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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
 Posté - 13 mai 2005 : 18:05:40
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Citation :
D'ailleurs, je ne sais pas si vous avez vu les dernières pubs de century21, mais visiblement cette situation commence à poser pb à certaines agences qui encouragent les vendeurs à accepter des remises pour vendre plus rapidement.
C'est que quelque part la cupidité des vendeurs devient problématique pour certains (pas forcément les acheteurs dans le cas présent), non ?
Oui les agences auraient sans doute dû anticipé ce blocage prévisible du marché. Maintenant qu'elles réalisent que les biens surévalués ne s'écoulent plus, elles réagissent enfin.
La question est de savoir quelle est la proportion des logements surévalués dans le portefeuille d'une agence ??? Un indice peut-être : si les agences commencent à raisonner leurs vendeurs , c'est que la proportion n'est pas négligeable.
Citation :
Qui a intérêt à un marché bloqué ? Personne.
Pour personne effectivement.
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 18:46:54
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Place aux "vrais pro" :
Dans Challenge :
Citation :
L’immobilier : Bulle ou pas bulle? Les experts se divisent
Quand détecte-t-on une bulle? quand elle a éclaté! Les professionnels de l’immobilier sont unanimes : la réédition du krach immobilier du début des années 90, qui avait vu le prix de la pierre baisser de moitié en deux ans, est impossible aujourd’hui. Tout au plus certains reconnaissent-ils que le marché est tendu et qu’on pourrait envisager, dans un proche avenir, une « décongestion », une baisse lente des prix. Leurs arguments sont solides : les taux sont bas, l’offre reste insuffisante dans la majorité des grandes villes, et la demande demeure élevée. « A Paris, dans les années 90, un actif à risque comme l’immobilier rapportait moins, à cause de la hausse des prix et de la faiblesse des loyers, qu’un placement sans risque, comme l’obligation du Trésor. Aujourd’hui, c’est le contraire. Il n’y a donc pas spéculation sur ce marché », explique Olivier Eluère, du Crédit agricole. C’est aussi l’avis de l’Insee, qui dans une note de conjoncture publie deux études dans ce sens.
Quelques experts se montrent toutefois plus pessimistes. Certains mettent en garde contre l’endettement excessif des Français, qui les conduit à allonger sans cesse la durée de leur crédit. Celle-ci dépasse en moyenne la barre des dix-sept ans, selon le courtier en prêts immobiliers Empruntis, et de plus en plus sont souscrits pour trente ans.
Marc Touati, dans une récente étude, est encore plus alarmiste. Pour l’économiste de Natexis, il n’y a pas bulle immobilière si les prix montent aussi vite que le reste de l’économie. Or, fait-il remarquer, en sept ans, la pierre s’est appréciée de 100%, alors que le PIB, qui mesure la richesse française, n’a monté que de 25%. Coïncidence, cet écart correspond presque exactement à celui qui prévalait juste avant la crise des années 90 (voir graphique ci-dessus). Son pronostic est clair : dans les mois à venir, les prix pourront encore monter, avant de subir inéluctablement « les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux d’intérêt à long terme ». On ne peut pas être plus clair!
Un écart alarmant
En sept ans, la pierre s’est appréciée de 100%, quand le PIB a progressé de 25%. Une situation analogue à celle du début des années 90, avant l’éclatement de la bulle.
bp |
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selfmen
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 13 mai 2005 : 23:22:34
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| il pollue votre forum aussi il est grave pffff |
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immobulle
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 23:23:44
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Sieur Pegase et Prudhon m'autorisez vous à continuer à visiter les maisons que je veux et à serrer les mains mointes des vendeurs qui cherchent à vendre depuis des mois.
Je peux vous en citer des dizaines....
Etre dans les salons à lire la presse qui ne sait rien c'est bien mais allez sur le terrain c'est mieux...
Je vous laisse à vos reves
La baisse des taux est une bien mauvaise nouvelle et je vous laisse deviner pourquoi
Comme vous dites, l'exces en tout est mauvais
Maxime
http://immobulle.canalblog.com/ |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 23:44:08
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Citation :
Initialement entré par selfmen
il pollue votre forum aussi il est grave pffff
Quelqu'un a compris quelque chose? moi pas.
Selfman, si vous voulez dire quelque chose, faites-le avec un peu plus de détail SVP.
Merci,
Pégase |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 13 mai 2005 : 23:54:55
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Citation :
Initialement entré par immobulle
Sieur Pegase et Prudhon m'autorisez vous à continuer à visiter les maisons que je veux et à serrer les mains mointes des vendeurs qui cherchent à vendre depuis des mois.
Je peux vous en citer des dizaines....
Etre dans les salons à lire la presse qui ne sait rien c'est bien mais allez sur le terrain c'est mieux...
Je vous laisse à vos reves
La baisse des taux est une bien mauvaise nouvelle et je vous laisse deviner pourquoi
Comme vous dites, l'exces en tout est mauvais
Maxime
Immobule,
Allez donc visiter autant que vous voulez, c'est vraiment pas un problème.
Quant à ce que vous dites au sujet des vendeurs (qui n'arrivent pas à vendre) ne vous faites pas de soucis pour eux. Le jour ou ils voudront vraiment vendre, il vendront, même si cela veut dire accepter une offre en dessous du prix demandé.
Je vous rassure, je suis bien plus sur le marché (dehors sur mes chantiers) que vous. J'y suis tous les jours et mon voisin est un AI avec qui je bouffe régulièrement. Alors pour ce qui est de savoir ce que fait le marché en ce moment, je pense ne pas être le dernier informé.
Oui, oui, laissez nous à nos rêves. On en reparlera dans 6 mois. Ce que vous dites, ça fait 18 mois que je le lis sur le forum et au moins 3 ans que je l'entends dans la rue.
Eh, je crois que votre 'blog' vous attend. Je suis certain que vous aller trouver un truc super intéressant à y poster. 
Allez, bonne nuit.
Pégase |
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yanis2
Pilier de forums
601 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 10:45:36
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C'est un avis très personnel qui n'engage que moi (et je peux me tromper):
Les sites traitant du problème de la bulle immobilière ont dans un premier temps attiré mon attention. je trouvais leur démarche originale. Ils offraient une vraie alternative au disours officiel.
Aujourd'hui, ils me font plus que sourire. Les arguments sont de moins en moins pertinents, voire très contestables. Les allégations diverses sont rarement accompagnées de sources fiables.
Mais le pire dans tout cela : des photos d'annonces immobilières : " regardez internautes, les prix baissent, comparez ces deux annonces "
Or je suis persuadé que l'on pourrait à tout moment (en haut ou en bas d'un cycle) procéder à la même démarche.
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 12:45:38
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La vérité se siuue probablement entre les 2 extrêmes : entre le "discours officiels" (fnaim et consorts) et ces initiatives personnelles (blog et autres).
Le contenu dun blog est à prendre avec des pincettes , la démarche scientifique et objective pouvant laisser à désirer. Le désir impérieux d'avoir raison et de l'imposer aux autres peut être à l'origine de dérives effectivement.
sur internet on trouve tout et n'importe quoi, le meilleur comme le pire et toute la gamme entre les 2.
Perso je dirais qu'un blog destiné à réunir des fonds pour lutter contre le palu dans certaines contrées oubliées seraient bcp plus utiles (la recherche contre le palu étant jugée non rentable par les labo pharmaceutiques). Mais ça n'est qu'1 exple parmi tant d'autres.
bp |
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nawibo
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 19 mai 2005 : 23:15:12
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Je reprend un poste du forum immobilier sur la bulle immobilière...
"le vrai prix de l'immobilier aujourd'hui
Voyant dans plusieurs post des références à des thèses qui n’envisagent qu’un léger tassement des prix de l’immobilier en cas de relève des taux d’intérêt ou alors des publicités qui vantent les taux exceptionnellement bas pour inciter les acheteurs potentiels à se lancer, je me suis en situation.
Supposons l’achat d’un bien d’une valeur de 200000€ en 1998. A cela s’ajoutent les frais de notaire (pour un bien de + de 5 ans) soit 12987€ (source www.lesiteimmobilier.com). Si l’on disposait d’un apport de 50000€, il fallait donc emprunter 162987€. Tablons sur un emprunt à 4,9% sur 15 ans (moyenne de l’année 1998 selon www.mailleurstaux.com)
Cela impliques des mensualités de 1280,42€
soit un remboursement total de 180*1280,42=230474,96€
c’est-à-dire un coût total de crédit de 67487,96€
le coût total de mon bien s’élève donc à 230474,96+50000=280747€
Aujourd’hui, ce bien a subi une augmentation d’au moins 60% par rapport à l’année 1998 (et c’est bien un minimum!) soit une valeur de 320000€. A cela s’ajoute les frais de notaire pour un bien de + de 5 ans soit 20159€ (source www.lesiteimmobilier.com). Si l’on dispose d’un apport de 50000€, il faut donc emprunter 290159€. Tablons sur un emprunt à 3,65 % sur 15 ans (moyenne actuelle pour l’année 2005 selon www.mailleurstaux.com)
Cela impliques des mensualités de 2095,74€
soit un remboursement total de 180*2095,74=377233,20€
c’est-à-dire un coût total de crédit de 87074,20€
le coût total de mon bien s’élève donc à 377233,20+50000=427233,20€
Conclusion : le bien acheté en 1998 vous aurait coûté 146758,24 euros de moins !!! et ce ne sont pas les 2 à 5% d’augmentation salariale entre 1998 et 2005 qui changeront grand chose à l’affaire si l’on considère la véritables inflation des produits de grande consommation sur la même période
Je veux bien croire que la baisse des taux ait amorcé la reprise de l’immobilier. Pour autant ce qui s’est passé ensuite (comprenez la surchauffe immobilière) n’a pas de commune mesure avec cette baisse des taux : tout le monde s’est emballé.
Alors je suis très surpris aujourd’hui quand j’entends dire :
- qu’il faut acheter sous prétexte que les taux sont bas alors que le coût total d’achat est largement supérieur à ce qui se pratiquait lorsque les taux étaient plus élevés
- que la relève des taux d’intérêts n’entraînera qu’un léger tassement des prix de l’immobilier mais pas de chute significative, car après tout pourquoi l’euphorie de retomberait-elle pas (krach ?) dans les mêmes proportions qu’elle est apparue (bulle ?) puisque beaucoup d’indicateurs économiques, qui étaient au vert lors de la reprise du marché, sont désormais au rouge.
PS :
Echéance= capital*(Taux/12)*(1+(Taux/12))nombre_échéances/((1+(Taux/12))nombre_échéances-1)
Vous pouvez également utiliser la formule VPM sous excel" |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 00:46:19
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Nawibo,
La constatation que vous faites sur la différence entre le cout d'un bien en 98 comapré à aujourd'hui est un fait. Personne ne le conteste.
Par contre, votre argumentaire sur les taux ne tient malheureusement pas. Tout simplement parcequ'il faut bien que les gens se logent et lorsqu'on cherche son chez soi que ce soit pour le première fois ou pour quelquechose de plus grand, il faut comparer le fait de louer ou d'acheter. Et vu l'indice ICC (utilisé pour réévaluer les loyers) de cette année à plus de 5%, il ne faut pas perdre de vue que le loyer d'un jour ne sera certainement pas celui de l'année d'après.
Donc de deux choses l'une:
- Soit vous n'avez aucun apport et alors il faut uniquement comparer ce qu'on paierai pour un loyer et le cout d'un emprunt pour un bien identique.
- Soit vous avez de l'apport et il faut alors comparer ce que vous rapporte ce montant placé (en ce moment il faut pas tabler sur plus de 2 à 4% en capital garanti), plus le cout d'un loyer (argent foutu par la fenetre) et un achat au taux fixe sur 15-20 ans.
Aujourd'hui, dans la très grande majorité des régions, le calcul va dans le sens de l'achat sur la majeure partie des logements. Et personnellement, je ne vois pas vraiment ce que 0.5 à 0.75 pts d'augmentation des taux aurait comme effet. A savoir que 0.75 pts correspond à 18 mois de temps car les banques centrales décident de leurs taux tous les six mois environs et qu'il est très râre que les taux changent de plus d'un quart de point.
Il y a aussi un autre facteur dont je parle plus haut: Celui qui a de l'argent (et il y en a bien plus qu'on ne le croit), ou va-t'il mettre son blé? Dans quel type d'investissement? Aujourd'hui, à part être un pro, la bourse ne donne pas grand chose, les matières premières? A part faire de la spéculation, faut oublier. Les marchés émergeants? Ouais bof, aves la volatilité des échanges internationaux, le risque de perdre son capital est important. Investir dans des entreprises? Pourquoi pas. Encore faut-il en avoir une sous la main qui en vaille la peine.
Alors ou mettre son argent? Le seul investissement aujourd'hui qui tient la route, c'est l'immobilier. Certes ça rapporte par des sommes immenses, mais c'est quand même le seul investissement ou vous pouvez emprunter de l'argent sur le dos d'un autre (le locataire). En plus, quoiqu'il arrive, le bien immobilier est toujours la, et ce, quelque soit l'état du marché.
Personnellement, je pense que même une remontée des taux de 1 pt ne changera pas la situation. Certes, cela freinera l'augementation des prix, voir fera stagner les prix et au pire ils baisseront de quelques pourcents. Mais je doute qu'il y aura une baisse importante dans les 5 à 10 années à venir. Et vu la conjoncture internationale et la situation de l'Euro, je doute que les taux bougeront beaucoup avant fin 2006 voir fin 2007.
De plus, je pense que n'aurons plus le type de krash que nous avons subi en 91. Sauf dans le cas de la découverte d'un placement miracle qui rapporterai des montants faramineux ou d'une catastrophe mondiale.
Bon allez, c'en est assez pour ce soir... 
Pégase |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 08:20:07
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désolé de vous contredire Mr pégase, mais ce que vous racontez ne tiens la route que devant un acheteur que vous devez convaincre pour qu'il signe.
la démonstration ci dessus est assez exacte de la vérité, et malheureusement pour le marché actuel, il y a toujours eu beaucoup plus d'acheteur à 200 ke qu'à 300 ou plus.
Des personnes pouvant acheter il y a 5 voir 10 ans ne le peuvent plus. que pensez des personnes qui ne pouvaient déjà pas acheter il y a 5 ans...
Notre économie actuelle est basée sur l'immo et ce pour bien des ménages, ceci ne peut pas durer.
Quand à l'immobilier valeur refuge, j'en doute, le rendement de ce type de placement est de plus en plus faible et avec un risque énorme d'impayé ou de moins value.
Il faut que le marché se rapproche des acquéreurs. une augmentation des taux réduirait encore la masse des acquéreurs potentiels.
Si vous voulez travailler encore un peu, revoyer vos arguments. notament lorsque vous allez chercher des mandats.
a bon entendeur.
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Bed27fr
Contributeur senior
79 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 09:03:13
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Citation :
... je suis très surpris ...
il n'y a pourtant pas à être surpris, les gens ne peuvent plus se rendre en 98, ils peuvent juste se projeter quelques années en avant et se demander s'il faut acheter aujourd'hui ou plus tard
en conclusion il manque une simulation à vos calculs: achat en 2010
et dans la tête des gens :
- actuellement les taux sont au plus bas, donc ils seront plus fort en 2010
- l'immobilier ne baisse jamais
faites une simu pour 2010 avec ces hypothèse et vous compre,drez pourquoi tant de monde achète maintenant
Et ce genre de calculs, avec des hypothèses fausses(mais rabachés par les pros du secteurs) la majorité des acquéreurs les font...
-------
Nicolas |
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Pégase
Pilier de forums
3665 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 10:58:16
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Citation :
Initialement entré par leo66
...
Si vous voulez travailler encore un peu, revoyer vos arguments. notament lorsque vous allez chercher des mandats.
a bon entendeur.
Heuu Léo, qui vous a dit ou qu'est-ce qui vous fait croire que je suis agent immo?? 1. Je ne le suis pas et 2. Je n'ai pas écrit ce qui est ci-dessus pour tenter de convaincre un acheteur. Je fais une analyse qui je pense n'est pas loin de la vérité.
Ceci dit, libre à vous de penser autrement. De toute façon, le futur nous dira bien qui avait raison.
Cordialement,
Pégase |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 12:42:31
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Citation :
Initialement entré par leo66
[...] que pensez des personnes qui ne pouvaient déjà pas acheter il y a 5 ans...
Et les ventes depuis 5 ans... euh... c’est quoi ???
Que des ventes fictives...???
Que des biens en deçà de 300000€… ???
Que des gagnants du loto p’tet… ???
... o_0 ...
Vous confondez pouvoir et vouloir … en clair ce que l’on peut acheter et ce que l’on voudrait acheter… Là est la différence…
Donc, ceux qui ne pouvaient pas acheter y’a 5 ans ne le peuvent pas maintenant et ne pourront pas plus dans 5 ans…
Même phrase pour ceux qui peuvent…
Lorsque son « pouvoir acheter » existe et est réel, alors l'on peut commencer à chercher à se rapprocher de son « vouloir acheter »… La vraie différence sera sur la variation du nombre de mètres carrés acquis... ni plus ni moins...
Lo |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 14:46:06
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ma chere lo,
ne prenez pas qu'un morceau de phrase mais lisez la totalité, vous verrez, vous aussi vous comprendrez que plus les prix augmentent, plus le nombre d'acquéreurs potentiels diminuent, et ce sont eux qui font le marché.
les négociations dans la région se rapprochent des 15 % obtenus, choses rares en 2004 et quasi nul en 2002 et 2003...
n'ayez pas ce langage d'agent immo borné, ouvrez vos yeux, la baisse des taux ne sauraient etre éternelle et nous sommes déjà bien bas, priez pour que cela continue.
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 16:07:23
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Y’a des trucs qui m’chiffonne là… j’vais recadrer…
1) ma chere lo,
• 1 On n’a pas élevé les posts ensemble… je ne suis pas votre « ma »
• Il se peut que quelque UInaute puisse avoir la tacite autorisation de l’intimité d’un « ma »… mais vous : Nan…
• Si je vous étais chère, j’men souviendrai…
2) ne prenez pas qu'un morceau de phrase mais lisez la totalité,
• Une phrase = 1 sujet + 1 verbe +1 complément… souvenirs du cours élémentaire 1ère année… Y’avait le compte, je sais lire…
• « Prends moi » pour une blonde…. Genre je ne lis qu’un mot sur deux…
• Apprendre que l’on réagit sur certaines phrases… vous savez les trucs composés d’1 sujet + 1 verbe + 1 complément… c’est le b - a – ba des réponses écrites sur forums…
3) n'ayez pas ce langage d'agent immo borné,
• C’est de l’humour d’AI ça, que de dire à son interlocuteur « vous êtes borné »… ?
• J’ai un langage qualifié de fidèle à moi-même… je dis ici en politiquement correct, ce que je pense… mais qui vous déplait car je n’adhère pas à votre discours…
• Je ne suis pas AI…
• Arrêtez de voir des AI partout…
4) ouvrez vos yeux,
• Je n’écris pas depuis un clavier en braille…
• L’avez-vous vu, vous… ?
5) la baisse des taux ne saurait être éternelle et nous sommes déjà bien bas, priez pour que cela continue.
• Je ne prie que pour des gens disparus qui m’étaient chers…
• Sûrement pas pour des taux d’intérêts…
• ça vous insupporte que l’on ne partage pas votre opinion… A lire vos réponses ça donnerait envie de cultiver cette différence d’opinion…
6) Vous confondez toujours pouvoir et vouloir….
Lo |
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BONE
Contributeur senior
96 réponses |
Posté - 21 mai 2005 : 00:25:27
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si une personne peut me dire que demain les loyers vont baisser alors il aura mon plus grand respect dans sa logique
mais je suis désolés de dire que ce genre de post qui dure depuis un certain temps préte à sourire mes amis parce qu' à ce jour ok pour un krasch mais ne révons pas sur des baisses significatives de biens qui discréditeraient la profession et l'investissement dans la pierre
arrétons d'avoir un discours personnel en pensant refaire le monde surtout en france
arrétons de penser que il y aura plus de logement demain car méme s il y en a plus il aura un cout locatif un cout individuel
ce post arrive semble t il à terme et devient sans fondement 
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
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Lo_
Pilier de forums
3209 réponses |
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Le krack immobilier est en marche en France
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