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Valentin, la ponctuation étant souvent absente des document juridiques il ne me parait pas pertinent de la reprendre ici. Par contre, la syntaxe, l'orthographe me semblent importants.
Je note dans le RDC de pierre83 :
"B. Parties communes spéciales aux copropriétaires de chacun des bâtiments: Constituent des parties communes spéciales aux copropriétaires de chacun des bâtiments, sans que cette énonciation soit limitative et ...."
et plus bas :
"2°) Charges particulières à chacun des bâtiments a) Définition des charges Ces charges sont constituées par les dépenses afférentes aux parties communesde chacun des bâtiments considérés séparément telles qu’énumérées ....."
Pas besoin d'explication de texte en ce qui concerne les parties communes dites spéciales de chacun des bâtiments et les charges communes de chacun des bâtiments considérés séparément.
C'est juste du français. Et votre idée de séparer 2 bâtiments n'a rien à voir avec le sujet : il n'y a pas séparation, s'agissant d'une clause conventionnelle d'un RDC ! Il y a un ensemble immobilier dans lequel 2 ou plusieurs bâtiments, considérés séparément ou non peu importe, sont mentionnés au RDC comme ayant des "parties communes spéciales" à chacun de ces bâtiments. Cette seule mention suffit pour que les dépenses d'entretien ou de réfection de ces parties communes spéciales soient réparties entre les seuls copropriétaires concernés par ces parties communes spéciales de chacun des batiments. Lorsqu'un RDC fait mention de parties communes spéciales dans un bâtiment, cela veut dire que ces parties communes sont spécifiques aux seuls copropriétaires de ce bâtiment. Dans le cas contraire, ce sont des parties communes "communes", sous entendu communes à l'ensemble immobilier, donc à tous les copropriétaires de cet ensemble immobilier. La mention est tout aussi valable pour les cages d'escalier dans un même bâtiment, dont la cage et/ou l'escalier peuvent être indiqués comme "parties communes spéciales" et/ou "élément d'équipement commun", spécifiques donc aux copropriétaires de la cage d'escalier considéré.
pour être plus précis par rapport aux parties communes spéciales aux copropriétaires de chacun des bâtiments :
l'article 2 a) les charges afférentes à chacun des bâtiments considérés séparément telles qu'énumérées à l'art. 6.1.B etc.. . (tous les éléments porteurs)
ne concernent que les réparations et l'entretien du gros oeuvre, qui incomberont à chaque bâtiment séparément.
La ponctuation est essentielle pour la compréhension d'un texte, une virgule pour changer le sens d'une phrase.
Ma réponse s'adressait à Pierre83 qui émettait l'idée de proposer en AG une gestion séparée des façades, "chacun ses façades", c'est à cela que je répondais.
Merci Valentin pour ces intéressantes précisions. L'erreur que confesse le notaire est bien celle que vous relevez (la présence d'un élément d'entretien de l'immeuble (ravalement) dans un descriptif de bâti.).
Il est effectivement probable que si le ravalement du bâtiment cour avait dû être au programme avant celui côté rue, une plus grande attention à l'interprétation que fait le notaire de son difficile texte aurait été porté par les propriétaires concernés . Néanmoins, contrairement au règlement de copropriété, celle-ci n'était pas connue des copropriétaires au moment de leur acquisition et il semble logique que ce qui est consigné dans le RdC prime sur une relecture à postériori de son rédacteur maladroit.
Je suis revenu au RdC, sur l' Article 6 -Distinction des parties communes et des parties privatives (...) I.- Parties communes (...) B. Parties communes spéciales aux copropriétaires de chacun des bâtiments (...)
Pour y trouver quelques alinéas plus bas le complément suivant :
(...) • Les ornementations, décorations, éléments extérieurs des façades, les garde-corps et appuis des balcons et des fenêtres, y compris les balcons, même si ceux-ci sont affectés à l'usage exclusif de certains copropriétaires (à l'exclusion des fenêtres, persiennes, volets, volets roulants, stores et de leurs accessoires, ainsi que des vitrines des locaux commerciaux du rez-de-chaussée) (...)
Cela permet-il de classer les façades comme parties communes spéciales aux copropriétaires de chacun des bâtiments, au delà de leur fonction "gros oeuvre" ?
Bonjour pierre83, On ne peut pas "classer les façades" en parties communes spéciales dans le sens où vous l''entendez.
Il y a dans le descriptif parties communes spéciales : . les gros murs de façades, (structure) et . les ornementations, éléments extérieurs des facades etc..
il y a une jurisprudence que je vous cite : "les murs d'un bâtiment constituent des parties communes spéciales, à savoir spécifiques à un bâtiment "(CA de Paris, 23è ch A, 02/10/96)
En charges particulières à chacun des bâtiments : . les travaux d'entretien et de réparation du gros oeuvre, . et les réparations concernant l'alinéa ci-dessus.
Mais, relisez bien votre règlement de copropriété, il est très probable que les frais relatifs aux éléments que vous énumérez sont en charges générales lorsqu'une opération d'ensemble sur la façade est votée en AG. C'est le cas le plus courant.
Le poste "ravalement des façades" est toujours distinct des frais d'entretien. il y a également une jurisprudence que je vous cite : "Si la copropriété comporte plusieurs bâtiments, et si le règlement ne prévoit pas expressément une spécialisation des charges sur le poste ravalement, celui-ci est réparti entre tous les copropriétaires" (TGI Paris 25/11/1976 Dalloz IR 1978-125.) Or, dans votre Règlement il est prévu en charges générales.
Il y a dans ce règlement de copropriété une erreur manifeste (grossière) dans le descriptif. Mais comme dans la répartition des charges cela semble assez clair je ne pense pas qu'il puisse y avoir ambiguité.
Interprétation du règlement de copropriété
Forum fermé
Posté - 22 avr. 2005 : 10:43:56
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