collaboration avec le syndic à un autre moment - le mieux est de s'y mettre à fonds les 4ème et 3ème mois avant la date habituelle de l'AG pour préparer un ordre du jour complet et avoir le temps de voir des entreprises, faire faire des devis, en discuter entre copro, etc ....
Votre syndic actuel, s'il ne connaissait pas votre intention de changer de syndic ne pouvait deviner celle-ci, par contre le conseil syndical devait préparer l'OJ avec lui et aurait dû solliciter par un simple papier dans les boites aux lettres les éventuelles questions que les autres copro voulaient mettre à l'OJ. Cela aurait pu "éveiller" votre réflexion au moment voulu.
Connaître le fonctionnement d'une copro est ardu au départ, mais on s'y fait après deux ou trois AG de rodage ... |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 00:08:33
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d'accord ... je comprend bien
mais en admettant que TOUS les coproprietaires soient present et soit d'accord sur la nomination de cet autre syndic , y'a il quand meme moyen de faire passer "en force" cette proposition ?
en admettant que nous choisissions quand meme "de force" ce nouveau syndic , quelle sont alors les recours de notre syndic actuel ( celui qui n'aura pas été ré-elus )
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 02:25:10
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Il vous faut revoir vos façons de voir les choses (ce sujet ; votre autre sujet sur "éjecter de force le syndic sortant" ; ....) pour opérer selon les règles et non pas comme chez zorro : une nomination de syndic ne peut licitement se faire qu’avec le projet de contrat régulièrement envoyé (voir en particulier l’art. 11 du décret de 1967 http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp ). Sinon la nullité de la décision même prise par la totalité des copropriétaires réunis comme vous l’envisagez peut être judiciairement prononcée avec le syndic sortant qui peut demander dès le lendemain de l'assemblée la nomination d'un administrateur provisoire au TGI , son cabionet pouvant d'ailleurs parfaitement être désigné dans ces fonctions. Revenez dans les clous en potassant la loi de 1965 et le décret de 1967.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 06 janv. 2005 02:28:55 |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 02:50:09
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Merci Marc_75017 ,
il n'y a donc rien a faire ...
si j'ai bien compris , la seule solution consiste alors a nommer , lors de l'AG , un syndic BENEVOLE qui aurait comme seul mission la nomination d'une nouvelle A/G avec election du nouveau syndic
c'est bien ca ??
sinon , cela me rammene a une autre question que j'ai poster dans la rubrique "syndic benevole"
un syndic bénévole peut il etre composé de PLUSIEURS COPROPRIETAIRES ?
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 06:50:43
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Bonjour,
Je suis d'accord avec Marc sur le besoin de rigueur. En copropriété les choses se préparent ensemble et suivant les règles. Je ne suis cependant pas d'accord avec lui sur point qui est celui que le syndic sortant pourrait contester la décision de l'assemblée. La contestation des décisions des assemblées n'est ouvert qu'aux copropriétaires et parmi ceux-ci uniquement à ceux qui se sont opposés à la décision ou qui étaient absents et non représentés. Donc, c'est vrai qu'une assemblée qui voterait pour un syndic dont la proposition de contrat ne figurait pas sur la convocation, prendrait une décision illégale, mais cette décision illégale ne pourrait être contestée par personne, puisqu'il n'y aurait pas d'opposants ni d'absents non représentés. Le syndic, en tous cas, ne fait pas partie de ceux qui peuvent contester les décisions d'assemblée. De plus, ne pas être élu ne constitue pas un préjudice, puisqu'il n'avait aucun droit à être élu. Il ne peut donc se plaindre de rien.
mariejds |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 09:07:00
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| Je suis en total accord avec l'intervention précédente d'un point de vie juridique. Cependant il ne me paraît pas sérieux de procéder à la hâte. Changer de syndic est une affaire sérieuse. Lorsqu'on n'est pas prêt, il vaut mieux laisser courir encore un exercice avec le syndic en place. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 09:59:57
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Mariejds ,
Demander au TGI la désignation , par ordonnance sur requête , d'un administrateur provisoire au titre de l'article 47 du décret de 1967 (syndicat devenu "dépourvu de syndic") peut être requis "à la demande de tout intéressé" dit le texte de cet article, c'est à dire y compris par le syndic sortant non renouvelé (ou encore, par exemple, par une entreprise créancière du syndicat, ou sa compagnie d'assurance, etc.) .
Le cas d'une telle nature de demandeur autre qu'un copropriétaire est fréquent.
Vous confondez , je pense compte tenu de vos commentaires , avec la faculté que ne possèdent effectivement que des copropriétaires concernés d'user de l'article 42 de la loi de 1965 pour demander au TGI l'annulation de l'AG ou celle de telle ou telle décision prise. A noter que la procédure de l’art 46 du décret (qui est un cas où nous ne sommes pas ici de défaut de désignation d’un syndic par une AG régulièrement réunie pour en désigner un) est encore une autre configuration et que la requête sous cet article 46 ne peut quant à elle, à la différence de celle de l'art.47, être effectuée que par un ou des copropriétaires.
La requête au titre de l’art.47 ne nécessite aucunement que le demandeur fasse valoir un préjudice ; il a juste à faire valoir qu’il est juridiquement "intéressé" au titre de sa qualité.
Voir contributions sur la mise en œuvre de l’art.47 sur un des autres sujets de Isa-joe http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21095.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 06 janv. 2005 10:02:23 |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 13:40:45
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Bonjour a tous
Merci a tous pour vos interventions ...
=> Marc 75017 , si nous choisissons , a l'unanimité , d'elire le nouveau syndic ( malgré << l'illegalité >> de sa candidature ) , dans ce cas nous ne nous trouvons pas dans le cas ou l'immeuble est "depourvus de syndic" , non ????
( et donc le syndic 'ejecté ne peut pas avoir de recours si j'en crois les declaration de P.F. Barde et de mariejds )
excusez moi d'insister sur ces points ( je sais , je doit avoir l'air de me repeter ... ) mais je souhaite absolument trouver un moyen de contrer notre syndic actuelle ... alors si on n'a la possibilité d'eviter le syndic benevole , je suis preneur
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 13:59:20
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Si un syndic a été désigné illicitement en raison de l'absence de validité juridique de sa candidature et que le Pdt du tribunal saisi reconnaisse cette invalidité sur la base des éléments qui sont joints à son appréciation à une requête portée devant lui au titre de l'art.47, alors le syndicat est bel et bien juridiquement dépourvu de syndic au sens de cet article . Se souvenir à ce propos qu'une désignation d'administrateur par ordonnance sur requête n'est pas un jugement contradictoire et que l'ordonnance peut être réformée voire rapportée si le Pdt du TGI saisi à cet effet dans les délais requis par un copropriétaire le juge pertinent (voir sur ce point le dernier alinéa de l'art 59 du décret).
Vous êtes manifestement tenté par l'éviction rapide de votre syndic mais vous n'avez rien préparé pour l'avenir . Je renouvelle les conseils donnés, par les uns et les autres ainsi que par moi, d'éviter la précipitation qui a toutes chances de vous conduire dans les pbs . Relire la contribution de Gédehem à ce sujet à votre attention sur http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21095 .
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 06 janv. 2005 14:22:37 |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 15:32:22
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Chers intervenants ,
loin de moi l'idée de vouloir lancer une polemique , mais apres relecture des articles susdit ( l'article 42 le la loi de 1965 ainsi que les articles 46 et 47 de la loi de 1967 ) , j'en arrive toujour a la conclusion suivante :
quand bien meme nous optons pour un syndic "illegal" , cette decision ne pourra etre contesté que par un coproprietaire ou un membre du syndic ( article 42 )
donc , en l'absence de contestation par un coproprietaire ou un membre du syndic , nous nous trouverons dans le cas ou nous avons un syndic : les articles 46 et 47 le la loi de 1967 fixent les regles en cas d'absence du syndic , ce qui , ici , n'est pas le cas ...
=> MARC_75017 , j'aimerais juste bien comprendre vos propos , vous dites <<Si un syndic a été désigné illicitement en raison de l'absence de validité juridique de sa candidature et que le Pdt du tribunal saisi reconnaisse cette invalidité >> , j'aimerais savoir : saisie par qui ??? et en vertu de quelle article ? ( puisque , visiblement , il ne peut s'agir des articles 46 et 47 qui , dans notre cas de figure , semble ne pas s'appliquer |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 15:42:34
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Bonjour,
Notre syndic a bien été élu de façon invalide (son "nouveau" contrat n'avait pas été joint à la convocation et il a été réélu à la majorité de l'article 24 - et non 25-1), le conseil syndical lors de cette même AG a été "renouvelé" de façon illicite, car l'"ancien" CS a été remplacé par deux nouveau membres alors que les mandats des deux anciens membres n'avaient pas expiré, et qu'il aurait suffi d'élire un troisième membre pour compléter le CS dont un des trois "anciens" membres venait de démissionner.
Et pourtant: le président du TGI n'a absolument pas tenu compte des arguments concernant la non-validité de ces deux élections et a rétracté une ordonnance sur requête concernant la nomination par lui même (à la demande de plusieurs copropriétaires) d'un troisième membre pour compléter l'ancien conseil syndical.
Le président du TGI a considéré comme valide le "nouveau" conseil syndical dont un copropriétaire (copain du syndic) a fait état et n'a absolument pas tenu compte de l'irrégularité complémentaire suivante, soulevée, avec les autres, par les copropriétaires demandeurs de la nomination d'un troisième membre: le règlement de copropriété prévoit un CS composé de trois membres, et le "nouveau" conseil syndical élu lors de cette AG n'en comportati que deux!!
Le président du TGI aurait dû surseoir à statuer avant de rétracter son ordonnance pour voir si la procédure d'annulation de cette AG allait aboutir - ce qui ne pouvait faire aucun doute car un copropriétaire n'avait pas été convoqué à cette AG (en plus des problèmes de fond que j'évoque plus haut). Et bien non : le président du TGI a rétracté sa propre ordonnance de nomination du troisième membre qui lui avait été demandée pour compléter l'ancien CS (après la démission d'un des trois membres)et il a fallu faire appel de cette rétractation et nous attendons que l'AG soit annulée 
Résultat : Le syndic considère que l'"ancien" conseil syndical n'existe plus et ne répond à aucun courrier des deux "anciens" membres - et cela risque de durer jusqu'à ce que la procédure au fond d'annulation de cette AG soit jugée (ce qui peut encore durer deux ans).
Par contre, le syndic ne considère comme valable que le "nouveau" conseil syndical alors qu'il est , lui aussi, composé de deux personnes seulement (copains du syndic), et que le RC prévoit un CS composé de trois membres...
Dans la pratique, le syndic n'est donc plus contrôlé par personne et continue de faire ce qu'il veut jusqu'à l'annulation de l'AG par le tribunal - au détriment de tous les autres copropriétaires.
Méfiez-vous donc des décisions du TGI...qui peuvent être surprenantes et ...incompréhensibles 
Manja
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 15:50:44
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Manja , juste une petite question : qui a saisie le TGI dans votre cas ? es ce le coproprietaire non convoqué ?
effectivement , je vois que vous etes arrivé a une situation etrange ...
cela dit , dans mon cas les choses paraissent plus simple :
le president & les 2 controlleurs du conseil syndical sont POUR la nomination du nouveau syndic "illegal" ainsi que , a ma connaissance , tous les coproprietaires ..
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 16:00:28
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Bonjour isa-joe,
La convocation régulière de tous les copropriétaires étant d'ordre public, n'importe quel copropriétaire de la copropriété peut saisir le TGI si un (ou plusieurs) copropriétaire(s) n'a pas été convoqué.
Chez nous, c'est le président du CS qui avait saisi le TGI en annulation de l'AG toute entière (pour la non-convocation d'un autre copropriétaire) ET, subsidiairement, pour faire annuler toutes les décisions qui avaient été votées en dépit de tous les textes de loi... |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 16:02:27
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| ca rejoint ce que je disait plus haut : si tous les coproprietaires & membre du conseil syndical sont d'accord et que aucun ne saisisse le TGI , c'est gagné ... le syndic sortant ne peut pas contester |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 16:16:28
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En fait, je voulais vous mettre en garde contre le syndic sortant: il pourrait faire nommer un administrateur provisoire par le premier Président du TGI, par requête, bien que les copropriétaires aient tous été d'accord pour élire un nouveau syndic.
S'il tombe sur un Président du TGI qui tient compte de ses objections concernant le fait que le contrat du nouveau syndic n'ait pas été joint à la convocation, le Président du TGI pourrait lui donner raison et nommer un administrateur provisoire!!! Les décisions du TGI sont imprévisibles!!! Et vous n'aurez pas d'arguments juridiquement valables pour faire rétracter cette ordonnance de nomination d'un administrateur judiciaire puisque le contrat du nouveau syndic n'avait pas été joint à la convocation, ce qui est une irrégularité). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 18:12:40
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Sur l'affaire de Manja, l'explication juridique est simple :
On sait tous qu'une décision irrégulière de l'assemblée demeure exécutoire jusqu'à une éventuelle annulation judiciaire par le TGI statuant au fond par une décision devenue définitive.(Je passe sur l'éventualité d'un appel)
Le Président du TGI statuant sur requête n'a aucune qualité pour relever une nullité quelconque en ce domaine. Il ne peut que constater qu'il y a un syndic dont il n'a pas le droit de dire qu'il a été mal élu. Ce qui ne l'empechera pas de le dire huit mois après en statuant au fond avec deux autres juges.
La solution est la même en référé. |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 18:17:08
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| => JPM , pensez vous que mon "affaire" soit jouable en utilisant la methode "election du nouveau syndic "illegale" par la totalité des coproprietaires" ? |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 18:22:32
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Isa-joe,
Vous vous obstinez à considérer qu’une désignation de syndic faite dans les conditions illicites que vous dites (projet de contrat non joint à la convoc. d'AG) serait valide parce que faite à l'unanimité ; eh non, une telle désignation n'étant pas valide, tout intéressé (même un copropriétaire ayant voté pour ! comme vous le dit bien Manja dans son dernier message) peut demander au Pdt du TGI en agissant dans le cadre de l'art. 47 du décret la désignation d'un adm. provisoire : il n'y a pas à barguigner et , si les faits sont établis dans le dossier présenté au Pdt du TGI, l'ordonnance est prononcée par lui de façon non contradictoire sur requête présentée en bonne forme comme ceci vous a été dit dans un message antérieur de ma pomme avec possibilité de réformation ou de rétraction dans le cadre de l'art. 59 sur saisine à cet effet de n'importe quel copropriétaire (relisez ces articles et l'ensemble des dispositifs de l'art 46 à l'art 62.
Le cas que décrit Manja dans le plus long de ses messages est intéressant mais non surprenant et il concerne me semble-t-il une toute autre situation que la vôtre et non plus la simple mise en jeu de l’art.47 car au stade où elle en est il apparaît qu’une procédure au fond a été enclenchée (il faudrait savoir dans son cas dans le cadre de quel art. a été prononcée l’ordonnance au départ : 42 ??? compte tenu de ce qu’elle dit sur les deux motifs syndic et CS : possiblement si une seule requête a été présentée ce qui n’est pas nécessairement judicieux en terme de tactique procédurale alors que son affaire de syndic pouvait être présentée sous art. 47 ; sans doute pas 47 donc d’après ce qu’elle indique ; 46 par erreur ??? à moins que… ; ou encore 49 ? : peu probable car aussi par erreur car pas de situation d’empêchement ou de carence .
[[[contribution rédigée et postée avant d'avoir lu celle de JPM sur laquelle je n'ai pas d'observation puisqu'il fait, si je le lis bien (?), l'observation implicite que l'affaire de Manja a été engagée, aurait été engagée, sous art.42 de la loi de 1965 et non sous art. 47 du décret de 1967 qui est ordonnance sur requête : importance des choix tactiques de procédure lorsqu'il y a plusieurs fenêtres possibles ! ]]]
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 06 janv. 2005 18:31:46 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 18:50:32
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Isa-Joe,
Je pense que vous avez reçu suffisamment d'avis autorisés pour vous résoudre à renoncer, au moins pour un an,à votre projet de rupture du contrat de mandat avec votre syndic.
Allez en AGO et désignez un président du bureau et un secrétaire de séance dont vous aurez bien besoin à cette occasion.
Sachez que le président du bureau peut modifierl'ordre des questions inscrites à l'ordre du jour.
François |
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mariejds
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 06 janv. 2005 : 19:30:27
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Marc 75017,
Il y a eu beaucoup d'avis sur le sujet. Nous avons donc enclenché une réflexion intéressante. Je crois que d'autres ont déjà plus ou moins répondu à vos arguments, mais je vais quand même en rajouter un peu. La légalité de la manière dont se passent les assemblées ne concerne que les assemblées ou les copropriétaires. Personne à l'extérieur d'une copropriété ne peut se prévaloir d'une illégalité dans la manière dont une décision a été prise. Il peut juste se plaindre de la décision prise et uniquement si celle-ci lui porte préjudice. Les obligations de la loi ne sont là que pour protéger les copropriétaires opposants à une décision, des abus éventuels des autres. Et ce pourrait effectivement être un abus que de proposer un vote avec un manque d'informations nécessaire à ce vote. Mais pour que ce soit un abus, il faut au moins qu'une personne estime ne pas avoir eu les informations suffisantes. Si tout le monde estime avoir été suffisamment informé, qui peut se plaindre et de quoi ? Quand tout le monde est d'accord, personne n'a besoin d'être protégé contre les abus de personne.
Dans le cas présent, contrairement à ce que vous dites, la copropriété ne se retrouve nullement sans syndic, mais avec un syndic, dont la légalité de l'élection ne concerne que les copropriétaires et dont eux seuls pourraient se plaindre s'ils s'y étaient opposés.
Maintenant, en ce qui concerne les conseils à prodiguer à isa-joe sur ce qu'il est bien ou pas bien de faire, je pense que c'est à chacun de voir en fonction de la situation qu'il connait mieux que nous tous. Mon but était seulement de donner un avis juridique.
mariejds
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