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anthe
Contributeur débutant
15 réponses |
 Posté - 03 févr. 2005 : 10:03:21
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Bonjour,
Mariés sous la séparation de bien, nous allons acheter un appartement en indivision 50/50. Mon épouse me consent un prêt personnel en attendant la vente d'un terrain qui représente 15% de la valeur de l'indivision.
Peut t-on ajouter à l'acte de définitif vente une clause qui dirait :
- Si le prêt n'est pas remboursé dans 3 ans (à partir de la signature de l'acte) alors l'indivision n'est plus 50/50 mais 35/65.
Le notaire (clerc) du promoteur nous balade un peu et mon notaire de province est très occupé.
Merci pour vos lumières
anthe
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Edité par - anthe le 03 févr. 2005 10:06:12 |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 15:22:10
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Mais oui c'est possible, simplement ce n'est pas une clause standard, il va falloir mobiliser un clerc très expérimenté, voire un notaire, pour finalement par beaucoup d'honoraires en plus, alors pourquoi se fouler...
Même si vous ne parvenez pas à obtenir cette clause, vous pourrez le faire plus tard, mais ce sera plus compliqué (prise en compte de la revalorisation du bien...) Je pense que cette conversion du prêt en parts d'indivision donnera automatiquement lieu à des droits de mutation (mais je n'en suis pas certaine).
TR |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 16:08:13
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L'abandon d'une créance contre la cession de droits immobiliers est une "dation en paiement" devant être constatée par acte notarié, obligatoirement, aux fins de publicité foncière de la mutation auprès de la Conservation des Hypothèques.
Une clause peut être insérée dans l'acte stipulant, qu'à défaut de remboursement dans le délai prévu, la débitrice s'engagera à céder une partie de ses droits dans l'immeuble.
Cependant la réalisation de cette condition ne se fera pas automatiquement, l'acte de "dation en paiement" s'avère obligatoire.
De plus, les droits de mutation à titre onéreux (taxe de publicité foncière au taux de 4,89 %) seront dus. |
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anthe
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 17:33:35
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Merci pour les réponses ci dessus.
Si j'ai bien compris cette clause m'oblige à repasser devant le notaire si je ne rembourse pas dans les délais pour rétroceder un part de l'indivision à ma femme. Ceci induisant des frais de mutation et une "dation en payement".
Il s'agit d'un appartement en VEFA la publicité foncère sera -elle de 4.8% et les émoluments (pour la dation et la mutation) du notaires se feront-ils sur la totalté du bien ou sur la valeur de prêt?
Cdlt anthe |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 18:06:46
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S'il s'agit d'un immeuble neuf que vous devez acquérir incessamment la taxe de publicité foncière ne sera pas applicable.
L'impôt de mutation sera la TVA. Sachant que vous pourrez déduire la TVA supportée au moment de l'achat ci-dessus, il s'agira d'une opération fiscalement blanche ne vous coûtant rien, sauf une taxe de publicité foncière au taux de 0,615 % sur le prix de vente hors taxe de cette part d'indivision rétrocédée en réglement, par compensation, de la dette envers votre conjoint. C'est cette compensation, au moyen de laquelle s'éteint la dette, qui est dénommée "dation en paiement".
Les honoraires du notaire seront calculés uniquement sur le prix de cette part rétrocédée. |
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anthe
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 18:17:50
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Il s'agit bien d'un immeuble neuf livrable en 2006.
Je vais un peu "titiller" le notaire du promoteur et peut-être en prendre pour m'aider sur ce point.
En tous cas merci pour vos eclairages.
Cordialement
anthe |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 18:52:59
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Je crois qu'il est bon de rappeler quelques éléments du droit des régimes matrimoniaux.
Le prêt consenti par madame est une créance entre époux permettant l'acquisition d'un bien indivis.
A ce titre, en l'absence de convention contraire, la créance sera égale au profit subsistant et à la dépense faite si elle est supérieure.
Vous ne devrez donc pas à Madame le simple nominal, mais la valeur générée soit: "La somme prétée divisée par le montant de la dépense d'acquisition , multiplié par la valeur du bien au jour du payement de la créance."
Madame n'a donc pas à s'inquiéter elle bénéficie, à due concurrence des fonds prétés, de la plus value réalisée sur la maison (dans le cas où le prêt vient à être remboursé tardivement). Il faut donc rappeler que les créances entre époux se liquident comme les récompenses sous la communauté.
Enfin, si vos relations se dégradaient entre temps, Madame a une hypothèque légale sur le bien pour sureté de sa créance. D'une efficacité redoutable... je peux vous le garantir... et qui fait mal à l'époux qui espérait dilapider ses actifs.
Sur la nature de la clause que vous voulez introduire: celle dont vous faites état est une condition purement potestative, elle sera donc nulle et le notaire la refusera. Elle consiste à dire "je suis propriétaire sous la condition que je paye madame avant telle date". La condition est purement suspendue à la volonté de l'emprunteur. (cf Jurisprudence).
Je crois que votre femme cherche une sécurité qu'elle a déjà dans notre code civil... pour ma part l'inquiétude viendrait plus de l'indivision que de la créance entre époux... mais si la créance angoisse madame, pourquoi ne pas prévoir conventionnellement des pénalités??
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anthe
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 20:21:04
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Bonsoir,
Le fond du problème n'est pas principalement la sécurité de la créance (quoique!) mais le fait de pouvoir convertir la créance en parts d'indivision avec le moins de frais possibles.
cdlt
anthe |
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colino
Pilier de forums
339 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 20:49:01
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J'entends bien et je crois comprendre le fond du problème:
répondre à la demande de Madame :)
Soyons pragmatiques; Madame souhaite être avantagée en nature en cas de non paiement.
Pourquoi ne pas la laisser acheter maintenant les 65%!!!!!!?????!
Vous serez en indivision.
En cas de divorce, statistiquement , vu votre régime matrimonial, il y a de fortes chances que le bien soit licité.
Hé bien laissez la payer les 65% du prix du bien!!
Pourquoi vous compliquer??
Parfois
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pier
Pilier de forums
206 réponses |
Posté - 03 févr. 2005 : 21:00:55
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la clause à géométrie variable me parait à éviter;
je serais tenté par l'acquisition par Madame de 65% du bien,puis par la suite, si c'est nécessaire, qu'elle cède à son mari 15%, sous le régime de la tva comme il a été dit ci-dessus dès que son mari a les fonds disponibles;
mais pour couper court à tout ça, il y a des banques, et un crédit relais ne devrait pas être sorcier à négocier;
essayons d'opter pour des solutions simples
Pier. |
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anthe
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 04 févr. 2005 : 08:22:52
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Je finance déja une partie de mon apprort avec un prêt relais et la banque fait la grimace pour allonger le complément. C'est pour cela que nous voulions mettre en place cette solution. Quant a ma femme elle ne tient pas du tout à financer 65% mais 50% et récupérer son avance le plus tôt possible pour la mettre ailleurs.
Cordialement à tous
anthe |
Edité par - anthe le 04 févr. 2005 08:33:12 |
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Acte de vente et prêts entre époux
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