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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
 Posté - 26 févr. 2005 : 16:40:16
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Bonjour,
Voila qu'enfin je peux voir (à mes frais bien entendu) le très "cher" carnet d'entretien de notre immeuble.
Première problème : je constate que le syndic a changé d'assureur sans ne rien dire et sans décision d'AG.
Deuxième problème : aucun sinistre n'est signalé (il y en a eu au moins 6 dans les 10 dernières années).
Tertio : le "CE" fait 3 pages + photocopie du nouveau contrat d'assurance.
Petite question : on a payé 700 Euros une saloperie, est-ce normal ?
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 26 févr. 2005 : 18:21:36
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Le changement de police d'assurance peut s'expliquer par plusieurs raisons : hausse de la prime de l'ancienne police, resiliation du contrat par l'assureur.
Il n'est pas aisé de comparer deux polices d'assurance sans avoir le détail des conditions particulières des deux polices et c'est sans doute comme cela que le justifiera le syndic.
Si les primes ont augmentées aprés le changement de police et si ce changement provient du fait du syndic, une ancienne jurisprudence met à la chargedu syndic la différence provenant du dépassement.
Lui faire appliquer cette jurisprudence, fort équitable par ailleurs, ne sera cependant pas chose aisée !.
Les syndic aiment bien travailler avec le même courtier pour une meilleure gestion des dossiers sinistres, le mécanisme etant "rodé".
Les copropriétés sont souvent gagnantes car pour des raisons commerciales, l'assurance acceptera volontier de rembourser certaines recherches de fuites litigieuses ou remises en état étrangement chiffrées.
Le carnet d'entretien décrit par vous me fait penser (au regard du prix et du contenu ) à celui d'un grand groupe F.........n'est ce pas ?
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Edité par - air jordan le 26 févr. 2005 18:23:55 |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 26 févr. 2005 : 22:06:02
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en effet...
le pourquoi du changement d'assureur m'intéresse moins que le pourquoi de l'omission des sinistres anciens dans le CE.
CEcarnet d'entretien se dira : chouette, cette coprop est parfaite, pas de sinistres, pas de contentieux, pas de travaux à faire dans le futur...j'achète tout de suite.
bref, quand on est syndic et agence il faut assurer !!!! |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 26 févr. 2005 : 22:13:25
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je veux dire par là que :
les carnets d'entretien de 3 feuilles + contrat d'assureur, laissent penser au futur acquéreur qu'il a bien acheté, que tout est réglo, qu'il n'y aura pas des surprises.
toutefois, le pigeon ignore tout des sinistres anciens et des contentieux...
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 26 févr. 2005 : 23:03:04
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Il ne me semble pas que les sinistres constituent un élément d'appréciation permettant de considérer que l'acquisition contitue une "bonne affaire" ou non.
La vie de la copropriété est retracée surtout par les travaux réalisés dans le temps. Les sinistres ne constituant que des incidents de parcours par définition imprévus et souvent impondérables.
Personnellement je présente sur mon Carnet d'Entretien trois sinistres :
- 1990 - Constatation de la fente des murs extérieurs et des escaliers extérieurs. Sinistre déclaré dans le cadre des Catastrophes naturelles, pris en compte et indemnisé totalement à ce titre.
- 1993 - Chute directe de la foudre. Sinistre impondérable pris en charge totalement par l'assurance de la copropriété.
- 1999 - Tempête la nuit du 27 au 28 décembre 1999. Dégâts 400 m2 de toiture enlevés, inondation des appartement du dernier étage etc...etc... Bien entendu pris en charge totalement par l'assurance (déduction faite de la franchise de 300 €uros)
Pensez-vous que ces sinistres puissent dissuader un éventuel acquéreur ? A mon avis non , ils ne constituent que le reflet normal de la vie d'une copropriété banale soumises aux lois de la nature.
Notre Carnet d'Entretien ne cache absolument rien de la vie de la copropriété, et les transactions ne sont en aucun cas freinées par les indications qui y sont portées.
Pour ce qui concerne les contrats d'assurance, ce n'est que lors des sollicitations que l'on peut juger de l'honneteté des compagnies, et c'est souvent après un sinistre dont la prise en charge est refusée que le changement s'effectue. En tant que mandataire de la copropriété, le syndic se charge de souscrire un contrat d'assurance pour le compte du syndicat. Il est souvent seul à procéder à la recherche et à l'évaluation des contrats proposés par les compagnies.
La souscription du contrat lui incombe et s'il est facile de le critiquer il est plus difficile d'effectuer à sa place les démarches menant à la souscrition dudit contrat. L'essentiel étant que la copropriété soit bien assurée et au coût le plus bas.
Je ne voudrais pas généraliser, mais un peu de confiance dans votre Syndic et pourquoi pas un peu d'assistance et de coopération, et vous trouverez peut-être quelques occasions de vous féliciter.
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Edité par - chaburette le 26 févr. 2005 23:03:41 |
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lidia
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892 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 10:48:41
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au syndic chaburette,
Dans l'exemple de sinistre que vous donnez il n'y a que des éléments extérieurs (catastrophes naturelles) et étant vous-même syndic ça m'étonne que vous les prenez par exemple du fait de leur rarété.
On dirait que la nature s'acharne contre votre immeuble !
J'insiste donc sur le fait qu'un futur acquéreur ne peut pas être fixé sur l'état d'entretien d'un immeuble si on ne voit pas dans le carnet d'entretien les sinistres courants (dégâts des eaux, incendie partiel, etc.).
En ce qui concerne les travaux faits et futurs, notre syndic a juste mentionné ceux votés depuis 2004. Notre pauvre acquéreur sera donc dans l'ignorance de tout ce qui a été fait (et pire de ce qui n'a pas été fait) depuis 1935 !
En ce qui concerne la recherche d'una assureur permettez-moi d'être sceptique, je pense que vous savez que plusieurs syndics font partie du même groupe que l'assureur qu'ils prennent pour les immeubles qu'ils gérent. A ma connaissance cela est encore légal.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 16:13:00
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lidia,dans le cas cité il n'y a pas que le syndic qui est coupale ou criticable mais aussi le CS et dans une autre mesure l'ensemble des copropriétaires.
Le CS car il doit(devrait) avoir un double de tous les contrats donc de celui de l'assurance et surtout connaître le contenu de ce dernier car comme le souligne air jourdan il est très difficile de comparer les clauses générales et particulières de 2 contrats ( 1 est meilleur pour la couverture d'un risque mais + mauvais sur un autre).
La connaissance des sinistres peut,éventuellement,attirer l'attention sur un mauvais entretien ou sur des travaux futurs à envisager(fuites d'eau en provenance de la toiture terrasse ou infiltrations en façade).Par contre pour d'autres déclarations,prises en compte par l'assurance de l'immeuble, cela n'a peut être rien à voir avec l'entretien car faites en fonction de certains articles de la convention CIDRE;
En + du carnet d'entretien il faudrait avoir connaissance des dossiers des sinistres donc retour vers le CS si il fait son travail correctement |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 21:08:47
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Lidia, de mes propos, vous avez effectué la déduction du fait que j'étais Syndic, c'est vrai, mais je suis avant tout copropriétaire.
Cette gestion effectuée en fonction des intérêts de tous mes collègues copropriétaires comme des miens, n'est pas toujours perçue comme elle devrait l'être. Vous n'empêcherez jamais les suspicions sans fondement, ou les doutes sur chacune des actions du gestionnaire.
Ces attitudes sont épuisantes au fil des années. Passer un temps infini à convaincre les gens de l'utilité de vos actions, c'est laisser une partie des forces qui pourraient utilement être employées ailleurs, et très souvent démotivant.
Si je n'avais pas besoin du rapport de mon patrimoine immobilier lors de ma retraite, je laisserais tout tomber et vendrais l'ensemble, mais je resterais sur place pour contempler la gestion ensuite et voir la tête de ceux qui resteraient.
Pour le carnet d'entretien, je me le suis tapé tout seul et gratuitement. Pourtant il ne fait pas 3 pages mais une bonne dizaine, et recense l'ensemble des travaux depuis 1989 (date à laquelle j'ai pris la gestion et départ de mes archives).
Je persiste néanmoins à croire que les sinistres tel les dégats de eaux ou autres du même type, seraient inutilement recensés dans ce carnet. Les seuls pouvant avoir une importance, sont de mon point de vue ceux qui peuvent avoir une incidence sur la solidité de l'immeuble et son évolution dans le futur. Mais il s'agit de mon point de vue, et je n'interdis pas d'en avoir un autre.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 21:21:48
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Il me semble qu'un tel document doit notamment contenir :
L' adresse de l'immeuble, les références des contrats d'assurance, l'année de réalisation des travaux importants et identité des entreprises ayant réalisé les travaux,la référence des contrats dommages-ouvrage souscrits par la copropriété lorsque des travaux portant sur le gros oeuvre ont été réalisés,la référence des contrats d'entretien et de maintenance des équipements (chaudières, ascenseurs...) et enfin la programmation des futurs travaux. |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 21:50:11
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En effet, et tout ceci figure bien dans le carnet, mais j'avais été un peu elliptique en ne parlant que des travaux et du point de départ de mes archives.
D'ailleurs, comme tous les gestionnaires je pense, je n'ai pas inventé la forme du carnet d'entretien ni son contenu, mais je me suis référé à un modèle publié sur le net par je ne sais qui, qui m'avait paru être extrêmement complet.
Et les seules recherches permettant de servir certains éléments faisant référence aux origines des immeubles sont longues et fastidieuses. Pour être précis, j'ai même agrémenté le tout d'une iconographie permettant de visualiser l'état des toitures après la tempête de 1999.
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 27 févr. 2005 : 22:26:07
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Citation :
Initialement entré par chaburette
j'ai même agrémenté le tout d'une iconographie permettant de visualiser l'état des toitures après la tempête de 1999.
Très bonne idée |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 03 mars 2005 : 20:30:30
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| je ne doute pas de votre bonne gestion ni de vos bonnes intentions pour la gestion de votre immeuble, toutefois permettez-moi de douter de la gestion speculative de la plupart des syndics issus de grands groupes ayant des lobbys bien installés et cela au plus haut niveau ! |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 08:59:19
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Réponse à lidia 26/02/2005 16:40:16
Bonjour,
1) pourquoi veux-tu que le changement d'assureur soit voté en AG, le poste assurance est déjà inclu dans le budget de fonctionnement, donc déjà voté! Je verrais une résolution à voter en AG si les conditions particulières sont à changer (franchise, autre clause,etc...), et encore, c'est bien au syndic de tout prévoir pour l'entretien de la copropriété et tout le toutim...
2) puisque tu as déjà payé (indument, certes) 700 €, pour ce prix tu peux lui demander de rajouter ce qui te semble utile...
3) le carnet d'entretien est obligatoire, donc cela fait partie de ses fonctions courantes, donc de ses honoraires. Il pourrait, à la rigueur, le faire payer à ceux qui le demandent. Lors d'une vente de lots, le notaire, dans son questionnaire, demande si il existe un tel carnet, mais ne demande pas de l'avoir physiquement !!!
snp |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 16:04:20
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C'est au syndic de prévoir (tout? vaste problème)mais pas à lui de tout décider.
Indument, à vérifier.En effet si la demande (ou l'accord) a été fait sur les informations complémentaires prévues à l'article 5 D 30 mai 2001 cette partie doit être rétribuée.Si c'est le groupe signalé par air jourdan, le fameux plus de l'article 5 est,en principe,prévu dans les résolutions présentées même si le texte proposé n'a rien à voir avec l'esprit et la lettre de l'article 5.
Le problème avec les remboursement litigieux(de complaisance) pour faire plaisir à Dupont ou Durand c'est que vous pouvez vite vous retrouver dans la zone rouge des sinistres et alors hausse supplémentaire ou résiliation de la part de l'assureur au détriment de tous les copropriétaires |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 09:39:29
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Réponse à felix1930 04/03/2005 16:04:20
Bonjour,
Personnellement, je pense que le syndic doit tout prévoir, ou dumoins, essayer de tout prévoir. Il y a bien un dicton : "gérer, c'est prévoir!", aidé par un autre : "à l'impossible, nul n'est tenu..."
Dans le cas de l'assurance, il (le syndic) doit bien décider s'il est opportun de changer d'assureur, sans être obligé de convoquer une AG, comme le voudrait lidia; qu'il prenne conseil auprés du CS.
Quant aux remboursements litigieux (de complaisance), ils n'ont pas lieu d'être. Donc pas de problème de ce côté-là!!!
snp |
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Cleoplatre
Pilier de forums
547 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 12:03:50
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Bonjour,
L’assurance de notre copropriété est gérée par un courtier.
Nous avons remarqué que notre assureur avait changé plusieurs fois, par l’initiative de notre courtier, sans même que notre copropriété en ait été avisée.
Nous lui en avons fait la remarque, sa réponse a été qu’il agissait au mieux de nos intérêts.
Comme nous n’avons aucun problème quant aux remboursements, nous n’avons pas poussé plus loin nos investigations.
Cordialement.  Cléo
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 14:13:35
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snp, < tout le monde est beau,tout le monde est gentil> ce que vous indiquez devrait être, malheureusement,très souvent ce n'est pas le cas.Je ne jette pas systématique la pierre au syndic,aux CS mais il convient de rappeler que l'immeuble appartient aux copropriétaires, que les fonds qu'ils versent ce sont les leurs et qu'ils ont le droit d'être inform, voir de donner leur avis sur ces sujets. Ce que l'on accepte pas,à titre personnel, dans la vie de tous les jours pourquoi l'accepter en copropriété.
En ce qui concerne les remboursements litigieux vous devez être jeune dans la copropriété pour croire que cela n'existe pas.
Si un jour vous trouvez un de ces remboursements ,cité par moi précédemment,et que vous posiez la question du pourquoi au syndic et ensuite à l'assureur les réponses sont édifiantes.
1)si je refuse, au prochain renouvellement de mon mandat je risque un refus de certains.
2)si je refuse, le syndic va contacter un autre assureur
résultat, comme indiqué, si les sinistres sont nombreux tous le monde en subit les conséquences.
Moralité il vaut mieux savoir d'où peuvent venir les (mauvais)coups |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 15:58:16
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Réponse à felix1930 05/03/2005 14:13:35
Bonjour,
Certes, l'immeuble appartient aux copropriétaires.
Certes, ils doivent être informés de l'emploi des appels de charges qu'ils règlent.
En fonction de quoi, ils ont le droit de dire qu'ils acceptent ou n'acceptent pas ce qui a été fait, dit, dépensé en leur nom, et avec leur argent. Cela s'appelle la démocratie !!! (Enfin, j'ose l'espérer)
Mais, pour "gérer" cette démocratie, il faut un décideur final, un "leader" (version anglophone), qui est responsable devant les autres "démocrates" de l'utilisation des fonds mis à sa disposition pour le bien et le confort de ces autres "démocrates"...(Cf K.MARX...remis à ma sauce... en changeant quelques mots...il est vrai...)
Le syndic est ce décideur, qui ne devrait pas être despote (peut-être comme certains... suivant la rumeur...), mais respectant la loi (absolument rien, mais rien de religieux dans mon propos...au contraire!) gérer cette démocratie qu'est la copropriété (ou ce qu'elle devrait être...) en, formule consacrée, "bon père de famille". Càd, dépenser suivant le budget établi en AG, sans le dépasser, sauf cas d'urgence (à prouver!), executer les décisions de cette même AG, prévenir et aussi anticiper les travaux de maintien, d'entretien, voire d'amélioration, pour une bonne conservation de cette démocratie, et j'en oublie sûrement....En un mot (trivial, mais représentatif), non, deux: "LE PIED".
Reveons aux assurances, "if you please".
Je confirme et signe: je ne vois pas pourquoi un syndic devrait demander en AG le changement d'assureur s'il le juge utile!!! Cela fait partie du budget de fonctionnement! A condition, bien sûr, que la différence de tarif ne cache un "pot de vin" ou que cela ne soit pas pour avantager son beau-frère...
Il ne peut y avoir de cas litigieux, pour la copropriété s'entend, si le syndic n'y accorde aucun crédit!!!!!!
Partant du principe (qui est le mien) qu'un syndic DOIT se montrer intègre (s'il veut des honoraires corrects)... Donc, toujours pas ce genre de problème!!!
Tout ce "verbiage", n'empêche pas de demander au syndic ce pour quoi la "démocratie" l'a mandaté. Il ne faut pas oublié que le syndic est dans la démocratie comme un député. S'il n'a pas répondu aux attentes de ses administrés...il n'est pas reconduit dans la fonction de..."leader" de cette petite démocratie, ou considérée comme telle...........
snp |
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snp
Pilier de forums
591 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 16:07:53
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OUBLI !!! (à rattacher au topic précédent! personne n'est parfait...)
PS: quant à ma jeunesse, je suis syndic non professionnel depuis 1997 d'une résidence de 45 lots principaux, artisan (tourisme) depuis 1987, et toujours vaillant (sauf certains matins...) depuis 1953!!!!!!!
snp |
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chaburette
Pilier de forums
317 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 16:28:15
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Tiens tiens, mis à part les dates, comment me connaissez vous aussi bien ?
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 17:16:03
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Enfin, voila le pourquoi de votre façon de voir les problèmes abordés.J'ai été,il y a qq années, syndic "bénévole"(non pas non professionnel)dans une autre copro.
Le pro.,notamment gros,rend des comptes non seulement aux copropriétaires mais à son compte en banque (si vous ne l'avez déjà fait jeter un oeil sur un contrat F.....et sur un ordre du jour d'une AG d'une copro.gérée par celui-ci et faites de même dans votre résidence le résultat devrait être étonnant)
cordialement |
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