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christophe31
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 Posté - 10 mars 2005 : 19:15:15
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bonjour,
mon syndic, lors de notre derniere AG (2005), nous a fait voter deux budget: 2005 et 2006. alors que son mandat va du 1 janvier au 31 decembre 2005.
il m'a repondu qu'avec la loi SRU il avait le droit de faire voter les deux budgets! a t'il raison?
il nous a aussi demandé un fonds de reserve en nous disant aussi qu'avec la loi SRU il en avait le droit...( j'ai lu que normalement si ce n'etait pas marque sur le reglement de copro, cela devait etre vote a l'article 26. le syndic l'a fait voter a l'article 24 car il nous a dit que c'etait mentionne dans la loi SRU.)
merci pour vos reponses.
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mathi
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2092 réponses |
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christophe31
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 10 mars 2005 : 20:08:18
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quel est l'article qui en parle?
merci |
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christophe31
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 14:14:14
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personne ne peut me dire quel article en parle!!!!!
j'ai beau relire la loi sru et je ne trouve rien s'y referant...a part l'article 75 qui dit "chaque année"...... |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 16:39:33
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Le système comptable doit être précisé par un décret à paraître, mais d'ores et déjà la loi SRU ayant entériné le principe de comptabilisation de la dépense engagée (article 14-3), il est devenu impossible de voter un budget après le début de l'exercice.
En effet le budget doit être obligatoirement voté avant l'engagement de la moindre dépense.
Aussi, le Syndic ne pouvait faire autrement que de vous faire adopter le budget 2006 lors de votre AG 2005, sauf à faire une autre AG avant la fin de l'année 2005. Ce qui a un coût que tout le monde n'est pas prêt à prendre en charge pour adopter seulement le budget.
Je dirais même que votre Syndic a un temps de retard, car cela fait maintenant deux ans que nous votons lors de l'AG de l'année N, le budget de l'année N+1. Tout ça tout en discutant et votant sur l'éxécution du budget de l'année N-1, (alors que nous éxécutons le budget de l'année N).
Cependant bien qu'apparemment complexe, cette situation a le mérite d'être logique. Elle ne pose problème que pour la modification de la comptabilité où il faudra tenir une compta d'engagement et la solder ou l'apurer par l'exécution. Le décret est encore à venir et les logiciels aussi bien sûr. |
Edité par - chaburette le 11 mars 2005 16:40:51 |
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christophe31
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 20:41:30
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merci pour votre reponse,
et pour le fonds de reserve, il en est de meme ? |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 21:06:27
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Pour ce qui concerne le fonds de réserve, c'est tout à fait possible, à la discrétion de l'AG.
Mais bien sûr tous les Syndic souhaitent disposer d'un tel fonds, toujours utile en cas d'urgence, dès lors qu'il permet de financer des dépenses imprévues consécutives souvent à des incidents, sans avoir à procéder à un appel de fonds en catastrophe.
Reste donc à l'AG à déterminer son montant.
De toutes manières, dès lors que la règle du compte séparé est respectée et que les sommes placées produisent intérêts au profit de la copropriété, pourquoi refuser l'instauration d'un tel fonds ?
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 22:39:48
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Il convient quand même de noter l'article 43 du décret 17 mars 1967(modifie le 27 mai 2004) qui précise :
<Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de 12 mois.Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois,si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne,le syndic,préalablement autorisé par l'AG des copropriétaires,peut appeler successivement deux provisions trimestrielles,chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté....>
Donc,normalement,l'AG peut refuser de voter le budget de l'année 2006 et autoriser le syndic à appeler une ou deux provisions comme indiqué précedemment |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 11 mars 2005 : 22:47:46
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Sans vouloir ergoter pour le plaisir, il faudrait pour que le budget ne soit pas voté avant le début de l'exercice, qu'il y ait un empêchement majeur.
Et à quoi bon voter la possibilité d'effectuer des appels de fonds sans voter le budget.
En tous cas, l'article 43 le précise à nouveau le budget doit être voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 08:06:52
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Le budget d'une copropriété n'a pas en cours d'année N ou N+1 de budger additionnel.
Un budget N + 1 ne doit(devrait)pas être le budget N avec X% en plus sur tous les postes.
Si vous êtes dans une copropriété normale(bien gérée)par ex. :
- exercice 1er janvier - 31 décembre
- tous vos contrats 1,2,3 ans même départ donc même date de révision des coûts (1er janvier - 4 mois afin d'avoir les bons indices)
- pas ou très peu de retard de paiement
-toutes vos AG avant le 15 mars (donc 1 seul appel de fonds ancien budget et un budget N exacte à 90%-les 10% aléas entretien non programmable)
Je ne vois pas pourquoi on ne profiterait pas du 2ème paragraphe(alinéa)de l'article 43 |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 08:54:15
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C'est en théorie tout à fait logique. Mais alors comment fonctionner pour le 1er trimestre, sans fonds de réserve ?
SI vous étiez gestionnaire, vous adopteriez certainement le vote normal et non l'appel de fonds suivi du vote du budget, ne serait-ce que pour vous éviter d'avoir à revenir sur un budget déjà exécuté pour partie.
Imaginez que l'AG ne vote pas le budget présenté, comment faites-vous ? Vous en présentez des modifications de suite à un second vote ? Dans tous les cas il va bien falloir arriver à une décision, alors un peu plus tôt, un peu plus tard...........
Et puis une dernière remarque l'adoption d'un budget serait-ce même plusieurs années à l'avance n'entraîne pas pour autant une obligation de dépense totale lors de l'éxécution. Les soldes créditeurs des comptes de propriétaires ou des lignes budgetaires, ça existe.
Enfin le recours systématique à la dispsosition du second paragraphe de l'article 43 ne semble devoir être qu'exceptionnel (si le budget prévisionnel ne peut être voté), car la règle reste bien le vote "avant le début de l'exercice qu'il concerne"
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Edité par - chaburette le 12 mars 2005 08:56:10 |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 09:51:42
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La bonne solution est de voter en mars 2005 le budget 2006 et de conserver la possibilité de modifier en mars 2006 ce même budget 2006. Et ainsi de suite ...
L'avantage principal est la simplicité. L'avantage secondaire est qu'on conserve la procédure de recouvrement spécifique et le bénéfice éventuel de la déchéance du terme.
Tertio, il est facile de réduire ou augmenter en mars 2006 les prévisions sur tel ou tel poste. |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 10:28:21
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En effet JPM, j'avais omis l'avantage de la procédure de recouvrement spécifique prévue à l'article 19-2 qui ne peut s'éxercer que dès lors que le budget prévisionnel est voté.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 11:37:16
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Mais si vous modifiez(logiquement) en mars 2006 le budget vous êtes dans l'obligation d'avoir une résolution permettant d'accepter,ou non, cette modification; conséquence de l'acceptation le syndic doit modifier le montant des appels de fonds.
Seul avantage,éventuel ( si vous devez y recourir)la procédure de recouvrement |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 12:48:00
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Le syndic n'aura à modifier que le dernier appel de fonds, afin de n'appeler que le montant voté.
La modification ne peut en tout état de cause s'élever au 1/4 du budget, ou alors le budget primitif était réellement mal calculé.
Soyons logique, un budget prévisionnel doit comporter une marge de manoeuvre, et surtout prévoir la fongibilité de certaines lignes entre elles.
Des dépenses peuvent d'une année sur l'autre changer de classement selon la méthode de leur éxécution. Imaginez par exemple le poste nettoyage réalisé par un salarié, la dépense est comptabilisée en Traitements et Salaires, et l'année suivante, le même travail est réalisé par une Entreprise, toute la prestation ne pourra figurer au poste Traitements et Salaires.
Personnellement, avec la souplesse introduite par JPM, je ne vois que des avantages au vote anticipé.
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 18:37:35
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Si l'exercice court du 01/01 au 31/12, l'assemblée a lieu généralement en mars ou avril voire même mai.
Il faut bien entendu une décision de l'assemblée pour rectifier le budget de l'exercice en cours adopté l'an dernier.
La régularisation est effectuée sur les appels effectués au 1er juillet et au 1er octobre. Celà ne pose aucun problème technique au syndic qui tapera 9 000 ou 11 000 au lieu de 10 000. L'ordinateur fera le reste.
Je pense que ce système est le plus commode. Adopter en avril 2005 le budget de l'exercice est un peu absurde. Mais surtout celà rend impossible l'adaptation à des augmentations de coût non maîtrisables puisque le premier, voire le second appel 2005 doi(ven)t être identique(s) au quart du budget prévisionnel 2004 qui aura peut être été lui-même un peu court.
D'autre part le syndic ne peut utiliser le système de secours qu'avec l'autorisation de l'assemblée. Un vote de plus avec ses risques.
Enfin ma (??) procédure est mieux adaptée aux obligations d'information du syndicat vis à vis des acquéreurs éventuels. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 20:29:50
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réponse à chaburette 08:54:15
1er appel de fonds année 2005,adressé le 15.12.2004,payable 1er janvier 2005(cela c'est toujours fait notre syndic n'a pas attendu l'article 35-2 pour emettre les appels de fonds)
Interprétation libre de l'article 14-3 car <..ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret> décret 01.01.2005 repoussé au 01.01.2006 -sauf imprévu- en attendant???
Nous n'avons pas de fonds de réserve et nous avons toujours fonctionné ainsi,sans problème.
JPM, ainsi que je l'ai indiqué nous avons beaucoup plus de rigueur que dit dans votre dernier message; un seul appel de fonds différent le premier et les augmentations des différents contrats sont connues -fin janvier -donc inscrites au budget N
En définitive application en fonction de la spécificité de la copropriété |
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chaburette
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317 réponses |
Posté - 12 mars 2005 : 22:53:43
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EH bien felix 1930, je ne vois pas d'inconvénient majeur à votre méthode de fonctionnement, mais je ne souhaiterais pas gérer votre copropriété, en permanence sur la corde raide, et sous la menace de l'obligation d'un appel de fonds à réaliser dans l'urgence.
Je viens de vivre pendant 5 heures de tension extrême, mon AG annuelle ou tout s'est à peu près bien déroulé, avec comme d'habitude les mêmes râleurs qui ne savent toujours pas pourquoi ils râlent, mais par principe continuent à le faire.
J'ai même eu droit à l'enregistrement de la totalité de la séance par un opposant qui souhaite faire examiner la tenue de l'AG par un juriste.
Au fait que pensez-vous de la méthode ? Je ne m'y suis pas opposé le moins du monde, ai-je eu raison ou tort ?
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mathi
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2092 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 01:13:43
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Attention, le syndic doit un travail critique et ne doit pas reconduire le budget 2005 en 2006, des clauses contractuelles et économiques permettent à un gestionnaire de faire une projection raisonnable et assurer aux copropriétaires de ne pas avoir un régularisation de charges trop importantes.
math |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 13 mars 2005 : 09:01:31
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chabuette, en vous répondant je n'avais pas pris en compte le fait que vous étiez syndic bénévole ou non professionnel avec, semble t-il un CS absent.
Je trouve la méthode de l'opposant lamentable et si les copropriétaires sont satisfaits de vos prestations mais ne l'ont pas indiqué clairement en AG on peut,presque, les mettre dans le même sac.Je vous comprends d'autant mieux que j'ai été syndic bénévole dans une copro. de 60 lots principaux et est laissé le poste à un professionnel à cause de ce type d'individu.
Le gros avantage du professionnel,en dehors de la partie structure,c'est qu'il n'habite pas sur place.
Dans notre copro. le CS dont je suis Pt s'implique "fortement"dans l'élaboration du budget.Etant sur place 24h/24h nous sommes mieux à même,que le syndic,de connaître les problèmes d'entretien, maintenance ou autres que nous devront affronter année N, N+1 voir plus loin (sous réserve d'imprévus)
alors bon courage |
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Elisabeth
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budget previsionnel.
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