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brunotf
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 04 mars 2005 : 18:02:15
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Bonjour,
Nous sommes à 2 jours d'une AG sensible qui va tenter de changer le syndic. Bien qu'espérant réunir une majorité art 25 ou au pire art 25-1, le Conseil Syndical souhaite se faire assister de la présence d'un avocat, l'ancien syndic étant très procédurier.
J'ai lu les sujets apparentés et comprends que l'accord de l'AG est nécessaire.
- cet accord peut-il être obtenu "à mains levées"
- ou doit-il résulter d'un vote formel (préalable mais hors ordre du jour...)
- un seul copropriétaire peut-il s'y opposer? (il y en a forcément qui sont du côté du syndic sortant ou en tout cas opposés à la démarche du CS)
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 18:25:21
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Les règles déontologiques imposent à un avocat d'informer le syndic préalablement de sa présence souhaitée à l'assemblée. Deux jours pour régulariser cette situation ne représentent pas un délai suffisant.
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 19:35:58
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Il n'y a absolument pas de "règles déontologiques" (sic) entre avocat et syndic aussi forte que ce que laisse entendre JPM (qui est un « pro syndic » en règle générale dans ses réponses, et le montre encore une fois ici sans vraiment trop de nuances et avec une casuistique un brin jésuitique… : JPM, allons, allons, voyons !), le syndic n'étant de guère de souveraineté pour une AG : ce n'est pas son AG, mais l'AG des copropriétaires. Le syndic ne fait pas la police de la salle d'AG et n'a rien à voir de qui est là ou pas !
A la limite, passer un coup de fil en cours de journée de lundi, émanant soit de vous Brunotf soit de la secrétaire de l'avocat, pour indiquer la présence à l'AG de l’avocat au Pdt du CS et/ou au syndic, mais c’est déjà bien du luxe et se donner bien de la peine, voire risquer d'être contreproductif.
Brunotf, à l'extrême faire quelque chose comme du mains levées voire pas de vote du tout, mais énoncer clairement aux copros en début de séance que sauf objection de la salle Maître Truc, "invité par le CS", "assistera à la réunion" et ceci "sans prendre part aux débats", préciserez-vous gentiment : vous, CS, vous receuillez une non-objection de fait, pas un accord positif formel, et hop l'affaire est in the sac...
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 04 mars 2005 19:40:33 |
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brunotf
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 22:55:34
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Merci à Marc.
Notre problème est qu'IL Y AURA DES OBJECTIONS et éventuellement contestation de cette présence, en séance d'une part et probablement, si nous ne prenons pas nos précautions, après coup!
La question d'une délibération formelle n'est donc pas académique, et nous coinçons sur la forme et la régularité de ce vote...
Citation :
Initialement entré par Marc 75017
Il n'y a absolument pas de "règles déontologiques" (sic) entre avocat et syndic aussi forte que ce que laisse entendre JPM (qui est un « pro syndic » en règle générale dans ses réponses, et le montre encore une fois ici sans vraiment trop de nuances et avec une casuistique un brin jésuitique… : JPM, allons, allons, voyons !), le syndic n'étant de guère de souveraineté pour une AG : ce n'est pas son AG, mais l'AG des copropriétaires. Le syndic ne fait pas la police de la salle d'AG et n'a rien à voir de qui est là ou pas !
A la limite, passer un coup de fil en cours de journée de lundi, émanant soit de vous Brunotf soit de la secrétaire de l'avocat, pour indiquer la présence à l'AG de l’avocat au Pdt du CS et/ou au syndic, mais c’est déjà bien du luxe et se donner bien de la peine, voire risquer d'être contreproductif.
Brunotf, à l'extrême faire quelque chose comme du mains levées voire pas de vote du tout, mais énoncer clairement aux copros en début de séance que sauf objection de la salle Maître Truc, "invité par le CS", "assistera à la réunion" et ceci "sans prendre part aux débats", préciserez-vous gentiment : vous, CS, vous receuillez une non-objection de fait, pas un accord positif formel, et hop l'affaire est in the sac...
Marc
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 04 mars 2005 : 23:54:08
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Afin de compléter ma documentation je souhaiterais pouvoir me procurer le code de déontologie dont il est fait état ci dessus.
Merci pour vos réponses
François |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 00:35:38
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En cequi concerne la présence de tiers (non-copropirétaire et non-représentant muni d'un pouvoir) à une assemblée générale de copropriété, voici l'extrait d'un arrêt de la Cour de Cassation - Chambre civile 3 - Audience publique du 29 mars 2000 - N° de pourvoi : 98-18296
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/Visu?cid=127399&indice=4&table=INCA&ligneDeb=1
"Attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu qu'en l'absence de texte interdisant la présence d'un tiers lors d'une assemblée générale et en l'absence de protestation de M. X.... ou de quiconque de nature à provoquer une délibération spéciale de l'assemblée sur ce point, une telle présence n'était pas une cause d'annulation des décisions votées au cours de cette assemblée générale ..."
1) Outre cette jurisprudence, la question de la présence d'un "tiers" ne semble pas avoir fait l'objet de beaucoup d'autres décisions.
2) On peut en retenir qu'elle indique clairement qu'une "telle présence n'est pas une cause d'annulation des décisions votées"
3) De là à imaginer que même avec un refus de quelques propriétaires, la présence d'un tiers ne pourra entraîner l'annulation des résolutions .... sauf à ce que ceux-ci démontrent que sa présence a "pertubé" le bon déroulement de l'AG, notamment le bon déroulement des délibérations et des votes ....
4) On peut se demander :
a) outre "l'annulation des décisions votées" qu'elles pourraient être les sanctions retenues par un tribunal pour la présence d'un tiers à l'AG
Je n'en vois pas d'autres
b) que se passerait-il si un ou des copropriétaires (non majoritaires), refusant la présence d'un tiers, quittaient l'AG et ne prenaient pas part aux délibérations et votes ?
Pourraient-ils pour autant faire annuler l'AG ? Cela ne paraît pas acquis pour eux pour un tel motif.
c) une AG de copropriété devient-elle une réunion publique du fait de la présence d'un tiers ?
Ceci est-il une cause "générale" d'annulation de l'AG ?
Je n'ai pas trouvé de décision dans ce sens.
d) s'il n'en résulte aucun préjudice pour un copropriétaire, celui-ci aurait-il un "motif" valable de faire annuler l'AG en raison de la présence d'un tiers ?
EN CONCLUSION j'ai tendance à penser que l'annulation de l'AG ne serait pas acquise au motif de la présence d'un tiers, surtout si le tiers en question est un avocat dont la présence a été réclamée par le conseil syndical aux fins d'éclairer l'AG en tant que "spécialiste du droit" sur des points importants pour la copropriété
(idem pour tout autre "spécialiste" qu'il soit l'architecte "attitré" ou pas de la copropriété, un thermicien, un géomètre, un comptable,...... par exemple, qui viendrait donner des explications sur :
-la nécessité de renforcer la structure du bâtiment
-les différents avantages et inconvénients des différents modes de chauffages
-les critères de calcul des tantièmes
-les opérations comptables
-l'application du nouveau plan comptable
- ........
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 00:39:28
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brunotf
Une solution qui a été maintes fois proposée ici et qui vous permet d'"introduire" en toute légalité votre avocat, est de demander à un absent de donner son pouvoir à cet avocat. Au pire, si tout le monde veut être présent, il faudrait que l'un se sacrifie pour laisser son pouvoir.
Mon avis est qu'il n'a aucune obligation de décliner sa qualité d'avocat : il ne vient pas pour plaider un quelconque dossier, on n'est pas dans un tribunal mais à une AG etc... Il vient simplement pour apporter ses compétences et aider ainsi à faire respecter la légalité.
Mais j'espère quand même que cet avocat est "spécialiste" en matière de copropriété, sinon il ne vous sera pas d'un grand secours.
Si c'est pour impressionner les copropriétaires en le présentant comme avocat, je ne pense pas que ce soit judicieux.
Il faut que votre avocat brille par ses compétences et non pas par son titre d'avocat. Si vous annoncez sa qualité, vous allez braquer des gens contre vous.
Elisabeth |
Edité par - Elisabeth le 05 mars 2005 15:31:58 |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 00:47:32
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Citation :
Initialement entré par oldman24
Afin de compléter ma documentation je souhaiterais pouvoir me procurer le code de déontologie dont il est fait état ci dessus.
Merci pour vos réponses
François
JPM avait parlé non pas de "code de déontologie", comme vous le dites en dérivant, code qui en tout état de cause n'existe pas, mais de "règles déontologiques", et il n'y véritablement aucune règle déontologique à part celle de la politesse entre les avocats et des professionnels tels les syndics.
A toutes fins utiles, je vous rappelle qu'il existe un serment de l'avocat, que vous pourrez trouver sur divers sites par exemple le site de la conférence des bâtonniers ou celui du ministère de la justice, etc.
Marc |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 01:27:33
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Citation :
Initialement entré par brunotf
Merci à Marc.
Notre problème est qu'IL Y AURA DES OBJECTIONS et éventuellement contestation de cette présence, en séance d'une part et probablement, si nous ne prenons pas nos précautions, après coup!
La question d'une délibération formelle n'est donc pas académique, et nous coinçons sur la forme et la régularité de ce vote...
Brunotf, quelques notations compte tenu de votre réponse et de ce qui précède :
- 1.) c'est à vous de voir la tactique en fonction de vos stratégies générales et votre appréciation de l'état actuel des chicayas, des tensions, etc. et de leurs évolutions possibles : vous êtes Sun Zi, Clausewitz et Napoléon.
- 2.) un vote formalisé, qui laisse plus de trace au PV, et donc peut faire rebondir des gens que vous auriez en quelque sorte plus ou moins battus et qui moulineraient alors par la suite, avec de la sauce chauffée de leur bile, le segment de texte correspondant, me semble à éviter pour ce genre de question.
Et c'est pourquoi je vous suggérais, et vous suggère toujours, la solution de la « non-objection de fait » de l’AG requise gentiment en soft par le CS que vous êtes à la place de solenniser un accord positif formel.
Ceci avec l’observation que j’émettais que, bien sûr, le bavard n’intervient pas sauf si la foule unanime le lui demandait, et que vous le présentez au départ en deux mots sobres sans agressivité du genre que vous auriez à côté de vous un procureur général qui peut faire couper bien des têtes juste en clignant imperceptiblement une de ses lourdes paupières.
Bien sûr si l’AG renâcle franchement, vous affalez la grand voile ou tout au moins, si une manoeuvre plus douce est possible, vous prenez quelques ris et vous changez d’amure.
- 3.) le biais présenté par Elisabeth ne paraît guère adapté, ni à votre cas (CS qui fait venir l’avocat) ni même en général (personne isolée qui fait venir un avocat).
- 4.) dans le sens qu’indique fort justement Mélany et en prolongement, il faut retenir que des copropriétaires (soit un soit plusieurs en groupe) qui voudraient faire annuler telle ou telle décision, ou l’AG entière, en portant une action au TGI (action non gratuite pour eux en introduction, et coûteuse au final si ils paument comme très éminemment probable) auraient à prouver, d’une part, que l’AG a été perturbée à un point tel par la présence de l’avocat introduit par le CS que les décisions de l’AG auraient été renversées et que, d’autre part, il en résulte pour eux un préjudice de ce chef : vaste tâche (sauf si vous êtes des très méchants à ce CS et ne vous y vous maintenez que par la terreur ou la corruption généralisée ou d’autres spécialités pas trop avouables…).
Notez que le syndic non renouvelé n’est évidemment aucunement fondé à agir en son nom pour solliciter une annulation de décision ou d’AG entière par la voie judiciaire.
Marc |
Edité par - Marc 75017 le 05 mars 2005 01:35:31 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 10:50:14
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Une fois encore : il faut lire correctement :
De Marc 75017 : Citation :
Il n'y a absolument pas de "règles déontologiques" (sic) entre avocat et syndic aussi forte que ce que laisse entendre JPM
Qui donc a parlé de règles déontologiques entre avocat et syndic ? Personne !
Les règles déontologiques des avocats sont applicables :
> d'une part à l'égard des autres personnes en général
> d'autre part à l'égard des confrères
Marc ignore que les règles de la profession ne permettent des contacts directs avec des personnes autres que le client, qu'il s'agisse d'adversaires potentiels ou non, que sous certaines conditions dont celle de leur permettre, si bon leur semble, d'être assistées de leur propre avocat à l'occasion de ce contact.
Cela veut dire que le conseil syndical peut en principe faire venir un avocat à l'assemblée pour " combattre le syndic et/ou l'assemblée ", comme c'est le cas en l'espèce, mais à condition que tel ou tel copropriétaire puisse faire venir aussi son avocat, et le syndic ès qualités ou à titre personnel idem. L'avocat demandeur peut se présenter sans faute dès lors qu'il a fait le nécessaire. Il est entendu seul si le syndic n'a pas estimé devoir faire venir un autre avocat et si l'assemblée donne l'autorisation.
En ne vérifiant pas que les précautions nécessaires à cet égard ont été prises par son client, et en n'adressant pas la lettre d'usage, l'avocat consulté par le conseil syndical commettrait avant tout une incorrection à l'égard de ses confrères. Il y a belle lurette que, sur plainte d'un syndic, le Conseil de l'ordre des avocats de Paris s'est engagé à faire paraître une information dans son bulletin , ce qui a été fait à ma connaissance et, peut être, renouvelé.
A cette époque il avait été constaté que des avocats se présentaient souvent à des assemblées sans que le syndic ait été informé. Dans la plupart des cas le syndic n'était nullement en cause. Il s'agissait de litiges entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat sans mise en cause personnelle du syndic.
La règle est donc générale et ce n'est pas être pro ou anti syndic que de la rappeler, d'autant qu'elle relève par ailleurs des principes élémentaires de la courtoisie, que d'aucuns ignorent manifestement.
Dans le cas d'espèce, le président de l'assemblée, haut fonctionnaire ferme mais pondéré, avait éconduit l'avocat et saisi, avec le concours du syndic, le Conseil de l'Ordre sans plainte.
C'est comme celà qu'on traite correctement une affaire de ce genre.
La question posée va donner l'occasion de faire à nouveau le point sur la question. Il y aurait beaucoup à dire quant aux règles qui s'imposent à l'avocat d'un copropriétaire, voire du conseil syndical, quand il assiste ainsi à une assemblée. Mais il faut indiquer aussi que la présence à une assemblée de deux avocats corrects permet assez souvent de règler un litige rapidement quand il a trouvé son origine dans la méconnaissance des dispositions légales, ce qui est fréquent. |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 11:58:05
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Bonjour.
JPM a parfaitement raison.
Il n'y a pas eu de dépôt légal de règles de déontologie.
C'est une habitude qu'ont les avocats lorsqu'ils écrivent à l'adversaire de leur client de dire : Citation :
...selon la déontologie, j'adresse copie de ce courrier à votre conseil ... je vous informe que je serai présent tel jour à telle heure ... etc ...
Ceci de façon à prévenir d'une présence qui n'est pas cachée et permettre ainsi à celui qui le souhaiterait d'être également conseillé (accompagné, représenté , rayez le mot inutile).
Reconnaissons aussi que certains CS n'hésite pas à faire venir un avocat payé par les copros et que celui-ci est en fait là pour assister le CS dans ses attaques contre tel copro ou tel copro.
La déontologie est souvent absente dans ces cas-là.
Reste au malheureux pris au dépourvu que de s'adresser au batonnier dont dépend l'avocat peu scrupuleux.
Amicalement.
Colette
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Edité par - colette le 05 mars 2005 12:02:47 |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 15:33:41
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J'ai posé la question ,pour ma gouverne personnelle ,de savoir où l'on peut consulter les "régles de déontologie" dont il est question ci dessus ?.
Non seulement je n'ai pas eu de réponse, mais mon post n'apparait pas? Alors que mon pseudo apparaissait après l'envoi du message! Mystère et boule de gomme ?
François |
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oldman24
Pilier de forums
5732 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 15:39:11
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Cette fois fois je peux tout lire.Merci pour les mises au point.
EUREKA !
François |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 15:58:22
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JPM, je maintiens que lorsque vous disiez, je vous cite :
Les règles déontologiques imposent à un avocat d'informer le syndic préalablement de sa présence souhaitée à l'assemblée. Deux jours pour régulariser cette situation ne représentent pas un délai suffisant.,
ceci était, et reste, un propos non seulement contourné 'pro syndic', qui est le sens dans lequel vous penchez dans nombre de sujets, avec une sorte de parti pris dont vous ne vous rendez sans doute plus compte ; cela constitue une contribution ne reposant sur aucune base véritable relativement à de soi-disant "règles déontologiques" qui existeraient : règles déontologiques qui, selon vous, "imposent" à l’avocat d’informer « préalablement » le syndic de sa présence « souhaitée » : où avez vous tout cela ? C'est de l'invention : vous êtes dans le roman pro-syndic, et il faut revenir au milieu dans le monde d’aujourd’hui sans pencher à l’excès d’un côté.
Je vois que, dans votre seconde contribution, vous avez abandonné votre bobard des deux jours qui ne seraient pas un « délai suffisant », délai pour prétendument « régulariser cette situation » (comme si il y avait quelque chose à « régulariser »…).
Vous écrivez par ailleurs « l'avocat demandeur » : il n’y a pas d’avocat « demandeur » dans cette affaire, l’avocat dont il est parlé par Brunotf étant sollicité par des copropriétaires et en l’espèce par ceux qui constituent le CS.
Plus loin, vous nous évoquez le temps d’ « il y a belle lurette que… » et celui qui s’écoulait « à cette époque », expressions qui marquent que vous parlez bien de choses dépassées du temps où les syndics auxquels vous pensez ne géraient que quelques immeubles haussmanniens et où les avocats portaient des robes sentant la naphtaline, alors que maintenant les uns et les autres ont des comptes d’exploitation et se déplacent en moto et non plus en limousine…
Allons, il vous faut revenir dans le temps et au milieu, sans pencher à l’excès d’un côté, JPM.
Le syndic, répétons le, n'a rien à voir dans le fait que le CS puisse ou non faire venir un avocat à l'assemblée, en soumettant cette présence à l’acquiescement de l'assemblée.
Marc |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 16:05:18
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Citation :
Initialement entré par oldman24
J'ai posé la question ,pour ma gouverne personnelle ,de savoir où l'on peut consulter les "régles de déontologie" dont il est question ci dessus ?.
Non seulement je n'ai pas eu de réponse, mais mon post n'apparait pas? Alors que mon pseudo apparaissait après l'envoi du message! Mystère et boule de gomme ?
François
Si, si : vous aviez eu réponse : dans ma contribution du "05 Mar 2005 : 00:47:32" , qui reprenait votre question en citation.
Vous aviez en fait posé la question de savoir si il existait un code (sic) de déontologie que l’on peut consulter. La réponse est non aux deux formulations.
Marc |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 05 mars 2005 : 17:45:48
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Bonjour à tous.
L'exercice de la profession d'avocat est strictement encadrée par
La Loi du 31 déc. 1971
Le Décret du 27 nov. 1991
Le Règlement Intérieur propre à chaque Barreau.
qui définissent chacun les règles déontologiques.
Voilà pour la réponse aux demandes.
Pour autant, ces textes seront de peu d'utilité pour le cas présent.
Pourquoi un avocat à cette assemble ?
Instruire un procès, punir les coupables, fustiger les collabos du syndic ? NON (lol)Il n'y a pas de litige.
Il s'agit de surveiller le bon déroulement du vote, tout simplement.
(L'enjeu est le vote de la révocation du syndic apparemment.)
A mon sens le rôle de l'avocat est de conseiller les copropriétaires sur les règles de fonctionnement de l'assemblée.
présenter un candidat à la présidence et assumer pleinement ce rôle
respect du contradictoire pendant le débat
(présenter clairement ses griefs, laisser parler le syndic avant le vote de révocation)
règles de vote
règles des mandats.
etc....
pas de se lancer dans une intervention qui me paraît assez hasardeuse car dans le feu d'une assemblée agitée on peut commettre des impairs ou se retrouver confronté à l'irrationnel pur(en coprop).
Aux copropriétaires d'agir eux même de façon responsable calmement avec détermination à cette assemblée munis de bons conseils.
Leur démarche précédente prouve qu'ils en sont capable.
Et tout ira bien.
L'assemblée est demain ? (deux jours à partir du 4 mars)
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Edité par - hes le 05 mars 2005 17:48:17 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 00:57:30
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C'est bien entendu dans les règlements intérieurs des Barreaux, cités par Hes, que se trouivent les règles auxquelles j'ai fait allusion.
Il est quand même surprenant de lire que les avocats ne sont pas soumis à des règles déontologiques ! Il est vrai que certaines sont bafouées par des avocats modernistes. Pourtant elles subsistent.
Quant à un avocat qui viendrait en qualité de représentant d'un copropriétaire et théoriquement hors mission ? S'il y a litige ensuite sur une décision sur laquelle il a voté, il ne peut plus plaider l'affaire. Je passe sur les conséquences de la perception d'honoraires pour l'assistance à l'assemblée !
Sur l'ensemble la réponse de Hes est parfaitement sage. La participation de l'avocat est possible dès lors qu'il jour seulement un rôle d'informateur objectif, sans prendre parti ni pour X ni pour Y.
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 06 mars 2005 : 02:20:56
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VOUS FOCALISEZ BEAUCOUP SUR LES LES REGLES DE DEONTOLOGIE
Bien sûr que ces règles existent
Cependant, elles sont avant tout des règles à respecter PAR les avocats
1) afin en quelque sorte que leur profession (règlementée et controlée par l'ordre des avocats) présente une image "respectable" auprès de leurs clients, de la magistrature, du public en général ...
(rappelez-vous le cas de l'avocate qui chantait dans la rue et a eu des soucis avec l'ordre des avocats car celui-ci trouvait que cela portait atteinte à l'image de toute la profession)
C'est avant tout cela, le vrai sens de l'existence des déontologies professionnelles (médecins, etc...)
2) seuls les avocats étant tenus de respecter leur déontologie, ces règles n'ont donc pas lieu à être "diffusées" au grand public
3) si un avocat ne les respecte pas, il pourra être sanctionné par l'ordre des avocats (ordre professionnel ne concernant pas directement le reste de la population)
4) si vous cherchez sur internet à "déontologie avocat", vous verrez l'abondance de la documentation sur le sujet
Voici un ouvrage pour ceux que cela interesse
Droit et déontologie de la profession d'avocat
Auteur Bernard BEIGNIER,
Bernard BLANCHARD,
Jean VILLACEQUE
Collection Droit fondamental
Discipline(s) Droit privé, droit civil, droit des affaires
Type d'ouvrage Manuel Universitaire 3° cycle
PAR CONTRE, QUANT EST-IL D'UNE LOI, D'UN DECRET OU D'UNE JURISPRUDENCE QUI INTERDIRAIENT OU REGLEMENTERAIENT LA PRESENCE DE TIERS AUX AG et qui, contrairement à la déontologie, ont vocation à être respectés par tout le monde, copropriétaires, conseil syndical, avocat ET syndics sous peine d'une éventuelle sanction ?
1) a priori, il n'existe pas de texte (loi, décret, ...) sur ce point précis, qu'est la présence de tiers à l'AG .....
2) au niveau jurisprudence, voir celle que j'ai citée qui dit clairement
-qu'il n'y a pas de texte interdisant la présence d'un tiers aux AG
-qu'une "telle présence n'est pas une cause d'annulation des décisions votées" (selon conditions énnoncées dans l'arrêt)
JE REPRENDS CERTAINS POINTS SOULEVES DANS LES POSTS
----Il ('avocat) est entendu seul si le syndic n'a pas estimé devoir faire venir un autre avocat et si l'assemblée donne l'autorisation.
obs : est-ce que le syndic demandera, "courtoisement", au cs, voire à tous les copros, s'ils sont d'accord pour que l'avocat de la copro (souvent, en fait, l'avocat du syndic) vienne à l'AG ?
Non, le plus souvent il décide seul de cela (et de bien d'autres choses aussi d'ailleurs alors qu'il devrait en référer au moins au cs)
Pourquoi le fait-il venir ?
Pour expliquer, pour impressionner, pour donner des conseils car le gestionnaire n'a aucune formation juridique de base ....?
Qui va payer le déplacement de l'avocat que le syndic fait venir ? (150 euros de l'heure en principe)
Même s'il n'y a pas toujours de facture, c'est clair que ce n'est pas payé par le syndic sur ses fonds propres même si c'est en fait pour ses propres intérêts qui le fait venir ou pour pallier le manque de connaissances des gestionnaires dans tout ce qui est juridique
------en n'adressant pas la lettre d'usage, l'avocat consulté par le conseil syndical commettrait avant tout une incorrection à l'égard de ses confrères.
OUI : c'est effectivement une règle de déontologie que les avocats doivent respecter entre eux
Mais on serait là dans le cadre d'une procédure en cours ou procédure qui se profile, or ce n'est pas dans ce cadre que la question initiale a été posée
L'avocat d'ailleurs n'a pas forcément besoin de passer par le syndic pour avertir son confrère s'il le connait déjà
---------il avait été constaté que des avocats se présentaient souvent à des assemblées sans que le syndic ait été informé.
OBS : on se demande bien pourquoi !
Si tous les syndics se comportaient correctement et étaient des gestionnaires compétents, les cs et copropriétaires auraient-ils besoin de se faire "assister" d'un professionnel pour faire défendre leurs intérêts ?
Il suffit d'entendre les excès incroyables de certains pour comprendre
Même si les syndics ne sont pas toujours en cause directement, combien de fois les litiges entre copro ont pour origine une mauvaise gestion de la copro, un laxisme dans la gestion ....
----------principes élémentaires de la courtoisie, que d'aucuns ignorent manifestement.
OBS : quand derrière la courtoisie affichée se cache le plus grand mèpris pour les copropriétaires considérés comme des vaches à lait, je préférerais moins, et même pas du tout de courtoisie, mais plûtot seulement un minimum de respect du copropriétaire que je suis et une gestion rigoureuse de la copro
Effectivement le monde a changé .... les choses ont beaucoup évoluées .....
il y a bien longtemps que j'ai compris que l'apparence des gestionnaires courtois en costard peut-être tout à fait trompeuse.
Pourquoi ne sont-ils pas en jean's ? auraient-ils moins de compétences pour autant ? c'est incroyable de voir que les mentalités ont peu évoluées chez ces "professionnels" sur ce point précis mais oh combien révélateur ...
Combien se font encore avoir avec ce genre de choses.
Effectivement, il faut vivre avec son temps ....
C'est vrai que pour beaucoup le costume impressionne encore car il assimile à l'habit les connaissances, qualités et compétences ! mais souvent, on constate de quel mépris il s'accompagne pour ceux dont on dit "qu'ils n'y connaissent rien !
Je m'aperçois bien au contraire que ce pourquoi les gestionnaires semblent être de mieux en mieux formés de nos jours c'est la "com", voire la "gestion de conflits" comme cela se fait dans toute entreprise moyenne
Bref, il semble qu'on leur demande surtout d'être "bien propre sur eux", de ne pas élever la voix, bref d'être "courtois", de susciter le moins de curiosité possible de la part des "clients" pour être le plus productifs possible et "gérer" 50 copro plutot que 30, du temps où tout le monde était effectivement COURTOIS car la "pression" n'existait pas, ni pour les uns, ni pour les autres ....
---------Dans le cas d'espèce, le président de l'assemblée, haut fonctionnaire ferme mais pondéré, avait éconduit l'avocat et saisi, avec le concours du syndic, le Conseil de l'Ordre sans plainte.
C'est comme celà qu'on traite correctement une affaire de ce genre.
OBS : le fait d'être "haut fonctionnaire" est-il une garantie sur les qualités d'honnêteté intellectuelle, d'objectivité, de justesse d'analyse d'une situation entre copropriétaires ?
Justement, puisqu'il se trouve que dans une même copropriété il peut y avoir des copro aux connaissances "élevées" sur le fonctionnement des copro et le déroulement d'une AG, et d'autres beaucoup moins rompus à cela, POURQUOI CES DERNIERS NE POURRAIENT-ILS PAS AVOIR LA POSSIBILITE D'ETRE ASSISTE PAR UN SPECIALISTE POUR FAIRE VALOIR LEURS INTERETS ET LEURS DROITS ?
(pourquoi ne pas renvoyer cela à une sorte de principe de "l'égalité des armes" ?)
Quand on voit ce qui se passe dans certaines AG (avant et après aussi d'ailleurs), on comprends que ceux qui se sont fait roulés dans la farine par des gens courtois et à l'apparence "irréprochable" cherche les MOYENS DE FAIRE RESPECTER LEURS DROITS EN FAISANT RESPECTER LES LOIS ET REGLEMENTS EDICTES EN MATIERE DE COPROPRIETE (qui sont tout de même d'un autre niveau "juridique" que la déontologie professionnelle)
LA PRESENCE D'UN AVOCAT A UNE AG FAIT PARTIE DE CES MOYENS !
La courtoisie c'est bien, mais que l'on commence d'abord par respecter les lois et règlements en matière de copro et que l'on s'occupe de la bonne utilisation des fonds payés par les copropriétaires .... le reste ira de soi ......
--------Le syndic, répétons le, n'a rien à voir dans le fait que le CS puisse ou non faire venir un avocat à l'assemblée, en soumettant cette présence à l’acquiescement de l'assemblée.
OBS : effectivement, le syndic n'a pas à décider quoi que ce soit dans ce cas, il n'a pas à "autoriser" ou à donner son accord quant à la présence d'un tiers à l'AG. Ce sont les copro en particulier et l'AG en général qui peut donner son avis sur la présence d'un tiers.
--------Il s'agit de surveiller le bon déroulement du vote, tout simplement.
(L'enjeu est le vote de la révocation du syndic apparemment.)
A mon sens le rôle de l'avocat est de conseiller les copropriétaires sur les règles de fonctionnement de l'assemblée.
OBS : Pourquoi faut-il en arriver là ?
Pourquoi la présence d'un avocat est nécessaire ?
Tout simplement pour ETABLIR UN RAPPORT DE "FORCE" qui permettra effectivement de faire SIMPLEMENT RESPECTER les lois et décrets existant en matière de copro
Y-A-T-IL D'AUTRES SOLUTIONS QUANT ON A TOUT ESSAYE AVANT , ..... la courtoisie, le mépris, la manipulation, le dialogue, la transparence, la collaboration, les menaces, le point sur la table, ... ?
La présence d'un tiers, avocat de surcroît, s'il respecte lui-même le fonctionnement normal d'une AG, n'est-il pas préférable aux autres solutions citées que nous avons déjà tous dû observer plus ou moins dans nos copro respectives, ou que nous avons tenté d'adopter sans succés ?
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brunotf
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 17:10:48
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Nous venons de réussir enfin à changer le syndic dans notre copropriété de + de 200 lots principaux. Démarche:
- l'an dernier, changement du CS et de son président
- il y 6 mois appel d'offres auprès de 12 autres syndics, sélection de 4 puis 2 (heureusement car 1 des 2 s'est désisté mystérieusement la veille de l'AG!), mis à l'ordre du jour très tôt avec leur contrat
- 4 réunions d'information 3 mois avant l'AG
- recherche des mandats des absents chroniques
- contrôle de l'AG par le Pt, les scrutateurs et le secrétariat
- présence d'un avocat réputé dans le droit de la copropriété, votée par délibération spéciale à la majorité de l'art. 24
- préparation minutieuse de l'AG y compris fabrication d'un modèle EXCEL pour vérifier la feuille de présence et enregistrer les votes (en cas de départ du syndic non secrétaire et non réélu)
- déroulement calme et très rigoureux de l'AG (donc long compte tenu des opposants à tous les stades: de 19h30 à 4h du matin!!!)
A la disposition des intéressés qui voudraient plus de détail, en vous remerciant tous pour votre aide dans cette section et dans les autres! |
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Mélany
Contributeur vétéran
106 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 18:05:01
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BRAVO
patience, rigueur, information, communication, implication des absents ne serait-ce que par leurs pouvoirs, recherche de la cohésion d'une majorité, ....
et une copro de 200 lots vaut bien 8h30 d'AG sur 8 760 que compte une année .... |
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 15 mars 2005 : 21:52:28
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brunotf,
Ce post abondant montre qu'il est possible d'en sortir avec une vraie volonté de cesser de se faire avoir par un syndic qui abuse parfois de ses prérogatives.
N'OUBLIEZ JAMAIS: Une fois le contrat du syndic arrivé à échéance, vous n'avez plus aucune obligation envers lui, banissez l'ODJ avec question de renouvellement du mandat qui n'est pas un terme approprié
à la réalité contractuelle (proposition de contrat).
Je pense qu'avec la non élection du syndic au poste de secrétaire et avec un Président de séance de confiance, vous auriez pû faire l'économie de l'avocat, mais cela a permis de montrer au nouvel élu votre motivation à ce que la copropriété puisse fonctionner, 9H d'AG, pas mal.
Il faut néanmoins rester vigilant et contrôler la gestion du nouveau syndic élu et ne céder en aucun cas sur le compte séparé ou la durée du mandat d'une année.
Cordialement.
Edmond  |
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