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 Sujet  |
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Airie
Contributeur vétéran
153 réponses |
 Posté - 25 avr. 2005 : 19:50:52
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Maxime,
Bravo pour votre blog. Vous avez raison, le krach (ou une correction sévère) est en marche devant nos yeux. Les prix ne peuvent plus continuer à monter.
Merci pour le lien et les infos que votre blog contient.
@mitiés, A |
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BONE
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 27 avr. 2005 : 22:03:57
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JE VIENS DE DISCUTER AVEC UN ECONOMISTE PROFESSEUR DE FACULTE ET SPECIALISE EN IMMOBILIER ET STE
ARRETONS DE SPECULER SUR LES BAISSES DISAIT IL PUISQUE OUI LE MARCHE VA RALENTIR DE LA A BAISSER FORTEMENT AU POINT D UN CRASH IL A RIGOLE
SOYONS CREDIBLE AVEC NOUS MEME UN ACHAT A L INSTANT T SUR BASE 100
RESTERA TOUJOURS SUR UNE BASE 100 ET NON 80 OU 70 !!!SI A JUSTE VALEUR
MAINTENANT UN PRIX ARTIFICIEL OUI PEUT ETRE ABAISSE PLUS PROCHE DE LA REALITE QUE CELLE DE CELUI DU PORTEFEUILLE DU VENDEUR OU DE L AGENT IMMOBILIER
SINON BONJOUR MESSIEURS LES AGENTS IMMOBILIERS POUR EXPLIQUER A VOS CLIENTS OU PROCHAINS CLIENTS LES CHUTES DES PRIX VERTIGINEUSES DANS VOS AGENCES |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
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walme
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 13:35:05
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Citation :
Initialement entré par BONE
JE VIENS DE DISCUTER AVEC UN ECONOMISTE PROFESSEUR DE FACULTE ET SPECIALISE EN IMMOBILIER ET STE
ARRETONS DE SPECULER SUR LES BAISSES DISAIT IL PUISQUE OUI LE MARCHE VA RALENTIR DE LA A BAISSER FORTEMENT AU POINT D UN CRASH IL A RIGOLE
SOYONS CREDIBLE AVEC NOUS MEME UN ACHAT A L INSTANT T SUR BASE 100
RESTERA TOUJOURS SUR UNE BASE 100 ET NON 80 OU 70 !!!SI A JUSTE VALEUR
MAINTENANT UN PRIX ARTIFICIEL OUI PEUT ETRE ABAISSE PLUS PROCHE DE LA REALITE QUE CELLE DE CELUI DU PORTEFEUILLE DU VENDEUR OU DE L AGENT IMMOBILIER
SINON BONJOUR MESSIEURS LES AGENTS IMMOBILIERS POUR EXPLIQUER A VOS CLIENTS OU PROCHAINS CLIENTS LES CHUTES DES PRIX VERTIGINEUSES DANS VOS AGENCES
Décodeur : les prix vont retrouver leurs niveau de 2001 (=plus proche de la réalité), on ne dira pas que c'est une baisse, on se contentera de dire que ceux qui ont acheté plus cher ont fait des acqusitions extravagantes (=un prix artificiel).
J'aime beaucoup le "si a juste valeur", sachant qu'aujourd'hui, ça ne concerne quasiment plus aucune vente.... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 13:56:26
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Citation :
Initialement entré par walme
Décodeur : les prix vont retrouver leurs niveau de 2001 (=plus proche de la réalité), on ne dira pas que c'est une baisse, on se contentera de dire que ceux qui ont acheté plus cher ont fait des acqusitions extravagantes (=un prix artificiel).
J'aime beaucoup le "si a juste valeur", sachant qu'aujourd'hui, ça ne concerne quasiment plus aucune vente....
J'aimerai bien que quelqu'un me dise comment on calcul la valeur "plus proche de la réalité" dans l'immobilier.
Sur quelles bases se permet-on de dire que les prix sont trop élevés ou pas assez élevé si ce n'est le sentiment personnel et le fait que personellement on ne peut pas acheter???
Perso, j'ai toujours appris que les prix de l'immo sont fixés par la loi de l'offre et de la demande. Le prix payé à l'instant T est donc le prix du marché à ce même instant.
Ca me fait largement rigoler d'entendre des commentaires du genre "l'immobilier est surévalué". Mais Messieurs 'Dames, si les prix sont au niveau actuel c'est que les acheteurs sont prêt à en payer le prix. On n'a jamais réussi à forcer quelqu'un à acheter!
Encore dans le cadre d'un investissement locatif, je veux bien car on regarde le rendement de la chose mais dans le cas de l'achat d'une résidence principale...pouf... il n'y a aucune base de modèlisation du prix 'normal' ou 'acceptable'.
Désolé, mais la variation des prix ne dépend que du bon vouloir des acheteur et les prix actuels sont non seulement proche de la réalité, C'EST la réalité. Point barre.
Pégase |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 14:27:05
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parfaitement d'accord
il est bon de le rappeler parfois car sur ces forums on a vite tendance à s'éloigner des faits
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Nicolas |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 15:44:30
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| Allez, je me parjure mais je n'arrive pas à m'empêcher de rigoler devant le martèlement de l'évangile tautologique libérale qui est "le marché a toujours raison". |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 15:54:58
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Citation :
Initialement entré par perestroika
Allez, je me parjure mais je n'arrive pas à m'empêcher de rigoler devant le martèlement de l'évangile tautologique libérale qui est "le marché a toujours raison".
Mon Cher Peres,
Si ce n'est pas le marché qui a raison, alors c'est qui (ou quoi)?
Pégase |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 15:58:11
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Citation :
J'aimerai bien que quelqu'un me dise comment on calcul la valeur "plus proche de la réalité" dans l'immobilier.
Les prix sont déterminés en partie par l'offre et la demande mais aussi par les anticipations que les agents se font des prix des logements dans le futur. On entre dans un krach quand ces anticipations deviennent déraisonnables par rapporta aux fondamentaux des marchés ( salaire, revenus divers, chômage, inflation, croissance économique....).
Aujourd'hui, une grande partie des agents achètent des habitations pour se loger mais aussi parce qu'ils sont persuadés que la hausse vertigineuse va se poursuivre.
C'est en partie ce qui s'est passé avec le krach de 2000. Les agents ont très largement surestimé la valeur et les revenus de certaines entreprises dans le futur.
Pour en revenir en immobilier d'investissemnt, on définit souvent la valeur d'un logement actuel à la valeur actualisée des revenus futurs (loyer). Donc si cette valeur actualisée est inférieure au prix de marché, votre bien est donc surévalué.
Cela est très théorique, je préfère dire qu'un logment est surévalué quand son prix et l'évolution de son prix sont déconnectés des fondamentaux de l'économie : taux de croissance des prix de l'immobilier largement supérieur à 10%, taux de chômage en très forte augmentation, faible croissance des salaires ......faible rendement des autres placement.......
On est aujourd'hui dans cette situation.les biens sont surévalués. L'immo tend en plus à ponctionner la richesse d'un pays (ce n'est pas un investissement productif) La correction prendra du temps du fait des rigidités du marché immo. Si cette correction ne se fait pas naturellement les Etats devront intervenir.
On pourra juste remarquer que depuis quelques mois le niveau des consommations des ménages chutent dans quelques grands pays industrialisés ou les prix immo flambent. L'industrie auto voit par ex la croissance de ses ventes en chute. Je pense que d'ici peu un lein devra être établi entre ces deux phénomènes. La part des revenus des ménages pour l'achat d'un bien est de plus en plus importante. Cela laisse peu de place pour les aurtes achats qui eux stimulent l'économie car créateur de richesse et de nombreux emplois.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 16:25:05
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Désolé Yanis mais dans votre avant dernier post, d'une part je ne suis pas d'accord avec ce que vous dites et d'autres part vous m'avez un peu perdu dans votre exposé (j'ai pourtant relu plusieurs fois).
Dans votre dernier post vous dites:
Citation :
les prix sont surévalué quand ils sont déconnectés des fondamentaux.
Peut-être mais qu'est-ce qui maintient ou fait augmenter les prix? D'après moi, ce n'est que le fait que les acheteurs sont d'accord pour débourser le prix demandé. Les facteurs d'endettement, de %age d'augementation de salaire, de baisse de vente de bagnoles et tutti cuanti.. ne sont que des aspect secondaires.
La quasi totalité des acheteurs ont recours à un prêt et les banques ne prêtes que si la solvabilité est optimale. Donc si le marché est ce qu'il est c'est que les acheteurs sont solvables. Point barre.
Vous faites une corrélation entre la situation actuelle dans l'immo et le krash boursier de 2000... Mais ça n'a rien à voir! D'un coté on parle d'investissement par des particuliers qui n'y connaissaient rien au travers de structures financières qui n'ont rien à perdre et de l'autre on parle de gens qui achètent un toit pour les prochaines 10, 20 ou 30 années avec pratiquement aucun but de plus-value.
Je répète, je ne parle que de l'immo RP, pas de l'investissement locatif ou spéculatif. Dans ce cas, c'est placer de l'argent pour qu'il raporte et dans ce cas, il faut acheter à un prix justifié par le rendement escompté. C'est totalement différent.
En 1991, le marché s'est écroulé parceque la grande majorité des transactions étaient de nature spéculative ou pour du locatif. Le krash était donc logique. Aujourd'hui, la majorité des achats sont pour de la RP. Donc c'est un marché sain et, je répète, les prix sont à la hauteur de ce que peuvent dépenser les acheteurs. C'est donc que le prix d'aujourd'hui est un prix sain et est le prix du marché. ni trop haut, ni trop bas et il ne doit pas y avoir de notion autre que cela.
Le jour ou les acheteurs ne pourront plus suivre, les prix arrèteront leur progression et si il doivent baisser, ils baisseront.
Pégase |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 21:22:52
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Désolé Pégase de ne pas avoir été assez clair,
1. Sur un marché, les prix sont déterminés par l'offre et la demande : cela se fait toujours sous une condition : la contrainte budgétaire de chaque agent : pour acheter il faut avoir l'argent.
Je ne cesse de le répéter sur ce forum. Je suis entièrement d'accord avec vous. Mais si chaque année votre salaire évolue de 2% alors que les prx de l'immobilier font 15% , l'écart ne cesse de se creuser jusqu'à.....
Enfin tous les agents solvables ne vont pas acheter des maisons et des appartements. Pour décider d'acheter, ils vont prendre en considération une multitude de paramètres:
-prix
-besoin de se loger
-anticipation futur des prix
-niveau de vie
-contexte socio-éco
-.....
Citation :
En 1991, le marché s'est écroulé parce que la grande majorité des transactions étaient de nature spéculative ou pour du locatif.
Observez un peu autour de vous.
- D'un jour à l'autre les proprios augmentent les prix de 20 à 30 mille euros
- De plus en plus de particuliers se lancent dans l'in vestissement locatif
- tout le monde parle immo
- Relisez les propos de pigeon qui sont éloquent!
Pensez-vous vraiment que les particuliers ne peuvent pas être spéculateurs? |
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BONE
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 22:21:16
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messieurs un peu de calme svp
devons nous attendre septembre mois du crash selon l evangile immobilier !!! lol
svp un peu de discernement dans vos propos
en fait en lissant en vous lissant vos propos sont speculatifs
qu avez vous à craindre ????
une baisse ok et alors y aura t il plus d accession à la propriété face aux impots indirects grandissants aux poids du chomage à l incertitude économique européenne à la gégénration papy boom
ect ect ...
svp!!! merci
aujourd hui offre et demande régisse le marché base de toutes économies *
merci |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 28 avr. 2005 : 23:29:29
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Yanis,
Je ne conteste aucunement que les prix ne peuvent continuer à prendre 10 ou 15%. Tout simplement comme vous le dites parcequ'il arrivera un moment ou la corrélation entre la capacité d'achat ou d'emprunt et les prix ne sera plus possible. Là, on est en phase.
Ce que je dis c'est qu'on ne peut pas dire que les prix ne sont pas 'proche de la réalité' ou que les gens achètent à des prix 'extravagants'. Si les prix sont au niveau ou ils sont actuellement c'est que lesacheteurs sont solvable et qu'il pensent que le prix est acceptable. Donc que les prix sont correctes. c'est tout.
Ceux qui disent que c'est trop cher (et il y en a toujours quel que soit le niveau des prix) sont ceux qui ont des capacités financières en dessous du minimum requis pour acheter un logement. Et cela ne veut pas du tout dire que les prix sont trop élevés.
Cordialement,
Pégase |
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 09:59:32
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exact, mais d'autres faits(% de ménages endetttés par rapport à il y a 10 ans par exemple, durée moyenne d'emprunt, surconstruction etc etc) tendent à prouver que nous nous rapprochons d'un point de rupture
certains faits(baisse du nbre de transaction depuis début 2005) tendent à prouver que ce point de rupture est proche
partant de ce constat on peut extrapoler le moment du retournement en fonction de divers paramètres catalyseurs:
* information vite véhiculée(internet, médias...)
* expérience aquise en 90
* investisseurs échaudés par la bulle internet
* augmentation quasi exponentielle des prix
* etc
et en fonction de paramètres qui font office de soupape de sécurité:
* PTZ
* baisse des taux
* alongement des crédits
* robien et autres lois incitatives
* etc
on peut raisonnablement situé ce retournement fin 2005 ou début 2006
Après absolument personne ne peut prédire le montant de la baisse, car rien ne présage du prix d'équilibre futur(équilibre entre offre et demande pour ceux qui n'auraient pas suivi :P)
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Nicolas |
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perestroika
Pilier de forums
396 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 11:06:49
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Le marché a toujours raison : (dialogue imaginaire)
- Je trouve que l'immo est surévalué en ce moment.
- Comment ça surévalué ? Perso, j'ai toujours appris que les prix de l'immo sont fixés par la loi de l'offre et de la demande. Le prix payé à l'instant T est donc le prix du marché à ce même instant.
- Oui certes mais quand on constate l'endettement de la population...
- Le jour ou les acheteurs ne pourront plus suivre, les prix arrèteront leur progression et si il doivent baisser, ils baisseront.
- Oui mais la situation ne pourra pas durer indéfiniment comme ça.
- Qu'est-ce qui maintient ou fait augmenter les prix? D'après moi, ce n'est que le fait que les acheteurs sont d'accord pour débourser le prix demandé.
- On atteint tout de même des sommets délirants, ne perd-on pas pied avec la réalité ?
- La variation des prix ne dépend que du bon vouloir des acheteur et les prix actuels sont non seulement proche de la réalité, C'EST la réalité
- Peut-être qu'il y aura une prise de conscience collective qui entraînera un recul violent du marché ?
- Le marché est sain et, je répète, les prix sont à la hauteur de ce que peuvent dépenser les acheteurs. C'est donc que le prix d'aujourd'hui est un prix sain et est le prix du marché. ni trop haut, ni trop bas et il ne doit pas y avoir de notion autre que cela.
Morale : Le marché a toujours raison.
Par ce procédé fort astucieux (si si je vous assure, il faut de grandes ressources imaginatives pour parvenir à répéter la même idée en boucle sans se répéter mot à mot) toutes les problématiques sont résumées à cette tautologie qui croit tout expliquer en n'expliquant rien.
Citation :
...
Le marché a toujours raison (2) : (échange entre libéralismus et grosbeta :
- Je trouve que l'immo est surévalué en ce moment.
- Comment ça surévalué ? Perso, j'ai toujours appris que les prix de l'immo sont fixés par la loi de l'offre et de la demande. Le prix payé à l'instant T est donc le prix du marché à ce même instant.
- Damned en êtes-vous certain ? J'ai lu dans une revue spécialisée je crois que le prix n'était pas toujours égal au montant des transactions.
- Le jour ou les acheteurs ne pourront plus suivre, les prix arrèteront leur progression et si il doivent baisser, ils baisseront.
- S'ils doivent baisser, ne pourraient-ils monter tout de même ?
- Qu'est-ce qui maintient ou fait augmenter les prix? D'après moi, ce n'est que le fait que les acheteurs sont d'accord pour débourser le prix demandé.
- Pourquoi les prix ne pourraient pas monter en désaccord avec les acheteurs ?
- La variation des prix ne dépend que du bon vouloir des acheteur et les prix actuels sont non seulement proche de la réalité, C'EST la réalité
- C'est la réalité, c'est la réalité, moi comprendre.
- Le marché est sain et, je répète, les prix sont à la hauteur de ce que peuvent dépenser les acheteurs. C'est donc que le prix d'aujourd'hui est un prix sain et est le prix du marché. ni trop haut, ni trop bas et il ne doit pas y avoir de notion autre que cela.
- Il ne doit pas y avoir de notion autre que cela, il ne doit pas y avoir de notion autre que cela. Amen.
Désolé Pégase, je taquine  |
Edité par - perestroika le 29 avr. 2005 11:13:47 |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
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walme
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 14:56:00
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Moi, si ça peut faire plaisir, je vient bien dire que "les prix ne sont pas surévalués aujourd'hui", mais que "le prix du marché de demain sera plus bas, du fait des niveaux atteints aujourd'hui".
=> Est-ce que ça change réellement grand chose ?
Par ailleurs, attentions aux rapprochement avec les théories libérales dans l'immobilier, n'oubliez pas qu'un de ses fondements, c'est que tous les acteurs ont une connaissance parfaite du marché ou ils opérent.
Sur un marché aussi opaque que l'immobilier, ce n'est même pas la peine d'y croire.... |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 15:10:08
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| fjrigjwwe9r5FORUM_REPLY:R_MESSAGE Citation :
Initialement entré par walme
Moi, si ça peut faire plaisir, je vient bien dire que "les prix ne sont pas surévalués aujourd'hui", mais que "le prix du marché de demain sera plus bas, du fait des niveaux atteints aujourd'hui".
=> Est-ce que ça change réellement grand chose ?
D'une part ça change tout parceque d'un coté vous faites une analyse sur un constat actuel et de l'autre vous jouez à Madame Soleil.
D'autre part sur quoi vous basez-vous pour affirmer que les prix vont baisser?
Oui, je sais, l'endettement, le chômage, le prix du baril, la baisse du pouvoir d'achat.... Mais si les prix aujourd'hui restaient au même niveau et que les autres paramêtres ne changaient pas, y aurait-il une baisse? Logiquement non puisque les conditions seraient les mêmes.
Donc les prix monteront jusqu'a:
1. Atteindre une valeur au dessus des moyens de la majorité des ménages, ou,
2. Lorsque l'intérêt porté à l'immobilier baissera fortement (et là, vu la gueule de ce qu'on nous annonce pour les retraites ça m'étonnerai), ou enfin,
3. Lorsqu'un autre support d'investissement pourra supplanter l'immobilier (quoi, j'en sais rien)
Pas d'amalgames s'il vous plait. Y'en a déjà tellement qui sont fait par les soi-disants pros de l'immo qui un jour nous bassinent avec "Attention v'la la baisse" et avec "Allez-y achetez, l'argent n'a jamais été si peu cher" le lendemain...
Pégase |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 29 avr. 2005 : 15:39:27
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1 :une grande partie des ménages français ne peuvent déjà plus acheter.
2 : le rendement d'un produit immobilier n'est pas tres interressant s'il rapporte moins de 8% net en effet en cas de défaillance du locataire, je vous laisse imaginer le cout de l'investissement
3 : en effet il n'y a pas beaucoup de produit qui permette d'etre rentier, un bon conseil, mettez vous au travail et plus que 35 h si vous souhaitez vous préparer une retraite...
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Pégase
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3665 réponses |
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Sujet |
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Le krack immobilier est en marche en France
Forum fermé
