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CHATEL
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 14 janv. 2005 : 20:44:39
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Bonsoir à tous - J'envisage d'acquérir un terrain pour construire mais voici le problème que je rencontre:
la vendeuse est proprietaire d'une parcelle de 900 m2 en zone constructible (zone UA) et de trois parcelles attenantes d'une superficie totale de 4500 m2 en zone non constructible suivant le PLU de la commune. Nous nous sommes entendus pour l'achat de la totalité des lots mais il s'avère que la mairie serait intéressée par l'achat des parcelles en zone non constructible ces dernières se trouvant à proximité d'un étang communal et désirant créer à terme une aire de détente - Pour ma part je ne désire pas me retrouver avec cette aire attenante à ma maison -
Nous avons envisagé d'effectuer un compromis de vente mentionnant que la vente ne peut se faire sans dissocier l'ensemble des 4 lots (constructible + non constructible) - Ma question est de savoir si la mairie peut dans ce cas user de son droit de préemption et si telle était le cas serait t'elle obligée d'acheter l'ensemble des lots ou pourrait t'elle préempter pour 1 ou 2 lots seulement.
Merci à vous pour vos réponses.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 10:51:41
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Chatel,
Vous avez de la chance, j'ai été dans exactement la même situation que vous (étang et tout le tintoin...)
Il faut savoir que:
1. la mairie peut préempter mais seulement sur le lot qui est vendu (l'ensemble terrain UC et NA) et ce au prix effectif fixé entre vous et le vendeur.
2. Si elle a les moyens financiers de préempter, vous ne pourrez vous opposer à l'opération.
3. Si elle n'a pas les moyens de préempter, vous n'aurez pas de problème.
Par contre, cela peut se corser dans le cas ou le terrain non constructible est agricole. Si c'est le cas, la commune peut demander à la SAFER d'exercer son droit de préemption qui est identique en fonctionnement à celui de la commune.
Ceci dit, demander l'intervention de la SAFER n'est pas chose courante et le risque n'est important que si la commune veut vraiment ce terrain.
Cordialement,
Pégase |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 17:31:13
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La réponse est simple:
il est impossible de préempter un terrain situé en zone non-constructible puisque le DPU (droit de préemption urbain) ne concerne que les zones U de la commune.
cela étant, sachez que l'article L.213-2-1 du Code de l'urbanisme dispose que "lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière"
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 18:57:11
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Vinzz,
On ne parle pas de préemption sur de l'agricole uniquement. Le lot vendu est un ensemble dont une partie en U et une partie agricole.
D'après mon expérience, du moment qu'une partie est en U, la commune peut préempter.
Ai-je tort?
Pégase |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 17 janv. 2005 : 19:43:21
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Non seulement elle peut préempter, mais également lancer une procédure d'expropriation par le biais d'une opération d'aménagement ayant un caractère d'utilité publique.
bien entendu, celà est plus long : études d'aménagement, d'impact, enquête publique, etc.. mais si cette commune a la volonté d'appliquer sa politique elle le fera !! |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 09:58:45
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Je ne vous suis pas très bien Ad-Honores,
Je ne vois pas tres bien comment une commune peut préempter en zone non urbaine. Je pratique le contentieux de l'urbanisme depuis quelques temps et particulièrement les questions de préemption et je reste persuadé que le DPU ne peut qu'etre exercé que sur un terrain situé en zone urbaine, à défaut de quoi la commune peut, certes, recourir à d'autres voies d'intervention foncière ou d'acquistion comme l'expropriation.
Ainsi;, par exemple, jugé par le Conseil d'Etat:
"Considérant qu'aux termes du premier alinéa de l'article L. 210-1 du code de l'urbanisme : "Les droits de préemption institués par le présent titre sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, des actions ou opérations répondant aux objets définis à l'article L. 300-1, à l'exception de ceux visant à sauvegarder ou à mettre en valeur les espaces naturels, ou pour constituer des réserves foncières en vue de permettre la réalisation desdites opérations" ; que selon l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme : "Les actions ou opérations d'aménagement ont pour objets de mettre en oeuvre une politique sociale de l'habitat, d'organiser le maintien, l'extension de l'accueil des activités économiques, de favoriser le développement des loisirs et du tourisme, de réaliser des équipements collectifs, de lutter contre l'insalubrité, de sauvegarder ou de mettre en valeur le patrimoine bâti ou non bâti et les espaces naturels" ; qu'aux termes enfin du premier alinéa de l'article L. 211-1 du même code : "Les communes dotées d'un plan d'occupation de sols rendu public ou approuvé peuvent ... instituer un droit de préemption sur tout ou partie des zones urbaines et des zones d'urbanisation future délimitées par ce plan ..." ;
Considérant que les parcelles cadastrées A n° 587 et A n° 591 ayant respectivement une superficie de 5 ares 11 centiares et de 1 are 13 centiares, ne sont implantées ni dans une zone urbaine, ni dans une zone d'urbanisation future délimitées par le plan d'occupation des sols de la commune ; qu'elles échappent, par suite, au droit de préemption urbain régi par l'article L. 211-1 du code de l'urbanisme ;" (CE, 9 octobre 1996, COMMUNE D'ALBY-SUR-CHERAN, requete n°139.497). |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 10:00:37
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Merci Ad (et bonne année  ).
Ceci dit, je ne sais pas si il faut alarmer Chatel autant que cela. Une procédure d'expropriation pour une aire de détente, c'est quand même pas courant.
Cordialement,
Pégase |
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 18 janv. 2005 : 18:23:12
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Vincz,
j'ai écrit
Citation :
Non seulement elle peut préempter, mais également lancer une procédure d'expropriation par le biais d'une opération d'aménagement ayant un caractère d'utilité publique.
Celà signifie que la voie de la préemption est possible si la commune se porte acquéreur de l'ensemble, c'est à dire inclu la parcelle en zone urbaine, mais qu'ell peut choisir la voie de la procédure de déclaration d'utilité publique par le biais d'une opération d'aménagement. |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 09:56:32
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Ad honores, merci pour ces précisions.
Selon vous et si j'ai bien compris, il existerait une exception au principe selon lequel un bien situé dans une zone non-urbaine ne peut faire l'objet du DPU de la commune: cette exception serait celle où le bien ferait partie d'un ensemble immobilier plus vaste, composé de plusieurs parcelles. Il suffirait alors qu'une seule de ces parcelles soit située dans une zone U pour que la commune puisse préempter le tout.
Je connaissais pas cette exception. Mais j'imagine qu'elle doit se combiner avec l'article L.213-2-1 du CU, c'est-à-dire que la commune doit d'abord - et comme le lui permet maintenant la loi SRU - exercer son seul droit de préemption sur la parcelle classée en zone U et ensuite, sur réquisition du vendeur, étendre l'exercice de ce droit de préemption aux autres parcelles situées en dehors de la zone (en effet, il serait difficile pour la commune de justifier légalement que la préemption poursuit l'un des objectifs de l'article L.300-1 si le terrain n'est pas constructible....).
Désolé Chatel, nous nous sommes un peu éloignés de votre question  , mais elle nous a permis de nous pencher sur une question interéssante |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 19 janv. 2005 : 10:47:16
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Vinzz,
Je confirme. J'ai été confronté à exactement la même situation il y a deux ans: seul 1/5eme de la propriété était classé U (les 4/5emes restants étaient en agricole) et la commune n'a finalement pas préempté du fait du prix de vente.
Dans le même registre, il est intéressant de noter que la SAFER, qui elle ne peut normalement préempter que sur de l'agricole, à été consultée pour une préemption sur la totalité aussi.
En fait, comme l'indique Ad-H et d'après mon expérience, il suffit qu'une partie du lot tombe sous l'égide de la préemption pour qu'une autorité puisse préempter sur le tout.
Cordialement,
Pégase |
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quicherche1
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 07 mai 2007 : 10:52:43
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Bonjour,
Puisque vous êtes des fins connaisseurs en droit de préemption, je me permets de vous poser deux questions:
Qu'est-ce que exactement cette SAFER et son droit de préemption?
La SAFER peut elle proproser un prix plus bas que celui indiqué dans le compromis de vente? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mai 2007 : 11:15:41
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| très rapidement, jetez un oeil sur le site de la SAFER : sa page "Missions" est assez complète. |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 07 mai 2007 : 12:41:35
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| a propos du premier sujet, je me dis que lorsque la commune voudra réaliser son aire de loisir, il faudra qu'elle modifie le PLU, non? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 07 mai 2007 : 13:08:51
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difficile de relancer une discussion qui date de 2 ans !!!
effectivement, la modif de POS est une solution, mais l'expro aussi, et l'échange avec la SAFER de parcelles préemptées contre des parcelles acquises à l'amiable (réalisé dans ma commune pour réaliser un "contournement urbain")... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 07 mai 2007 13:16:13 |
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quicherche1
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 19:31:44
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Je suis allé sur le site de la SAFER mais il ne répond pas à ma question :
Peut il préempter à un prix plus bas que celui indiqué sur un compromis? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 12 mai 2007 : 19:50:17
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bon, alors je m'y colle : oui, elle peut proposer un prix plus faible, selon une procédure stricte et controlée, prévue au L143-10 du code rural et R143-12 du même code... et ça bloque la vente.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 12 mai 2007 19:54:51 |
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Sujet |
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droit de préemption communal
Forum fermé
