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isa-joe
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25 réponses |
 Posté - 08 janv. 2005 : 17:12:31
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Bonjour ,
une ag va avoir lieu prochainement , elle prevois le quitus des compte
selement , sur le decompte de charge 2004 apparaisse pres de 800 euros d'aggioo banquaire !!!
apres verification , il se trouve que ces aggios proviennt du fait suivant : les factures de gaz etait , au depart , payé par prelevement automatique . ce qui fait que , au bout d'un moment , le compte de la copro etait ( bien ) negatif , d'ou aggio banquaire ..
ils on fini par s'en rendre compte ( au bout de combien de temps ??? ) et ont supprimer le prelevement automatique au profit d'un payement par cheque
ma question est la suivante : vu le montant des aggios ( c'est une petite copro de 10 lots ) s'agit il là d'une faute du syndic ? ( aurait il du s'appercevoir de la chose a temps et empecher d'autre prelevement ) ? cette faute est elle "attaquable" juridiquement ?
( si oui , quelle est la procedure ? )
faut il emmettre des reserves au moment du ( prochain ) quitus ?
comment les formuler ??
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 18:19:33
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L'approbation des comptes est une chose
Le quitus une autre chose.
Deux points différents de l'ordre du jour et deux décisions.
Si les charges correspondent bien aux dépenses. S'il y a bien une facture pour chaque charge, si la trésorerie est exacte, les comptes sont bons et peuvent être approuvés malgré les agios.
Ceux ci relèvent du quitus.
Premier point à vérifier : pourquoi le compte bancaire était-il débiteur ? Si c'est parce des copropriétaires n'avaient pas paye les provisions, ils sont responsables.
Mais si le syndic n'a rien fait pour recouvrer les sommes dues, il peut aussi être responsable partiellement. Il faut dire et rappeler que pour engager une procédure il faut verser des provisions. Et s'il n'y a pas d'argent sur le compte ?
A ce sujet voir éventuellement s'il y a dans le budget prévisionnel une ligne pour les frais de contentieux. Cette ligne doit figurer avec un montant. S'il n'est pas utilisé, tant mieux.
Plus généralement le budget prévisionnel était peut être un peu faible ? Il n'y a peut être pas de fonds de réserve (ex fonds de roulement) ? Il ne faut pas oublier que le budget prévisionnel a pour fonction essentielle d'assurer une trésorerie suffisante pour le paiement des charges. La question de savoir ensuite s'il a été respecté n'est pas sans intérêt mais elle est secondaire. Celà ne permet pas pour autant de payer n'importe quoi, n'impoorte comment. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 20:41:24
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Il faudrait savoir la cause réelle de ces aggios et le demander en AG au syndic et à ce propos, il faut prendre le temps qu'il faut afin d'avoir toute la lumière sur cette affaire quitte à mettre le syndic sur le grill.
Reste à savoir pourquoi les charges ne sont pas rentrées en temps voulus, exigez une explication claire sur ce point avec les justificatifs écrits concernant les relances par huissier (vérifiez les dates)
S'il s'avere que ce retard de paiement est dû à la négligence du syndic, vous pouvez exiger qu'il prenne à la charge de sa RCP ce surcoût de 800 euros mais il faudra prouver la faute sans faille.
C'est là qu'il faut faire très attention au vote sur l'approbation des comptes:
si pas d'anomalie constatée approuvez les parties comptes qui sont régulieres et refusez celles qui sont douteuses comme ces aggios.
Si le syndic vous dit que ce n'est pas possible de fragmenter l'approbation des comptes, ne le croyez pas, son seul but est de se faire blanchir avant d'étouffer toute poursuite future.
Rien que pour cela, la gestion est défaillante et refusez le quitus car il ne se soucie nullement des intérêts de votre syndicat.
N'englobez jamais dans un seul vote quitus et approbation des comptes (même si c'est présenté tel quel à l'ODJ, le Président de séance doit demander 2 votes distincts) car c'est une technique bien rôdée pour tout imposer en un seul vote.
Edmond  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 janv. 2005 : 22:59:47
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Pour Dantes
Si le syndic a passé 800 euros d'agios en comptabilité et qu'il est avéré par les pièces justificatives que la banque a perçu effectivement 800 euros d'agios, pouvez nous dire ce qui justifierait un refus d'approbation des comptes par l'assemblée ?
Pour l'approbation des comptes : il ne s'agit pas de contester le bien fondé ou l'opportunité d'une dépense. L'assemblée peut seulement accompagner l'approbation de la mention d'une réserve sur l'imputation des agios à examiner dans le cadre du quitus. C'est une précaution à l'égard des magistrats qui pourraient faire une confusion du même genre entre les deux points à l'ordre du jour.
Pour le reste, vous aurez pu constater que nous sommes d'accord. |
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Dantès
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967 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 12:54:05
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Bonjour JPM,
Effectivement au niveau comptable, cela colle car j'ai déjà constaté en réel maintes fois ici et ailleurs cette technique de passer en comptabilité n'importe quoi (y compris des honoraires bidon de 2000 euros sur une année), le total comptable est correct, la facture existe mais n'empêche que c'est du vol.
Le fait d'être le représentant légal du syndical n'autorise pas à faire n'importe quoi et je sais que personnellement je refuserais cette approbation sur ce poste particulier, voire même la totalité des comptes si le syndic refusait de transiger.
Les réserves ne servent à rien.
Je ne parle même pas du quitus où le vote contre serait immédiat, de plus impossible de voter le renouvellement de mandat d'un tel ...
Cordialement.
Edmond |
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isa-joe
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 13:55:20
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mais que se passe il si on refuse de voter le quitus ??
le contrat du syndic se termine le jour de l'ag ( au moment du quitus ) ou , au plus tard en avril
cela signifie que , si il n'y a pas quitus , il n'y a pas fin de contrat au moment de l'ag ?
en fait , si on ne vote pas le quitus , quelles seront les consequences ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 17:19:59
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L'observation de Dantès montre que subsiste sans aucun doute aujourd'hui une ambiguité au sujet de ce qu'est l'approbation des comptes.
La procédure de vérification est définie avec un certain luxe de détail mais finalement deux incertitudes majeures subsistent :
La première est de savoir si l'évincement éventuel d'une dépense contestée relève de la procédure d'approbation des comptes ou non.
L'hypothèse est simple : le syndic a commandé une fourniture ou un travail qu'il n'avait pas pouvoir de commander. L'engagement de la dépense est irrégulier. La facture existe. La dépense est passée correctement. Du point de vue purement comptable tout va bien. Mais certains copropriétaires souhaitent soulever l'irrégularité de l'engagement de dépenses et faire retirer la facture de la liste des charges.
On cite à ce propos un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 16 mars 1992 (Loyers et copropriété 1992 272) " L'approbation des comptes ne suffit pas à décharger le syndic de sa responsabilité et la notion de quitus, ajoutée dans la résolution bien que ne figurant pas dans la convocation, ne se déduit pas nécessairement de l'approbation des comptes. En effet le quitus implique non seulement l'approbation des comptes mais de plus la ratification des actes du syndic en qualité de mandataire du syndicat "
Dans le même sens, la Cour de Paris a jugé le 19 février 1998 qu'une gratification allouée au gardien ne peut être considéré&e comme admise (ou ratifiée) du fait qu'elle figure dans les comptes qui ont été approuvés (Dossier CSAB n° 70 decembre 1998 repris par Lafond dans le Code de la copropriété 2004/2005 n° 538)
Il faut alors considérer que l'approbation des comptes est limitée à l'aspect purement comptable et financier. Sur une facture contestable, on peut seulement en tirer la conséquence que la dépense a été portée à la connaissance de l'assemblée.
Il faut une autre décision pour ratifier ou ne pas ratifier. Cette autre décision impose l'examen de l'octroi ou non du quitus au syndic, ou de son octroi avec une ou plusieurs réserves. L'assemblée peut ratifier la gestion du syndic dans son ensemble (y compris la dépense engagée irrégulièrement) ou exclusion faite de l'engagement de dépense litigieux. Bien entendu elle peut refuser de ratifier.
Dès lors l'examen du quitus devient obligatoire puisque c'est dans ce cadre seulement que l'assemblée peut faire valoir ses contestations relatives à la régularité, l'opportunité, ou le montant des engagements de dépenses.
Le Dictionnaire permanente de gestion immobilière (V° syndic n° 108) après avoir rappelé des arrêts anciens déduisant de l'approbation des comptes la ratification des actes imparfaits du syndic, énonce : " Mais actuellement on a tendance à limiter la portée de l'approbation des comptes à celle de la gestion comptable du syndic."
Il ajoute (n° 109) : [le quitus] vaur ratification des actes du syndic en tant que mandataire; or, en dehors de la régularité formelle de sa gestion financière, le syndicat peut avoir d'autres griefs à formuler contre la gestion administrative du syndic. Il convient de lui en donner la possibilité"
et en conclusion : " Somme toute les copropriétaires ont tout intérêt à voter séparément sur l'approbation des comptes et sur le quitus ".
Le seconde est la portée de l'approbation des comptes relative à la répartition des charges
On y reviendra car j'ai déjà été bien long. En bref : l'article D 45-1 dispose que : " L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires "
Il a été jugé dans le passé que le solde indiqué dans la liste des débiteurs annexée à la convocation était définitivement opposable a un copropriétaire du fait de l'approbation des comptes. Il est parfaitement admissible que le copropriétaire puisse faire valoir un règlement effectué par lui et omis au crédit de son compte. Pour moi c'est ce cas qui est visé par le texte avec toutes ses variantes possibles.
On en déduit de plus que l'approbation des comptes ne concerne pas la répartition des charges telle qu'elle figure dans les documents notifiés. C'est ce que je conteste
La sécurité juridique et financière du syndicat impose que la répartition des charges soit figée sans délai et définitivement opposable à tous les copropriétaires.
Un opposant ou un absent peut demander la nullité de la décision d'approbation des comptes dans les conditions habituelles de contestation d'une décision.
Il n'est pas admissible que les comptes d'un exercice puissent être remis en cause sur le fondement de la répartition des charges pendant dix ans comme celà est le cas actuellement.
La logique commande de dire que c'est à l'occasion de l'examen de l'approbation des comptes que doit être contestée une répartition de charges. La répartition des charges entre bien dans le domaine de la comptabilité du syndicat. La solution est la même que pour un commerçant qui passerait des frais de papeterie dans les amortissements ! 
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Edité par - JPM le 09 janv. 2005 17:22:03 |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 17:35:33
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Donner, ou refuser le quitus, cela n'a pas grande conséquence. Certains syndics, pour éviter ce sujet brûlant ne posent d'ailleurs même plus la question à leur mandant.
Le quitus a surtout une valeur morale. Refuser le quitus a pour principal effet de dire avec une certaine solennité à son syndic qu'on n'est pas content de lui. En éludant la question, cetains syndics s'épargnent des propos désagréables au cours de la tenue de l'assemblée générale.
Gedehem pourra vous exposer tout le risque que comporte l'accord du quitus. En toute rigueur, il a juridiquement raison. Mais cela reste théorique.
L'accord ou le refus du quitus n'a aucun effet sur la durée du mandat du syndic. |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 19:39:24
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Je confirme ce que dit PF Barde, le refus de quitus n'arrête pas le contrat de mandat, ni ne provoque aucune sanction directe envers le syndic.
JPM, si je vous suis bien, dans ce cas précis que j'expose que conclure 
Un syndic a fait voter l'approbation des comptes pendant des années en y incluant le quitus à l'ODJ dans le même vote en expliquant bien en AG qu'il s'agissait de la même chose.
1 vote = 2 décisions totalement différentes.
Aujourd'hui il agite ces quitus réalisés sur des PV non signés ni par le Président de séance, ni par les assesseurs.
Ce syndic toujours secrétaire de séance et meneur à la place du P.S car tout le monde pensait que c'était une obligation, a signé de la seule signature du cabinet tous les PV.
Les noms du P.S et de(s) assesseur(s) figurent bien en fin de PV mais jamais leurs signatures, car les PV sont expédiés sans aucune vérification, ni signature hormis celle du syndic, ce qui n'a jamais choqué personne.
Il se permet également d'imposer le compte bancaire unique sans que cette décision ne figure à l'ODJ (avant SRU) et il l'inclut avec le vote de l'approbation des comptes et du QUITUS/ 3 décisions, 1 seul vote et le compte bancaire ne figurait pas sur l'ODJ.
Etant donné que ces PV n'ont pas été contesté dans les 2 mois avec les pires résolutions figurant dessus, ils semblent être considères valables par un juge pour l'instant, non vous ne rêvez pas.
Quand je suggère de refuser toutes les écritures abusives tout de suite, car demain c'est terminé, on ne revient plus.
Cordialement.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 19:46:51
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J'en pense que l'approbation des comptes et le quitus doivent faire l'objet de décisions différentes, bien que de hautes autorités parlent encore d'une décision unique possible dès lors que les deux notions sont bien séparées.
Mais pour le reste, il est bien évident que les PV sont sans valeur quand ils ne portent pas au moins la signature du président. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 22:14:51
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J'ai effectivement par ailleurs longuement abordé la question du quitus.
Donner "Quitus pour sa gestion" au syndic revient à rendre QUITTE celui-ci de TOUS les actes qu'il a passé au nom du syndicat, avec cette limite que le quitus ne peut porter QUE sur les actes connus des copropriétaires au moment du vote.
Donner qitus c'est dégager le syndic de toute responsabilité sur ces actes.
C'est un vote de nature juridique qui n'a rien à voir avec l'approbation des comptes, comptes qui sont de nature ...comptable !
Donc obligatoirement 2 votes distincts.
J'ai déja dit qu'aucun des copropriétaires n'est en mesure de lister les actes de gestion sur lesquels portera le quitus.
Le quitus étant donné, il sera ensuite très difficile, voire impossible, de démontrer devant l'assurance RCP du syndic ou un tribunal qu'un quitus global, donné les yeux fermés comme c'est toujours le cas, ne couvrait pas l'acte contesté ! Quels seront les moyens de la preuve ?
Il ne faut donc jamais donner quitus à un syndic, bon syndic ou pas. Cela n'a rien à voir avec son renouvellement.
Le refus de donner quitus c'est l'assurance pour le syndicat de TOUJOURS pouvoir engager la responsabilité du syndic, en cas de litige, bien sur ...
C'est une sorte d'assurance vie ....pour les copropriétaires.
Barde, ceci n'a rien de théorique : je parle par expérience ..de syndicats qui avaient donné quitus et qui n'ont pu apporter la prenve qu'il ne connaissaient pas l'acte contesté ... et d'autres qui, n'ayant pas donné quitus, n'ont eu aucun mal à faire reconnaitre la responsabilité du syndic.
Croyez moi : donner quitus, c'est comme rouler sans assurance . En cas de litige, vous en serez toujours de votre poche.. et parfois de vos poches !
Pour ce qui concerne l'approbation des comptes, je suis en totale opposition avec l'avis de JPM. Je l'ai aussi dit par ailleurs.
A suivre JPM, l'AG serait une simple chambre d'enregistrement d'actes qu'elle ne maitriserai pas. Commande > facture > écriture = approbation.
Permettez que je trouve ça ridicule.
Cela l'est d'autant plus que la seule proposition, en cas de désaccord sur les comptes, reviendrait à ne pas donner quitus. Mais pour quoi faire ensuite ? Belle stisfaction !
Comme il est dit dans un autre sujet, un syndic engage 3 x 2.200 € de dépenses en dépassement de budget, sans l'accord obligatoire prévu du CS, et il faudrait les approuver au seul prétexte qu'il y a les factures et que les écritures sont correctes !
Ridicule et illégale : a quoi cela sert-il de voter un budget prévisionnel, des budgets travaux, de décider que le CS donnera son avis pour toute dépense dépassant un montant fixé, si ensuite le syndic, s'affranchissant de tout cela fait ce qu'il veut !
Si l'on vous suit, il faudrait que l'AG approuve toujours puisque les comptes sont justes, que 2 + 2 = 4 ?
Ridicule et suicidaire !!! Ayant approuvé les comptes, que ferez vous ensuite avec votre refus du quitus ? Cela remettra t-il les 3.000 € engagés abusivement dans les caisses ?
Allez vous poursuivre pour 3.000 € ? ....
Que ferez-vous avec la réponse négative de la caisse RCP du syndic ?
Il est au contraire de la responsabilite et du pouvoir de l'AG, dans le cadre des budgets votés et des avis du CS,
- d'approuver les comptes qu'elle juge justes et incontestés,
- d'exprimer des réserves sur des dépenses dont les justifications manquent, (réserves à lever par le CS dans un bref délai de 15 jours)
- de rejeter les dépenses engagées abusivement, à la seule intiative du syndic, hors budgets, sans avis du CS ou, en cas d'urgence, en l'absence de la convocation de l'AG prévue dans ce cas.
Les comptes présentés pour un montabnt de 42.500 € sont, par exemple, approuvés pour un montant de 40.000 €, les 3 factures de ...(les identifier).. pour un montant global de 2.500 étant rejetées. Le syndic devra en faire son affaire prsonnelle.
Les 40.000 € approuvés feront l'objet de la répartition annuelle.
Si le syndic n'est pas content, ce sera à lui de poursuivre le syndicat ...
JPM : par les temps qui courent, en raison du renforcement des pouvoirs des syndics (D.art.10 par exemple), il convient de relever et de mettre en avant les pouvoirs qui restent aux copropriétaires pour véritablement controler et encadrer leur syndic.
Le rejet des dépenses abusives et hors budget ainsi que le refus systématique du quitus font partie de ces pouvoirs qui restent aux copropriétaires.
JPM, si je vous invite au restau et qu'à la fin vous commandiez du champ's sans m'en avertir ni m'en parler, en précisant de le mettre sur l'addition, soyez certain que je vous ferais régler la bouteille .. même si le total de l'addition est juste et que nous avons bien mangé.. ( c'est juste un exemple, bien sur ...!....)
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Edité par - gédehem le 09 janv. 2005 22:23:26 |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 22:48:35
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Et dans la pratique ça se passe comment ensuite,
Nous avons approuvé les comptes sous réserve que le syndic rembourse à la copropriété plusieurs factures d'un montant total de plus de 6000 euros(dont des honoriares exceptionnels qu'il ne pouvait même pas justifier).
Le syndic fait comme si de rien n'était et ajoute tranquillement les sommes correspondantes de ces factures supplémentaires sur le relevé des provisions sur charges dues par chaque copropriétaire.
En attendant que son mandat soit annulé (la procédure en annulation devant le TGI est en cours) que pouvons-nous faire? Plus payer les provisions sur charges? Déduire des provisions juste le montant correspondant aux factures non approuvées?
Merci d'avance pour vos conseils. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 janv. 2005 : 23:40:07
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Je suppose que, pour le mandat du syndic, l'instance en cours est une demande d'annulation de la décision de l'assemblée. Cette demande a été faite par un copropriétaire ?
Ce copropriétaire a assigné le syndicat ? Il ne peut assigner personne d'autre.
Qui représente le syndicat devant le Tribunal ? Le syndic dont le mandat est en cause ?
Quel avocat a été désigné pour assister le syndicat devant le TGI ? Non pas son nom mais l'avocat habituel du syndic ? ou un avocat choisi par les copropriétaires ?
Vous semblez être favorable à cette annulation ? Si la majorité vous suit, pourquoi le syndicat ne souscrit-il pas à la demande d'annulation formulée ? Et si la majorité ne vous suit pas, qu'en est-il exactement de cet imbroglio ?
Ou bien serait-ce le syndicat qui a assigné son syndic en nullité du contrat de mandat ? difficilement vraisemblable !
Mais dans ce cas il serait possible de joindre la demande de remboursement à la procédure en cours.
Compte tenu de vos précisions sur ces questions, il sera possible de vous répondre plus précisément.
Pour les observations de Gedehem. Nous avons déjà débattu. C'est bien pourquoi j'ai reproduit des observations qui ne sont pas les miennes mais qui viennent à l'appui des miennes, sans apporter une solution définitive en l'état. Cette solution ne viendra que de la jurisprudence. C'est en suggérant une construction cohérente que l'on peut y parvenir éventuellement. Sic pour le complément d'ordre du jour et la disparition du compte prorata temporis. Mais là c'est le décret qui a pris le relais !
Râler sans proposer quelque chose ne sert à rien.
Je le fais avec conviction parce que, tout en comprenant les arguments de Gedehem, je suis convaincu que l'évacuation du quitus est une solution de facilité qui incite les copropriétaires et surtout le conseil syndical à ne rien vérifier.
Mais j'admets bien volontiers que Gedehem ne soit pas du même avis |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 18:28:30
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Bonjour à tous,
Je me permets de demander à JPM quel article de loi vaut nullité des PV non signés par le Président ni le(s) assesseur(s) et pour lesquels la décision de quitus est confondue avec celle d'approbation des comptes.
Ces PV n'ont jamais été contestés dans les 2 mois suivant leur diffusion et les (très nombreux) pouvoirs ayant servi à voter ces décisions n'existent pas dans les archives.
Il est à noter qu'un juge a considéré ces quitus comme valables.
Merci d'avance.
Edmond |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 21:57:47
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L'article 17 du décret du 17 mars 1967, avant comme après le décret du 27 mai 2004.
Dans le passé la jurisprudence fermait les yeux assez souvent sur l'absence des signatures des membres du bureau et/ou du secrétaire. On admettait alors que les indications figurant sur une procès verbal valide pouvaient être contestées. La signature du président, seule, était primordiale.
Le nouveau régime ne devrait pas laisser place à ces errements, surtout si la pratique systématique des projets de résolution sur toutes les questions inscrites, prospère autant qu'on peut l'espérer.
Le PV est établi en cours de séance. Il est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.
Normalement le couperet devrait tomber plus rigoureusement qu'avant s'il manque une signature, et en tout cas celle du président. Pour ma part j'y ajoute celle du secrétaire, quelle que soit sa qualité.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 10 janv. 2005 : 23:19:10
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Sur la question du quitus, je suis, d’un strict point de vue juridique, en total accord avec Gedehem. Mais, d’un point de vue pratique, je maintiens que la question du quitus n’est pas d’une si grande importance.
On ne peut tout connaître de la gestion du syndic, c’est sûr. Mais il n’est pas très difficile de se rendre compte si globalement l’immeuble est correctement géré ou non. Le conseil syndical a pour mission, comme le rappelle JPM, de vérifier la gestion du syndic et doit rendre compte chaque année de l’exécution de sa mission (article 22 du décret). Ce compte rendu, bien que cela ne soit pas imposé par les textes, devrait être inclus ou annexé au procès-verbal de l’assemblée. Une fois que le conseil syndical a vérifié l’exécution des décisions de l’assemblée générale, le suivi du bon entretien de l’immeuble, les éventuelles affaires contentieuses et la gestion des sinistres (sur ces deux dernières questions il devrait de faire remettre une liste par le syndic de chaque dossier ouvert), il a pris une connaissance suffisante pour juger de la gestion du syndic. Si des faits d’une certaine importance n’auront pas été portés à sa connaissance, c’est qu’ils auront été dissimulés par le syndic et, dans ces conditions, quitus ou non, il sera toujours possible au syndicat d’en appeler au juge.
Par ailleurs, il ne faut pas systématiquement observer les choses en ayant en tête une action judiciaire. A lire certaines interventions sur le forum, on pourrait croire que la première mission du conseil syndical serait de tenir en permanence un dossier à charge destiné à l’avocat. Le plus souvent les insatisfactions que donnent le syndic ne sont pas susceptibles de suites judiciaires. Quand on n’est pas content de son syndic, le plus simple est en général d’en changer. On lui reprochera par exemple que son standard est en permanence occupé, que l’immeuble n’est pas assez souvent visité, qu’il ne surveille pas assez le travail du gardien, qu’il n’est pas assez diligent à faire faire les dépannages, que le hall de l’entrée est toujours sale, etc. Vous refuserez le quitus. Mais devant le tribunal, qu’obtiendrez-vous ? En revanche, si l’on constate que le syndic n’a pas souscrit une assurance dommages-ouvrages avant le début des travaux de réfection de la toiture-terrasse, il y aura manquement flagrant du syndic et préjudice certain. Une action en justice est alors envisageable. Mais difficile pour le syndic de le dissimuler. Si les copropriétaires ne le savent pas, c’est qu’ils ont été extrêmement négligents et ont donné le quitus les yeux fermés.
On peut donc à mon avis donner quitus sans risque dès lors que le conseil syndical s’acquitte honnêtement de sa mission.
Il est tout-à-fait normal qu’un juge déboute un syndicat donnant quitus les yeux fermés.
Mais je suis persuadé qu’un syndicat pouvant apporter des traces d’une bonne exécution de sa mission de contrôle sera entendu par le juge si des faits préjudiciables lui sont révélés après que le syndic aura reçu quitus.
Les plus prudent pourront cependant dire que malgré tout, on ne sait jamais, et qu’il vaut mieux s’abstenir de cet acte unilatéral qui ne profiterait qu’au syndic.
Je ne suis pas d’accord, car l’attitude du syndic sera très différente selon qu’on lui accorde le quitus ou qu’on le lui refuse systématiquement.
Un bon syndic (on se place dans cette hypothèse), qui entretien des rapports harmonieux avec les copropriétaires et, au premier chef, le conseil syndical, agira dans le sens de l’intérêt de ses mandants, quitte à s’affranchir d’une application stricte des règles lorsque cet intérêt le justifie. Celui qui, à l’opposé, aura suspendu au-dessus de sa tête l’épée de Damoclès de l’engagement de sa responsabilité au moindre écart, cherchera avant tout sa protection. Il « ouvrira le parapluie ».
Imaginons un immeuble dont le mécanisme de commande de la porte de garage tombe en avarie pendant le période des grandes vacances. Les deux tiers du conseil syndical sont absents. Le président ne doit rentrer que dans trois semaines. Le coût de la réparation est supérieur au seuil des dépenses qu’il peut engager de son propre chef. Il doit donc consulter le conseil syndical au préalable. Tout fâcheux que ce soit, une telle avarie ne crée pas une situation d’urgence. Le syndic qui ne sent pas au-dessus de sa tête une épée de Damoclès n’hésitera pas à commander la réparation, la situation le justifiant, et il sait qu’il sera ultérieurement approuvé. Mais celui qui vit sous la menace se gardera bien de prendre une telle initiative. La prudence lui commandera de ne rien faire tant qu’il n’aura pas reçu l’avis du conseil syndical. La porte du garage restera donc ouverte pendant trois semaines. Juridiquement, il sera inattaquable.
On n’a rien à gagner à privilégier l’aspect juridique des choses et à exacerber le soupçon.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 10:19:18
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Démonstration interessante, Barde, mais qui ne sécurise en rien les syndicats.
Et je ne parle pas ici de l'aspect juridico-juridique ! Cessons donc d'en parler.
Une assurance vie n'est pas obligatoire .. Mais si vous êtes soucieux du devenir de votre conjoint et/ou de vos enfants, vous en prenez une ...au cas où .....
C'est une démarche responsable vis à vis de vos proches.
Le refus du quitus, c'est une assurance pour le syndicat ...au cas où !
C'est une démarche responsable vis à vis de la collectivité qu'est le syndicat.
Vous le dites vous même : "Si des faits d’une certaine importance n’auront pas été portés à sa connaissance (du CS, des copropriétaires -ndlr), c’est qu’ils auront été dissimulés par le syndic et, dans ces conditions, quitus ou non, il sera toujours possible au syndicat d’en appeler au juge."
Si l'on vous suit, c'est au syndicat 'victime' de justifier qu'il est victime car il n'avait pas connaissance des faits en litige. Par quel(s) moyen(s) ? .... Une liste des faits couverts par le quitus ?
Vous le savez bien : le quitus étant donné au syndic, y compris sur la base d'un avis élogieux du CS, il sera quasi-impossible au syndicat d'engager et faire reconnaitre la responsabilité du syndic .. bon ou non !
Il ne faut pas voir le quitus comme un acte juridique.
C'est une assurance, rien de plus !
C'est l'assurance, pour le syndicat, de TOUJOURS pouvoir être dédommagé pour des fautes ou erreurs éventuelles du syndic.
N'y voyons pas autre chose, d'autant plus que le vote du quitus à un syndic de copropriété n'est mentionné par aucun texte !
Il est donc uniquement, à l'évidence, destiné à le dédouaner systématiquement.
Si l'on est content de son syndic, qui fait un travail remarquable, il sera renouvelé à l'unanimité, au besoin avec une augmentation d'honoraires pour la qualité de ses services.
Un bon syndic doit avoir de bons honoraires.
Mais le quitus n'a rien à voir dans cette affaire, c'est juste une assurance de sécurisatiion du syndicat, rien de plus !
Combien de syndicats, copains cul-et-chemise avec leur bon syndic, ... se sont retrouvés pénalisés par une faute de gestion.
J'ai un exemple très simple que je résume : un syndicat décide de renvoyer l'employé d'immeuble pour faute après moultes rappels. Le syndic engage le licenciement. L'employé traine le syndicat devant les prud'hommes, lesquels relèvent une erreur dans la procédure du syndic, erreur passée inaperçue du CS portant actif : résultat : 35.000 frs pour cette erreur, que le syndicat doit supporter ! .. L'assurance RCP du syndic n'a rien voulu savoir, le syndicat ayant connaissance de l'action de licenciement, quitus ayant été donné.
Vous parlez d'une épée de Damocles pointée sur la tête du syndic.
Que sont donc les radars automatiques sur le bord des routes ? .. Idiots ont dit certains (dont moi, je l'avoue !). Il n'empeche que ces épées de Damocles, plus d'autres depuis des années, ont 'économisé' 5.000 morts et je ne sais combien de blessés de la route en 10 ans.
Il serait temps que les copropriétaires comprennent que le refus de donner quitus sécurise mieux leur syndicat et responsabilise un peu plus les syndics en cas d'infraction au "code de la copropriété", même involontaire.
A une époque où le 'sécuritaire' est mis en avant, je ne comprend pas ce vote du quitus.
Dans le refus du quitus il ne faut voir ni malice ni suspicion !
C'est juste une ASSURANCE pour le syndicat, rien de plus.
Je l'ai déja dit et redit :
- On approuve sans réserve des comptes justes et justifiés.
- On refuse le quitus pour sécuriser le syndicat.
- On renouvelle le syndic à l'unanimité avec augmentation justifiées des honoraires.
Ces 3 questions n'ont rien à voir les unes avec les autres, elles ne sont pas liées.
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 11:10:54
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Vous dites "sécurité" et je vous réponds "efficacité". Nos différences d'appréciation viennent de cette différence de point de vue.
Il n'est pas dans mes propos de vous donner absolument tort mais d'attirer l'attention sur les inconvénients d'un état d'esprit "consumériste".
C'est bien au syndicat de prouver qu'il est victime. Car s'il introduit une demande en justice, c'est à lui de prouver le préjudice et non au défendeur de prouver qu'il n'en a pas causé. C'est le parallèle en matière civile au principe de la présomption d'innocence.
Il exact que la loi ignore le quitus et qu'on peut s'en passer. Il est aussi exact que la peur du gendarme a ses vertus. On peut, comme vous le faites, considérer le quitus comme une assurance. Chaque assurance a son coût. Toutes les assurances ne sont pas justifiées. Par exemple, il n'est pas censé d'assurer tous risques une voiture vieille de dix ans.
Mon exemple de la porte de garage est tout aussi digne de considération que votre exemple d'indemnités à verser au gardien licencié.
Au cours de ma vie professionnelle, j'ai pu me rendre compte qu'il y avait deux façons d'agir selon le style de l'autorité ou des contrôles auxquels on est soumis. Soit on fait au mieux dans un souci d'efficacité maximale en appliquant les règles avec une certaine liberté, soit on fait en sorte de ne pouvoir à aucun moment être pris en défaut et on "ouvre le parapluie". Dans d'autres cadres c'est la grève du zèle ou l'attitude du fonctionnaire jusque là accomodant qui répond excédé : "Si vous le prenez comme ça, j'applique le règlement". Le syndic à qui on refusera le quitus systématiquement adoptera la deuxième attitude. Une faute dans une procédure de licenciement sera suivie de sanctions (on bénéficie de l'assurance prise), mais la porte du garage risque de rester ouverte pendant trois semaines (le syndic a ouvert le parapluie"). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 11:12:47
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Entre Gedehem et moi, le désaccord n'interdit pas la raisonnable discussion sur un point dont l'importance n'est pas douteuse.
P. F. BARDE apporte à juste titre un éclairage nouveau à cette discussion. Il s'agit bien entendu de la qualité des relations entre le syndicat et son syndic. On pourrait parfaitement concevoir que les syndics professionnels s'accordent à refuser la prise en charge des syndicats qui adoptent la solution du refus de quitus systématique. Celà n'arrangerait nullement les affaires de l'institution.
Mais il est un point à souligner. Il y a un secteur de l'activité du syndic pour lequel il faut admettre que le conseil syndical et a fortiori des copropriétaires sont dépourvus de toute possibilité de contrôle efficace. On doit donc admettre d'une manière générale et absolue que la portée d'un quitus éventuel ne peut s'étendre aux actions incluses dans ce secteur
Il s'agit grosso modo
> des actions et omissions qui ne peuvent être révélées par les documents mis à la disposition, en vertu des textes, du conseil syndical et des copropriétaires
> des irrégularités dont la détection exige des connaissances professionnelles qu'on ne peut exiger de la part de non-professionnels. La règle s'appliquerait même lorsqu'un membre du conseil syndical est lui même, plus ou moins un techncien (clerc de notaire ou autre par exemple).
On retombe alors sur le problème de l'assistance au conseil syndical lors de ses contrôles. Il est vrai que certains " techniciens " sont en mesure de déceler des anomalies qui passent normalement sous le nez du CS. Parfois ils rendent un fier service au syndic en les relevant et, quand celà est possible, de les rattraper.
Mais sur ce point nous restons sur notre faim. La question que j'ai posée reste à ce jour sans réponse.
Par contre je pense qu'une disposition réglementaire ou jurisprudentielle imposant l'examen du quitus et une décision motivée de l'assemblée sur ce point devrait réserver explicitement les droits du syndicat pour ces fautes de gestion incontrolable.
Un magistrat me répondra que, pour la jurisprudence c'est déjà fait. C'est en partie exact mais il faudrait distinguer clairement :
> la transparence insuffisante des informations données par le syndic, qui est toujours sanctionnée par les juges
> et le secteur incontrolable, à exclure par principe de la portée du quitus.
Il faudrait encore préciser clairement que l'examen des comptes peut sans nul doute révéler des actes irréguliers du syndic mais que l'approbation des comptes formellement réguliers sur la plan comptable ne peut valoir ratification par l'assemblée
et que c'est bien dans le cadre de l'examen du quitus que l'assemblée peut ratifier ou refuser de ratifier l'acte irrégulier.
Et enfin que les décisions de refus d'approbation des comptes et de refus d'octroi du quitus doivent être motivées ; et qu'il peut y avoir approbation des comptes ou octroi du quitus avec des réserves qui doivent être traitées et levées comme c'est le cas pour les réceptions de travaux.
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 11:23:01
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En fin de message, JPM, vous écrivez que "les décisions de refus d'approbation des comptes et de refus d'octroi du quitus doivent être motivées" et il me semble avoir déjà lu cela sous votre plume voire d'autres.
Sur quoi précisément vous basez vous pour dire qu'il y a une telle obligation de motivation de décision, ou est-ce plutôt une opinion personnelle ?
Estimez vous que les décisions pour les questions autres que l'approbation des comptes et l'octroi du quitus doivent également être motivées, et si oui sur quel fondement ?
Marc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 11:54:23
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Je souhaite que l'obligation de motivation soit clairement inscrite, ce qui n'est pas le cas actuellement.
Mais les spécialistes sont d'accord sur le fait " qu'inversement , un refus d'approuver les comptes qui ne reposerait sur aucun motif sérieux, serait suscepotible d'engager la responsabilité du syndicat vis à vis de son mandataire " ( Vigneron Jurisclasseur copropriété Fasc. 91-10 n° 32)
Ils sont également d'accord avec cet auteur pour éviter les difficultés que peut générer un refus d'approbation des comptes : il suffit de lister les points précis contestés et de donner délégation au conseil syndical pour vérifier la rectification par le syndic et donner le feu vert à la diffusion des comptes. Pour que les rectifications soient effectuées, il faut bien qu'elles oient indiquées.
Le bon ssens élémentaire commande d'ailleurs la motivation d'un refus d'approbation des comptes. En présence d'un refus non motivé, le syndic a d'ailleurs la possibilité de solliciter une vérification judiciaire.
Par contre, quand un syndic présente au CS et à l'assemblée un fouillis inextricable, l'assemblée peut refuser l'approbation des comptes en invoquant seulement l'impossibilité d'y retrouver ses petits. C'est normal.
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quitus ... erreur de gestion ??
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