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RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
 Posté - 06 mai 2005 : 20:08:14
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Bonjour,
Je suis un petit nouveau sur ce forum;
Je suis président du conseil syndical d'une copropriété de 1989 qui comprend 37 aapartements.
La résidence est composée de 2 petits immeubles de 4 étages. Les 4 appartements supérieurs possèdent chacun une terrasse en dalle béton montés sur plots (environ 175 m2 de terrasse en totalité).
Vu l'âge de la résidence on me demande de prévoir un contrat d'entretien pour prévoir les risques liés à l'étanchéité de ces terrasses.
Un société interrogée nous propose dans un premier temps des travaux de réfection des joints silicone en tête des bandes porte solin existantes sur relevés contre les façades pour les terrasses dalles sur plots afin de prévenir tout risques d'infiltrations vers les appartements (pas donné!!!).
Elle nous propose pour la suite un contrat d'ebtretien d'entretien toiture terrasse pour intervenir une fois dans l'année (1.100 €).
J'en appelle à votre expérience dans ce domaine.
Un contrat d'entretien est-il nécessaire sachant que toutes façons tout sinistre ne peut être garanti par ce contrat ?
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 07 mai 2005 : 14:35:56
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1989 donc plus de garantie décennale.
Les terrasses dont vous faites état sont-elles:
-privatives
-communes à usage privatif
-servent-elles de toiture(terrasse) partiellement ou totalité d'un bâtiment.
La souscription d'un contrat d'entretien pour étanchéité de toitures-terrasse avec éléments porteurs en maçonnerie - DTU N°43-1 n'a rien à voir avec l'âge du bâtiment; cela tient plutôt de l'environnement de celui-ci( arbres nombreux,épineux...)
Je vous donne ci-dessous les articles du DTU précité
-2)l'entretien intervient après la réception de l'ouvrage.Il comporte des visites périodiques de surveillance des ouvrages au moins une fois par an.
-3) l'entretien comporte au moins les opérations suivantes:
a)enlèvement périodique des herbes,mousses,de la végétation et détritus divers
b)enlèvement des feuilles à l'automne
c)maintien en bon état de fonctionnement des évacuations d'eaux pluviales
d)maintien à leur emplacement primitif des protections meubles
e)maintien en bon état:
-des ouvrages accessoires (solins...)
-des ouvrages de gros oeuvre,tels que larmiers,acrotères,corniches,souches,bandeaux,contre-bardage,lanterneaux...
-4)Dans le cas de toitures-terrasses protègées par dalles sur plots,l'entretien comporte:
a)les opérations définies en 3a,b,c,e.
b)un nettoyage complet des parties courantes du revêtement de circulation et du revêtement support des plots au jet d'eau
c)un callage des dalles instables dans le cas où les contraintes d'exploitation le requièrent.
5)L'emploi de produits deshernants est possible sous réserve qu'il n'y ait pas d'incompatibilité entre eux et les éléments constituants d'étanchéité,sa protection et les dispositifs d'évacuation des eaux pluviales.
La société qui interviendra devra avoir une qualification d'étancheur,le joint sera de 1ère catégorie et tous les relevés seront vérifiés avant reprise des solins.
Je vous rappelle que vous n'êtes que président du CS et que le responsable en cas de problème est le syndic.
Vous,et le CS,pouvez naturellement examiner les différents problèmes mais il faut absolument que le syndic en soit informé par écrit.
Après c'est l'assemblée qui décide!!
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RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 12:17:00
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Bonjour,
Merci à felix 1930 pour sa réponse et les références techniques citées (DTU).
Les 4 terrasses sont toutes privatives. Elles sont situées sur le pourtour des appartements supérieurs et donnent accès exclusivement à ces appartements. Il n'y a pas d'arbres type résineux situés à proximité, hormis les plantations individuelles en bacs (de chacun des 4 co-propriétaires). En l'occurence nous demandons à chaque co-propriétaire de se charger du bon entretien de sa propre partie privative.
Je pense que le souci pourrait plutot provenir d'un décollement éventuel d'une des parties les plus fragiles, c'est à dire aux endroits de proximité des descentes d'eaux pluviales.
Les dalles béton sont toutes montées sur plots plastique au-dessus de l'étanchéité.
Pour l'instant, en 16 années nous avons eu seulement 2 petits soucis réparés ponctuellement. L'un sur un relevé tête de bande (réparé par joint silicone) et l'autre justement sur une descente d'eau pluviale.
Cependant, les terrasses sont en bon état général.
La société qui est intervenue pour son devis, nous a parlé également d'un traitement hydrofuge a éxécuter sur le crépi des façades afin que l'eau de pluie battante ne soit absorbée par ce crépi et ne redescende par les murs béton passant ainsi sous l'étanchéité et pouvant atteindre les appartements des étages inférieurs. Ce traitement est parait-il efficace pendant 5 ou 6 ans. Je ne savais pas que ce traitement pouvait être préconisé. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 19:11:14
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A mon point de vue,mais c'est le mien,pas besoin de contrat d'entretien car:
-les vérifications prévues par le DTU sont faites par les copropriétaires(à confirmer,éventuellement,par écrit en reprenant comme base le DTU)
-lorsque vous avez des petits travaux à éxécuter ils sont de toute façon facturés.
Le traitement des façades peut être préconisé mais le produit est-il approprié et efficace.Dans le DTU Réhabilitation étanchéité est précisé pour les édicules,souches ou autres < Les enduits verticaux sont en général fissurés;il faut les traiter par des produits de type revêtement d'étanchéité de façades pour éviter des infiltrations en arrière des relevés d'étanchéité>
Demandez à l'entreprise la fiche technique du produit vous y retrouverez le fabriquant,ses caractéristiques,le mode d'emploi ,les garanties...
En rénovation,ce n'est pas votre cas,pour plus de sureté on fait des engravures qui permettent de loger l'extrémité du relevé d'étanchéité ou une bande de solin donc,en principe,plus de problème avec la pluie |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 08 mai 2005 : 21:27:03
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Il est un point sur lequel il me semble nécessaire de revenir. Bien qu'elle soit indiquée comme étant "privative", il n'en reste pas moins que la dalle 'terrasse' constituant la toiture de l'immeuble ainsi que les dalles protectrices montées sur sur plots protégeant l'étanchéité sont obligatoirement "parties communes".
Ceci est à rapprocher des dalles planchers des appartement et/ou des balcons qui sont parties communes. En copropriété, il ne faut jamais l'oublier, ne sont privatifs que les revêtements, disons de 'confort' (moquette, carrelage, plancher, tapisserie ou tissus mural pour les murs, enduit ou autres revêtement au plafond) et les cloisons et portes séparatives intérieures. Mis à part ces dernières et les revêtements, n'est privatif que le libre usage du volume d'air compris entre eux.
Il conviendrait donc de vérifier ce que dit le RDC de Ribert pour ce qui concerne l'entretien en état de marche de cette terrasse et de ce qui est commun, les dalles sur plots, l'étanchéité et la liberté de circulation de l'eau. Il est possible que rien ne soit prévu ou que l'entretien par le copropriétaire soit limité au coups de balai et à l'enlèvement des feilles mortes en surface. Mais il ne peut 'bouger' les dalles pour voir en dessous et nettoyer, comme le ferait l'entreprise qualifiée.
Pour ce qui relève de l'entretien prévu au DTU, il s'agit là de travaux réalisés par une entreprise habilitée, comme il serait fait pour l'entretien de la toiture de l'immeuble. Cet entretien 'lourd' sur partie commune, à charge du syndicat, ne peut être réalisé par le copropriétaire, ne serait-ce que pour une question de responsabilité et de qualification.
Il convient également d'être très vigilant sur l'usage fait de cette terrasse, en particulier pour ce qui concerne des bacs ou jardinières (leur poids !) installés par le copropriétaire. Le RDC doit préciser les choses, le copropriétaire étant responsable des dégats sur les dalles, plots et étanchéité "parties communes" qui seraient de son fait. Il devra être assuré en conséquence (à vérifier par le syndic).
Ce n'est donc pas l'age de l'immeuble mais la qualité de l'étanchéité et sa bonne tenue dans le temps ainsi que des plots et dalles, qui doit vous guider pour déterminer si un contrat d'entretien est nécessaire ou pas.
Pour ma part je n'en suis pas un chaud partisant. Une visite globale avec reprise d'étanchéité tout les 2, 3 ou 4 ans, est souvent largement suffisante pour un coût total inférieur au coût du contrat sur 2, 3 ou 4 ans, d'autant plus que ces contrats excluent les travaux de réfection, même partiels, qui sont en sus.
Mais chaque copropriété est sur ce point un cas d'espèce. |
Edité par - gédehem le 08 mai 2005 21:38:39 |
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RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 11:47:02
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Dans le RDC il n'est pas fait mention des terrasses en tant que telles (donc rien sur la conservation ni sur l'entretien) mais bien entendu, comme dans tout RDC, les gros oeuvre des planchers sont classés parties communes spéciales du bâtiment. Il faut donc considérer la surface interne (sous plots) de ces terrasses, en gros oeuvre, comme un plancher et au même titre qu'une terrasse-toiture.
Dans les parties privatives réservées à l'usage exclusif de chaque co-propriétaire y figurent les carrelages, dalles et tous autres revêtements de sol. C'est le cas de nos terrasses individuelles qui sont de fait parties privatives (usage à partir de chaque appartement concerné) et équipées de dalles 40x40 cm.
Les dalles béton sont donc privatives et doivent pouvoir être remplacées par chaque co-propriétaire. A l'exemple d'un co-propriétaire qui voudrait remplacer ses dalles béton par des dalles bois traitées extérieur. Sur ce point tout me parait clair.
Nous considérons également que l'entretien de ces terrasses pour la partie étanchéité est de la responsabilité de la co-propriété. Par contre, pour les plots en plastique situés entre l'étanchéité et les dalles, il peut y avoir interrogation. Mais je pense qu'il s'agit de la responsabilité de la co-propriété puisqu'en principe ils doivent être en conformité afin de ne pas porter atteinte à l'intégrité de l'étanchéité sur laquelle ils reposent.
Bien-entendu, dans le RDC, il n'est pas fait état non plus des jardinières pouvant être installées sur ces terrasses, à l'initiative individuelle (puisqu'à l'origine, à la livraison de l'immeuble il n'y avait aucune jardinière) et du poids plus ou moins conséquent pouvant être supporté par cette étanchéité, écrasée par les plots des dalles. Effectivement, je ne sais pas ce qui se passerait s'il était défini que l'étanchéité subisse un dommage par le fait du poids des jardinières ou autre objet pouvant perforer l'étanchéité (mis à part la responsabilité du co-propriétaire concerné et de de son assurance individuelle ou de l'intervention de l'assurance de l'immeuble).
Je remercie Gédehem pour son point de vue éclairé.
Il est identique au mien, dans le sens ou je considère qu'un bon contrôle avec réfection des endroits sensibles me parait davantage nécessaire que le contrat d'entretien.
Merci à félix 1930 pour son point de vue sur le traitement hydrofuge sur façades surplombant ces terrasses. |
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RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 12:30:40
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Rectification sur mon post précédent.
Quand je parle de l'intervention de l'assurance de l'immeuble, je veux dire: pour ce qui concerne l'éventuel dégat des eaux, dans les appartements situés sous la terrasse, engendré du fait de cette détérioration de l'étanchéité. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 13:16:09
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Attention à ne pas faire de confusion sur la classification des dalles sur plots.
Compte tenu de la technique de revêtement utilisée, les dalles sur plots, bien qu'amovibles, sont liées à la dalle-plancher et à son étanchéité.
Il s'agit là non d'un revêtement de 'confort' comme le serait un dallage ajouté par le copropriétaire sur la dalle étanche, mais d'une protection indissociable de la dalle-plancher et de son étanchéité. C'est un tout "partie commune" d'une terrasse à usage privatif.
Si le copropriétaire souhaite mettre des dalles bois style caillebotis, il devra les poser par dessus les dalles sur plots qui ne peuvent être enlevées.
Il ne vous viendrait pas l'idée d'enlever des tuiles sur le toit ! Ici, c'est la même chose.
Pour autant, la conclusion reste la même. Pour l'assurance de l'immeuble, en cas de dégats, il peut être reproché un défaut d'entretien, ce dernier n'étant pas lié à un contrat annuel d'entretien. Un entretien périodique, tous le 3 ans par exemple, ce n'est pas un défaut d'entretien.
Par contre, si les dalles sur plots ont été enlevées, soyez certain que l'assurance du syndicat refusera toute prise en charge. |
Edité par - gédehem le 09 mai 2005 13:24:06 |
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RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 15:05:09
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Votre réflexion sur les dalles-terrasse est intéressante. C'est la première fois que j'en entends parler.
Justement, un de nos co-propriétaires a l'intention de démonter ses dalles béton et de les faire remplacer par des dalles bois style caillebotis. Il a posé la question à une société spécialisée qui a pourtant l'habitude d'installer ce type de dalles (photos à l'appui nous ont été transmises). Elle n'a pas émis l'idée que c'était à proscrire puisque non conforme. Mais peut-être agit-elle lors d'installation sur immeubles neufs.
En l'absence d'un règlement de co-propriété explicite, comme c'est notre cas, y a t'il des textes sur lesquels nous pourrions nous appuyer. Ce sujet a certainement été déja évoqué et peut-être existe t'il une jurisprudence ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 15:38:41
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Les "réserves" de gédehem ne portent pas sur la partie technique des travaux mais sur l'aspect juridique en copropriété.
Pour la société spécialisées son seul problème c'est l'aspect technique et surtout financier (pour elle)mais elle n'a aucune compétence (ce n'est pas son problème)sur l'aspect respecte des lois ou RC copropriété.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 16:31:28
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Je sais qu'il y a eu qques arrêts sur cette question, que je n'ai pas sous le coude mais que certains ne manqueront pas de vous donner.
Sur le plan technico-juridique, et pour simplifier, il existe 2 sortes de revêtement en terrasse.
- "non marchable" : dalle béton et étanchéité goudron ou autres, isolant éventuel, le tout recouvert d'une couche de gravier.
- "Marchable" : dalle béton et étanchéité + dalles sur plots.
L'intégralité de ces revêtements est "partie commune".
Il faut le comprendre comme pour la dalle plancher de vos appartements, dont la dalle béton, l'isolant phonique éventuel et la chappe ciment de propreté, sont indissociables et constituent "partie commune".
Les dalles sur plots de la terrasse de ce copropriétaire ne sont pas "ses dalles" mais le revêtement "marchant" du sol partie commune de la terrasse.
Ce n'est que l'usage de cette terrasse qui est privatif, comme l'ai l'usage de son lot appartement.
Mais ce n'est pas parce que son lot appartement est privatif qu'il peut percer un mur porteur ou son plafond, qui sont et restent "parties communes". Ce qui est privatif en copropriété c'est l'usage d'un volume ou d'un espace compris entre des parties communes.
Pour l'entreprise, à partir du moment ou elle a un chèque, de préférence gros, pour l'achat de dalles bois ou autres, elle se moque de savoir ce qu'en fait ensuite l'acheteur, ainsi que le précise félix...!
La modification des dalles actuelles et leur remplacement par des dalles bois est possible sous réserve d'une autorisation donnée par l'AG à la maj.art.25 (art.25b).
Mais il est à craindre que cela ne soit pas possible pour des raisons techniques (à vérifier) les dalles bois n'assurant pas une bonne tenue dans le temps (poids et retrait).
Seule solution, les poser par dessus, comme on le fait pour la moquette sur la chappe ciment dans le séjour ... |
Edité par - gédehem le 09 mai 2005 16:43:08 |
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RIBERT
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 09 mai 2005 : 17:44:36
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| Merci à vous deux pour toutes ces précisions. Je ne connais ce forum que depuis quelques jours et suis très agréablement surpris des qualités d'analyse et de réponse des intervenants. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 18:43:44
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| Si cela vous interésse vous pouvez trouver des renseignements techniques-partie étancheité- ou autres sur le site .batiweb.com |
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kiki-b
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 11:52:19
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Bonjour,
j'ai déjà eu l'occasion d'apprécier les nombreuses interventions de gédéhem sur ce forum, mais, il me semble que sur le point précis des dalles en bois, il soit un peu trop pessimiste :
"Mais il est à craindre que cela ne soit pas possible pour des raisons techniques (à vérifier) les dalles bois n'assurant pas une bonne tenue dans le temps (poids et retrait)."
Pourtant, certains fournisseurs spécialisés en étanchéité de terrasse propose ce genre de dalle : http://www.siplast.fr/produits/index.html
(voir DALLE BOISE) ce qui me fait dire que le remplacement de dalle béton par des dalles en bois ADAPTEES (i.e. pas achetées dans le bricomachin du coin) me semble tout à fait possible.
Je suis exactement dans le même cas que RIBERT : petite copro de 29 appt dont 4 appt avec terrasses (dalles sur plots). Une réflexion est en cours pour un éventuel contrat de "maintenance" des ces terrasses. Je suis plutôt contre, et je vous dis pourquoi.
Lors de la livraison de la résidence, j'ai émis comme réserve (entre autre...) le nettoyage, sous! les dalles, de ma terrasse (je savais par expérience que les habitudes de chantier font que l'on balance tout et n'importe quoi dans les moindres recoins cachés : gaines techniques, sous les dalles, etc...
L'entreprise qui avait eu le lot étanchéité (donc, qualifiée !) a envoyé un de ces ouvriers. Il a soulevé une dizaine de dalle, a passé un vague coup de jet d'eau, et est reparti au bout d'1 heure.
Le lendemain, n'étant pas satisfait, j'ai acheté la pince qui permet de soulever facilement les dalles, et j'ai moi-même soulevé une à une l'ensemble des dalles. J'ai rempli 5 sacs poubelle de détritus divers (bouteille d'eau, de bierre, sacs de ciment, restes d'enduit, clous, zinc, bois, ....).
Tout ça pour vous dire que, plutôt que de payer pour du travail mal fait, je préfère encore pas de travail du tout (c'est moins cher !).
Je suis intimement persuadé qu'aucune entreprise ne passera le temps nécessaire pour un bon entretien (j'y ai passé 1 demi-journée). Cela se résumera toujours au petit coup de jet d'eau à la va-vite et donc, parfaitement inutile. (il n'y a qu'à voir les contrats d'entretien VMC, eux aussi expédiés en deux coups de pinceau)
Rentabilité oblige...
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 15:22:29
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En ce qui concerne les contrats de maintenance il faut savoir si ils sont obligatoires ou pas et si necessaire ou pas.
Dans la cas où vous avez un contrat il convient qu'il soit suffisamment précis non seulement sur les travaux à effectuer mais aussi la (les)période d'intervention et l'information à fournir au syndic (ou CS)du (des)jour de l'intervention afin de vous permettre de contrôler la bonne exécution des prestations.
Pour un contrat d'entretien d'une toiture-terrasse ou d'une VMC il n'y a pas besoin d'être un technicien spécialisé pour ça, mais il faut surtout avoir un double du contrat(étudié si possible avec le CS avant présentation en AG)
Nous avons une toiture-terrasse avec un multicouche traditionnel et protection gravillon,pas d'arbre à proximité donc pas de contrat une vérification régulière sur les différents points sensibles.
Par contre ayant une VMC gaz avec dispositif de sécurité collectif nous avons un contrat d'entretien d'ailleurs obligatoire et je peux vous assurer que l'entreprise est dans l'obligation d'effectuer son travail correctement(ce qui n'a pas été simple au début car la plus part du temps rien n'est vérifié et les mauvaises habitudes sont coriaces)
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kiki-b
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 17:02:30
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"et je peux vous assurer que l'entreprise est dans l'obligation d'effectuer son travail correctement"
OUI
N'avez-vous jamais rencontré quelqu'un qui était dans l'obligation de faire queque chose, et qui ne le faisait pas ?...
"ce qui n'a pas été simple au début car la plus part du temps rien n'est vérifié et les mauvaises habitudes sont coriaces"
Re-OUI
Qui doit vérifier ?
Le syndic qui paye les factures ? Avez-vous déjà rencontré un employé de syndic qui suivait la journée entière l'ouvrier chargé du contrat VMC pour vérifier le travail dans chaque appt ?
Le conseil syndical ? J'en fais partie. Je peux vous assurer que je ne suis pas prêt à faire le controleur derrière l'ouvrier (je le fais pour mon lot, bien égoistement, mais c'est tout)
Chaque corpo, alors ? Nous sommes 29 et je suis le seul à savoir (et à m'intéresser, surtout !) comment fonctionne une VMC-Gaz et les vérifs réglementaires qui en découlent.
Donc, j'ai bien peur que, "le travail bien fait" soit une douce utopie en copropriété.(mais j'avoue être un pessimiste par nature) |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 27 mai 2005 : 20:27:35
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VMC gaz et DSC,contrat obligatoire en fonction des arrêtés de 1985 et 1989 avec des prestations à effectuées bien définies notamment dans les parties communes et sur la toiture-terrasse donc facile à vérifier.
Nous payons des prestations pour quelles soient effectuées correctement;dans le cas contraire lettre par le syndic à l'entreprise et "blocage" de la partie VMC sur la facture (toutes les factures de notre copropriété ne sont payées qu'après accord du CS)
CQFD |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 28 mai 2005 : 20:33:24
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encore mieux, Car dans un de mes immeuble, la vérification se fait tous les mois. Quel bonheur ! (rapide, simple, comme une routine , les problèmes se traitent donc à chaud)
Par contre, le faire une fois par an et souvent dans l'urgence avant l'AG (ou juste après  ) ne donne bien souvent que des mauvais résultats.
LN |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 30 mai 2005 : 17:22:46
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| vérification tous les mois, je suppose qu'il s'agit des factures et des dépenses et non des travaux |
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frpop
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 16:18:45
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Bonjour,
Je me permet de "réveiller" ce fil car la question se pose actuellement dans ma copropriété.
J'ai plusieurs questions :
1. Sur la proposition de kiki-b d'utiliser une "pince" spéciale pour soulever les dalles :
a. où trouver ce genre de pince ? J'ai cherché et personne ne semble connaitre...
b. n'est-ce pas en contradiction avec le fait qu'un copropriétaire n'a pas à toucher à une partie commune (car si j'ai bien compris la conclusion de la discussion : les dalles ou au moins le splots sont constitutifs/ves des parties communes)
2. Où peut-on trouver les masses maximales admises pour placer des jardinières ? A la livraison, le promoteur m'a parler de 200 kg/m² mais rien n'est noté nulle part
3. Quelle qualification particulière doit avoir l'entreprise à laquelle on confie un contrat d'entretien ou de vérification ?
Merci de votre aide. |
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David41
Pilier de forums
372 réponses |
Posté - 23 janv. 2006 : 22:43:25
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Bonsoir,
La "pince" permettant de soulever les dalles de gravillons lavés s'appelle un "porte-dalle". On peut la trouver en général dans des magazins spécialisés, j'en connais 2: LRM à la Courneuve, et NESTA près de Strasbourg.(Merci pour la pub..)
On peut éventuellement la trouver chez des négoces comme Point P, mais ça n'est pas sur du tout..
Une entreprise apte à réaliser des travaux d'étanchéité doit posséder une qualification particulière référencée par l'organisme Qualibat. Il existe plusieurs types de qualification, suivant la nature des travaux réalisés, et la possibilité de réaliser une réfection d'étanchéité par une entreprise est subordonnée à la possession par cette entreprise d'autres qualifications préliminaires.
Une terrasse étanchée est classée en plusieurs catégories du point de vue de son accessiblité:
1/ Les terrasses innaccessibles, dont l'accès est interdit, sauf pour l'entretien une fois par an.
2/ Les terrasses accessibles aux piétons et au séjour, dont la circulation piétonne est autorisée ainsi que le séjour avec par exemple l'installation d'une table et des chaises pour déjeuner l'été.
3/ Les terrasses accessibles aux véhicules légers, ce sont les parkings dont les locaux sousjacents sont occupés par des tiers.
4/ Les terrasses accessibles aux véhicules lourds, même cas que précedemment, mais avec des véhicules dont le poids est plus conséquent.
D'une manière générale, une terrasse est composée des éléments suivants:
Un élément porteur, un pare-vapeur éventuel si la terrasse est isolée thermiquement, un isolant thermique, un revêtement d'étanchéité, et enfin, la protection de ce revêtement d'étanchéité.
Une terrasse avec dalles sur plots, est une terrasse accessible au piétons et au séjour.
Elle comprend en principe:
Une dalle en béton armé, qui constitue l'élément porteur.
Un pare-vapeur qui est une couche de bitume élastomère de 2,5 mm soudée sur la dalle qui est préalablement enduite d'un produit d'accrochage qu'on appelle un E.I.F (Enduit d'imprégnation à froid).
Un isolant thermique, la plupart du temps, il s'agit d'une mousse de polyuréthane à cause de son coefficient d'incompressibilité.
Un écran d'indépendance, qui est en général un voile de verre déroulé "a sec" sur l'isolant, destiné à protéger l'isolant de la flamme du chalumeau, lors du soudage de l'étanchéité.
Un revêtement d'étanchéité, souvent composé de 2 couches de bitumes élastomère de 2,5 mm d'épaisseur soudées.
Des plots généralement en plastiques, réglables grâce à un système de filetage, sur lesquels sont posées les dalles.
Les dalles sont généralement en gravillons lavés. Leur dimension est de 40cmx40cm, et de 3,5cm d'épaisseur. Elles peuvent être en bois, le poids étant plus léger que les dalles de gravillons, et les dalles coutant plus cher dans ce cas.
Dans une telle terrasse, les dalles, ainsi que les plots, constituent la protection du revêtement d'étanchéité.Elles peuvent être retirées et remplacées par de nouvelles dalles à condition que le poids de la nouvelle dalle ne dépasse pas celui de l'ancienne.Cette protection pourrait événtuellement être réalisée par un carrelage collé sur une chape en ciment, ou par des pavés autobloquants. Chaque protection a ses avantages et ses inconvénients, ainsi que ses contraintes sur la hauteur et la protection des relevés d'étanchéité. En tout étant de cause, l'avis d'un spécialiste s'impose avant de faire n'importe quoi, car toute modification réalisée sur un ouvrage d'étanchéité a forcemment des conséquences sur le gros oeuvre.
L'avantage d'un carrelage, c'est sa stabilité, et son esthétique. Son inconvénient est qu'en cas d'endommagement de l'étanchéité, il faut casser le carrelage ainsi que la chape sur laquelle il est posé. De plus, un carrelage nécessite une protection des relevés d'étanchéité (remontées autour de la terrasse), par des produits plus couteux que pour des dalles sur plots.
L'avantage des dalles sur plots, c'est qu'elles peuvent être facilement retirées pour examiner l'étanchéité. Son inconvénient c'est le manque de stabilité, ainsi que les interstices existant entre les dalles, et qui laisse passer l'eau, les poussières ,et autres détritus.
L'entretien de ce type de terrasses est donc nécessaire pour nettoyer la surface du revêtement d'étanchéité, et pour éviter l'apparition de mousses, l'eau ayant tendance à stagner car la pente de ce type de terrasse la plupart du temps égale à zéro.
Néanmoins, le retrait obligatoire des dalles pour l'entretien, implique que le revêtement d'étanchéité est mis à nu, il devient donc fragile, et n'est pas à mettre entre toutes les mains.
Il est donc indispensable qu'une entreprise qualifiée et habituée à circuler sur ce revêtement réalise cette opération, car une dalle qui tomberait sur le revêtement riquerait de le poinçonner, et de créer une infiltration.
Pour ma part, exerçant depuis 11 ans dans une entreprise réalisant ce type de travaux, j'ai pu constater que le vieillissement prématuré d'un revêtement d'étanchéité, est du à plusieurs causes:
1/ La méconnaissance par les utilisateurs de l'usage qu'il doit être fait de ce type de terrasse, il n'est pas rare de retrouver planté directement dans un revêtement d'étanchéité d'une terrasse innacessible une table et des chaises, voire des parasols..
2/ L'endomagement dès les travaux de construction de la terrasse par des corps d'états annexes réalisant par exemple les enduits sur les murs en périphérie des terrasses, les évacuations pluviales se retrouvant partiellement bouchées, et le revêtement prématuremment vieillit.
3/ Mais la cause la plus importante, et de plus en plus fréquente, c'est le manque de compétence des concepteurs et la volonté de tirer toujours plus bas les coûts de construction. Les points les plus sensibles d'une terrasse étanchée, sont les relevés d'étanchéité, ainsi que les ouvrages sensés les protéger. Ces ouvrages, idéalement des becquets solidaires des acrotères, sont de plus en plus souvent remplacés par ce qu'on appelle "des bandes porte-solin" recevant sur leur partie supérieure un simple cordon de silicone dont la durée de vie n'est en rien comparable avec un bécquet en béton.
Ce type de bande, est d'autant plus sensible dans le cas de terrasse avec dalles sur plots, car ce type de terrasses est accessibles aux piétons, et les bandes porte-solin prennent alors des coups qui accélèrent leur vieillissement et contribuent à l'apparition de sinistres.
Tout ces points impliques une attention particulière et un entretient régulier de ce type de terrasse, si on ne veut pas se retrouver au bout de quelques années avec une réfection complète de cette dernière.
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