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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
 Posté - 08 févr. 2005 : 13:49:52
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Notre syndic nous a fait parvenir un courrier indiquant que compte tenu du contenu du décret d'application de la loi SRU qui stipule que les PV d'AG doivent être signés en fin de séance, le contenu des débats ne sera plus retranscrit sur les PV. Est-ce légitime à l'heure où, avec un PC portable, on peut très facilement retoucher un PV en séance ? Est-ce vraiment écrit de cette façon dans le décret ?
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 08 févr. 2005 : 18:57:31
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Ce n'est pas le contenu des débats qui est le plus important mais les résolutions prises aux votes, leurs dates d'application et qui les a votées.
Le PV ne mentionnait pas avant SRU le détail des débats de tout ce qui s'était passé pas de raison de le faire à présent.
Mais le principal figurera dans le PV qui sera signé et c'est quand même cela qui importe.
Cordialement.
Edmond  |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 08 févr. 2005 : 23:01:38
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A l'appui de Dantès on peut même dire qu'en ce qui concerne le contenu du procès verbal il n'y a prartiqueement pas de changement par rapport à l'ancien régime.
Déjà, dans le passé, le procès verbal ne devait contenir que les décisions prises et les résultats des votes.
Tout le reste, c'est le débat, qui n'a pas à figurer dans le procès verbal de manière détaillé. Il est seulement possible de faire mention d'interventions déterminantes sur des points très importants (gros travaux notamment). Si Dupont dit que les devis sont trop chers, celà n'a pas d'intérêt. Si l'assemblée le suit, la décision sera négative. C'est cette mention qui compte. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 08 févr. 2005 : 23:27:14
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JPM a écrit : "on peut même dire qu'en ce qui concerne le contenu du procès verbal il n'y a prartiqueement pas de changement par rapport à l'ancien régime".
En fait, on doit dire, parce que c'est tout simplement la réalité, qu'il n'y a strictement aucune différence sur ce que doit être le contenu des PV entre avant et après le décret du 27 mai dernier qui est venu modifier le décret du 17 mars 1967.
Les PV ne sont pas, et n'ont pas à être, des compte-rendus !
Les PV rapportent les décisions avec le résultat des scrutins les concernant et éventuellement la mention des réserves faites au titre du troisième alinéa de l’article 17 du décret précité de 1967. En coller plus est du bavardage inutile.
Citation :
Article 17
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 art. 11 (JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004).
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l'article 1316-4 du code civil.
Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
Décret n°67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi no 65-557du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
Marc |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 09 févr. 2005 : 16:49:06
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Merci. Ma question venait juste du fait que le syndic faisait apparaître ça comme une nouveauté. Loin de moi l'idée de restranscrire tous les débats mais les points saillants peuvent être utiles.
Et comme notre syndic est plutôt pas mal et a l'habitude d'arriver en AG avec PC et imprimante portable, je ne voyais pas pourquoi on s'en priverait. Maintenant, c'est vrai qu'avec la contrainte (parfaitement respectée par mon syndic) de faire signer le PV à la fin de la séance, ça devient compliqué surtout quand on a déjà à reformuler des résolutions quand les copropriétaires décident de modifier légèrement le projet de résolutions proposés. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 09 févr. 2005 : 17:41:15
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La bonne pratique était , et reste , de se limiter au strict minimum en matière de mentions autres que celles relatives à l'adoption ou à la non adoption des décisions, en évitant donc de rendre compte de la remarque habituelle du vieux monsieur du fond de la salle sur la façon dont la femme de ménage secoue le tapis brosse de l'entrée.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 09 févr. 2005 17:41:54 |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 22:25:53
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Je n'ai pas la même opinion, et je m'en excuse, que celle des intervenants précédents et vous me permettrez de l'exprimer.
Réduire le PV à une simple liste de décisions dénuées de toute motivation revient à faire du PV un vrai dictat.
Etes-vous posez la question de savoir pourquoi par exemple tous les jugements doivent être "motivés" ?
Quelle est la finalité de cette "motivation" des "décisions" de justice ?
Par sa "décision", une majorité de copropriétaires va "imposer" des travaux ou autre à une minorité.
Cette minorité a peut-être de bonnes raisons à ne pas avoir été pour telle décision.
Tous les copropriétaires ne viennent pas aux AG et ne participent pas forcément aux réunions de cs, etc ... ne s'interessent pas au fonctionnement de la copro ...
Pour autant ne doivent-ils pas avoir quelques indications sur ce qui abouti (motivation : amélioration du cadre de vie, sécurisation d'un batiment, ...) à telle ou telle décision qui va se traduire par un effort financier ou un changement important dans la copro (stationnement autorisé, ...) ?
Au-dela de ce simple aspect relatif à la forme de communication établie à travers ce PV ANNUEL sur le fonctionnement, voire l'évolution de la copropriété, il y en a un beaucoup plus important.
Il s'agit toujours là de mon opinion mais aussi de l'expérience de plusieurs années dans notre copro.
Le PV, document annuel, de peut-il pas avoir 2 ou 3 pages de plus qui permettraient, à travers la motivation, les explications données pour telle ou telle décision, d'obtenir une plus grande cohésion entre copropriétaires.
Le PV ne peut-il pas être un outil de cohésion dans la mesure ou le contenu de ses résolutions ne sont pas seulement des décisions "brutes de décoffrage" mais plus des décisions précisant leur finalité, reflétant ainsi davantage le consencius qu'elles représentent pour la bonne marche de la collectivité dans son ensemble.
De plus, à partir du moment ou toute décision (d'une certaine importance bien sûr) ferait l'objet d'une ligne de motivation ou explication il serait facile de s'apercevoir celles qui justement ne présentent pas de fondement sérieux ou présente encore le simple intérêt particulier de tel ou tel copro, président du cs ou pas ...
Par ailleurs, qui cela dérangenrait le plus de faire du PV ANNUEL une vrai "photographie" ou bilan de la copro tous les ans
-les membres du bureau qui auront 2 pages de plus à rédiger ou à relire avant signature
-les copro qui auront 2 pages de plus à lire une fois par an alors que ces deux pages peuvent susciter plus d'informations et donc plus d'implication de leur part aux "choses" de la copro ?
Il est évident qu'un PV plus élaboré est beaucoup plus génant pour les syndics :
- car l'exécution de décisions précises rend leur marge de manoeuvre moins grande
- car à travers les explications précises données en matière d'approbation de comptes, de quitus (réserves bien expliquées, refus bien motivé, ...), mauvaise exécution ou non-exécution de résolutions, ... tous les copro pourraient bien prendre conscience des divers dysfonctionnements de la copropriété ou encore peu d'interêt que le gestionnaire a pour la réalisation d'économies, etc....
D'ailleurs est-il dit qui doit "élaborer" les "résolutions"
-le syndic
-le conseil syndical
-un copro qui propose une résolution en joignant le texte
-le président du bureau
Celui qui "rédige" matériellement le PV est le secrétaire, le contenu c'est l'AG seule qui en décide, elle peut très bien se prononcer sur un texte rédigé avant l'AG qui est lu à tous avant la discusion et le vote
N'est-ce pas parce que cela prend du temps que le CS et les autres copro laissent le syndic déterminer le contenu d'une résolution qui, lui, sait très bien ce qu'il faut ou ne faut pas y mettre pour "être tranquile" !
Ne peut-on faire le parallèle entre les OJ squelettiques proposés par les syndics (qui leur prend le moins de temps possible à exécuter) et un PV "succints qui les arrangent bien. Il suffit de lire certaines résolutions pour se rendre compte qu'elles ne sont même pas exécutables
Un exemple entre autre :
sur l'insistance d'un copro, le syndic fait voter une résolution prévoyant la pose d'un éclairage supplémentaire (bien nécessaire pour ne pas tomber dans les escaliers, il est le seul interessé car il habite au dernier étage mal éclairé)
La résolution est votée et donnne mandat au cs de choisir l'entreprise car bien sûr le syndic dit ne pas avoir eu le temps de faire faire des devis, mais ... aucun montant de budget n'est prévu !!!
le syndic savait très bien que ça lui ferait gagner un an et que dans un an si le copro seul interessé par cet éclairage, ne revenait pas à la charge, il se sera économisé du "travail" ...
Il faut rappeler aussi qu'une résolution relative à une assignation en justice doit être particulièrement précise.
Assigner une entreprise pour des malfaçons par exemple ne peut pas se réduire au texte d'un télégramme sans quoi un rejet par le tribunal pourra avoir lieu.
N'avez-vous jamais repris vos anciens PV et fait le bilan de ce qui avait été réellement exécuté par le syndic
D'une façon très générale, j'estime, et c'est mon opinion, que le PV, du fait de la valeur juridique qu'il représente aux yeux de tous les copro (et du syndic) est un bon outils pour faire passer les grandes orientations, petites évolutions, rappel à l'ordre des mauvais payeurs, voire mis en évidence de comportements non responsables de ceux qui gênent leurs voisins (bruit ou autre).
Pour ce qui est des remarques du vieux monsieur assis au fond de la salle, il fait partie d'une collectivité et en tant que tel à tout a fait le droit de voir celle-ci soucieuse de ce qui peut lui "pourir" la vie parce qu'il est âgé, parce qu'il n'a pas les moyens de faire des dépenses "somptuaires" décidées par une majorité de nouveaux copropriétaires qui ont acheté leur appart à 40 000 F le m2, ....
Le fonctionnement de la copropriété, bon ou mauvais, détermine en partie le cadre de vie de ceux qui l'habitent (copropriétaires ou locataires).
Il peut y avoir des bailleurs dont souvent la seule motivation est la rentabilité annuelle de leur patrimoine en terme de %, donc souvent plus proche de ceux qui assurent aussi la "gestion de leurs biens"
Il peut y avoir aussi ceux qui y ont leur logement et dont c'est le cadre de vie (parfois pour toute une vie) où la convivialité, le respect entre voisins, le souci de l'autre a beaucoup plus d'importance que des comptes et un PV ANNUELS SYNTHETIQUES.
Dans notre copropriété les uns n'ont pas plus ou moins d'importance et de droit à s'exprimer que les autres, tous sont entendus par tous, au moins une fois par an et cela est écrit. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 févr. 2005 : 23:26:46
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Chère Melany,
Tout ce que vous dîtes est pertinent et respectable, mais celà concerne le débat préalable. Chacun a le droit de s'exprimer, sauf à ne pas en abuser. Ensuite on vote et chacun vote POUR ou CONTRE sans avoir à dire pourquoi.
La motivation du vote individuel ne peut être recherchée que si un abus (de majorité ou de minorité) est allégué.
La responsabilité d'une copropriétaire du fait de son vote ne peut être mise en cause que dans ce cas, auquel il faut ajouter l'opposition à la mise en oeuvre d'une obligation syndicale d'ordre public.
On est donc fort loin du cas du juge qui est totalement étranger à l'affaire plaidée. Il a l'obligation de motiver son jugement parce que sa mission est d'appliquer la loi à un litige entre les deux parties. Il doit donc expliquer comment il est arrivé à sa décision. C'est le seul moyen pour le perdant d'exercer utilement un recours contre le jugement en combattant l'argumentation du juge.
Pour revenir au procès verbal, il est donc inutile de relater le débat. Il n'y a pas lieu vraiment de rédiger le procès verbal. Il suffit en réalité de remplir les cases blanches d'un projet préétabli : voix POUR, voix CONTRE, résultats des votes, etc.
Il y a pourtant quelques exceptions : les amendements, les réserves éventuelles et, à l'occasion, une intervention dont il peut être bon de conserver la trace.
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Edité par - JPM le 12 févr. 2005 23:28:27 |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 04:02:26
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Le point sur lequel nous ne sommes pas sur la même longueur d'ondes est que lorsque je parle de "motivation" ou "explications" indiquée dans une résolution vous traduisez par "motivation" de tel ou tel copropirétaire, alors que moi je parle essentiellement de la "motivation" de la résolution elle-même, prise par l'AG dans son ensemble, avec, quand cela est un point important pour une personne l'indication de son point de vue qui sera également mentionné sur le PV.
Notre divergence vient sans doute du fait que depuis des années, parce que nous devons nous battre contre des syndics, d'un côté, des copro profiteurs et d'autres irresponsables, d'autre part, nous avons dû, dans de nombreux cas, "rappeler" aux copropriétaires le vrai fonctionnement d'une copropriété à travers le PV en raison des agissements particulièrement néfastes des syndics mais aussi de certains copropriétaires.
Parfois la majorité exprime dans le PV une véritable mise en garde à l'égard de certains et affirme que tel ou tel agissement ça suffit.
Entre la théorie, "la loi dit ceci ou dit cela" et les montants des appels de fonds à payer, il y a toute une information (je dirai même une pédagogie pour certains) à faire passer pour tenter d'améliorer les choses, pour sensibiliser, pour responsabiliser, pour que ce soit par ailleurs la voix du syndicat qui s'exprime et non celle du syndic qui n'a rien à décider le jour de l'AG mais à exécuter après celle-ci.
Il lui appartient de gérer et rendre compte de sa gestion, de préparer la future AG.
S'il gère a minima, s'il prépare l'AG aussi a minima et laisse les problèmes prendre de l'ampleur parce que pendant des années il a fait de la compta et non de la gestion, il y a beaucoup d'efforts à faire pour reprendre les choses en main, assainir et remettre sur les rails et en finir avec la loi du plus fort ou du plus malicieux pour ne pas dire autre chose !!!
Combien de copropriétaires savent que toutes les sommes accordées au syndicat au titre de l'article 700, au titre de dommages intérêt, au titre d'intérêt légal, au titre d'astreinte, doivent être intégralement reversées par le syndic à tous les copropriétaires selon leurs tantièmes ?
Combien savent qu'une procédure d'injonction de payer ne coûte rien au syndicat, et que c'est plus rapide qu'une assignation devant le TGI pour les impayés (2 à 4 mois)?
Combien ont-ils entendus les explications de leur syndic sur simplement l'existence de la procédure d'injonction de payer ?
Parce que dans notre copro, où se trouvent de nombreux 2 pièces, il fallait au minimum 5 ans pour qu'un copro arrive à 50 000 F d'impayés et ainsi relève de la compétence du TGI (à l'époque), les syndics attendaient avant d'engager la procédure de recouvrement.
Au bout de quelques années sans sanctions, pourquoi d'autres copro n'auraient-ils pas fait de même alors que par ailleurs ils finançaient ces impayés par l'augmentation règulière du fonds de roulement ?
Nous avons fini par faire des résolutions expliquant tout cela, insistant sur la responsabilité de tous face aux paiement des charges, "ordonnant" au syndic d'être intransigeant face aux mauvais payeurs et d'effectuer le recouvrement sans attendre d'arriver à la compétence du TGI où l'avocat est obligatoire alors que devant le TI il ne l'est pas.
Combien de copropriétaires se doutent-ils que la pratique des comptes orphelins est très répandue ?
Combien de fois lorqu'une personne nous dit "je n'ai pas de problème dans ma copro, tout va bien" et que nous lui soulevons quelques points précis du fonctionnement de sa copro, très vite elle réalise qu'elle et ses voisins sont un peu ou beaucoup, selon les cas, des vaches à lait dociles car ignorantes des pratiques déplorables mais très largement répandues ...
A partir de quelques explications bien précises, de renvoi vers les associations qui informent et forment ou encore vers des forums comme celui-ci, la copro bien gérée se révèle vite être une copro bien gérée pour des intérêts particuliers mais rarement dans l'intérêt du syndicat et de l'ensemble de ses membres.
En réduisant les PV au minimum et en faisant croire que c'est bien pour tout le monde, qu'on fera ainsi l'AG dans un minimum de temps, on adopte la même "tendance" que pour les comptes. Ils deviennent tous tellement synthétiques qu'il est impossible de déceler le détail qui révèle le vrai fonctionnement de la copropriété, les mouvements de toutes les sommes et la vrai destination de certaines. Les petits ruisseaux finissent par faire de grands fleuves ...
Nous savons tous, dès que nous nous penchons de près sur ce qui se passe dans les copropriétés, que l'opacité est la meilleure technique pour endormir les uns et décourager les autres. Des décisions succintes participent de cet état d'esprit et de cette tendance qui auraient donc tant d'intérêt à se répandre, oui, mais pour qui ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 févr. 2005 : 11:25:06
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De Melany Citation :
Nous avons fini par faire des résolutions expliquant tout cela, insistant sur la responsabilité de tous face aux paiement des charges, "ordonnant" au syndic d'être intransigeant face aux mauvais payeurs et d'effectuer le recouvrement sans attendre d'arriver à la compétence du TGI où l'avocat est obligatoire alors que devant le TI il ne l'est pas.
Une résolution ordonnant au syndic d'être intransigeant, C'est précisément cette pratique qui est condamnable et condamnée comme baratin inutile !
Il est inutile de constituer en résolution d'assemblée ce qui est un simple rappel de la loi. Il appartient, le cas échéant, au conseil syndical de vérifier que le syndic remplit bien ses obligations de ce chef. Celà est plus efficace que de peindre des banderoles " Vive l'injonction de payer ".
Il faut que les grandes bonnes volontés comme la vôtre restent dans le réel. Le réel c'est, au cabinet du syndic, se faire présenter les dossiers de recouvrement et vérifier s'ils avancent. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 15 févr. 2005 : 08:56:40
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Bonjour.
Mélany, vous devez changer de voiture : vous en parlez à droite et à gauche, en famille, avec les amis, vous faites la tournée des constructeurs, et enfin, après un passage à la banque, vous tenez une ultime réunion pour formaliser la prise de décision.
Dans l'exposé que vous faites, très pertinent, se trouvent mélangés des points qui relèventr de la même démarche.
Il ne me semble pas nécessaire de mélanger l'AG annuelle d'un syndicat, intance décisionnelle, avec des réunions d'information et de débat.
Il est vrai que la raison d'être d'une AG c'est de débattre des questions qui sont à l'ODJ. Certes ! Mais son but, son objet, c'est de DECIDER ! Et décider sur 25 points à l'ODJ après un vrai débatsur chacun des 25 points, comme vous le soulignez, cela ferait des AG de 3 jours .... Or ce n'est pas le cas !
Le résultat : en l'absence d'une véritable information des copropriétaires préalable à la prise de décision, on peut être frustré par le débat tronqué de la seule et unique AG qui s'éternise durant 3 ou 4 heures !
Je voudrais abordé un autre point de vue : l'AG, réunion de tous les copropriétaires en capacité de décider, existe 24 h. sur 24, 365 jours par an. L'AG du syndicat n'est pas réduite à la réunion annuelle.
L'assemblée du syndicat est permanente, qu'elle soit ou non réunie.
Lorsque l'art.22 de D précise que le CS rend compte à l'AG, il faut aussi le comprendre par le CS rend compte en permanence, informe en permanence tous les membres du syndicat, c'est à dire l'AG !
Il est des questions qui seront abordées lors de la réunion décisionnelle de l'AG. Il n'est pas sain de découvrir ces questions avec la convoc à l'AG .. Il faut les préparer, en débattre préalablement au cours d'une ou 2 réunions préparatoire, voire de commissions de concertation crées par le CS et sous son égide.
Il y a là un véritable travail constructif par un débat préalable aux décisions qui seront prises par l'AG décisionnelle.
A la limite, je dis bien à la limite, tout de travail préalable et continu ayant été mené, l'AG décisionnelle ne dure qu'une heure (je dis bien 1 heure), juste pour décider ce qui été prémaché.
Il me semble qu'il faudrait sortir de cette ambiguité dans laquelle sont les copropriétaires, qui se déchargent en permanance sur d'autres (le syndic en premier lieu, le CS) pour faire tourner la boutique, et regrettent ensuite les débats tronqués voire de l'absence de débats aux AG.
Comme lorsqu'on veut changer de voiture, il faut anticiper et débattre avant de décider en AG, lors de réunions ou de séances de travail spécifiques. Il faut faire (le CS) des CR de ces réunions.
Le PV de l'AG décisionnelle sera alors ce qu'il doit être, et qu'il a toujours été : le PV des décisions prises, PV qui n'est donc ni un journal des débats ni un CR exhaustif de la réunion.
PS : le syndic de Marion_A est un âne : la loi SRU n'existe pas en copropriété, c'est la loi du 10 juillet 1965 modifiée qui s'applique, et le PV de l'AG n'a pas du tout été modifié dans sa nature.
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Edité par - gédehem le 15 févr. 2005 09:04:00 |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 15 févr. 2005 : 14:25:30
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Ah non non ! Ce n'est pas un âne ! L'âne, c'est le syndic de ma copropriété précédente qui, ayant pris note de ce que le PV devait être signé à la fin de la séance, faisait signer un torchon manuscrit qui faisait référence au projet de résolution (document séparé) mais sans rappeler le libellé de la résolution, genre "résolution 1 : adoptée" (sans même mentionner le nombre de votes pour et contre), ou pire encore concernant des travaux sur lesquels les copropriétaires n'étaient pas d'accord avec le devis : "les copropropriétaires décident de faire les travaux mais sur la base d'un nouveau devis ..." (super : ça coûte combien ça ?)
Loi SRU ou pas, mon nouveau syndic est bien plus rigoureux et fait signer un PV qui ressemble à quelque chose ! |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 00:22:39
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Citation :
Initialement entré par Marion_A
Ah non non ! Ce n'est pas un âne ! L'âne, c'est le syndic de ma copropriété précédente qui, ayant pris note de ce que le PV devait être signé à la fin de la séance, faisait signer un torchon manuscrit qui faisait référence au projet de résolution (document séparé) mais sans rappeler le libellé de la résolution, genre "résolution 1 : adoptée" (sans même mentionner le nombre de votes pour et contre), ou pire encore concernant des travaux sur lesquels les copropriétaires n'étaient pas d'accord avec le devis : "les copropropriétaires décident de faire les travaux mais sur la base d'un nouveau devis ..." (super : ça coûte combien ça ?)
Loi SRU ou pas, mon nouveau syndic est bien plus rigoureux et fait signer un PV qui ressemble à quelque chose !
il existe cependant certains syndic qui appliquent le systeme antérieur faute de mieux :redaction du pv manuscrite le jour de l'ag, signature du manuscrit du président, rédaction d'un PV envoyé au président pour signature, reception du PV signé du président et diffusion auprés des copropriétaires.
Ce systeme marchait trés bien.
Le pv était synthétique, mais les explications strictemment nécessaires étaient jointes, la rédaction de celui ci etait realisée avec un recul necessaire.
Le nouveau systeme à un avantage : ne plus harceler le président du cs qui oublierait de retourner le Pv signé,un vrai travail de relance pour les secrétaires et au final quelques PV diffusés sans signature d'un président!! :
-soit mort
-soit totalement amorphe
-soit .................je ne sais pas quoi !!
Bref maintenant, le pv est signé le jour même, il est diffusé le jour d'aprés, il est traité ( c'est à dire que l'on execute ce qui a été décidé, demande de devis, explications, ADF, mise en place d'un compte séparé, nomination de nouveau membres du CS.........) donc avec un léger mieux !!
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Edité par - air jordan le 16 févr. 2005 00:23:34 |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 00:38:30
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Je vous rassure, nous préparons nos AG à fonds, nous communiquons, nous informons et nous discutons 365 jours sur 365 dans notre copro.
Mais cela, essentiellement entre 20 sur 30 copro, la plupart résidents ou ayant internet.
Nous diffusons beaucoup de copies (des documents que veut bien nous remettre le syndic, de dossiers avec articles (ARC, autres sites internet, forum, tableau compartifs de devis, tableaux de bord de la consommation d'eau, ..), nous en sommes aux contrats d'individualisation de la consommation d'eau, etc....
Il reste le tiers qui ne peut ou n'a pas envie de participer à nos échanges et nos discussions durant l'année. Nous ne pouvons leur imposer.
Pour ce qui est des 2/3, nous nous mettons d'accord le plus souvent avant l'AG sur les décisions à prendre (devis ou autre décisions importantes et aussi celles qui peuvent paraître secondaires)
Cependant le jour de l'AG, il y a toujours 2 ou 3 copro que nous ne voyons pas le reste de l'année qui viennent et ont le droit de s'exprimer.
Parfois leurs avis et arguments peuvent nous inciter à revoir notre position.
Même entre les 2/3 que nous sommes, il peut y avoir (rarement) des points sur lesquels nous n'avons pas d'accord total avant l'AG
Nous nous en remettons donc au vote après une dernière discussion le jour de l'AG
Il est vrai que nous pourrions le plus souvent nous passer du 1/3 que nous ne voyons pas durant l'année mais nous jouons le jeu, même si on regrette qu'ils ne se manifestent que le jour de l'AG.
Notre forte cohésion vient surtout du fait que notre copropriété a été "sinistrée" en raison de la mauvaise et même l'absence de gestion d'anciens syndics qui justifiaent leurs carences par les impayés. Durant 8 ans un copro ayant 10 % de la copropriété n'a payé aucune charge ni appel de fonds !
Le pente a été dure à remonter. Le syndic disait "la justice est lente". Après vérification auprès des tribunaux, nous avons eu confirmation qu'aucune procédure était ouverte contre ce débiteur ! nous avons changé de syndic. Les suivants c'étaient fait forts de faire du recouvrement d'impayés ...., nous sommes mal tombés plusieurs fois, ....
Bref, nous étions tous dans la même barque, obligés de subir les augmentations du fonds de roulement et nous avons commmencé à discuter entre nous et à comprendre qu'il fallait une forte cohésion des copropriétaires pour sortir de cette situation, bref ramer tous dans le même sens pour ne pas couler.
Nous ne nous battons par "contre les syndics", ça serait absurde, nous nous battons "pour la copropriété" et c'est pour cela que nous cherchons un maximum de cohésion. Nous voyons dans le PV un véritable outil pour y parvenir (parmi d'autres)
Nous disons souvent que nous sommes tous sur le même bateau, c'est pour cela que nous considérons le PV comme un véritable "carnet de bord" avec l'objectif de tout remettre à flots dans l'intérêt de tous... et au meilleur coût ...
Mais face à votre cohésion contre notre façon de voir le PV d'AG et l'usage que nous lui attribuons, nous sommes déjà en train de réfléchir à ce que sera le compte rendu du conseil syndical qui doit dorénavant être fait lors de l'AG et que nous comptons bien annexer au PV. |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 00:58:39
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Mélany, n'est-ce pas plutôt à la convocation que votre CR écrit de CS aurait avantage à être joint plutôt qu'au PV d’AG, en particulier si vous voulez motiver davantage le tiers des gens qui ne participent pas à votre processus de cours d'année ?
Marc |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 01:44:35
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oui effectivement, on va préparer cela
la plus grande difficulté étant d'avoir les éléments nécessaires et notamment de pouvoir s'appuyer sur des documents fiables et suffisament tranparents (comptes détaillés, livre journal, ...) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 févr. 2005 : 09:35:54
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Comme l'indique Marc, c'est effectivement à la convocation que le rapport du conseil syndical doit être joint. Il fait partie de l'information préalable des copropriétaires. Cexu qui seraient mis en cause peuvent préparer leur défense. Il en va de même pour le syndic.
Si un rapport lu en assemblée mais non communiqué préalablement comporte une déclaration de guerrre contre X ou Y suivie de décisions de l'assemblée, il pourra être contesté avec succès. Encore faut-il que X ou Y ait du grain à moudre.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 21:04:46
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Mélany vos écrits sont très intéressants et les derniers posts répondent avant moi à vos intérrogations.
Je comprends par vos écrits que le dialogue est déjà ouvert dans votre copro. Bravo. Mais pour les contacter tous, J'ajouterai une chose . C'est de faire un rapport de CS trimestriellement joint à l'appel des charges. Ce qui n'empêchera pas le résumé annuel (obligatoire maintenant).
Terminez donc votre écrit en incitant tout copropriétaire à vous joindre (vous CS) pour plus d'explications
LN |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 21:41:49
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Attention aux confusions !
Il convient de préciser que le compte-rendu du CS n'a pas obligatoirement à prendre la forme écrite, et que, si il a une forme écrite, il n'est nullement obligatoire qu'il soit joint à la convocation de l'AG (cf. le texte du deuxième alinéa de l'article 22 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui se limite à énoncer que "le conseil syndical rend compte à l'assemblée, chaque année, de l'exécution de sa mission", sans autre précision ou modalité).
JPM,
En ce sens votre contribution est erronée lorsque vous dites : " c'est effectivement à la convocation que le rapport du conseil syndical doit être joint " ; ce qui, au surplus et en conséquence, rend faux votre développement qui suit cette assertion dans votre message.
Lorsque, plus haut, je parlais de joindre un compte-rendu de CS à la convocation d’AG et non au PV d’AG, je me plaçais dans la situation du développement du sujet à ce stade d'alors qui est le cas, décrit par Mélany, de la production d'un compte-rendu écrit qui est, de fait, projetée d'être dorénavant systématiquement opérée dans sa copropriété (cf. mon observation faite spécifiquement à l'adresse de Mélany: " n'est-ce pas plutôt à la convocation que votre CR écrit de CS aurait avantage à être joint plutôt qu'au PV d’AG, [...] " ).
PS : compte tenu de la formulation de l’article 22 du décet précité (cf. ci dessus), il vaut mieux parler, en réalité il convient de parler pour être juste, de 'compte-rendu' (CR) et non de 'rapport'.
La différence entre CR et rapport n’est pas que sémantique : un ‘rapport’ suppose plus une forme écrite qu’orale.
Marc |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 22:58:01
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Que ferions-nous sans Marc. Il est vrai que nous avons perdu Joseph (momentanément je l'espère).
Mais soyons d'accord que les écrits restent. De plus c'est la seule façon d'informer les bailleurs et les absents. Je confirme aussi que distribuer triestriellement il reflète le travail du CS. En fin de compte NOUS SOMMES TOUS COPROPRIETAIRES ET DONC CONCERNES. Se rapprocher au plus près de chacun, pourquoi pas.
Et je le redis ici. Je n'ai pas encore pu avoir un PV net/fini à la fin de l'AG. Mon dernier reçu est de 2 mois moins 3 jours.
Par quel article de Loi les Syndics se réfèrent pour "avoir le droit d'attendre 2 mois après l'AG" l'envoi de ce fameux PV ?
J'ai déjà demandé sur un autre post et attends toujours ?
Le système n'a pas changé. Que la signature en bas du papier. Il faudrait qu'on trouve la solution de leur imposer d'en laisser une photocopie au président de séance,
LN |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 07 mars 2005 : 00:10:53
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
[....]
Par quel article de Loi les Syndics se réfèrent pour "avoir le droit d'attendre 2 mois après l'AG" l'envoi de ce fameux PV ?
J'ai déjà demandé sur un autre post et attends toujours ?
[....]
LN
Insacorh,
1.) Le texte que vous cherchez est tout simplement le deuxième alinéa l’article 42 de la loi de 1965, dont le texte, pour ce qui concerne le délai en cause, n’a pas été modifié depuis 1985 (loi n° 85-1470 du 31 décembre 1985) :
Citation :
Article 42
Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.
Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa.
En cas de modification par l'assemblée générale des bases de répartition des charges dans les cas où cette faculté lui est reconnue par la présente loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai prévu ci-dessus, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l'article 30.
Le montant de l'amende civile dont est redevable, en application de l'article 32-1 du nouveau code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive est de 150 euros à 3000 euros lorsque cette action a pour objet de contester une décision d'une assemblée générale concernant les travaux mentionnés au c de l'article 26.
¤ Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur002.asp
¤ Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur003.asp
¤ Tableau récapitulatif des règles de majorité en assemblée générale :
http://www.logement.equipement.gouv.fr/infos/copropri%C3%A9t%C3%A9/Usa_f1_03.PDF
2.) Par ailleurs, "J'ai déjà demandé sur un autre post et attends toujours ?", dites vous : c'est un pur scandale que l'on vous fasse attendre ainsi, surtout quand c'est 'toujours' : il faut faire quelque chose, porter plainte, défiler, alerter les députés et l'Amirauté, que sais-je, mais certainement pas laisser passer.
Marc |
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