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tedcas
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 08 avr. 2005 : 18:16:29
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Bonjour à tous,
Suite à une annonce parue dans un journal spécialisé, nous avons visité par l'intermédaire d'une étude notariale un terrain à bâtir.
Le vendeur avait ainsi signé le jour même un mandat de vente à un notaire.
Très intéressé par la situation et le métrage proposé, nous avons indiqué le soir même de la visite que nous souhaitions faire une offre d'achat au prix indiqué, soit sans négociation.
Seul bémol à ce terrain, le certificat d'urbanisme n'ayant pas été encore demandé au jour de la visite, le notaire ne souhaitait pas nous faire signer de compromis avant l'obtention définitive (deux mois environ)
Il nous a donc demadé de rédiger une offre d'achat à son attention, reprenant les caractéristiques (cadastre, prix net vendeur, commisison du notaire, prix total...) du bien.
Il a demandé au vendeur de signer de son côté une acceptation de notre offre.
Malheureusement, vivant dans une de ces régions où l'immobilier explose, il semble que le vendeur ait découvert (à tord ou à raison) qu'il avait sous évalué son bien.
Aussi, prétextant un risque éventuel de redressement fiscal si le bien est vendue à une valeur inférieure au marché, il refuse pour l'heure de signer quoique ce soit, refusant ainsi la vente.
Quels peuvent être nos recours, sa rétractation peut elle être légitime, et quelle peut être la suite donnée à notre affaire ?
Si effectivement le bien est sous évalué, peut il refuser de vendre ou augmenter son prix ?
Je vous avoue que nous sommes à la recherche d'un terrain depuis plusieurs mois. Chaque fois que nous répondons à une annonce, il est vendu, et pour une fois où nous sommes les premiers à visiter, le vendeur semble penser qu'il pourrait en tirer plus.
C'est assez destabilisant...
Si quelqu'un peut nous renseigner, toute aide sera la bienvenue.
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Edité par - tedcas le 08 avr. 2005 18:17:23 |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 18:54:32
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Les Notaires ne passent pas souvent d'annonces.
En général ils laissent ce travail aux agences.
Sans doute s'agit il d'une succession.
Si le vendeur a peur d'un redressement c'est que le Notaire et son client ont sous évalué le bien (si c'est une succession).
Classique d'ailleurs, au moment de payer les droits on dit que cela ne vaut pas grand chose et le lendemain on le met en vente au double.
Reste le cadre" juridique" de la publicité.
Je vous vois mal forcer la main du Notaire .
Essayer d'arrondir les angles par une discussion dans son bureau vous trouverez sans doute les mots magiques $$$
:-)
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Ad-honores
Pilier de forums
3070 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 19:13:24
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Si effectivement le prix donn é par le vendeur est sous évalué; il subira de la part du fisc un redressement fiscale ayant pour base le prix réel du marché.
Regardez ce qui se passe sur l'île de Ré ! Il suffit qu'un bien se vende à un moment donné à un prix astronomique, et voilà que les bases sont systématiquement réévaluées.
Tant que le vendeur n'a pas signé, la vente n'existe pas. Dans ce cas, je ne vois pas comment vous pourriez forcer le vendeur ?? |
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tedcas
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 19:26:44
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En fait, il ne s'agit nullement d'une succession. Le vendeur (âgé)cède une partie de son terrain.
Son fils se retrouve voisin du terrain vendu.
C'est quelqu'un d'assez particulier. Il tente par exemple d'imposer à l'acquéreur le type de construction à bâtir (plein pied...) la superficie maxie...
Il est passé par un notaire par "conviction" personnelle, ne voulant pas donner le mandat à des agences.
Quant au cadre "juridique" de la publicité, je ne le connais pas. Le notaire disposait d'un mandat de vente signé, et la pub est passé dans un journal de petites annonces.
Ne s'agissant donc pas d'une succession, en quoi le vendeur peut il craindre réellement quoique ce soit s'il a mal évalué son bien, et a-t-il réellement le droit de revoir son prix à la hausse ?
Le notaire semble avoir signifié au vendeur que son attitude était caractéristique d'un refus de vente. Est-ce exact ? et quelles sont donc nos options (autres éventuellement que $$$)?
Merci |
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tedcas
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 19:35:06
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Citation :
Initialement entré par Ad-honores
Si effectivement le prix donn é par le vendeur est sous évalué; il subira de la part du fisc un redressement fiscale ayant pour base le prix réel du marché.
Regardez ce qui se passe sur l'île de Ré ! Il suffit qu'un bien se vende à un moment donné à un prix astronomique, et voilà que les bases sont systématiquement réévaluées.
Tant que le vendeur n'a pas signé, la vente n'existe pas. Dans ce cas, je ne vois pas comment vous pourriez forcer le vendeur ??
Merci pour vos promptes réponses. 
Mais comment peut-on connaître le prix réel du marché ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 21:08:30
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Vous pouvez vous retourner contre le notaire : 1) pour obtenir judiciairement la vente du bien à votre profit, la pub étant une offre de vente, dès qu'elle est acceptée la vente est parfaite ; 2) pour publicité mensongère, et là vous avez le choix entre le civil et le pénal.
A ce stade voyez un avocat.
jcm |
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btsimmo
Pilier de forums
289 réponses |
Posté - 08 avr. 2005 : 21:24:17
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Citation :
1) pour obtenir judiciairement la vente du bien à votre profit, la pub étant une offre de vente, dès qu'elle est acceptée la vente est parfaite
Cela signifirait que si une agence annonce un bien, qu'un acquéreur se présente si il prend aux conditions le vendeur serait obligé de lui vendre. Je ne pense pas non? OU j'ai peut être mal compris votre pensée
Citation :
pour publicité mensongère,
En quoi? j'avoue ne pas saisir la, pourriez vous developper ? |
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dobaimmo
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2303 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 09:20:10
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jcm : vous vous trompez de cible :
la publicité n'était pas mensongère puisque correspondait au mandat signé par le vendeur.
vous avez dit plusieurs fois il me semble que le vendeur n'était pas engagé par son mandat non exclusif : au pire dommages et intérêts. Pourquoi dites vous le contraire ? |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 10:19:51
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Pour la vente judiciaire c'est bon. En effet ce qui vaut pour les agences (mandat d'entremise) ne vaut pas pour les notaires, qui ne sont pas assujettis à la loi Hoguet, et notamment à son art. 72 :
3ème alinéa de l'art. 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 72 : "Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention".
Pour la même raison si le notaire met en vente l'affaire et qu'elle n'est en réalité pas à vendre, le délit de publicité mensongère peut être invoqué.
Libre au notaire de se retourner ensuite contre son mandant si la rédaction de son mandat lui en laisse la possibilité. Mais lui ne peut pas s'abriter derrière la loi Hoguet.
jcm |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 11:20:14
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Il y a un espace entre la theorie et la pratique.
Une publicité serait dans le meilleur des cas une simple " pollicitation", c'est à dire une offre "unilaterale".
En tant qu'offre "unilaterale" , le policitant peut changer d'avis quand il le veut , sauf après acceptation auquel cas il y a" accord " synalagmtique .
Si vous faites une offre d'achat , vous indiquez une date limite au dela de laquelle l'offre est caduque.
Entre la publicité qui n'est en fait qu'une "policitation" encore faudrait il que le description soit très complete... et un accord qui devrait être écrit , il y a un espace très large.
Sauf à se précipiter avec un Huissier chez le premier agent immobilier venu, pour le mettre en demeure de signer de suite au prix et sans connaitre les détails de l'opération. etc..
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 12:02:59
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Il y a dans la jurisprudence des cas de vente judiciaire suite à une annonce...
Et ce que vous dites ne marcherait justement pas avec un AI régulièrement mandaté.
jcm |
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tedcas
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 12:42:48
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Donc en fait, si je comprends bien vos explications JCM, le vendeur est davantage tenu à vendre par la publicité faite de son bien, plutôt que par le mandat qu'il a remis au notaire ?
Et nous aurions donc des chances de le contraindre judiciairement à signer la vente au prix qu'il demandait ?
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 12:47:51
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jcm :il ne s'agit pas dans ce cas d'une vente judiciaire
le notaire ne s'abrite pas derrière la loi hoguet mais derrière les articles du code concernant les mandats et derrière le décret régissant sa profession.
un AI ou un notaire régulièrement mandaté : même résultat. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 13:26:18
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Citation :
Les Notaires ne passent pas souvent d'annonces.
Apparemment, cette pratique diffèrent selon les régions. Il parait que cette pratique est fréquente en Bretagne notamment. Dans ce cas, le notaire tend à avoir une pratique proche de celle des agences immobilières. |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 14:12:24
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les notaires passent des annonces partout en France. Ils ont même plusieurs sites internet que pour eux et des journaux gratuits qui ne regroupent que leurs annonces.
Par contre, leur réglement est normalement trés strict pour le respect de certaines règles (mais certains départements sont plus laxistes) : le prix doit obligatoirement figurer dans l'annonce. et il ne peut pas y avoir d'annonces générales du style : recherche pour client, tel ou tel type de bien..... |
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Soyouz
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 14:13:58
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Citation :
Initialement entré par jcm
Il y a dans la jurisprudence des cas de vente judiciaire suite à une annonce...
Et ce que vous dites ne marcherait justement pas avec un AI régulièrement mandaté.
jcm
>>>Que signifie " Manadté" ... Mandaté pour présenter uner affaire à la vente ou "Mandaté" pour signer l'engagement à la place du Mandataire?<<<<
Dans ce dernier cas, le Mandataire signe et l'affaire est conclue, il n'y plus à changer d'avis, l'affaire est réalisée.
Dans le premier cas, la mission de l'A I est de présenter l'affaire à la vente , c'est différent.
Lorsqu'un vendeur donne Mandat à un Clerc de Notaire (c'est courant) pour signer une vente en son absence, il nepeut revenir sur son Mandat une fois que l'affaire est signée.
Mais une simple publicité ne peut valoir "vente" , les jurisprudences n'étant pas des Lois, mais simplement des situations particulières qu'il faudrait analyser.
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 14:33:32
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| mandat d'entremise (recherche acquéreur) |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 15:38:31
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"Donc en fait, si je comprends bien vos explications JCM, le vendeur est davantage tenu à vendre par la publicité faite de son bien, plutôt que par le mandat qu'il a remis au notaire ?
Et nous aurions donc des chances de le contraindre judiciairement à signer la vente au prix qu'il demandait ?"
A mon avis oui, et oui.
Et une publicité vaut offre de vente (pollicitation), qui devient parfaite dès que quelqu'un l'accepte.
Et 99.9999999 % des mandats des AI sont des mandats d'entremise, qui, s'ils autorisent le professionnel à recueillir la signature de l'acquéreur, ne l'autorisent pas à signer à la place du vendeur, en l'absence de cette fameuse "mention expresse" qui doit être manuscrite d'après la jurisprudence.
A ma connaissance rien d'équivalent dans le code civil ou la réglementation des notaires.
jcm |
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dobaimmo
Pilier de forums
2303 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 16:23:07
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| j'aimerais bien voir un mandat de vente (négociation) de notaire négociateur contenir une clause permettant au notaire de signer l'avant contrat à la place du vendeur(procuration pour vente) :ce doit être aussi fréquent que des mandats simples d'AI contenant cette clause expresse. personnellement je n'en ai jamais vu mais il faudrait ensuite viser les pratiques régionales |
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balbeck
Contributeur senior
82 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 16:41:09
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Tedcas,
La solution à votre problème est simple. Le vendeur a t-il oui ou non accepté votre offre?
Si oui, la vente a eu lieu, il vous suffit de forcer la main au notaire en lui sommant de vous donner un rendez vous pour la signature de l'acte authentique.Puisqu'il y a eu accord sur la chose et le prix de par le biais de votre offre, la vente a eu lieu...c'est juridique et peu importe le redressement fiscal du vendeur...cela ne vous concerne en rien et vous n'avez pas à supporter son erreur d'évaluation...c'est à lui de la supporter.
Si non, vous êtes dans une situation de pré-contrat de vente et rien n'oblige le vendeur à accepter votre offre.
Cordialement
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 09 avr. 2005 : 17:20:38
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"une clause permettant au notaire de signer l'avant contrat à la place du vendeur" dans un mandat de notaire ne changerait rien, ne serait pas opposable à l'acquéreur.
Dans le cas d'un AI c'est différent, il s'agit d'un texte d'ordre public.
Et encore une fois, la vente est parfaite dès qu'il y a accord sur la chose et sur le prix. S'il y a offre d'un bien à un certain prix, fût-ce une simple publicité, le premier qui dit "OK" devient propriétaire.
jcm |
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Sujet |
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Rétractation du vendeur d'un bien
Forum fermé
