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poumpoum
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416 réponses |
 Posté - 11 mai 2005 : 14:55:51
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Je vais peut être combler Elisabeth. En effet je viens de recevoir ce midi un courrier du Conseil Syndical signé par tous les membres sauf moi et ma voisine complice. On nous décrit notre négative attitude, etc etc... nous faisons du tort à la copro. etc et bla bla.
J'ai déchiré le courrier en 2 après avoir noté que je n'avais pas élevé les cafards avec eux et de bien vouloir éviter de polluer ma bal  |
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Ahuy
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957 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 18:39:22
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| Finalement vous avez finis par fédérer une majorité... |
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oldman24
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5732 réponses |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 11:52:02
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Mais bien sûr un courrier en entraîne un autre ... J'ai assigné le CS en pénal et listé par courrier toutes les contraventions au RC avec exigence de remise en état sous 8 jours, à défaut référé au TI.
Mais maintenant je décroche, c'est l'avocat qui fera
Depuis hier soir, j'ai l'impression que la copro se terre (j'ai diffusé le courrier dans toutes les bal) mais quel calme ! |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 mai 2005 : 20:33:49
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Cette longue lecture me donne plusieurs reflexions
- oldman, SVP un calme est apparu - ne recommencez pas, merci
- Pour les nouveaux qui veulent connaitre l'histoire d'Elisabeth , la courageuse : il suffit de cliquer sur son pseudo et toutes (ou presque) ses pages passées apparaissent.Certains UInautes ont jusqu'à 90 pages de 25 sujets chacunes donc Bonnes lectures 
- pour Elisabeth : n'avez-vous jamais envisager de déménager ? Moi quand un Syndic est vraiment indécrottable (de par la faute des copro, je vous l'accorde) quand un CS est nul === je pars, je vend ou à la rigueur je le loue. Et enfin je dors bien 
LN |
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lucmatt
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 13:27:46
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Citation :
Initialement entré par Marc 75017
...
C'est avec cette même bande de copropriétaires que vous trouvez incapables de quoique ce soit que vous avez - que vous aurez - à construire quelque chose : en régime de copropriété où le syndic se désigne par voie majoritaire, et où toutes les décisions se prennent également selon ce mode, rien ne se construit en étant toute seule dans son coin en stigmatisant les autres dans un isolement inexpliqué.
C’est cette réalité dont il convient que vous teniez compte, les autres solutions étant fatalement de se trouver de n’avoir qu’à tourner en rond en continu avec les mêmes thèmes, et même avec des nouveaux thèmes égrenés les uns après les autres (ou de déménager, mais en sachant qu’il y a de bonnes chances que, dans un autre immeuble, vous ayez aussi en face de vous un autre syndic incapable, une bande de demeurés aussi indécrottables comme copropriétaires, un conseil syndical composé également d’abrutis, et vous…).
...
Marc
Elisabeth,
Vous m'avez cité indirectement au début de ce sujet. Je suis le CP qui a été récemment à une AG avec un huissier et un avocat. Je crois que mon cas est assez similaire avec le votre, ayant lu la plupart de vos messages. Mais je suis un approche un peu différent, suite à d'autres expériences que j'ai eu dans ma vie.
D'abord j'ai un respect pour tout personne, n'importe ce qu'il a fait. Mais je dis que je pense de certains faits aux auteurs de ces faits.
Il est un fait que j'ai considéré en 2001/2002 de quitter ma copropriété, vu l'évolution de la situation. Mais j'ai constaté que le risque de se retrouver dans le même situation était grande. Même en achetant une maison isolé. Ma fille vient de le constater.
Il faut donc essayer de résoudre ce problème dans l'intérêt commun. Il est un fait qu'il faut chercher d'avoir une majorité stable pour permettre un bonne gestion de l'ACP et une conservation de la copropriété sur longue terme.
J'ai d'abord en 2000, au moment de ma mise à la retraite, fait une analyse rapide de la situation et déterminé une action pour voir si les problèmes constatés sont structurel ou non.
Comme ils étaient structurels, je n'ai pas cherché à avoir un soutien de tous les CP, mais j'ai cherché d'abord de m'informer le plus possible sur la situation réelle de ma copropriété (2 immeubles de 3 bâtiments chacun avec en tout 250 appartements, 260 parkings souterains, ...). Et de déterminer les solutions possibles. Cela n'était pas facile (impossibilité d'accèder à autre chose que les factures et les PV d'AG, ...).
Sur base de cet ensemble d'info j'ai essayé cette année d'informer succinctement l'AG de mon opinion actuelle avec une présentation sur PC. Le président de la séance d'AG a refusé cette méthode, sans motiver son refus.
Je m'abstient actuellement d'envoyer des lettres ouvertes. Ce qui donne un monopole d'information à la bande de 4 (le syndic et les 3 membres majoritaires du CG). Sachant que je n'ai pas encore pu parler du fond du problème à l'AG depuis 2001.
Je refuse aussi d'informer complètement des CP. Puisque cela tourne vite à la diffation ou autre chose. D'ailleurs j'ai déja été agressé physiquement par le syndic (comme aussi le membre minoritaire du CG), puisque j'avais suggéré par écrit qu'un commissaire aux comptes ne pouvait pas posséder un des signatures des comptes bancaires ni tenir lui-même la caisse "petits frais". Plaintes déposés à la police.
Et ici on touche le point faible du raisonnement de Marc. Il a tout à fait raison qu'il faut essayer de rassembler une majorité stable derrière vous.
Mais dans certains cas, comme chez Elisabeth et moi, cela est à première vue impossible. Puisque le système en place ne permet pas d'informer correctement les CP sans risque de diffamation ni de dèsinformation. Les décisions des CP sont donc prise en AG sur base d'une information au moins incomplète et souvent erronée.
Mes procédures judiciaires (une en 2001, 2 en 2004, ... ) peuvent en fait se résumer à une demande au Juge de faire ce qu'il faut pour me permettre à expliquer mon opinion à l'AG sans obstruction et sans que les mandataires de l'ACP émettent une opinion subjective sur mes propositions, avant que je les ai exposés.
Je crois que c'est un droit fondamental qu'un membre d'une ACP puisse expliquer son point de vue sans contrainte ni intimidation.
La réaction hostile de l'AG ne m'a pas surpris. Ce qui m'a surpris positivement est que j'ai contrairement à l'AG 2004 obtenu quand même entre 5 et 10% de quotités. Les CP favorables à moi n'étaient pas présent suite aux actions intimidantes de la bande des 4 les jours avant l'AG. N'oublions aps que j'ai refusé des procurations, sauf de ceux qui ont déja mené des procès similaires comme moi.
Elisabeth,
Il m'est impossible pour des motifs évidentes d'expliquer la méthode en détail que je vais entreprendre maintenant. Je sais que je n'ai pas beaucoup de chances, mais cela vaut le coup. Puisque tôt ou tard la vérité fera surface. Mon action veut seulement éviter que cela ne sera pas trop tard.
Une ACP dans une situation similaire (mais construite en 1965 au lieu de 1975) a vu en 2005 gonfler ses charges avec 300%. Chez moi je ne connais pas le montant exact des charges en 2005.
Le commissaire aux comptes de mon ACP (et pas le syndic) a proposé à l'AG 2005 un budget, mais il a rendu son explication tellement compliqué que même le huissier ne pouvait plus suivre. Ceci sans donner le % d'augmentation réelle. Connaissant son style, je crois qu'on aura une grosse surprise le 01/07/2005. Inutile à ajouter que cette présentation était seulement orale, sans aucune information péalable et sans donner le détail par rubrique. La période statutaire de l'envoi du PV est passé, sans que ce PV a été distribué. Il arrivera probablement début juillet.
Note positive: le Juge est convaincu que la seule solution logique dans mon cas est le changement complet des mandataires (syndic et CG). Mais il n'était pas (encore) persuadé que la situation ne se représentera pas l'année suifvante. Il veut donc en fait que je lui prouve que cela ne sera pas le cas et que son jugement sera rentable.
Ce qui m'aidé est que la bande de 4 n'a pas su rassembler une majorité réelle derrière eux à l'AG 2005. Malgré leur campagne à grands frais ils n'arrivent pas à dépasser 25 à 33% des CP. Il y a donc une masse critique de CP qui pourra faire basculer tout, si j'arrive à les persuader que la bande de 4 n'aura plus d'influence sur l'entretien de leur lot privatif s'ils votent contre eux. Cette masse ne vient actuellement pas aux AG, vu le niveau des discussions et vu le fait qu'on n'aime pas une opinion différente de celui du syndic.
Notre syndic est de fait aussi le courtier du police d'assurance pour les lots privatifs et communs. Sa femme était aussi notre avocat, mais je crois que cela est fini (elle n'intervient plus directement).
Résumé: il faudra trouver un moyen d'atteindre cette masse de CP neutralisé par la bande de 4, qui sont pour 50% des non-résidents, sans tomber ni dans la polémique ni dans la diffamation.
Je dit bien CP "neutralisé" et pas CP "passif". Neutralisé par une attitude subjective de 4 mandataires de mon ACP.
NB J'aurai normalement les adresses des 260 CP en principe dans quelques semaines, suite à un jugement (sauf si le syndic va en appel).
Salutations,
Luc |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 16:11:56
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A lire Luc, on constate que ses problèmes sont déjà autrement plus graves que les miens. Heureusement que je n'en suis pas encore là.
Je voudrais simplement préciser, suite à certains commentaires, qu'il ne s'agit pas d'avoir du mépris pour qui que ce soit et d'opposer les couleurs de peau, les diplômes, la France du "haut" ou du "bas" etc.....
Il s'agit tout simplement de constater qu'il y a des gens, quels qu'ils soient, qui, par des magouilles diverses, se "propulsent" ou se font "propulser", dans notre cas, à la tête d'une copropriété comme membres du CS ou président de CS et qui mènent leur copropriété à la catastrophe. Et qui persistent et qui signent quand il s'agit de repartir pour une durée de 3 ans.
Comment des gens peuvent-ils à ce point ne pas avoir la décence de démissionner comme le fait tout ministre ou PDG quand il mène son gouvernement ou son entreprise à la faillite ?
Comment peut-on être aussi "aveugle" et "sourd" pour ne pas comprendre qu'on fait mal le travail pour lequel on a été mandaté ?
Cela vaut d'ailleurs aussi pour les syndics.
Comme le dit Luc, dans certains cas, c'est presque mission impossible. Il suffit d'ailleurs de se référer à l'histoire qui a vu passer des dictateurs, avec les horreurs qui s'en sont suivi. Je ne sais pas si Marc peut vraiment s'imaginer ce qui se passe dans certaines copropriétés.
Comment des gens peuvent-ils être à ce point imbus d'eux-mêmes et prétentieux alors qu'ils n'y connaissent strictement rien en matière de copropriété ? Si certain président de CS apprenait qu'il pourrait être amené à convoquer une AG, il tomberait à la renverse !
Personnellement, il ne me viendrait même pas à l'idée de briguer une quelconque responsabilité alors que je n'y connais rien ! Cela me paraît tellement évident ! Mais ce genre de raisonnement n'est peut-être pas à la portée de tout le monde !
Quand bien même, si pour une raison quelconque, je devais porter cette responsabilité et que des gens plus compétents que moi, me faisaient savoir que je fais une montagne d'erreurs et que mes agissements risquent d'avoir de graves conséquences, je m'empresserais de démissionner et de laisser la place à ceux qui sont plus capables que moi et qui en savent plus que moi.
Mais l'explication à tout cela est extrêmement simple : c'est l'omniprésence d'une copropriétaire fanatique et aux comportements totalement irrationnels (pour ne pas dire plus) , qui ne sait que faire de ses journées et qui est convaincue que seule une gestion à 'la bonne franquette", au mépris des lois etc ...est le garant de la "convivialité" et de la "paix" dans une copropriété.
Elle n'est même pas capable de "raisonner" et de constater, qu'avant sa main-mise et sa dictature sur la copropriété, il y faisait bon vivre et que tout allait bien, mais la copropriété était rigoureusement gérée par un syndic et un CS qui savaient ce qu'ils avaient à faire. Evidemment, maintenant tout va mal grâce à moi qui ose "contrôler" le syndic et faire des vérifications diverses de sa gestion. Le CS n'a pas la moindre idée de ce qu'il doit faire ! Le président a même attesté, signature à l'appui, dans une lettre écrite par quelqu'un qui y avait intérêt, qu'ils avaient les compétences suffisantes pour contrôler le syndic et qu'ils n'avaient besoin de l'aide de personne.
Quant à Marc qui disait que je tourne en rond, c'est bien vrai, mais après avoir essayé de "convaincre" à l'amiable pendant plusieurs années, arrive le moment où on se dit que la seule solution est de leur donner un (tout petit !) avant-goût de ce peut faire la justice. Mais quand on n'est pas habitué à fréquenter les tribunaux , les avocats comme beaucoup de copropriétaires sur ce forum, qu'on n'a pas un compte en banque bien rempli, on hésite bien sûr à mettre le doigt dans certains engrenages.
Mais nous ne tournons pas complètement en rond, puisqu'actuellement, nous nous préparons à agir.
Et pour répondre à la suggestion d'lnsacorh (plus haut) de déménager, bien évidemment, j'y ai pensé. Mais je ne vois pas pourquoi je quitterais (pour cela, il faut aussi avoir des moyens !) un magnifique appartement, très bien situé à tous points de vue à cause de queques "indécrottables" qui, heureusement, ne m'empêchent pas de dormir !
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 17:55:46
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Je me situe comme vous dans une petite copro.(34 lots) Je fais l'unanimité contre moi. Je ne passerai pas plus de temps à batailler et donc dépose mon mandat de suppléante. Je suis ainsi beaucoup plus à l'aise dans l'opposition, et régler mes problèmes en justice.
L'énergie doit se gérer, je ne veux plus donner la mienne ni la gaspiller pour les autres. Je n'irai même pas à l'AG = 2 heures de niaiseries. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 21:00:41
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Pour les procédures que j'ai entamées à ce jour, mes voisins ont versé 610 €, d'autres plus.
En fait je prends un avocat pour le tribunal de grande instance (constitution obligatoire, chasse gardée). C'est ma protection juridique qui prend en charge. Là c'est pour contraindre mon voisin à refaire tous les sols qu'il a mal fait.
Pour les application du RC je continue toute seule.
Mais vrai, je renonce à expliquer mon point de vue (ou en débattre) avec des gens qui ont démontré leur incapacité à comprendre ou pire à faire un effort. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 15 mai 2005 : 23:01:25
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Je vais ouvrir un nouveau sujet sur la protection juridique, car je n'ai rien trouvé à ce sujet et cela m'intéresse.
Pour vos copropriétaires, ils doivent être ravis de payer ? Cela ne les incite pas à essayer d'y comprendre quelque chose ? Ou de remédier aux causes qui vous incitent à entamer des procédures ?
Si ce n'est pas indiscret, de quel genre de procédures s'agit-il ? Annulations d'AG ou autres ?
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 22 mai 2005 : 18:15:28
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parfois vous ne pouvez pas vendre parce que le syndic fait tout pour vous bloquer la vente...
il est de syndics qui usent et abusent de leur pouvoir (merci SRU !) mensonges à l'appui.
Parmi les copropriétries : personne n'ira enquêter pour voir plus clair. C'est toujours plus facile de suivre les moutons et se laisser arnaquer allègrement. Quand un mouton se réveille, il tente de vendre mais il laissera des plumes.
voci l'histoire de ma copro. |
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lidia
Pilier de forums
892 réponses |
Posté - 22 mai 2005 : 18:22:57
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les procédures dans ma copro : personne n'en a peur, ils vous obligeront a saisir le JEX et au delà pour faire exécuter les décisions de justice. Vous serez aussi obligé de payer un huissier pour qu'il recupère les sommes dues (après des années de relances. Eux continueront de payer les avocats et le syndic qui applique des "frais et rebours" hallucinants.
je vous assure que si je ne vends pas c'est parce qu'on ne me laisse pas le faire (ou sinon je perds tout mon argent).
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poumpoum
Pilier de forums
416 réponses |
Posté - 22 mai 2005 : 19:34:03
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Et quels sont les moyens utilisés pour vous empêcher de vendre ? Hallucinant !
Assigner le syndic et le CS ne suffit pas, j'assigne aussi les copro. et ils savent bien me reprocher leurs frais d'avocat et la pression qu'ils supportent.
Et puis il faut savoir utiliser les décisions de justice. S'il n'y avait pas assez de bruit pour le faire cesser, il faut en faire autant sur la base du jugement. J'ai promis après la décision de prendre des cours de trompette ... et je le ferai si nécessaire.
Il est toujours possible d'aller piquer une hurlante au syndic. quand il y a de la clientèle ... j'ai déjà fait ça chez un huissier, ça marche très bien. |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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Marc 75017
Pilier de forums
2496 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 00:18:40
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Vous êtes incorrigible : efforcez vous, en raisonnant, de cerner pourquoi et sur quoi vous allez agir et en vue de quel résultat d'étape pour l'accès à un résultat final où vous ambitionnez d’arriver, au lieu de vous mettre à enclencher, comme ça, au chic du débotté, un beau matin, une démarche en vous disant du pied droit ou du gauche 'tiens, maintenant, je vais tirer un avertissement', avertissement que vous envisagez de baser sur des 'comportements et votes inqualifiables' (sic) : si c'est "inqualifiable", comment allez vous qualifier les bases de votre action ? Sauf à pouvoir prouver l'intention de nuire et à faire valoir un grief, les comportements sont rarement attaquables en tant que tels, les votes quant à eux étant libres.
Marc |
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t.minou
Contributeur actif
39 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 07:43:45
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Concernant le premier post le problème c'est que si la personne cite nominativement des noms de personnes pour dénoncer leurs "magouilles", ils peuvent se retourner et attaquer en diffamation...
Et si cette personne perd le procès, son discours ne sera plus crédible vis a vis des autres copropriétaires. Il sera donc arrivé à l’effet inverse de ce qu’il voulait : Les pourris seront les bons et lui le psychopathe !
Si magouilles il y a c'est au tribunal de trancher pas a qqu'un de se faire justice lui même.
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Dantès
Pilier de forums
967 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 20:41:04
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Elisabeth,
Toute anomalie constatée en AG doit être QUALIFIEE et non reposer sur de simples rumeurs/allégations de comportements ou d'utilisation incontrôlée des pouvoirs.
Il faut pouvoir prouver cela sans l'ombre d'une faille comme le prévoit le code pénal.
Le PV qui sert de preuve vous sera opposé et sans élément écrit pour démontrer vos accusations, vous serez déboutée, voire condamnée.
C'est la réalité des choses, il est impossible de gagner seul(e) contre un syndic bien en place et qui a su s'entourer au CS des personnes qui lui convienne le mieux.
Cordialement.
Edmond |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 23:02:38
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Edmond,
Je suis une scientifique et à ce titre, bien évidemment, que je ne vais pas mettre en avant des rumeurs, des comportements ou toutes autres choses bien abstraites.
J'ai des éléments noir sur blanc, en quantités plus que largement suffisantes, pour mettre en difficulté le syndic et le syndicat. Les nouveaux éléments qui se sont rajoutés et noir sur blanc, étant le dernier PV qui est un véritable chiffon qui se moque des obligations légales. Un seul exemple parmi de multiples irrégularités : j'ai été la seule opposante (non pour le plaisir de m'opposer bien sûr, mais en toute connaissance de cause) pour un certain nombre de résolutions : mon nom est cité partout tout au long du PV.
Par contre, il y a eu une multitude d'abstentionnistes pour un paquet de résolutions conduisant d'ailleurs à des décisions effarantes. Aucun nom d'abstentionniste n'est mentionné !
Et pour la petite histoire, une âme charitable leur a probablement soufflé qu'il valait mieux s'abstenir que voter contre, pour éviter d'avoir à payer le recommandé d'envoi du PV, car chez moi, le syndic, malgré un arrêt de la cour de cassation qui lui a été présenté, s'obstine à ne pas compter les recommandés en charges générales.
Je pourrais en écrire 3 ou 4 pages pleines sur toutes les irrégularités juridiques, les erreurs dans l'application du RC, sans parler que j'ai enfin pris le temps de mettre mon nez dans les comptes sur 4 années et que j'en ai déjà une page pleine d'erreurs (alors que je n'ai fait qu'un contrôle très superficiel). Et chaque année, le conseil syndical atteste avoir vérifié les comptes et ne trouve jamais aucune anomaile ! Evidemment, la chose qu'ils font, c'est feuilleter les classeurs de factures et c'est tout. Dans leur "rapport", il est écrit chaque année, entre autres, qu'ils ont constaté que les "classeurs étaient bien rangés" !!!
Et concernant la nouvelle intervention "mordante" de Marc un peu plus haut, je dirai ceci :
"La critique est facile, l'art est difficile."
Et pourquoi je tourne en rond, comme il le disait par ailleurs ?
Tout simplement, parce que pour défendre ses droits, il faut des moyens financiers conséquents, ce qui n'est pas mon cas.
Nul doute que Marc a les moyens et n'a certainement jamais connu une copropriété régentée par des gens qui ne font RIEN parce qu'ils ne savent rien faire si ce n'est "couler" totalement la copropriété, par leur totale ignorance et incompétence. Je voudrais l'y voir, Marc, dans ma copropriété ! Peut-être pourriez-vous venir faire un petit tour dans mon coin pour la prochaine AG ?
Petit exemple : j'avais proposé à l'ODJ un règlement de fonctionnement du CS (calqué sur celui proposé par gédehem) dont j'avais fait la copie au président du CS. J'avais déposé le dossier dans sa BAL (à côté de la mienne) ; je ne suis pas encore gâteuse au point de me tromper de BAL !
Le président du CS a nié avoir jamais reçu ce dossier dans sa BAL et a nié avoir jamais eu ce règlement en sa possession alors qu'il était bien évidemment joint à la convocation !! Ce que le syndic a dû lui apprendre ! Il a aussi fallu informer le CS le jour de l'AG, qu'il devait discuter de ce règlement lors d'une réunion préalable afin qu'il puisse être adopté ! Ils sont environ 8 et il n'y en a pas un seul qui sait ce qu'il faut faire au CS !
Voilà le genre de CS qui a la prétention de gérer une copropriété.
J'en passe et des meilleures !
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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