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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
 Posté - 23 mai 2005 : 12:25:47
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Gédéhem,
Cessez les grands mots, et je vous en supplie observez la réalité.
Ce que vous appelez "exceptions" sont des pratiques très courantes et largement répandues. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 23 mai 2005 : 13:07:59
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Gédehem, pour la copropriété en question 4 copropriétaires détiennent 51% de l'ensemble. Cet exemple vaut ce qu'il vaut : je ne prétends pas qu'il est est représentatif des copropriétés de France et de Navarre.
Pour reprendre les idées de smeagol (où est-il d'ailleurs?) il devrait y avoir matière à réforme pour éviter les cas de figures où une poignée de copropriétaires détiennent 51% des millièmes d'une copropriété.
Il est par ailleurs complètement décalé de correller le nb de voix avec le nb de millièmes possédés. Et dire cela n'a rien à voir avec un soit-disant problème de "hiérarchisation".
Une personne qui possède 200m2 devrait avoir le même nb de voix qu'une autre possédant un 20m2.
La désaffection des AG a certainement à voir avec cette anomalie.
bp |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 23 mai 2005 : 14:51:53
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Les avis sur ce sujet sont particulièrement intéressants, et lorsque son « animation » respecte le « droit à la parole » des uns et des autres il n’en est que plus enrichissant.
Entre l’Eden démocratique du statut de la copropriété dont Gédéhem se fait le chantre et les réalités malheureusement plus terre à terre de bprudhon et yahis2 il est pour moi simple de constater ce qui « fait avancer » ou « reculer » une copropriété.
JPM expose une vision qui lui est propre, qui ne correspond certainement pas à la démocratie du statut de la copropriété, mais qui a le mérite de fonctionner si tant est que le CS est actif et non inféodé au syndic.
Car, lorsque Gédehem nous indique : Citation :
En copropriété, personne, et encore moins le syndic, ne détient de pouvoir "disciplinaire" !
Prétendre le contraire est une contre vérité, un mensonge, une bétise ... c'est comme on veut !.
Vous écrivez :
"Je lui ai rappelé les dispositions du RCP et fait comprendre que si les agissements de son locataire ne cessaient pas, mafonction m'obligerait à passer aux étapes suivantes (constat par huissier, vote en ag d'une autorisation d'entamer une procédure judiciaire etc ...).
Ai-je mis en euvre un quelconque "pouvoir disciplinaire" ??"
La réponse est clairement NON !
Ce dont vous parlez, ce sont des mesures conservatoires, pour préserver les intérets du syndicat.
Mais il n'y a pas là de mesures disciplinaires, donc de sanctions, dans la mesure ou ni le syndic ni le syndicat n'ont 'pouvoir' de sanctionner, ici par exemple le non respect du RDC.
Vous avez fait constater, vous avez mis en demeure , et c'est tout ! C'est tout ce que peut faire un syndic mais aussi un syndicat réuni en AG. La sanction, c'est au juge de l'apprécier et de la déterminer.
Le seul cas de figure où un syndic peut engager une action à l'encontre d'un copropriétaire, c'est dans le cas d'un recouvrement de créance. Mais il ne s'agit pas là d'un pouvoir 'disciplinaire' ou d'une sanction.
Pour toutes les autres actions à l'encontre d'un copropriétaire, il doit obtenir l'accord de l'AG. Encore ne s'agit-il encore pas là d'un pouvoir 'disciplinaire' : il s'agit uniquement d'autoriser le syndic à engager une action destinée à faire condamner le fautif .... par le juge ... lequel sanctionnera ou non ! (relisez l'art.55 en particulier )
Nous sommes donc bien loin d'un éventuel "pouvoir disciplinaire", qui plus est du syndic, qui n'a jamais existé et qui n'existe pas !
Dire ou écrire le contraire c'est méconnaitre totalement les règles de droit qui s'appliquent dans cette entité particulière qu'est la copropriété, à laquelle certains juristes qui plus est qualifiés parfois d'éminents n'ont encore rien compris. La preuve !
Ou encore : Citation :
Relisez la loi de 1965 et le décret de 1967. Tout est là, je n'ai rien inventé ou interprété à ma façon !
Vous parlez des acteurs, syndic, CS et syndicat. Pardon, mais c'est encore une confusion courante : ce ne sont pas tous des acteurs de la copropriété. Revoyez les textes.
Le syndicat des copropriétaires, c'est l'entité juridique qui regroupe les personnes propriétaires de lots de copropriété.
Voila les seuls et uniques acteurs de la copropriété, du Syndicat qui le regroupe.
Syndic et CS ne sont que des rouages nécessaires au fonctionnement mais ne sont certainement pas des acteurs dans le sens où ils n'ont aucun pouvoir décisionnel pour les affaires du syndicat.
Tout part des copropriétaires, tout dépend de leurs décisions, des orientations qu'ils prennent collectivement : mandat du syndic et des conseillers syndicaux en particulier. Ici aussi je n'invente ou n'inteprete rien : relisez les textes
Ce que vous appelleriez simulacre de démocratie, s'agissant de vos AG, n'a rien à voir non plus avec l'organisation d'un syndicat de copropriétaires telle qu'elle découle des textes.
C'est la pratique qui en est faite qui est sans doute dévoyée par certains. Mais là encore, on ne peut prendre pour 'norme' la pratique dans telle ou telle copropriété au pretexte que cela ne marche pas ou que cela mécontente.
Je n'ai pas de prétention et ne cherche pas à faire partager ici une opinion personnelle.
Mais il me semble qu'une re-lecture de la loi de 65, que je trouve très bonne dans ses fondements, permettrait à beaucoup de trouver ou de retrouver les fondements de cette bête curieuse qu'est la copropriété dans notre monde normalisé, hiérarchisé et individualiste.
Et c'est justement là la difficulté : nous transposons dans la copropriété des pratiques qui n'ont rien à voir avec celles que devraient avoir la copropriété.
Quant à l'exemple que vous donnez, il montre bien que les copropriétaires se situent encore, psychologiquement, dans une structure hiérarchisée. Le 'gros' qui représente 1/4 de la copropriété fait la pluie et le beau temps, dites vous.
Permettez que je renverse la question ?
Qu'est-ce qui fait que les 3/4 restants, très largement majoritaire, ne soient pas capables de faire la pluie et le beau temps.
Voilà la question qu'il faut se posez chez vous !
Revoyez les textes, le fait que le 'pouvoir' est détenu par la majorité consensuelle qui décide et vous aurez la réponse.
Si les 3/4 de chez vous ne prennent pas conscience de cela, qu'ils sont ensemble les 'chefs' qui s'entendent et qui décident, le 1/4 restant fera la pluie et le beau temps....
Simple à dire ? Mais qui a dit que la vraie démocratie , et la copropriété en est le dernier représentant, était une chose facile ?
Je me demande dans quel monde virtuel il a « rencontré » des copropriétés qui fonctionnent selon ce schéma.
S’il faut considérer comme seul acteur de la copropriété, le syndicat des copropriétaires, la pièce risque d’être, non un long monologue, mais un triste interlude de la TV balbutiante pendant ses interruptions d’images.
Que le syndic ne possède aucun pouvoir disciplinaire, d’accord.
Que le CS ne soit qu’un rouage, d’accord.
Mais que la vie de la pièce « copropriété» ne soit jouée que par l’acteur principal qui n’est, comme vous l’écrivez, et comme l’indique la Loi de 1965 et le Décret de 1967, qu’une « entité juridique » - le syndicat de copropriétaires - je ne sais si ce rêve deviendra un jour réalité.
Car sans CS et sans syndic pour jouer, aller, des rôles secondaires si je veux bien vous suivre et si vous l’acceptez, mais des rôles tout de même et non des compositions de figurants, je vois mal comment vous aller faire fonctionner une copropriété qui se réunit une fois par an, Gédehem.
En copropriété, nous vivons sûrement dans un monde de « moutons » et j’en suis le premier désolé. Mais si vous n’avez pas un CS pour insuffler quelques secousses « à la belle endormie », vous vous retrouvez avec un syndic qui gère au mieux de ses intérêts et des copropriétaires qui payent sans rechigner et en contrôlant moins les comptes de la copropriété que leur ticket de caisse de supermarché, leur feuille d’impôt, etc… et pourtant les sommes en jeu sont bien loin d’être négligeables.
Alors, il est vrai que le CS peut être dévoyé parfois, mais en dehors de ses membres (de certains de ses membres bien plus souvent !), dites-moi combien de fois vous avez constaté que les comptes de la copropriété avaient été vérifiés par des copropriétaires lambda lors de la sacro-sainte journée de vérification pré AG ?
Pour ma part Gédehem, vous avez parfaitement raison sur le fond, mais sur la forme je ne vous suis pas du tout. Sauf à me prouver que vous avez déjà rencontré des copropriétés qui appliquent strictement les principes démocratiques avancées, et, pour aller au-delà, à me citer des exemples démocratiques actuels qui fonctionnent selon des "orientations prises collectivement" !
Christophe |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 23 mai 2005 : 15:23:24
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Je cite Gédehem
Citation :
Syndic et CS ne sont que des rouages nécessaires au fonctionnement mais ne sont certainement pas des acteurs dans le sens où ils n'ont aucun pouvoir décisionnel pour les affaires du syndicat.
Tout part des copropriétaires, tout dépend de leurs décisions, des orientations qu'ils prennent collectivement : mandat du syndic et des conseillers syndicaux en particulier. Ici aussi je n'invente ou n'inteprete rien : relisez les textes
Ce que vous appelleriez simulacre de démocratie, s'agissant de vos AG, n'a rien à voir non plus avec l'organisation d'un syndicat de copropriétaires telle qu'elle découle des textes.
C'est la pratique qui en est faite qui est sans doute dévoyée par certains. Mais là encore, on ne peut prendre pour 'norme' la pratique dans telle ou telle copropriété au pretexte que cela ne marche pas ou que cela mécontente.
OK! J'ai en partie répondu dans mon post précédent.
Je voudrais quand même revenir sur cette phrase:
C'est la pratique qui en est faite qui est sans doute dévoyée par certains
Oui et donc ....?? La pratique est dévoyée parce que la rêgle nb de millièmes = nb de voix le permet. Si la rêgle était nb de voix = 1 pour pour chacun, la pratique du principe démocratique ne s'en trouverait pas dévoyée.
Ce qui me fait dire que je ne suis pas fondamentalement en désaccord avec Gédehem (du moins si je l'ai bien compris) sur le principe démocratique prévu dans la loi de 1965.
Par contre, je ne vois pas ce que ceci :
Citation :
il montre bien que les copropriétaires se situent encore, psychologiquement, dans une structure hiérarchisée
a à voir avec ce débat. C'est peut-être un autre débat que Gédehemn essaye d'insérer dans celui qui nous préoccupe.
bp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2005 : 18:19:55
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Tout d'abord, je ne souhaite pas monopoliser le débat et il serait bien que d'autres interviennent.
Comparer le syndicat des copropriétaires à une grande pièce de théatre est une comparaison osée, mais pourquoi pas ...
Car le texte est le même pour tous, peu importe les acteurs/copropriétaires. Quant au reste des participants, syndic et CS, ils sont comme les machinistes et autres 'intermitents' (c'est osé aussi !) dans la mesure où ils ne sont là que ponctuellement. Les membres du CS et le syndic, élus pour un an, on peut les changer tous les ans si cela nous chante. Mais pas les copropriétaires/acteurs, qui le resterons tant qu'ils seront copropriétaires.
Vous me citez : .."C'est la pratique qui en est faite qui est sans doute dévoyée par certains" pour préciser : "La pratique est dévoyée parce que la rêgle nb de millièmes = nb de voix le permet."
Pardon, mais lorsque je parle de 'pratique', c'est de celle des textes dont je parle, de la mise en pratique, de l'application que certains en font, de tous et non spécifiquement de la façon de voter..
La règle 50 tantièmes que je possède = 50 tantièmes que je paye = 50 tantièmes que je vote me semble être le fondement de la démocratie.
Une règle qui serait 50 tantièmes que je possède = 50 tantièmes que je paye = 1 voix avec laquelle je vote alors que le voisin qui ne possède que 10 tantièmes et en paye 10 voterait aussi avec 1 voix, comme moi, ne serait ni équitable ni démocratique !
Mais ici, ce n'est que mon avis : tout dépend de quel coté on se place !
Vous avez 10 et votre voisin 150 et vous voudriez que chacun vote avec 1 voix. Bien.
Mais imaginez un instant que vous ayez 150 et payez 150, accepteriez vous que le voisin qui n'a que 10 vote aussi, comme vous, avec 1 voix ? ...
C'est bien de cela dont il s'agit !!!
C'est comme à la guerre : tout dépend de quel coté de la crosse du fusil vous êtes placé, n'est-ce pas ?
Il serait interessant de débattre de ce point, les voix 'équitables' lors des votes.
Ce qui est dévoyé en copropriété, c'est lorsque le pouvoir est accaparé par 1/4 des voix et que les 3/4, pourtant majoritaires, restent passifs ou pour certains ralent !
Vous me citez encore : "il montre bien que les copropriétaires se situent encore, psychologiquement, dans une structure hiérarchisée" ... pour dire que vous ne voyez pas ce que cela a à voir avec le débat.
Mais justement, du moins il me semble, que c'est en raison même de la méconnaissance des règles spécifiquent à la copropriété et de sa structure 'collégiale', collective et non hiérarchisée, que nous avons du mal à nous situer.
Nous nous situons toujours dans un système hiérarchisé. Donc, pour simplifier, nous attendons du chef, du supérieur, qu'il organise notre travail, qu'il nous dise ce que nous avons à faire.
Lorsqu'ils se présentent à l'AG, les copropriétaires y transfèrent le seul système qu'ils connaissent. Nous attendons donc du chef, tout d'abord de celui qui sait (ou cessé savoir !), le syndic, et aussi de ceux qui travaillent à ses cotés, les membres du CS, qu'ils nous disent ce que nous avons à faire et quels travaux il faut entreprendre et comment il faut voter, etc, etc ....
C'est peut être une caricature, mais la plupart des AG se déroulent plus ou moins comme cela.
Le constat que j'en fait, après une longue pratique dans de nombreuses copropriétés, c'est que cela provient de la méconnaissance des textes par les acteurs (les copropriétaires), d'où les pratiques dévoyées, et du schéma que nous reproduisons, plus ou moins, des structures dans lesquelles nous évoluons tous quotidiennement (structures hiérarchisées).
En copropriété, nous réagissons en 'consommateur' de services et non en acteur de notre propre bien.
L'attitude de la même personne propriétaire individuelle sera toute différente. La sauvegarde et la valorisation de son bien ne dépend que de lui ! Il va s'y investir ! (voyez les travaux qui s'y font tous les WE !)
En copropriété, une fois la porte de l'apparte fermée, ce qui se passe dehors 'ce n'est pas mon problème' ... Par contre, sur mon balcon, je vais installer une véranda sans demander à personne..
La copropriété est, ce sont les textes qui le disent, une micro société démocratique qui fonctionne collectivement. Elle est et sera ce que tous ensemble, et pour le moins la majorité décisionnelle nécessaire, nous aurons décidé.
Dans quelle structure sommes nous réellement ? Qu'en savons nous ?
Savons nous (encore) fonctionner démocratiquement et collectivement, par consesus entre le plus grand nombre ? |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 23 mai 2005 : 18:33:57
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Je comprends déjà mieux votre point de vue.
Il serait intéressant d'avoir d'autres points de vue pour enrichir ce débat pour le moins très intéressant ...
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 23 mai 2005 : 18:37:07
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Ceci :
Citation :
La règle 50 tantièmes que je possède = 50 tantièmes que je paye = 50 tantièmes que je vote me semble être le fondement de la démocratie.
Une règle qui serait 50 tantièmes que je possède = 50 tantièmes que je paye = 1 voix avec laquelle je vote alors que le voisin qui ne possède que 10 tantièmes et en paye 10 voterait aussi avec 1 voix, comme moi, ne serait ni équitable ni démocratique !
Mais ici, ce n'est que mon avis : tout dépend de quel coté on se place !
Vous avez 10 et votre voisin 150 et vous voudriez que chacun vote avec 1 voix. Bien.
Mais imaginez un instant que vous ayez 150 et payez 150, accepteriez vous que le voisin qui n'a que 10 vote aussi, comme vous, avec 1 voix ? ...
C'est bien de cela dont il s'agit !!!
C'est comme à la guerre : tout dépend de quel coté de la crosse du fusil vous êtes placé, n'est-ce pas ?
Il serait interessant de débattre de ce point, les voix 'équitables' lors des votes.
je le mets de côté (pour le moment!)
A mon avis ce point mérite débat ...
bp |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 23 mai 2005 : 22:49:16
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Juste une précision pour Yanis sur sa question, ...en passant ..
"Gédehem
Avez vous déjà participé à une assemblée générale ?"
Vous en mettez une dizaine par an pendant 30 ans, et le compte devrait y être, en gros, de 3 copropriétaires jusqu'à 950, cette dernière copropriété à Marseille (550 présents !). Ambiance garantie ! |
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P.F. Barde
Pilier de forums
1972 réponses |
Posté - 24 mai 2005 : 00:04:17
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On ne peut s’en tenir à l’aspect purement juridique de la question. La copropriété est autant une organisation sociale qu’un statut juridique. Juridiquement, comme le remarque gedehem, c’est une démocratie directe à l’état pur. Socialement, selon les immeubles, il y a toutes sortes de variantes.
Il n’y a de hiérarchie que s’il y a à diriger des personnes dans l’exercice d’une action. Dans une copropriété il y a deux types de personnes susceptibles d’agir (hors le cas marginal du mandat visé à l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965) : le syndic et les employés d’immeuble. Il y a bien sûr une hiérarchie parmi ce groupe de personnes et le syndic en est le chef. Le syndic n’est évidemment pas le chef des copropriétaires, pas plus que le pdg, s’il est le chef des salariés, n’est le chef des actionnaires.
Il avait été question lors de la préparation de la réforme de 1965 de faire des syndics des officiers ministériels. Si cette idée n’a pas été retenue, le syndic possède néanmoins les prérogatives exorbitantes d’inscrire l’hypothèque légale du syndicat et de faire opposition sur le prix de vente d’un lot en application de l’article 20.
L’objet de la copropriété étant limité à la gestion du patrimoine commun, il ne peut y avoir de sanction disciplinaire, comme cela peut être prévu dans les statuts d’une association ou d’un ordre professionnel. Et, tant qu’on possède un lot de copropriété, on est de droit copropriétaire : on ne peut être suspendu, encore moins exclu, quelle que soit la façon dont on se comporte. Le syndic, en matière disciplinaire, ne dispose que d’un pouvoir de remontrance.
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