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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
 Posté - 11 janv. 2005 : 12:04:37
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Donc Ok, c'est bien cela : c'est une opinion que vous exprimiez et pas un état du droit.
Par ailleurs, avez vous des références sur le "le syndic a d'ailleurs la possibilité de solliciter une vérification judiciaire" qui ffigure dans votre denier message ? : sur quelle base légale le syndic pourrait-il s'appuyer pour demander une décision judiciaire ?
Marc |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 14:11:24
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Votre position est de permettre à l'assemblée de rejeter les comptes présentés par le syndic sans dire pourquoi et d'interdire au syndic d'en provoquer la vérification par un expert judiciaire pour en prouver la régularité !!!
Libre à vous ! Celà n'empechera pas les avocats spécialisés de menre leurs instances comme ils le font depuis des lustres 
Vous expliquerez aux autres ce que doit faire le syndicat quand les copropriétaires sortent de l'assemblée avec des comptes non approuvés et pas même une injonction au syndic de rectifier tel poste.
Le syndic, quant à lui, comme tout mandataire, a intétêt à ce que les comptes qu'il présente soient validés. Il peut donc solliciter la désignation d'un expert judiciaire. La procédure peut différer selon qu'il est encore syndic ou qu'il ne l'est plus. Hors ce problème, il n'y en pas d'autre.
Mais attention : quand l'expert dit que les comptes sont justes, celà ne veut pas dire qu'ils sont approuvés par l'assemblée. Ni l'expert ni le juge ne peut de substituer à l'assemblée. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 14:47:02
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Mais non, JPM, vous avez mal lu (ou bien je me suis vraiment très mal exprimé , ce que je ne crois pas avoir fait en l'espèce) : je n'ai pas, comme vous semblez en faire l'hypothèse, une position qui serait ou non "de permettre à l'assemblée de rejeter les comptes présentés par le syndic sans dire pourquoi" :
je vous demandais seulement, ,de façon très plate, sur quelle base un syndic a, selon ce que vous indiquiez, je vous cite à nouveau, "la possibilité de solliciter une vérification judiciaire" des comptes pour le cas où une assemblée ne les a pas approuvés et s'est abstenue de motiver sa position dans sa décision prise de rejet (au demeurant : de motiver comment ?) :
- quelle est cette base en terme de dispositions légales que le syndic peut invoquer pour engager une telle action judiciaire et selon quelle procédure agirait-il ?
- avez vous vu de tels cas de désignation d'un expert judiciaire dans la situation que vous dites d'une assemblée qui n'a pas approuvé des comptes présentés alors qu’elle n'assortissait pas sa décision de motifs ?
(personnellement, je n'ai jamais vu cela, mais mon expérience est, comme toutes, évidemment limitée par nature).
Marc |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 15:13:23
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Il me semble que la question des rapports entre le syndicat des copropriétaires et son syndic est effectivement au centre du débat sur cette question du quitus.
Le syndic est le mandataire du syndicat, donc son homologue, chargé d'administrer et de gérer le syndicat, missions encadrées par la loi, suivant des modalités fixées par un contrat.
Dans le cas d'un syndic professionnel, activité encadrée également par la loi et répondant à des règles précises, il est toujours rémunéré.
Nous avons donc un mandataire rémunéré, de même rang hiérarchique que le syndicat, agissant dans le cadre de lois.
J'insiste, le syndic professionnel n'est pas un préposé du syndicat ni un prestataire de services, mais un tiers au syndicat rémunéré pour remplir un mandat donné et encadré.
De plus, l'art.14 de L.65 est très clair, c'est toujours le syndicat qui est responsable de tout, depuis les dommages causés par le vice de construction jusqu'au défaut d'entretien des parties communes.
Responsable de tout, y compris des erreurs et fautes de son mandataire, son syndic, erreurs ou fautes causant un dommage aux copropriétaires ou aux tiers.
Nous sommes bien là dans un cadre totalement juridique, faisant abstraction de tout sentiment ou de rapport amicaux. Ce cadre est étranger aux relations de confiance, certes indispensables.
Mais confiance ou pas, quel qu'en soit son degré, le cadre juridique s'applique totalement, qui plus est contre rémunération.
Un syndic professionnel monnaye son activités, ne l'oublions pas.
L'argent n'a pas d'odeur et ne fait pas de sentiment non plus.
Mais nous sommes aussi dans le cadre des responsabilités et des assurances :
Si je reprends mon histoire de bus/copropriété et du syndic/chauffeur, ce dernier causant un accident, c'est toujours aux voyageurs/copropriétaitaires d'en assumer la réparation.
Les fautes de gestion du syndic, imputées au syndicat, ne sont pas couvertes par l'assurance Multigarantie du syndicat.
Elles le sont par la garantie RCP obligatoire et spécifique au syndic.
La première chose que regarde la caisse garantie RCP c'est le vote du quitus. "Vos dernières AG ayant toujours donné quitus au syndic pour sa gestion, ce dernier est dégagé de toute responsabilité dans l'affaire citée."
Vous faites une ronéo (pardon : un photocopie) à distribuer dans toutes les caisses RCP, surtout celles de la profession, et vous avez la réponse qui convient.
Dans le cadre juridique imposé nous avons bien une assurance RCP spécifique pour le syndic.
Dans le cadre juridique fixé il n'est nullement question d'un vote du quitus au syndic.
Dans ce cadre juridico-relationnel, chacun doit assumer et assurer ses responsabilités, le syndicat pour sa part propre, le syndic pour ses actes de gestion.
Encore une fois, il n'y a pas là de défiance.
Il ne vous viendrait pas à l'idée (du moins je le suppose) de monter dans une voiture qui ne soit pas assurée, au moins pour les tiers, pour les fautes ou erreurs de votre fils qui est au volant !
L'assurance RCP du syndic, c'est l'assurance du syndicat pour les fautes ou erreurs de son chauffeur/syndic.
Il ne faut pas chercher plus loin.
Sur la preuve que doit apporter la victime : Certes, c'est la victime qui doit faire la preuve du dol, ici le syndicat.
Le quitus donné au syndic pour sa gestion exonère celui-ci de toute responsabilité pour les actes dont les copropriétaires avaient connaissance au moment du vote.
Comment prouver que l'acte dont il s'agit n'était pas connu peu ou prou des copropriétaire, donc couvert par le quitus.
Insurmontable difficulté, d'autant plus que le syndic détient l'intégralité des archives du syndicat. En réalité, le vote du quitus, sans préciser ou lister les actes concernés, ne permet pas d'apporter la preuve de la responsabilité personnelle du syndic sur l'acte en litige.
Le quitus n'étant pas donné, la question ne se pose plus du tout de la même façon ! Le syndicat n'a plus a apporter la preuve que l'acte en cause n'entrait pas dans le quitus.
C'est beaucoup plus simple et bien souvent incontestable.
Le vote du quitus avec réserves n'est qu'une demi mesure qui n'est pas satisfaisante pour la sécurité du syndicat.
Un dernier point : si votre fils ou votre fille fait une faute de conduite et vous envoie aux urgences, est-ce que pour autant vous ne lui parlerez plus et que votre testament en sera modifié ?
Il faudrait sortir de cette caricature qu'un refus du quitus équivaut à un rejet du syndic ou à une défiance envers lui !
Nous sommes dans un cadre juridique ou chacun doit être couvert pour ce qu'il fait, en propre, le Syndicat d'un coté, le syndic pour ses actes.
Vous connaissez le slogan " sortez couvert " ? ....
Ne pas donner quitus, c'est sortir couvert, ....
C'est juste un "préservatif" dans "l'acte d'amour" entre le syndicat et son syndic... |
Edité par - gédehem le 11 janv. 2005 15:39:27 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 janv. 2005 : 17:27:36
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Moi je suis d'accord avec beaucoup de choses dites par Gedehem.
Pas tout mais il ne reste pas beaucoup plus que la bouteille de champagne entre les deux portées du viaduc de Millau. Mais la bouteille est dure 
Restons pour l'instant à une première hypothèse : le syndicat estime que le syndic a commis une faute de gestion qui lui a causé un préjudice. Le syndicat assigne son (ancien, en général) syndic en responsabilité.
Dans tous les cas le syndicat doit prouver
une faute du syndic
un préjudice subi de ce fait. On considère ici que le préjudice existe bien. On reste sur la faute.
Le syndicat, dans tous les cas, doit prouver la faute du syndic.
Admettons qu'il y a une faute incontestable : le syndic a excédé ses pouvoirs en commandant des travaux ou il a mal établi une opposition à paiement de prix après vente d'un lot.
A quoi sert le quitus dans tous celà et pourquoi n'en a-t-on pas déjà parlé ?
Le quitus est un ultime moyen de défense du syndic dans un certain nombre de cas ; il est inutilisable dans d'autres cas
Inutilisable : Dans le cas de l'opposition mal établie et dans des cas de même type. Il n'est déjà pas certain que l'on puisse exiger de tous les membres du CS qu'ils connaissent la procédure d'opposition. Il est par contre certain qu'ils ne savent pas comment on établit une opposition. Le quitus est inopposable.
Utilisable : Il est établi que le syndic a excédé ses pouvoirs en commandant des travaux non urgents et non votés par l'assemblée. Mais le syndic dit : c'est vrai que j'ai commandé des travaux sans en avoir le pouvoir mais l'assemblée m'a donné quitus alors qu'elle était parfaitement au courant de ces travaux et de leur montant qui figurait dans les charges.
Il est vrai que la jurisprudence admet couramment que lorsque les travaux litigieux apparaissent dans les comptes soumis d'abord au CS puis à l'AG, les copropriétaires sont réputés en avoir été informés et les avoir ratifiés en votant le quitus. C'est ce seul genre de cas qui pose les problèmes évoqués par Gedehem.
Il n'a rien de terriblement choquant. On peut admettre que les copropriétaires sont assez grands pour constater qu'il y a dans les comptes une facture de réfection de terrasse de 9 000 €.
Mais on peut aller plus loin et dire que la transparence, la probité, la déontologie, imposent au syndic et au conseil syndical de mettre en relief cette facture qui, juridiquement est une dette certaine du syndicat envers l'entrepreneur. On peut concevoir un texte qui imposerait l'examen du quitus en exigeant un vote spécifique pour la ratification d'un acte du syndic vicié par un excès de pouvoir. C'est d'ailleurs déjà le cas pour les dépassements de coût prévu de travaux. L'approbation d'un compte de ravalement doit être votée séparément et les dépassements doivent être ratifiés. C'est aussi, je crois, le cas dans le droit des sociétés.
Or on constate que c'est bien en ce sens qu'est la juriprudence qui rejette l'exception (le moyen de défense) tirée du quitus chaque fois que l'acte fautif a été camouflé d'une manière ou d'une autre.
On ne doit donc pas considérer que le refus systématique du quitus évite au syndicat les soucis et risques d'une procédure. Il ne lui évite même pas l'obligation de payer des travaux commandés abusivement puisque l'entrepreneur n'est pas tenu de vérifier les pouvoirs du syndic lui passant une commande. Les banques seules sont astreintes à ce contrôle en cas de demande d'emprunt.
Pour être indemnisé, le syndicat doit, à défaut de prise en charge amiable du sinistre par l'assureur RCP du syndic, assigner le syndic et son assureur, prouver la faute et le préjudice.
Au contraire le contrôle attentif des comptes permet de déceler les anomalies, les inscrire en clair à l'ordre du jour et faire statuer l'assemblée. Ne pas oublier alors que l'assemblée ne peut pas se contenter de refuser la ratification. Elle doit en même temps habiliter le (nouveau généralement) syndic à agir contre l'ancien. Ne pas joindre les deux résolutions est absurde.
Quid enfin des assureurs RCP ? Qu'ils essaient d'échapper à l'indemnisation d'un sinistre, c'est évident mais sans aller trop loin car beaucoup sont liés à des organismes professionnels ou à des banques spécialisées qui ont intérêt à sauvegarder la réputation de leurs partenaires.
Mais par ailleurs ils connaissent mieux que quiconque la jurisprudence dans ce domaine et savent bien que les magistrats sanctionnent sévèrement les resistances abusives des assureurs.
S'ils ne s'émeuvent que modérément des refus systématiques de quitus, c'est bien qu'ils savent très bien que dans telle affaire le syndic va s'en tirer sans difficulté, ou au contraire va passer à la casserole nonobstant le quitus qu'il brandit. Dans le cas d'une opposition à paiement de prix loupée, c'est la régularité de l'avis article 20 qu'ils vont pinailler. Si cet avis lui-même est irrégilier, l'affaire est sauvée, aussi bien pour le syndic que pour les copropriétaires !
Il faut ajouter que le nombre des syndicats optant pour le refus systématique du quitus est très faible.
Ce qui n'interdit pas de prendre parti sur le principe.
Je rappelle seulement le cas des syndics copropriétaires pour lequels le refus systématique de quitus est inconcevable. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 12 janv. 2005 : 19:06:18
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Citation :
Initialement entré par Marc 75017
Mais non, JPM, vous avez mal lu (ou bien je me suis vraiment très mal exprimé , ce que je ne crois pas avoir fait en l'espèce) : je n'ai pas, comme vous semblez en faire l'hypothèse, une position qui serait ou non "de permettre à l'assemblée de rejeter les comptes présentés par le syndic sans dire pourquoi" :
je vous demandais seulement, ,de façon très plate, sur quelle base un syndic a, selon ce que vous indiquiez, je vous cite à nouveau, "la possibilité de solliciter une vérification judiciaire" des comptes pour le cas où une assemblée ne les a pas approuvés et s'est abstenue de motiver sa position dans sa décision prise de rejet (au demeurant : de motiver comment ?) :
- quelle est cette base en terme de dispositions légales que le syndic peut invoquer pour engager une telle action judiciaire et selon quelle procédure agirait-il ?
- avez vous vu de tels cas de désignation d'un expert judiciaire dans la situation que vous dites d'une assemblée qui n'a pas approuvé des comptes présentés alors qu’elle n'assortissait pas sa décision de motifs ?
(personnellement, je n'ai jamais vu cela, mais mon expérience est, comme toutes, évidemment limitée par nature).
Marc
JPM, peut être avez vous perdu de vue ce qui précède : pourriez vous apporter réponse aux deux questions liées ci dessus, que je relance ci après ? :
1) sur quelle base un syndic qui a vu l'approbation des comptes d'une copropriété donnée être refusée sans que l'AG ait explicité ce refus d'approbation peut-il demander la vérification judiciaire, dont vous indiquiez la possibilité, de ces comptes ?
2) connaissez vous des précédents de cette nature de demandes de vérification judiciaire qui ont satisfaites par le juge saisi à cet effet par un syndic concerné (et, si oui, en avez vous les références de dates, de tribunaux et de n° de jugements concernés) ?
Marc |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 13 janv. 2005 : 19:07:34
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Tout d'abord merci à JPM de ses explications.
Bien d'accord avec lui sur sa dernière affirmation en étendant même cette action aux syndics prof. qui font correctement leur travail.
Le refus d'appobation des comptes doit en général être suivi ou accompagné d'une action en justice car sinon le syndic s'en balance bien que les comptes soient refusés surtout si un autre lui a succédé.
Ce cas ne pourra être envisagé que si des fautes ou bien des malversations comptables existent et peuvent facilement faire l'objet d'une preuve devant un juge.
Donc le syndic n'a pas besoin d'attaquer, il va se contenter de se défendre en présentant ses quitus passés, ses approbations et la réalité des choses de ce qui est contesté car cette contestation doit être clairement dictée et les juges ne sont pas des experts comptables.
Pour qu'un syndic attaque le syndicat, il faudrait que la réalité des choses ait été déformée dans le seul but de refuser l'approbation des comptes, je n'ai pas connaissance d'un tel cas.
Cordialement.
Edmond 
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