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 Sujet  |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
 Posté - 29 avr. 2005 : 23:13:06
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Le seul élément nouveau et non négligeable qui pourrait fréner les trasactions, c'est cette nouvelle Loi Borloo qui touche les locations meublées. On voit réaparaitre des petites surfaces dans les vitrines des agences. L'offre et la demande feront le reste. Perestroika a donc vraiment raison dans son écrit.
LN |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 30 avr. 2005 : 11:31:41
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Citation :
Initialement entré par lnsacorh
...Perestroika a donc vraiment raison dans son écrit.
LN
Euhh moi pas comprendre Ln
Pégase |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 30 avr. 2005 : 12:39:48
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Moi pas comprendre non plus mais bon c pas grave,
Tous les arguments dans ce topic se tiennent MAIS le seul problème est que nous ne vivons pas en "vase clôt".
C'est-à-dire que le paramètre de l'offre et la demande ne suffira pas à dicter l'évolution des prix au m2. Pegase parle des US et il a raison parce que la pluie et le beau temps viendra de là-bas. Les US sont sur une très mauvaise pente et cela aura inévitablement des répercussions très négatives que ce soit en France ou ailleurs en europe.
Si on veut essayer de deviner le marché immo de demain il faut je pense s'intéresser à ce quil se passe aux US mais aussi en Chine.
le marché immo français suivra les soubresauts économiques qui se profilent peu à peu à l'horizon. Tous les plans Borloo possibls et imaginables ne pourront rien contre ça.
Le marché immo s'adaptera aussi aux évolutions démographiques à venir.
Et le moins que l'on puisse dire est que cet ensemble de "forces" en jeu forment une sorte de cocktail hyper explosif.
Or un ivestissement immo s'inscrit dans la durée. les déconvenues seront sévères (en particulier les Robien!).
bp |
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BONE
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 30 avr. 2005 : 14:38:47
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pourquoi des déconvenues sévéres ????
il vaut mieux étre propiétaire que locataire à l heure actuelle
à moins que je n ai rien compris !!!
l impact sur les loyers sera trés sévéres dans quelques années
malgré le poids de la taxe fonciére chaque année
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 30 avr. 2005 : 17:46:01
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mon cher bone, nos tetes pensantes vont surement revoir le calcul d'indexation des loyers, à défaut ils risquent de voir le pouvoir d'achat des français diminuer de plus en plus !
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neskik
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 01 mai 2005 : 07:26:14
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D accord pour vos commentaires du marché...
La où je ne suis pas d accord, c est sur le fait d investir à moins de 8% en immobilier ne soit pas un bon placement.
Je suis en train de négocier une vente aux conditions suivantes, j attends vos commentaires sur la pertinence de l opération.
Je vends un bien comprenant 2 logements, dont le rapport locatif mensuel total est de 750 € (coût moyen local).
Le prix de vente à financer est de 135 000 €, soit 676 € par mois sur 25 ans.(3.4% ass incluse)
L immeuble est ancien, mais correctement rénové du sol au toit il y a 7 ans.
L aquéreur mets quelques euros d avance sur un compte "locatif" pour anticiper les changements de locataires, entretien, etc...
Donc, rapport locatif = 750 x 12 = 9000 par an, soit 9000 € / 135 000 € = 6.66 % brut (sans déduciton des IF, frais, assurances, etc...).
Donc, est ce un mauvais placement ????
Mon argument est de dire que l immeuble s autofinance, donc, le jours où le propriétaire le revends, il récupère le capital autofinancé sans l avoir financé lui même !!! (il peut revendre dans 10 ans par exemple, 15 ans étant l idéal car il dépassera le délais d application des taxes sur la plus value).
++
neskik |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 01 mai 2005 : 08:25:39
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ceci est correct si tout se passe bien, mais ton calcul ne prend pas en compte : l'insolvabilité d'un des 2 locataires, (s'il se débrouille bien il peut rester quasi 18 mois sans payé), et les mois ou les biens ne sont pas occupés... je te laisse faire le calcul, sincèrement je préfére mettre mon argent à 2.5% sur un compte sans pb de locatire qu'à 6.6 brut avec les risques encourus, de plus as tu prévenu ton client que sur les 6.6 brut il va payer des impots...
Mais je suis d'accord avec toi c'est un bon argument de vente. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 01 mai 2005 : 12:15:15
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Une précision, le rendement de 6,66% brut est valable les premires années puis ensuite le bien s'apprécie avec le marché, ce qui fait que le rendement brut baisse.
En attendant il permet de s'adjuger un capital sans trop de frais...
Pour des loyers raisonnables, il n'y a pas de raison d'insolvabilité des locataires...
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 01 mai 2005 : 12:23:45
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Quelle sera la valeur de l'immeuble dans 15ans ???? Le calcul du rendement final et donc réel devrait intégrer une decote possible de -30%. ce paramètre est d'autant plus à prendre en compte qu'on est au sommet d'une hausse ininterrompue depuis 7ans.
bp |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 01 mai 2005 : 16:51:36
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Bouzigues,
L'évolution du prix du bien n'a aucune influence sur le rendement. On calcule toujours le rendement par rapport au prix payé, le rendement "instantané" intéréssant plutôt un éventuel acquéreur.
Au contraire, le rendement augmente avec la hausse des loyers. Grosso modo, si les loyers augmentent de 2% par an, alors le rendement est augmenté de 2 points.
D'autre part concernant le calcul des mensualités de Neskik, je le trouve sous-évalué. Le taux serait plutôt de 4% hors assurance, ce qui fait sur 25 ans une mensualité de 753 euros. A moins de prendre du variable, mais alors du coup, plus rien n'est sur...
Cordialement,
Vincz |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 01 mai 2005 : 17:25:51
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Citation :
Au contraire, le rendement augmente avec la hausse des loyers. Grosso modo, si les loyers augmentent de 2% par an, alors le rendement est augmenté de 2 points.
Un bémol cependant. Sur le pourcentage du rendement, ça va pas chercher loin. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 01 mai 2005 : 18:32:48
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Oui Vincz, Je rejoins LeNabot:
Le rendement n'augemente pas de 2 points lorsque le loyer agumente de 2%.
Tout dépend du prix payé pour le bien loué. En réel, le pourcentage d'augmentation n'est que de quelques centième de pourcent.
Exemple:
Un bien acheté 100 avec 6 de loyer annuel, soit 6% de rendement brut. Si les loyers prennent 2%, vous allez avoir un nouveau loyer de 6.12 soit un nouveau rendement de 6.12%...
Cordialement,
Pégase |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 01:40:23
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Bonjour,
Je persiste et signe.
Pour connaître le taux de rendement d'un placement, il faut trouver le taux d'actualisation des flux financiers. Dans le cas d'un placement payé 100 et qui rapporte 6 tous les ans, l'équation est:
100=6+6*(1-t)+6*(1-t)^2+... soit 100=6/t, d'où t=6/100
Dans le cas d'un placement payé 100 et qui rapporte 6 la première année, puis 6*1.02 la seconde, puis 6*1.02^2 la troisième, etc l'équation est:
100=6+6*1.02*(1-t)+6*1.02^2*(1-t)^2+... soit 100=6/(1.02*t-0.02), d'où t=7.84/100
Mes cours d'éco sont loin, donc la démonstration est peut-être approximative, mais l'idée y est.
Cordialement,
Vincz |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 08:06:34
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| exact vincz ce calcul tient la route mais lorsque tu achetes au présent, le calcul de la rentabilité est beaucoup plus simple. |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 09:18:38
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t=6/100 puis d'un coup et d'un seul t=7.86/100, allons un peu de retenue...
Au bout de combien d'années passerons nous de 6 à 7.86 ?
L'idée c'est une chose, la démontrer c'en est une autre.
Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 09:33:20
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Vincz,
Désolé mais je ne comprends pas votre calcul. Certes je n'ai pas fait d'études en économie mais pour moi, le calcul d'un rendement se fait sur l'année. De ce fait, si je place une somme dans un investissement, le rendement se calcule sur la base de ce que ce rendement me rapporte sur l'année.
Si je place 100 et que je recois 6 sur l'année alors, Rendement = 6/100 x 100 = 6%
Si l'année d'après le montant du rendement passe de 6 à 6.12 (augementation de 2% comme dans le cas de l'application de l'ICC dans la réévaluation des loyers), alors rendement = 6.12/100 x 100 = 6.12%
Ai-je tort?
Pégase |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 18:00:21
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Non Pégase, vous n'avez pas tort. Cependant, on ne peut pas dire que le rendement global du placement est 6%. Il est de 6% la première année, mais il augmente les années suivantes pour en théorie croître vers l'infini. Ainsi, si l'on veut comparer ce placement immobilier avec un compte épargne, à rendement constant, il convient d'utiliser la formule actualisation des flux financiers.
En résumé, placer 100 dans un appart qui rapporte 6 la première année, puis 2% de plus les années suivantes, revient à placer 100 sur un compte épargne rémunéré à 7.84%, sur le long terme.
Cordialement,
Vincz |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 18:10:36
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Ah d'accord, je comprends mieux votre calcul. Vous faites, en fait, un calcul se basant sur l'hypothèse d'une augmentation du revenu annuel du placement de 2%/an. Et la on arrive effectivment à terme à une valeur d'environs +2% sur le rendement global. On est d'accord.
La seule chose qui pose problème c'est que l'augmentation annuelle des loyers est basée sur l'ICC qui n'est pas un indice fixe (regardez, cette année il a pris plus de 5 points). Donc votre calcul est faussé par ce facteur et il est donc plus prudent de faire le calcul de rendement sur une base annuelle et non pas à terme.
Enfin, c'est mon avis.
Cordialement,
Pégase |
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Vincz
Pilier de forums
407 réponses |
Posté - 02 mai 2005 : 19:27:07
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Pégase,
Le taux de 2% était pour l'exemple, simplement pour signaler qu'il est important dans le calcul de rentabilité de considérer ce facteur, d'autant plus lorsqu'il est élevé. Si l'on souhaite effectuer une prévision, on peut donc raisonnablement tabler sur une augmentation plus ou moins égale à l'inflation (c'est pour cela que j'avais pris le chiffre de 2%). Bien entendu ce n'est qu'une prévision, mais on sera à mon avis dans tout les cas plus proche de la réalité que si l'on considère que les loyers sont constants.
Cordialement,
Vincz |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 03 mai 2005 : 09:04:36
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Citation :
Initialement entré par Vincz
sur le long terme.
Cordialement,
Vincz
au bout de 27 ans quand même... |
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Le krack immobilier est en marche en France
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