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 Sujet  |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 10 juin 2005 : 18:54:29
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.... Beaucoup ont prédit un krach dés 2003, or rien n'est arrivé depuis
même si les dernières livraisons de la fnaim montre un ralentissement.
En fait, mon avis perso est que beaucoup que ce soit ici sur ce forum ou ailleurs (les echos, bourso and co) ont confondu leurs désirs avec la réalité.
Peut-être qu'il y aura un krach en 2006 ou 2007, dans ce cas on pourra toujours dire que les baissiers avaient vu juste mais avec 3-4ans de retard. De la même façon, les "haussiers" finiront par avoir raison après le cycle baissier si tant est qu'il y en ait un.
Les "baissiers" ont basé leurs arguments sur la théorie des cycles. cette théorie est empirique. Qui dit que l'histoire ne va pas innover ??
L'avenir le dira ! Qu'on soit haussiers ou baissiers n'y changera rien. Ni les uns ni les autres n'avons aucune influence sur le cours des évènements.
bp |
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BONE
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 10 juin 2005 : 22:54:58
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bonne parole enfin finallement sur ce forum nous allons refaire le monde à nous tous seul  |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 11 juin 2005 : 14:56:31
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Désolé Bprudhon,
1 ) Le marché immo est complètement déconnecté des fondamentaux économiques. Or on revient toujours aux fondamentaux c'est inéluctable!!!! Arrétons de croire que l'on peut dépenser plus que ce que l'on gagne. La contrainte budgétaire à ses limites, l'endettement aussi (je ne prends qu'un exemple!!!!)
2) le marché immo est un marché très rigide et il faudra donc du temps entre les signes d'un retournement et le retournement lui-même.
3) La théorie des cycles est empirique!!! J'en doute!!! La vie est un cycle, l'économie aussi!! |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 11 juin 2005 : 18:42:13
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Et le rapport entre l'offre et la demande qu'en faites vous ?
bp |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 11 juin 2005 : 23:21:00
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Bprudhon,
Offre et demande!!! Tout déséquilibre s'accompagne d'ajustement (c'est la main invisible de Smith).
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 11:16:17
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Citation :
Offre et demande!!! Tout déséquilibre s'accompagne d'ajustement (c'est la main invisible de Smith).
Où voyez vous un déséquilibre entre l'offre et la demande?
La croissance mondiale est de 4.25, la croissance en france
de 2.5 soit 1.75 d'écart et la différentiel persiste depuis
déja pas mal de temps.
En dix ans cela fait 18,94/100 d'écart de croissance de PNB
entre la france et le reste du monde et 29,7/100 en 15 ans.
Le nombre de milliardaires dans le monde a triplé en 10 ans.
Ces chiffres montrent bien que même si les salariés français
ne peuvent plus rien acheter, d'autres pourront le faire.
Je pense que immobilier va tout simplement changer de mains,
C'est déja le cas dans de nombreux pays comme le Maroc ou les indigènes ne peuvent plus rien acheter sans que cela n'affecte le
business de l'immobilier.
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 12:35:53
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Cessons de croire que l'immobilier montera au ciel!
Cessons de croire que des riches personnes et des étrangers s'accaparentl'immobilier de notre pays (je rappelle que nombreux sont les institutionnels qui vendent)!
Cessons de comparer l'incomparable!!!
Et surtout!!!
Cessons de croire que les salaires peuvent baisser (j'exagère un peu), le chômage monter, les rendemnts immobiliers chuter, la pression fiscale s'accentuer, les charges locatives s'accroître .... et l'immobilier afficher des prix au mètre carré délirants!!
Tous les indices de la bulle sont là!!!! L'exemple le plus flagrant c'est de voir à quel point les gens perdent la raison et les repères des fondamentaux. C'est le propre d'une bulle!!! il y a quelques années tout le monde ne parlait que de bourse, aujourd'hui on ne parle que d'immo!!!
Mais, on le sait, tous les rendements finissent par converger. C'est une règle dont on ne peut s'affranchir!! Hier c'était la bourse, aujourd'hui c'est l'immo et demain ce sera ...... (les riches y sont déjà).
J'invite chaque UI à se poser la question suivante: combien de temps vous faut-il pour épargner 350 000 euros voir plus?
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 12:51:50
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Au moins 20 ans avec un revenu convenable....
Le tout est de savoir si l'on souhaite être cigale ou fourmi.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 14:06:21
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Quel intérêt d'épargner 350000euros voire plus ??
Yanis, vous voyez bien que tant que les taux d'intérêts seront aussi bas (il baissent encore!!!) le krach restera hypothétique. Je ne dis pas que les prix continueront de grimper de 15% / an sous prétexte que les taux sont bas et contunuent de baisser.
Je dis simplement que le jour où les taux grimperont à 8% en qques mois , un krach sera plus que probable.
Comparer avec la bourse de 1999-2000 est osé aussi. Les actions s'achetaient XXX fois leur valeur réelle. On est loin de ces délires-là dans l'immobilier actuel.
Le marché immo est trop complexe pour prédire quoi que ce soit de toute façon.
bp |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 14:34:12
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"Comparer avec la bourse de 1999-2000 est osé aussi. Les actions s'achetaient XXX fois leur valeur réelle. On est loin de ces délires-là dans l'immobilier actuel."
La situation est quasi identique. En bourse le krach provenait en grande partie d'une surévaluation des actifs. En d'autres termes, la valeur des actions ne correspondait pas à la richesse crée par l'entreprise.
Aujourd'hui la situation est quasi identique:
Pour l'investissement immo, il n'y a quasi plus de correspondance entre la somme actualisée des loyers futurs avec la valeur des appartements loués.
Pour le particulier, la valeur des logments n'est plus en lien avec la croissance des richesses de notre pays et donc (j'extrapole) avec son salaire.
Pourquoi les prix augmentent? Car les agents continuent d'anticiper une hausse des prix qu'ils jugent infinie.
Progressivement les agents prendront conscience de la surévaluation des actifs immo. Les anticpations seront alors différentes et ce sera le début de la baisse. |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 14:36:08
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Enfin,
Le taux d'intérêt est un paramètre certes à prendre en compte. Mais ce n'est pas le paramètre essentiel. |
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phillag
Pilier de forums
493 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 19:26:53
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Citation :
La situation est quasi identique. En bourse le krach provenait en grande partie d'une surévaluation des actifs. En d'autres termes, la valeur des actions ne correspondait pas à la richesse crée par l'entreprise.
Aujourd'hui la situation est quasi identique:
L'immobilier est surévalué par rapport à quoi?
Pouvez-vous le quantifier?
(les prix en idf viennent à peine d'atteindre les prix de 1991)
Citation :
Pour l'investissement immo, il n'y a quasi plus de correspondance entre la somme actualisée des loyers futurs avec la valeur des appartements loués.
Là, je ne comprends toujours pas.
un investisseur sérieux n'essaye pas d'actualiser les loyers futurs ni de spéculer sur une hausse de leur niveau dans le futur mais au contraire procède comme si les loyers n'augmentaient pas en Euros constants, en calculant son montage au moment de l'achat et en pondérant les recettes pour anticiper les mauvaises surprises.
Et s'il ne veut pas le faire son banquier le fait pour lui en ne prenant en compte que 70/100 des loyers pour évaluer son projet.
Et lui se base sur les loyers actuels.
Citation :
Pour le particulier, la valeur des logments n'est plus en lien avec la croissance des richesses de notre pays et donc (j'extrapole) avec son salaire.
C'est déja le cas dans tous les pays pauvres ou une bonne partie de
la population dort dans des bidons villes et ils sont plus nombreux que nos pays.
Cela ne produit pas de crack pour autant!
Citation :
Car les agents continuent d'anticiper une hausse des prix qu'ils jugent infinie.
L'avis de l'acheteur final ne compte-t-il pas?
Ne sont-ils tous que des moutons?
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 20:38:56
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Citation :
L'immobilier est surévalué par rapport à quoi?
Pouvez-vous le quantifier?
La croissance du PIB est à peine de 2%, le taux de croissance des prix de l'immo de plus de 10%: cela ne vous choque pas!!!
Citation :
Pour l'investissement immo, il n'y a quasi plus de correspondance entre la somme actualisée des loyers futurs avec la valeur des appartements loués."
Il est largement démontré (pas par moi) que dans un marché sain, la valeur d'un appartement (investissement) doit être égale à la somme actualisée des loyers futurs.
Citation :
C'est déja le cas dans tous les pays pauvres ou une bonne partie de
la population dort dans des bidons villes et ils sont plus nombreux que nos pays.
Cela ne produit pas de crack pour autant!
Ne confondez pas un pays développé et un pays en voie de développement! Vous comparez l'incomparable. Interessez-vous plutôt au marché GB ou US ou la tension sur les marché inquiète les BC et de nombreux économistes!
Citation :
L'avis de l'acheteur final ne compte-t-il pas?
Ne sont-ils tous que des moutons?
Je ne comprends pas ! Désolé! |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 12 juin 2005 : 23:00:05
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Citation :
Initialement entré par phillag
Pour mémoire: ce post qui prédisait un apocalypse imminent
pour les investisseurs:
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=11357
15 mois maintenant!!!
Et l'humilité n'est toujours pas au rendez-vous chez les prévisionnistes
Et visiblement ce n'est pas votre qualité première non plus. Vous avez du survoler rapidement ce post, bien plus nuancé, que vous ne le laissez entendre...
Allez dans la rubrique "immobilier" sur le site du figaro, et lisez par exemple ceci :
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050608.FIG0356.html?200610
ou
http://www.lefigaro.fr/immobilier/20050602.FIG0298.html?200610
Dans mon quartier de nombreux panneaux "à louer" chez tous les bailleurs qui n'arrivent pas à baisser les prix de leurs locs. Pour certains depuis 4 mois !!!
4 mois de loyers perdus et on ne baisse toujours pas le loyer !
L'espoir fait vivre... Peut être vos riches étrangers qui font flamber les prix dans le tiers monde vont ils venir sauver ces investisseurs, Phillag. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 00:46:46
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Eh Yanis2, vous voulez pas arrêter de nosu rabacher les oreilles avec vos salades? Ca fait 2 ans que vous dites la même chose et rien ne s'est passé comme vous le prédisiez (ou vouliez). Comme l'a très bien dit Bp dans le haut de cette page: arrêtez de prendre vos désir pour des réalistés.
Vous avez eu tort jusqu'a présent et vous avez tort en ce moment même. Peut-être qu'il y aura un retournement de situation, peut-être pas encore. Toujours est-il que vous et les autres baissiers n'avez cessé d'être à coté de la plaque. Toutes vos pseudos analyses se sont avérées fausses. C'est donc que le marché n'est pas régit comme vous l'affirmez.
Alors pour une fois, taisez-vous ou donnez des faits sur les baisses ou les hausses que vous constatez et attendez sâgement que le marché vous (nous) dise exactement ce qu'il va faire.
Bonne soirée quand même,
Pégase |
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Pixies
Pilier de forums
257 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 09:54:23
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Citation :
Initialement entré par Pégase
Eh Yanis2, vous voulez pas arrêter de nosu rabacher les oreilles avec vos salades? Ca fait 2 ans que vous dites la même chose et rien ne s'est passé comme vous le prédisiez (ou vouliez). Comme l'a très bien dit Bp dans le haut de cette page: arrêtez de prendre vos désir pour des réalistés.
Vous avez eu tort jusqu'a présent et vous avez tort en ce moment même. Peut-être qu'il y aura un retournement de situation, peut-être pas encore. Toujours est-il que vous et les autres baissiers n'avez cessé d'être à coté de la plaque. Toutes vos pseudos analyses se sont avérées fausses. C'est donc que le marché n'est pas régit comme vous l'affirmez.
Alors pour une fois, taisez-vous ou donnez des faits sur les baisses ou les hausses que vous constatez et attendez sâgement que le marché vous (nous) dise exactement ce qu'il va faire.
Bonne soirée quand même,
Pégase
Je comprends votre agacement Pégase.
Toutefois, faut il vous rappeler que nous sommes sur un forum de discussion où, par définition, tous les avis sont les bienvenus même si, comme vous le dites, les faits ne donnent pas forcément raison à tout le monde.
Cordialement |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 10:15:42
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Pixies,
Je n'ai aucun problème avec les avis d'uns ou des autres sur le sujet discuté. Je veux juste faire comprendre à certains, qu'a la longue, c'est vraiment lassant (pour rester poli) de voir les mêmes remarques constamment réécrites et rabachées.
Tâchons de rester dans le concret. Le net permettant une communication très rapide et sans frontières, je préfèrerai largement que ce sujet soit une sorte d'observatoire national des prix de façon à ce que nous puissions tous être au courant très rapidement des évolutions régionales ou sectorielles des prix.
Ce serait bien plus instructif et intéressant que les argumentaires à 2 balles (des 2 cotés de l'échèquier d'ailleurs) qui ont été déjà donnés à maintes reprises et qu'on connait par coeur.
Cordialement,
Pégase |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 12:31:46
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Désolé Pégase cela fait à peine 1 ans que je suis membre de ce forum.
Et à peine 7 mois que je tiens ce discours.
Tort!!! Je suis prêt à discuter !!
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 13:06:21
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Mais discuter de quoi?? Vous avez déjà mis vos idées/avis/certitudes sur le table. Je ne suis pas d'accord avec ces derniers. Pour autant, je ne vais pas continuer une discussion qui ne mènera à rien si ce n'est que de s'envoyer régulièrement les mêmes argumentaires.
J'ai déjà donné mon point de vue. Vous le connaissez. Et pour le moment je pense être un peu plus dans la réalité que vous. Mais on sait tous que cela peut changer, ceci dit personne ne sait quand et quelles en seront les raisons.
Donc je vous renvoie à mon dernier message.
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 13 juin 2005 : 14:11:37
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Citation :
Tâchons de rester dans le concret. Le net permettant une communication très rapide et sans frontières, je préfèrerai largement que ce sujet soit une sorte d'observatoire national des prix de façon à ce que nous puissions tous être au courant très rapidement des évolutions régionales ou sectorielles des prix.
A part le pap et la lettre mensuelle de la fnaim je ne vois pas trop comment on pourrait avoir accès aux montants des transactions en temps réels.
en temps réels on ne peut de tte façon pas avoir le montant réel des transaction compte tenu du délai entre compromis et vente devnat notaire.
En temps réel on devrait avoir accès au prix affichés. Qui se porte volontaire pour faire le tour des agences et faire un bô tableau excel ??
bp |
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Le krack immobilier est en marche en France
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