|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
Youhou
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 17 févr. 2005 : 15:56:05
|
Après avoir lu les nombreuses correspondances entre les différents utilisateurs de ce site, je souhaiterais à mon tour exposer ma situation et demander conseil :
J’ai quitté un logement non meublé en décembre dernier. J’attendais donc le retour de la caution que j’avais versée soit 1372.44 Euros (2 mois de loyer) à mon entrée dans cet appartement. J’ai eu la surprise de recevoir une lettre de mon propriétaire qui me fait part des sommes dues pour la régularisation des charges pour les deux années pendant lesquelles j’ai occupé cet appartement (sans présentation de quelconques justificatifs) : les sommes s’élèvent à 850 Euros par an, sachant que les provisions sur charge déjà versées en même temps que le loyer se montent à 914 Euros pour un an. Les charges réelles représentent donc le double de ce qui m’a été annoncé lors de ma signature du contrat de location.
Le résultat est que mon propriétaire a décidé de garder la caution sans me présenter de justificatifs et me demande en plus la somme de 326 Euros pour couvrir les charges de ma première année de location (850 Euros, basé sur le rapport du syndic non fourni) ET de la deuxième année (soit 850 Euros, somme estimée donc non justifiée pour les charges correspondant à cette année).
Ecœurée par ce courrier, je me suis renseignée via internet et me suis aperçue avec effarement que la loi n’est pas de mon côté et qu’un propriétaire a le droit d’annoncer un loyer avec une provision de charge très basse complètement en désaccord avec les charges réelles et qui lui permet de louer son appartement plus facilement et ensuite de demander des régularisations de charges faramineuses et qui n’ont de régularisations que le non puisqu’il s’agit en fait de payer les charges et non de régulariser les sommes versées.
Mais j’en arrive à ma question : J’ai lu dans l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par Loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 art. 188 (JORF 14 décembre 2000) la chose suivante :
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Je comprends qu’un propriétaire doit basé le calcul de la provision de charges payée avec le loyer pour que celle-ci colle au mieux à la somme réelle dépensée pour les charges l’année précédente. Mon propriétaire savait que l’année précédente les charges avaient représenté le double de la provision qu’il m’a demandé de verser. Est-ce donc légal de procéder de la sorte ? Et aurais-je un recours de ce côté-là ?
Je souhaitais dans un premier temps demander d’une part la restitution de ma caution puisque les charges que l’on me demande de payer n’ont pas été justifiées et d’autre part l’envoi des justificatifs concernant ces charges. Est-ce la bonne marche à suivre ?
Je vous remercie d’avance pour vos réponses.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 18:08:30
|
1) Vous avez le droit d'exiger les justificatifs (le relevé du syndic ne suffit pas), sans quoi vous pourrez demander (au tribunal d'instance) la restitution de l'intégralité des provisions versées. Le bailleur doit vous y donner accès, pas nécessairement vous en adresser copie (exemple courant : justificatifs consultables de telle à telle date dans les locaux du syndic).
2) Si le bailleur a sciemment sous-estimé le montant des charges pour faire paraître le loyer + charges plus bas, vous devrez payer ces charges, mais vous pourrez demander au tribunal d'instance une réduction du loyer sur le fondement du dol (élément caché volontairement, qui, si vous l'aviez connu, vous aurait dissuadé d'acheter, ou d'acheter à ce prix, une prestation). Ainsi, vous devrez toujours les charges réelles, mais le bailleur vous devra la différence en baisse de loyer... La loi en effet fixe les provisions de charges à 1/12 des charges de l'année précédente (exception : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, habituellement exclue du calcul). |
Signaler un abus  |
|
|
Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 17 févr. 2005 : 18:16:47
|
Effectivement la loi fixe une règle pour éviter certains "dérapages" vers le hauts des accomptes prévisionnels,ce qui assurerait une trésorerie à bon compte au gestionnaire ou au bailleur. Mais rien n'interdit de fixer des accomptes mensuels relativements faibles! D'ailleurs, le versement d'accompte n'est pas une obligation : Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions .
Par contre en l'absence de justificatif, vous êtes endroit d'exiger la restitution de l'intégralité de votre dépôt de garantie, hors remise en état éventuel. Faites lui savoir, par courrier recommandé avec AR, dont vous conserverez une copie, qu'à défaut de remboursement sous huit jours de rigueur ou de non présentation des justificatifs, vous assignerez sans délais devant le juge de proximité (procédure gratuite) |
| Signaler un abus |
|
|
Youhou
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 09:30:38
|
Je vous remercie de vos réponses dont la rapidité m’a surprise.
Je me permets de vous demander encore où je pourrais me procurer des renseignements sur le dol dont vous m'avez parlé. Je souhaiterais également savoir comment se passe une assignation devant le juge de proximité ? Comment le contacter, où le trouve-t-on ? Autant de renseignements qui ne me serviront pas dans l’immédiat, mais qui m’aident à y avoir un peu plus clair sur la marche à suivre. La somme en jeu est importante puisqu’il s’agit tout de même d’un peu plus de 1700 Euros que le propriétaire me réclame et que je ne compte pas lui céder si je ne suis pas sûre de lui devoir.
Merci encore d’avoir exprimé vos avis sur le litige que je vous ai exposé.
|
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 18 févr. 2005 : 17:38:00
|
Youhou, je voudrais qd même vous demander si VOUS avez réclamez précisement détails des charges à un moment quelconque, avant ou au début de votre location ?
Je m'explique: Ce que disent Thoveyrat et Ad-H est exact des 2 côtés mais pour plaider le dol, il va vous falloir prouver que le bailleur vous a sciemment cacher le montant des charges locatives ! Si à aucun moment, VOUS, de votre côté, n'avez demandé des précisions, c'est difficilement prouvable 
Hélas, certains bailleurs usent de ce stratagème pour louer leur bien plus cher que le marchè (si on fait le compte total du loyer + charges réelles) mais il faut aussi souligner que bon nombre de locataires ne posent aucune question à propos de ces charges : ni ce qu'elles comportent (TEOM inclue ou non, etc, etc) et de quels montants étaient les régul précédentes ? Dites-vous bien que tout bailleur scrupuleux et honnête aura ces info prêtes pour une location !
Un bon site sur lequel vous pourrez trouver nombre de renseignements (juge proximité, injonction de faire, injonction de payer ...) http://www.service-public.fr/ |
Edité par - Joulia le 18 févr. 2005 17:43:21 |
| Signaler un abus |
|
|
Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 03:44:25
|
Suite à ce qui précède, et notamment à ce que mentionne Thoveyrat et aux commentaires de Joulia, il convient de souligner que le dol n'est pas une petite chose qui se manie sur le coin d’une table vite fait bien fait.
Rappelons que le législateur a introduit dans l'article 1116 du Code civil qui le définit deux trois gros sabots de son crû pour que le dol ne soit pas mis à toutes les sauces (sans quoi c'est tout le monde des contrats de toutes sortes qui vacille) :
- il faut qu'il y ait eu des « manœuvres » qui aient été « pratiquées » : ‘manœuvres', et plus encore ‘manœuvres pratiquées’, c’est bien bien bien plus que du baratin commercial emballé du type allez-ma-p’tite-dame-et-mon-bon-monsieur-je-vous-l’-dit-faites-confiance-signez-là-c't-une-bonne-affaire-c'te-location-là ;
- il faut que ces manœuvres aient été « telles » ('telles' = implique une relation de cause à effet) qui il est « évident » que, sans elles, l'autre partie « n'aurait pas contracté » (ce qui exclut la configuration de la négociation écourtée/emballée) : le juge doit se convaincre de cette ‘‘évidence’’ ;
- le dol « ne se présume pas et doit être prouvé » suivant la célèbre formule du second alinéa de l'article 1116 : les preuves doivent être apportées par celui qui prétend le dol.
Citation :
Article 1116
Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manœuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il ne se présume pas, et doit être prouvé.
Code civil : http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnCode?commun=&code=CCIVILL0.rcv
C’est un poncif, et néanmoins une vérité vraie, de dire que les bons professeurs de droit, qui constatent que le mot 'dol' a toujours beaucoup de succès chez les étudiants (notamment en raison de vastes tréfonds euphoniques à multiples facettes dans lesquels le bon Dr Freud se régalerait…), ont coutume d’énoncer à leurs étudiants : 'ne voyez pas le dol partout'. De plus, c’est le premier mot savant que les étudiants en droit apprennent…
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 19 févr. 2005 03:48:08 |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 févr. 2005 : 10:53:28
|
A l'appui de Joulia, je pense que, dans de nombreux cas, ce sont les intermédiaires professionnels qui devraient être sanctionnés lourdement quand des informations importantes ne sont pas fournies ou sont mal fournies !
Les candidats locataires ignorent tout du louage et beaucoup de bailleurs n'en savent pas plus. Les premiers cherchent un logement, point c'est tout. Les seconds cherchent à louer leur bien et à encaisser les loyers. Point c'est tout.
Les intermédiaires souhaitent encaisser la commission et ignorent tout des biens qu'ils traitent. Parfois même ils ne contrôlent pas la qualité de celui qui s'est présenté comme propriétaire.
On aimerait moins de diagnostics et plus d'informations courantes et quotidiennes.
|
Edité par - JPM le 19 févr. 2005 10:54:46 |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Charges surprise
Forum fermé
