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 Sujet  |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
 Posté - 10 déc. 2006 : 13:55:28
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| dialogue intéressant notamment si fait hors "façon prof qui sait tout" ;simplement un souhait, lorsque vous "employez" des abréviations type VVB bien vouloir "expliquer" comme l'a fait Bamara Valeur Vétusté Déduite cela pourra nous permettre de mieux comprendre certaines "subtilités" assurances |
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Bamara
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 15:27:04
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Judicieuse remarque Felix1930.
Pour DDE comprendre Dégâts des eaux. Je vous confirme que nous nous sommes un peu éloignés du sujet mais maintenant vous savez où vous procurer les précieuses conventions.  |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 19:38:19
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bonjour Bamara
yep! une discussion argumentée!
contradiction relevée à juste titre, et en plus sur l'hypothèse la plus improbable... à vouloir trop bien faire  pan sur le bec 
mais reprenons
Citation :
Si le logement était pourri le bailleur ne peut revendiquer aucun droit
le bailleur ne peut effectivement rien réclamer au locataire.
Citation :
car les assureurs lui opposeront la notion de vétusté (je ne développe pas !)Si le logement n'était pas pourri,
objection je développe
cet état (pourri ou pas) est celui dans lequel se trouvait le logement à l'entrée dans les lieux. et là 2 possibilités:
- le logement est resté dans le même état. le sinistre n'a donc pas réellement aggravé la situation. mais même avec 100% de vétusté, le bailleur serait en droit de prétendre aux 25% rachetés conventionnellement
- les embellissements ont été refaits (à l'entrée dans les lieux, par exemple). nous sommes alors dans une configuration classique. l'état ne peut par ailleurs être constaté (et le bon état contesté) par l'assureur que s'il missionne.
Citation :
il faut considérer que le versement d'une indemnité dans le cadre de la cidre 2002 confirme que la cause a été identifiée et supprimée.
Dans ce cas l'indemnité versée valeur vétusté déduite (VVD) permet au locataire de remettre en l'état les embellissements sinistrés.
tout à fait d'accord
Citation :
Prenons un exemple: Dommage 1000 € vétusté 20 % indemnité immédiate 800 € caution 500 €
Le bailleur récupère un logement en moins bon état que délivré initialement. Il conserve la caution de 500 €
pas d'accord, sauf si le locataire est manifestement responsable du sinistre.
si le locataire n'est manifestement pas à l'origine des dommages (cause extérieure clairement identifiée) il s'exonère de sa responsabilité contractuelle (1732CC). le bailleur qui serait tenté de retenir la caution de ce locataire ferait alors un abus de droit, sanctionnable devant le TI.
si par contre le locataire est responsable, là encore 2 cas se présentent:
- le bailleur utilise la caution pour la remise en état. l'affaire est close; rien à dire.
- le bailleur fait appel à son assureur personnel ou à celui de la collectivité. celui-ci intervient pour l'indemniser des dommages.
reste à savoir à quelle hauteur se situe cette intervention. en intégralité du dommage, en complément de la retenue de garantie, ou de l'indemnité déjà allouée.
pour ma part, je pencherais pour une prise en charge de l'intégralité, car nous nous trouvons bien dans un cadre conventionnel.
comment serait alors perçue la retenue?
- soit comme un recours (anticipé, certes). or, la convention interdit toute action récursoire (entre assureurs, certes, mais étendue également à tous les tenants, sauf à la vider de toute substance...) autre que pour les cas précisemment définis par les textes.
- soit comme une "action en remboursement", mais également encadrée par les textes et inapplicable dans cette espèce
la caution doit alors être restituée au locataire, puisque l'objet de sa retenue n'est plus.
la seule possibilité de moraliser parfaitement la situation serait que le bailleur rende la caution sous déduction de l'indemnité allouée initialement (pas d'enrichissement du locataire, qui peut difficilement ester pour réclamer le montant d'un dommage qu'il a produit) et que l'assureur de la collectivité n'intervienne qu'en complément (pas d'enrichissement du bailleur). c'est l'hypothèse que vous évoquiez, si j'ai bien compris.
ça parait bien sur le papier. mais j'ai un doute sur la réalisation pratique...
caution et indemnisation ne relèvent pas du même contrat, et la morale n'a rien à voir avec le droit... à creuser tout de même, pour ce cas de figure
Citation :
il faut rappeler qu'il ne peut y avoir enrichissement sans cause donc il appartient au bailleur de jsutifier de son préjudice réel faute de se faire sanctionner par déchance.
sauf le rachat de vétusté, mais qui est un enrichissement contractuel
pour la déchéance, elle ne saurait guère être appliquée qu'en cas d'exagèration manifeste et insistante du préjudice par le bailleur. sinon, l'expert devrait savoir mettre du rouge où il convient...
Citation :
Il pourra être reproché aux assureurs l'économie du désitement qui permettait au préalable aux bailleurs d'être informé de la situation.
ouuuups!! non non non!
le désistement fait référence à la CIDRE 1991 qui est caduque. rien ne figure dans la 2002.
et, si aucune convention n'est opposable aux assurés, l'inverse est aussi vrai: aucun assuré ne peut se prévaloir d'une convention dont il n'est pas signataire.
l'obligation d'information ne concerne que le contrat bailleur/preneur. pas l'assureur.  
bon lundi |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 20:45:49
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vraiment aie mac, vous avez l'air vraiment axé sur le bien-être d'un locataire. Pas que vos propos soient erronnés, mais il semble à la lecture que le point-virgule serait en faveur du locataire
quote:
et pour vous tranquiliser, je peux vous dire que n'étant
ni bailleur
ni copropriétaire
ni locataire
je peux me permettre un avis parfaitement détaché de tout parti-pris ou préjugé.
pourtant
http://www.universimmo.fr/forum/topic.asp?TOPIC_ID=47190
vos cours hebdomadaires de cuisine dans votre habitation à moins que ce soit celle de votre compagne 
mais c'est parfaitement détachée de tout parti-pris ou préjugé que j'en fais la remarque |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 10 déc. 2006 : 21:44:55
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lol lnsacorh
je peux regretter de ne pas être vraiment le bénéficiaire des cours de cuisine  pour ce cas d'école
mais je vous confirme que la réalité des effluves issues de la cuisine de ma chère et tendre n'étourdissent joyeusement les narines que de lointains voisins. et ce après avoir traversé quelques carrés d'herbes et être filtrées au travers des feuillages (un peu clairsemés ces temps-ci, par ailleurs).
allez, j'avoue volontiers être de parti pris dans le post cité, où mon propos n'était pas vraiment technique (du moins au début)
sauf que ce n'est pas "pour", mais plutôt "contre"...
c'est en voyant qu'existe ce genre de voisins que je m'estime
un propriétaire heureux
(même pas copro horizontal)
am |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 18:36:53
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alors prenons un cas d'école
je viens de récupérer un logement ayant subit un dégât des eaux :
la salle d'eau qui est au premier étage avait une fuite due à un joint des silicone défectueux, le plafond du salon qui se trouve juste en dessous présente sur une surface d'environ 1m2 une auréole garnie de petites cloques
l'occupant (sous curatelle) n'a pas jugé bon de signaler l'incident (s'en est-il seulement rendu compte?, ça devait pourtant couler...)
j'ai notifié dans l'état des lieux de départ un siniste de dégât des eaux ayant entrainé ce que j'ai décrit plus haut.
Alors d'après vous je peux faire appel à mon assurance pour réparer les dégâts ?
Ou je dois retenir la réparation sur la caution de ce pauvre jeune homme ? |
être ou avoir là est la question... |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 19:24:13
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bonsoir bailleurX
vous avez le choix...
dans ce cas de figure, comme je l'ai indiqué plus haut (RC du loc engagée: joint périphérique des baignoires et douches = entretien locatif), vous êtes parfaitement en droit de retenir les frais de remise en état sur la caution de votre locataire responsable.
pour ma part, je prendrais néanmoins l'autre option, qui consiste à faire votre déclaration de DDE à votre compagnie.
l'idéal serait de remplir un constat amiable avec votre locataire. pour une raison précise; c'est ce qui peut fixer l'assureur qui interviendra. je m'explique (je suppose qu'il s'agit d'un appartement en copropriété):
-1/ si le constat est rempli avec une date antérieure à celle de la dédite (ce qui est la réalité): suivant les termes de la CIDRE, c'est l'assureur de l'occupant qui intervient, en l'occurence celui du locataire. sauf que nous nous trouvons dans l'exception du congé donné ou reçu. ce sera donc, in fine, l'assureur de la collectivité qui prendra en charge les dommages.
vous pourriez également faire appel à votre assureur personnel (à celui qui garantit cet appartement) si vous en avez un. il interviendra en première ligne, mais fera une action en remboursement auprès de celui de l'immeuble.
c'est le déroulement le plus courant.
-2/ si le constat est rempli avec la date de la constatation, ce peut être un peu plus ambigü. car pour un logement vacant (ce qui est le cas dès l'instant où vous reprenez les clés) il appartient à l'assureur personnel du bailleur d'intervenir, et ce sans action en remboursement auprès de l'assurance de la collectivité. donc bagarre éventuelle (mais pour des queues de cerises, ce sera vite tranché)(d'autant que vous n'en saurez rien).
dans les 2 cas, vous serez indemnisé sans franchise.
en y repensant, l'EDL, signé des 2 parties et mentionnant le dégât et son origine, peut très bien servir de constat amiable... (en rajoutant juste les coordonnées des différents assureurs)
le cas évoqué ci-dessus en 2/ est celui où vous avez souscrit une assurance personnelle comme coPNO copropriétaire bailleur pour votrecet appartement. si vous n'en avez pas, vous aurez directement affaire à l'assureur de la collectivité.
ce, si vous êtes en copropriété.
si vous êtes propriétaire unique, votre assureur interviendra directement également (comme le ferait l'assureur de la collectivité) et sans franchise (car vous n'êtes pas responsable du dommage). attention dans ce cas à ne pas tarder de faire votre déclaration...
le délai de traitement de ce dossier devrait être inférieur à 2 mois, ce qui vous laisse toute latitude pour la caution
un dernier point (hors ce sujet):
si vous étiez propriétaire unique, et que par contre l'origine était de votre responsabilité (par exemple infiltration par toiture), votre assureur n'interviendrait plus à titre conventionnel (vous vous retrouvez toute seule avec votre sinistre: lésée et responsable) mais à titre contractuel. donc avec franchise si votre contrat en prévoit...
voili voilou
bonne soirée |
Edité par - aie mac le 12 déc. 2006 19:26:18 |
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Bamara
Contributeur débutant
20 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 22:39:43
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Bonsoir,
Je confirme le mode de règlement de aie mac pour la question posée par bailleurx.
Je ne poursuivrai pas le débat lancé par aie mac sur le précdent sujet car je ne pense pas que cela puisse intéresser les membres du forum mais je le trouvait passionnant.
Je préciserai juste que l'abandon du desistement avec la CAR CIDRE 2002 n'est pas forcément un bien car elle ne permet plus au bailleur de contrôler ce qui se passe dans son unité d'habitation.
J'ai profité du lien précité pour aller admirer les talents culinaires d'aie mac mais vraiment comme Avocat du diable il sera difficile de faire mieux.
Bonne soirée à tous je suis vané et je vais me coucher ! |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 22:56:26
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Citation :
Bonne soirée à tous je suis vané et je vais me coucher !
Après cette lecture, moi aussi, avec mal de tête en plus .... 
En tout cas, je retiens cette discussion dans mes fiches Merci ! |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 11 janv. 2007 : 11:41:40
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tout d'abord je vous presente tous mes voeux pour une année 2007 prospère et joyeuse
ai mac
j'ai été très occupée depuis ma dernière question et viens juste de prendre connaissance de votre réponse dont je vous remercie
je n'ai pas encore tout bien compris car j'ai juste survolé mais je prendrais le temps de tout bien lire prochainement...
en tout les cas pour cette fois ci c'est trop tard car le logement m'a été rendu fin novembre j'ai déjà rendu la caution et je n'ai rein dit à mon assurance et le logement à été immédiatement reloué en l'état (pas très dramatique, mais quand les dégradations commence je sais bien que le logement n'est souvent plus respecté par les locataires)
PS je suis propriétaire bailleur de l'immeuble et j'ai une assurance en tant que tel
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 12 janv. 2007 : 21:19:42
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bonjour bailleurX et meilleurs voeux
Citation :
PS je suis propriétaire bailleur de l'immeuble et j'ai une assurance en tant que tel
vous êtes donc directement concernée par le dernier point
le seul inconvénient que vous puissiez avoir, c'est qu'en cas de re-DDE au même endroit, l'assureur du nouveau locataire refuse de prendre en charge du fait de l'antériorité du dommage à l'entrée dans les lieux.
vous ferez alors directement intervenir votre assureur; d'où malgré tout l'intérêt de le lui signaler.
en gardant à l'esprit que votre réclamation éventuelle sera forclose à 2 ans.
am |
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