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isa-joe
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25 réponses |
 Posté - 06 janv. 2005 : 19:43:39
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en tous cas merci a tous pour vos avis ... je vais discuter de tous les cas possibles avec les autres coproprietaires et nous allons decider du "plan de bataille" ....
l'ag se deroulera courant de la semaine prochaine
je vous tiendrait informer de la suite des evenements
si d'autre personne on une opinion ( ou une experience ) sur ce cas figure , je les invites a la publier .. tous les avis sont bon a prendre |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 11:45:23
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Isa-joe, revenez bien sur
Mais alors ouvrez un sujet et tenez vous au sujet ouvert. Sur cette question vous en avez ouvert deux au moins et celà n'est pas la bonne solution. Vérification faite vous avez ouvert 4 sujets sur la même question.
Sur l'autre sujet une observation : si le renouvellement du syndic en place figure à l'ordre du jour, vous ne pouvez envisager son départ qu'après le vote sur ce renouvellement.
Vous avez aussi rappelé que le syndic évincé ne peut agir en nullité d'une décision. C'est vrai mais il peut éventuellement demander des dommages et intérêts au syndicat. |
Edité par - JPM le 07 janv. 2005 11:47:58 |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 12:47:53
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MarieJds : il n'ai pas possible de vous suivre dans votre raisonnement.
Je vais prendre un exemple. Vous arrivez à un croisement à 4 heures du matin, le feu est au rouge. Personne à droite, personne à gauche, pas un chat à l'horizon, vous passez tranquilement, sans porter tord à personne, et vous êtes la seule à le voir et à le savoir.
Est-ce pour autant légal ? ..non !
Ben ici c'est la même chose. Ce n'est pas parce que tout le monde est d'accord (à condition que 100% sans exception votent pour), que la décision de nommer un autre syndic professionnel serait légale et donc valide.
D'autant que le syndic, comme tout "interessé", aura la faculté d'engager une action destinée à nommer un admnistrateur provisoire (art.47) faisant constater au juge l'illégalité de la décision prise.
Je dirais la même chose d'une décision ponctuelle prise en dernière minute à la maj.art 24, pour réaliser des petits travaux, par exemple, bien que ...: la question n'était pas à l'ODJ, certes, mais l'interet collectif est là et personne ne va contester, du moins ceux éventuels qui ont votés contre...
Mais pour une question aussi capitale que la nomination du syndic, il n'y aucune possibilité de passer au feu rouge, aucune ! ...
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Edité par - gédehem le 07 janv. 2005 12:48:35 |
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manja
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461 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 13:23:28
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Bonjour gédéhem,
Je voudrais vous soumettre la réflexion suivante:
En principe, si aucun copropriétaire ne fait de procédure au fond pour faire annuler une décision d'une AG, deux mois après la notification du PV de cette AG, toutes les décisions deviennent définitives, même si elles sont illégales.
En tout cas, je pense que l'élection "irrégulière" du nouveau syndic dont le projet de contrat n'a pas été joint à la convocation, serait devenue définitive.
Si l'ancien syndic fait une procédure selon l'art. 47 pour faire nommer un administrateur provisoire, le syndicat des copropriétaires pourra lui opposer le PV faisant état de l'élection du nouveau syndic devenue définitive si personne (c'est-à-dire aucun COPROPRIETAIRE) ne l'a contestée dans le délai prévu. L'ancien syndic ne peut PAS contester une décision d'AG.
L'ancien syndic ne pourra donc plus rien faire. Au pire, s'il obtient une ordonnance de nomination d'un administrateur provisoire, un ou plusieurs copropriétaires pourront demander la rétractation de cette ordonnance, PV devenu définitif à l'appui.
Qu'en pensez-vous????
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 13:46:56
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j'en pense pas du bien, et voila pourquoi :
Pour contester une décision d'AG il faut que les personnes ayant qualité engagent une action dans le délai prévu, soit dans les 2 mois qui suivent la notification du PV de l'AG.
Pour autant, une décision d'AG est contestatble dans le délai de 10 ans fixé par l'alin.1 de l'art.42 de L.
Ce qui fait qu'en présence d'une décision qui serait irrégulière, ici la nomination du syndic, tout "interessé" pourrait faire constater cette nullité dans la désignation durant 10 ans ... et pour le moins dans les 3 ou 4 mois de la notification du PV.
Je dirais même que la présentation du PV apporte de l'eau au moulin du requérant : il y est mentionné un vote pour un syndic ..dont la candidature n'est pas mentionnée dans la convocation. C'est le bide, Manja !
Je profite de l'occasion pour préciser un point parfois ignoré. La contestation d'une décision d'AG est prescrite, en demande, dans le délai de 2 mois suivant la notification du PV.
Mais cette prescription ne s'applique pas en défense !
Ainsi, dans le délai de 10 ans fixé par l'art.42, un copropriétaire peut faire valoir la nullité d'une décision d'AG comme moyen de défense.(arret de Cass.)
C'est pourquoi on peut dire qu'une décision d'AG prise irrégulièrement, dans des conditions contraires à la loi, ne deviendrait effectivement définitive et incontestatble qu'au bout de 10 ans, en l'absence d'action interruptive de ce délai.
Immaginez un syndic nommé irrégulièrement pour 3 ans qui vous assigne 2 ans plus tard : que faites vous ? ......
Manja : il n'y a pas de sortie de secours ....
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Edité par - gédehem le 07 janv. 2005 13:59:31 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 14:04:32
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Autre aspect du problème : je m'associe pleinement aux observations de Gedeham, si besoin en était.
La règle à respecter est qu'il ne faut pas truander les modalités de désignation du syndic
On peut faire joujou avec l'article L 42 alinéa 2 pour passer une décision de réfection d'un muret de jardin mais pas pour désigner un syndic sans respecter les règles élémentaires.
D'ailleurs les activites, souvent suivis (mais pas toujours !) par les autres copropriétaires le jour de l'assemblée, sont souvent lachés quelques mois après et c'est alors le grand désordre. |
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isa-joe
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25 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 14:05:28
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Bonjour ,
gedehem => quand vous parlez de des "personnes ayant qualité" , vous faites bien alusion aux coproprietaires ( et uniquement a eux ) , non ?
Mais si un coproprietaire veut contester l'election du syndic je suppose qu'il y arrivera sans probleme . cependant a ce moment là , la coproprieté devient "sans syndic" et dans ce cas n'importe qui ( y compris l'ancien syndic ) peut faire nommer un syndic judiciaire
( ce qui , si j'en crois les autres articles que j'ai lu a ce sujet , coute environ 4x le prix d'un pro ). et qui c'est qui paye ? les coproprietaires ....
conclusion : un coproprietaire qui consteste l'ag se tire lui meme une balle dans le pied ....
d'autant plus que cette copropriete ne compte que 10 lots ... |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 14:59:38
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Isa-J ... les "personnes interessées" ... ce sont toutes celles qui sont interessées par la conformité de la désignation du syndic, copropriétaires ou tiers.
Je suis un de vos fournisseurs, je ne suis pas payé, j'envoie une mise en demeure au syndic ... qui me répond qu'il ne l'est plus parce que vous avez frauduleusement décidé d'en nommer un autre : je suis "interréssé" par la nomination d'un vrai syndic régulier pour être payé. Donc j'ai qualité pour engager une action dans le cadre de l'art.47.
Il en est de même pour le syndic sortant, ayant constaté avant ou après la rédaction du PV (après c'est mieux, le piège est fermé) l'irrégularité de la désignation. Il est donc "interessé" dans le sens de l'art.47..
Isa-Joé ne cherchez pas, c'est imparable !
Effectivement, JPM, faut être idiot pour engager une action destinée à contester des travaux ou autres qui me seront imputés 132,75 €, : au moins 2.000 € de frais et procédure dont je ne suis pas sur d'en récuper même la moitié....!
Hélas, il y a pas mal d'idiots en copropriété, .... comme partout ailleurs ...
Par contre, nous sommes d'accord sur ce point, on ne peut passer sur l'irrégularité de la désignation du syndic. Trop dangereux !
Isa-joé : Quant aux frais engagés par ces "interessés", et c'est vrai pour un copropriétaire, ce sont des frais d'administration du syndicat, s'agissant de la défense de ses interets colectifs et non ceux du seul copropriétaire à l'origine de l'action.
Au besoin, si ce copropriétaire avait voté CONTRE cette nomination irrégulière qui plus est en faisant mentionner des réserve sur ce point, il peut être dispensé par le juge du paiement de sa quote-part des frais liés à la nomination de l'administrateur ainsi qu'à ses honoraires qui seront facturés au syndicat ...
Sur les 10 copropriétaires, tous les frais seront pour les 9 !
Faut pas jouer avec le feu !
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Edité par - gédehem le 07 janv. 2005 15:06:28 |
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isa-joe
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25 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 15:16:03
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gedehem , excusez moi de revenir encore là dessus , mais le syndic "ejecté" n'a pas autorité pour declarer "illegale" l'election .
une election est supposé legal jusqu'a ce que le TGI saisie par un coproprietaire la déclare illegale , c'est bien ce qui est dit + haut , non ?
ou alors le syndic ejecté peut parfaitement ignorer cet etat de fait et saisir quand meme le TGI ? |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 15:18:01
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mais c'est vrai que , au vu de ce qui est dit ci dessus , je commence a trouver ce plan "dangereux"
je me demande si on va pas plutot se rabattre sur un plan "syndic bénévole" avec une mission de 2 mois et qui va , lui , convoquer une AG reguliere pour nommer le nouveau syndic |
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manja
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461 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 15:18:13
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La cour de cassation a récemment rendu l'arrêt suivant concernant la validité du mandat d'un syndic assignant un copropriétaire.
Le mandat du syndic avait été annulé quelques années après l'AG l'ayant nommé. Entretemps il avait convoqué une autre AG où il s'était fait reélire. En principe la convocation pour cette nouvelle AG n'était pas valable car elle avait été faite par un syndic dont le mandat a été annulé ultérieurement.
MAIS: comme personne n'avait contesté l'AG qui avait renouvelé son mandat DANS LE DELAI DE DEUX MOIS, la Cour de cassation confirme le mandat de ce syndic alors que son élection était bien irrégulière (l'assignation contre le copropriétaire qu'il avait faite est donc valable):
Cour de Cassation
Chambre civile 3
Audience publique du 6 octobre 2004 Cassation
N° de pourvoi : 03-13133
Publié au bulletin
Président : M. WEBER
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 13 janvier 2003), que le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier des Terrasses de Chanchore (le syndicat) a assigné le 28 août 1997, la société Mercure Investissement (la SMI), copropriétaire, en paiement de charges de copropriété, avec constitution d'une hypothèque judiciaire provisoire ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que cette assignation du 28 août 1997, délivrée à la requête d'un syndic dont le mandat avait été confirmé pour un an par l'assemblée générale du 31 juillet 1995, ultérieurement annulée par jugement du 25 novembre 1998, privait de valeur la confirmation de sa nomination par l'assemblée du 2 août 1996 qui n'avait pas été convoquée par un syndic de copropriété dûment institué ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté, par motifs adoptés, qu'aucune action en annulation de l'assemblée générale du 2 août 1996 n'avait été formée dans le délai de deux mois, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 janvier 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;
Condamne la société Mercure Investissement aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Mercure Investissement à payer la somme de 1 900 euros au syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier Les Terrasses de Chanchore ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Mercure Investissement ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six octobre deux mille quatre.
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Décision attaquée : cour d'appel de Grenoble (2e Chambre civile) 2003-01-13
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 15:26:37
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Je voulais aussi ajouter que le président du TGI qui est saisi dans le cadre de l'article 47 par "toute personne intéressée" NE PEUT PAS JUGER AU FOND. Ce n'est donc pas à lui de constater si, oui ou non, le nouveau syndic a été élu régulièrement. Il renverra le demandeur à saisir le TGI au fond (seul un copropriétaire ne peut le faire) et ne nommera pas d'administrateur judiciaire.
Si aucune procédure "au fond" n'a été introduite par un copropriétaire dans les deux mois (cf l'arrêt de la cour de cassation dans mon post précédent - la jurisprudence de la Cour de cassation dans ce domaine est constante), le mandat du nouveau syndic ne semble plus contestable. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 16:22:22
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Pardon, Manja, il ne faut pas mélanger les choses.
- l'action en annulation de décision d'AG est une chose.
- la requête dans le cadre de l'art.47 en est une autre.
Dans l'arret que vous rapportez il est bien fait mention qu'en 1996 l'AG convoquée l'avait été par un syndic régulièrement élu puisque l'annulation de l'AG de 1995 n'était intervenu qu'en 1998. Et que donc, rétroactivement, cette annulation de l'AG de 1995 ne pouvait annuler la décision de 1996.
Ce n'est pas la nomination du syndic en 1995 ou 1996 qui est ici entachée de nullité.
Je ne pense pas que le même arret aurait été rendu si l'AG avait nommé le syndic en 1995 pour 3 ans irrégulièrement, sa candidature n'étant pas prévue à l'ODJ. Une assignation par ce syndic signifiée en 1997, donc avant son renouvellement de 1998, serait de mon point de vu très contestable en défense, s'agissant bien ici d'une désignation irrégulière d'un syndic qui se prescrit sous 10 ans.
D'une façon générale, à la lecture des arrêts rendus, il faut faire très attention au cas d'espèce abordé et ne pas s'en servir pour autre chose......
Dans le cas soulevé ici, si la nomination d'un syndic est irréguliere, il suffit de déposer dans les jours qui suivent requête sur cette base auprès du pdt du TGI pour demander la nomination d'un administrateur provisoire (art.47). Et il sera nommé à tous les coups !
Mais il ne s'agit pas ici d'annulation d'une décision d'AG, qui devra (devrait ?) être engagée dans les 2 mois du PV .... et qui ne le sera pas si personne ne bouge, cas général !
Ce n'est que SI le syndicat ou l'un des copropriétaires conteste l'ordonnance, parce que la nomination n'a pas été contestée dans les 2 mois et la requête déposée 4 mois après que l'ordonnance sera sans doute rétractée ! (quoi que ... on voit de tout !)
Mais n'ayez crainte : soyez certain qu'un syndic qui n'est pas reconduit et que personne n'est nommé, ou que la nomination est irrégulière, déposera dès le lendemain de l'AG requête dans le cadre de l'art.46 ou 47, proposera sa nomination comme administrateur ou syndic provisoire, sera nommé, ..... et personne ne bougera, ce qui est sans doute le mieux qu'il y ai à faire devant une désignation irrégulière ou une absence de désignation .....
C'est pourquoi, redisons le haut ET FORT : lorsqu'on veut changer de syndic, c'est comme pour changer de voiture pour une neuve : il faut regarder les catalogues, comparer les fiches techniques, rendre visite aux garagistes, négocier, et ensuite faire une réunion de famille avec les enfants et belle-mamam (elle aide au financement !) pour le choix définitif.
Faut pas faire ça à la va vite, sans précautions.
Ca prend du temps .... prenez-le .... |
Edité par - gédehem le 07 janv. 2005 16:50:40 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 17:07:26
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Merci, gédéhem, pour votre réponse.
Nous avons juste vécu un situation similaire: le conseil syndical avait été "renouvelé" lors d'une AG de façon irrégulière (après la démission d'un seul des trois membres du CS, le syndic a déclaré que "le conseil syndical n'existait plus" et a fait élire deux nouveaux membres comme "nouveau conseil syndical" - au lieu de trois membres prévus par notre RC).
Le président du TGI saisi dans le cadre de l'article 48 pour compléter le CS par un troisième membre nous a renvoyé "au fond" et n'a pas du tout voulu constater l'irrégularité de l'éléction de ce nouveau conseil syndical composé de deux membres seulement, (alors que notre RC précise que le CS doit être composé de trois membres), et il n'a pas plus constaté l'irrégularité évidente qui consistait à nommer exclusivement deux nouvelles personnes comme membres du CS alors que le mandat de deux "anciens" membres, élus il y a six mois pour deux ans, était encore valable !!!
C'est comme si on avait élu un nouveau syndic alors que l'ancien syndic était encore en fonction pendant un an et demi.
Sans doute est-il plus facile de faire état de l'irrégularité de l'élection d'un syndic que d'un conseil syndical????
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 18:17:25
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Je valide totalement ce qu'indique Gédehem (et qui est d'ailleurs complètement en ligne avec mes contributions antérieures (oh les chevilles) sur le sujet) quant à l'utilisation de l'art.47 du décret de 1967, utilisation dans un cas tel celui de Isa-joe que je mets en avant dès le début des questions de Isa-joe et qui permet à tout "intéressé" etc... , ce recours à l’art.47 ne devant pas être confondu ou utilisé en lieu et place de l'art.42 de la loi de 1965 par confusion de créneau juridique ou de tactique procédurale.
Ceci se fonde sur la simple analyse de la consistance des ces deux articles (art. 47 du D67, art. 42 de L65) et, pour ce qui me concerne , sur l'expérience récente où, sans problèmes et même avec trois demandes secondaires de rétractation d'ordonnances prises dans le cadre de l'art.47 , nous avons fait désigner un syndic provisoire de l'art.47 par le Pdt du TGI de Paris (et valider cette désignation suite à ces demandes de rétractation, qui, elles, se plaident en contradictoire à la différence d’une première demande de désignation) suite à la désignation irrégulière par deux AG de copropriété (un syndicat principal et un syndicat secondaire du même ensemble) d'un syndic professionnel .
Ce type de décision au titre de l'art. 47 est de la routine au TGI selon ce que j’ai pu constater à l’occasion de ces cas précis .
Marc |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 18:45:58
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Bonsoir marc 75017,
Pouvez-vous nous expliquer de quelle désignation irrégulière il s'agissait?
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 19:25:34
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- pour un des deux syndicats : désignation par l'AG d'un syndic dont la candidature ne figurait pas dans les documents régulièrement transmis avec la convocation de l'AG correspondante (= pile poil le cas de Isa_joe)
- pour l'autre syndicat : le syndic qui avait convoqué l'AG au cours de laquelle la désignation d'un nouveau syndic était intervenue, syndic nouveau dont la candidature avait quant à elle était régulièrement présentée, n'était plus syndic depuis quelques jours avant l'émission de la convocation.
Dans les deux cas c'est l'art.47 qui a été retenu pour demander la désignation d’un adm. provisoire, avec succès, pour aller au TGI au lieu d'aller enfourcher l'art.42 pour faire annuler telle ou telle décision (ou faire prononcer l’invalidité générale de tenue de l'AG dans le second cas) : il faut se positionner, lorsque cela est possible, en choix tactique, vous dis-je, en fonction de ce que vous souhaitez (soit annulation , soit nomination d'un adm. provisoire , soit…, etc) ; c'est comme aux échecs : on joue un coup en fonction des suivants ou tout au moins de ce que l'on peut escompter pour les suivants. Chaque cas est un cas d'espèce qu'il faut calibrer avec précision, sachant que les textes eux sont pérennes.
Marc |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 19:37:36
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=> Marc_75017 , une question me vient ...
si notre syndic "sortant" veut saisir le TGI , j'imagine que cela entraine des frais ( doit il le faire par l'intermediaire d'un avocat ? ) Notre syndic n'est pas tres important en taille , a ma connaissance il n'a pas d'avocat salarié ...
notre copro ne faisant que 10 lots , peut etre que le jeu n'en vaudra pas la chandelle pour lui ...
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 20:16:38
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Marc 75017, merci pour ces éclaircissements. C'est vrai que vous aviez des raisons évidentes pour faire nommer un administrateur provisoire.
Dans le deuxième cas, avez-vous par la suite dû introduire une procédure pour faire invalider l'AG convoquée par un syndic dont le mandat avait expiré, ou la nomination d'un administrateur provisoire a-t-elle suffi pour que "l'affaire soit réglée"?
Pour isa-joe,
A votre place, je ne tenterais pas le diable en faisant élire un syndic dont le contrat n'avair pas été joint à la convocation.
Je pense que la meilleure solution serait, comme un des contributeurs de ce forum vous l'a déjà suggéré, que quelqu'un (vous?) se présente pendant l'AG comme syndic bénévole et se fait élire juste pour convoquer une nouvelle AG. Dans cette nouvelle convocation en LRAR vous joindrez alors la proposition de contrat du nouveau syndic que vous voulez élire - et dans un mois (à peu près) vous êtes tranquille et n'avez plus à craindre une procédure quelconque introduite par votre ancien syndic.
Vous pouvez expliquer avant la prochaine AG aux autres copropriétaires pourquoi vous faites cela, et que la loi autorise un copropriétaire (mais pas un syndic professionnel!!!) de proposer sa candidature pendant l'AG seulement, sinon ils risquent de ne pas comprendre et vous diront: pourquoi faire compliqué quand on peut faire plus simple...
Amitiés à tous
Manja |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 07 janv. 2005 : 20:35:08
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manja => si moi ou un autre coproprietaire choisis de se presenter comme syndic bénévole , avez vous un conseil a me donner ?
doit je prevoir un "contrat de syndic bénévole" ( es ce legal ? sachant que celui ci ne sera pas non plus joint a la convocation )
puis je ( moi ou un autre ) me faire remunerer pour ceci ?
ai je des craintes a avoir ( a titre personnel ) en cas de "boulette" ?
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