| Auteur |
 Sujet  |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
|
|
poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
 Posté - 28 mars 2005 : 10:01:31
|
Je suis allée en 2004 à la réunion préparatoire de l'AG et à la vérification des comptes. J'ai vérifié toutes les factures et observé mes collègues (pour qui cet exercice n'était pas le premier) qui n'ont rien manifesté. Je n'ai pas vu la comptabilité (les écritures = passation de la dépense ou de la recette). Lors de l'invitation à l'AG nous recevons "les comptes" ... une seule ligne pour "honoraires du syndic." et notre bâtiment a le chiffre des autres bâtiments x 3. Cette année je vais demander le grand livre pour avoir notamment ce détail.
Sur le contrat liant copro. et syndic les chiffres sont en ......
Il y a du travail à faire pour accorder les violons. |
Signaler un abus  |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 11:14:47
|
A "Elisabeth" et aux autres qui peuvent être intéressés.
Effectivement dans une comptabilité informatisée les documents comptables sortent automatiquement. Mais certains de ces documents doivent être retraité pour être comprèhensibles. Un exemple, les copropriétaires non pas à connaître le total des mouvements débit et crédit (ce qui n'apporte rien) mais les soldes de chaque compte.
La compensation: Il est normal de compenser des débits (dépenses) et des crédits (recettes) de même nature, Une dépense d'électricité avec un avoir sur dépenses d'électricité. Il n'est pas normal de compenser la dette d'un copropriétaire avec le solde créditeur (Trop versé) d'un autre copropriétaire et de ne faire apparaître que la différence.
Je confirme que c'est souvent dans les comptes d'attente que l'on rencontre le plus souvent des compensations injustifiées.
Il y a risque de dissimulation de créances incertaines par des dettes non contestables:
X Copropriétaire doit...................... 1000 €
Il est en situation de surrendettement
Y Copropriétaire à un crédit de............ 800 €
Il est anormal que n'apparaisent que....... 200 €
de dettes dans la balance.
Je dis et redis, Membres du C.S. toujours vérifier les comptes d'attentes avec justificatifs à l'appui et refuser les compensations.
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 11:34:57
|
Pour JB 22 : Une balance correcte comporte une ligne pour letotal des copropriétaires créditeurs, une autre pour le total des copropriétaires débiteurs.
Le décret comptable n'exige en annexe que la liste des débiteurs. Dans l'esprit de son auteur c'est donc un pilori et non un justificatif comptable.Il ne faut pas hésiter à joindre la liste des créditeurs.
L'état détaillé des rémunérations du syndic est de la même veine : honte à celui qui perçoit des honoraires Les " gardes rouges " souhaitaient que le syndic assiste à l'assemblée avec une photocopie de l'état pendue au cou. On a quand même pas été jusque là. |
| Signaler un abus |
|
|
Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 11:38:11
|
Je comprends bien ; je suppose qu'une balance doit être "succincte", ce qui peut justifier certains regroupements "intelligents", ce que j'ai effectivement vu.
Mais comment s'en sortir (puisque j'ai commencé à mettre un pied dans la comptabilité et que j'y ai vu un paquet d'"anomalies" diverses et variées), lorsque le syndic se refuse obstinément à fournir un état des recettes. Je viens de mettre sérieusement le nez dans 4 ans d'extraits bancaires et j'ai une page pleine d'anomalies à signaler. Et je commence à me mouvoir plus facilement dans les arcanes de la comptabilité.
J'ai trouvé un certain nombre de sommes qui ont été créditées à notre compte et qui n'apparaissent nulle part dans les documents fournis ; aucune explication au sujet de ces sommes.
Comment "forcer" le syndic à fournir un état des recettes ?
Compte tenu de la présence de ce syndic têtu et "bordélique" à tous les niveaux, j'ai fait mettre à l'ordre du jour qu'il sera tenu de mettre à disposition de tout copropriétaire qui le demanderait, le grand livre des comptes.
Qu'en pensez-vous ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 18:41:23
|
| En tant que Pt du CS j'ai au moins une fois par an,le Grand-livre général pour notre copropriété; je doute que votre syndic vous donne satisfaction et surtout que la majorité( je n'irai pas jusqu'à l'unanimité)des copropriétaires y trouve leurs petits |
| Signaler un abus |
|
|
JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 20:22:34
|
De JPM
"Le décret comptable n'exige en annexe que la liste des débiteurs. Dans l'esprit de son auteur c'est donc un pilori et non un justificatif comptable.Il ne faut pas hésiter à joindre la liste des créditeurs"
Il est bon de faire remarquer que la balance qui doit être présentée est une balance à la clôture de l'exercice à laquelle on ajoute le reliquat de la répartition qui n'est exigible qu'après approbation des comptes. Ainsi si les dépenses de l'exercice ont été supérieures au budget donc aux appels de fonds, des copropriétaires qui ne devaient rien vont apparaître débiteurs. (Au pilori, pour JPM)
Une balance datant de plusieurs mois et une information dépassée. |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 mars 2005 : 23:17:08
|
Il y a des avis divérgents sur l'interprétation des textes récents.
Mais l'avis unanime est qu'ils ne sont pas clairs 
Dans tout celà il y a bien sur les textes qu'il faut respecter mais aussi la pratique et même la nécessité de respecter d'autres textes comme ceux relatifs aux baux, aux charges locatives et aux restitutions de dépôt de garantie, qui sont aussi d'ordre public.
Les états de synthèse de fin d'exercice doivent :
> être joints à la convocation pour l'assemblée
> comporter l'état financier (annexe 1) après répartition à la date de clôture de l'exercice
Il résulte donc des textes que la répartition est faite à la date de clôture de l'exercice et matérialisée immédiatement et, en tout cas avant la préparation et l'envoi de la convocation.
Il est non moins certain que ces documents doivent être présentés au conseil syndical lors de la vérification des comptes.
Conformément aux textes toujours, la balance des copropriétaires à joindre à la convocation est celle arrêtée au 31 décembre (ou autre date de fin d'exercice). Rien de nouveau ici, c'est ce qu'on faisait déjà dans le passé.
Tout celà exige un mécanisme de clôture provisoire de l'exercice car il faut bien passer les écritures de l'exercice suivant dès le 2 janvier.
On peut envisager un calendrier des opérations comme suit :
Le 20 janvier N+1 : achèvement des opérations de clôture provisoire
Le 25 janvier N + 1 : répartition des charges du syndicat et établissement des documents de synthèse de clôture, arrêtés à la date du 31 décembre N
Le 10 février N+1 : contrôle des comptes par le conseil syndical et préparation de l'assemblée fixée au 3 avril N+1
Le 10 mars N+1 : expédition des convocations.
Ces dates sont prises au pif et il faut rappeler que des assemblées sont tenues jusqu'à fin juin.
Reste une question controversée : que faire des états de répartition établis le 25 janvier ?
En ce qui concerne le relevé général des charges, il doit être, à mon avis joint à la convocation car l'annexe 3 est succinte (et à mon avis parfaitement inutile, mais c'est une autre affaire !). Les copropriétaires ne seraient pas explicitement informés par les totaux de catégories de charges. Ils souhaitent voir : facture Dupont nnettoyage gouttière 219,45 € etc...
Mais ils veulent voir aussi leur propre compte avant l'assemblée : le relevé individuel. Je pense donc que le relevé individuel doit être adressé aussi, sous réserve de ce qui pourra être précisé dans un proche avenir.
Il est bien entendu que ce relevé individuel présentera un solde qui ne sera pas exigible. Celà pose un problème de technique informatique car on ne devrait le trouver ni au crédit ni au débit dans l'appel de provision du 1er avril. Situation cocasse puisque le copropriétaire ne pourra pas bénéficier d'un éventuel solde créditeur 
Observation pratique : dans un syndicat ternant son assemblée le 20 juin, c'est courant juillet que les copropriétaires recevraient leurs comptes officiels ! Cela fera le bonheur des copropriétaires bailleurs et celui du syndicat si le solde de fin d'exercice est sensiblement débiteur ! Les syndics n'auront d'autre ressource que de solder les factures de N avec la première provision de N+1.
C'est une gestion digne du lundi de Pâques et du lundi de Pentecôte 
Et si l'intention des auteurs du décret de l'arrêté a été réellement de s'en tenir aux annexes 2 et 3 pour l'information des copropriétaires relative aux charges, cette position irait clairement à l'encontre de la bonne information des copropriétaires.
Une chose est certaine, on se retrouve à nouveau avec des textes qui posent beaucoup de questions !
|
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
Tous les mouvements doivent figurer ?
Forum fermé
