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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
 Posté - 10 mai 2005 : 15:44:10
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Notre syndic actuel a un contrat qui va du 1er janvier au 31 décembre 2005.
Lors de notre prochaine AG dans 1 mois, on souhaite changer de syndic.
Si un autre syndic est élu, doit-il attendre le 1er janvier 2006 pour prendre ses fonctions ? ou les prend-il automatiquement au moment de son élection ?
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 mai 2005 : 21:05:03
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La question de la nomination du syndic étant à l'ODJ, le nouveau syndic entre en fonction à l'instant même où il est nommé (jour et heure), sauf décision particulière de l'AG.
Mais vous n'en avez aucun intéret.
De ce fait le mandat du syndic sortant prend immédiatement fin.
Vous connaissez la procédure pour la tenue de l'AG :
- 1 pdt qui préside vraiment.
- 1 secrétaire désigné parmi les présents
- au moins 2 scrutateurs qui procèdent aux décomptes des voix lors des votes et notent les votes nominativement.
Le bureau est à préparer avant l'AG de façon à ne pas être pris au dépourvu.
Le syndic sortant ne doit jamais être secrétaire de séance.
La question importante étant la nomination du syndic, le pdt de séance devra aborder ce point après la 1ère question qui est l'analyse et l'approbation des comptes présentés par le syndic sortant.
Dès le nouveau syndic nommé, (il attend dans le couloir sa nomination) il rentre en séance, le secrétaire démissionne, le nouveau syndic est élu secrétaire (le prévenir à l'avance), et la séance continue.
Bon courage. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 11:19:26
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Génial ! Merci pour ces très bonnes nouvelles.
Dans l'ODJ envoyé en LRAR au syndic en février, j'ai mis les 2 questions suivantes :
1.Non-renouvellement du mandat de syndic confié au cabinet XX (l'actuel)
2.Election d’un nouveau syndic pour une durée de un an parmi les deux candidatures de syndic dont les contrats sont joints. A savoir YY et ZZ
J'ai mis la question 1 pour être sûre que l'actuel syndic ne s'ajoute pas à la liste des candidats à sa succession (question 2)  .
Je ne sais pas si c'est ou non une bonne idée, mais j'ai fait un peu au feeling...
Enfin, si je suis vos recommandations Gédéhem, le pdt de séance doit aborder l'approbations des comptes (et là on va rire car il y a des abus, voire mes messages postés dans le dossier "charges"), le quittus (mis à chaque fois à l'ODJ par le syndic) devra être refusé par les copro, puis procéder à l'élection du syndic. ETC...
Merci 1000  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 14:44:30
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Vous avez tout compris pour le déroulement de l'AG
Les 2 questions sont inutiles.
Une seule, "Nomination du syndic. Propositions jointes", car vous ne pouvez empécher le sortant de se joindre aux propositions.
Ce qui est génant dans votre truc, si ces 2 questions sont reprises dans l'ODJ, mais je ne dis pas cela pour vous inquiéter, c'est que la question "non renouvellement" d'un mandat de syndic qui est en cours, outre le fait qu'elle nécessite un premier vote toujours aléatoire, peut être prise comme une 'révocation' s'agissant bien de mettre fin à un mandat en cours !!
Alors que la question "Nomination d'un syndic", si elle met effectivement fin au mandat en cours, n'est pas pour autant une révocation.
C'était la rubrique : Comment faire compliqué lorsque c'est tout simple.
..ou celle : Comment croyant avoir une bonne idée on en pond une mauvaise.
Résultat, il vous faudra 2 votes pour arriver à avoir un nouveau syndic alors qu'un seul suffisait !
Solution : adopter une résolution qui motive avec des arguments 'poids lourds' vrais et prouvés le non renouvellement du mandat du sortant, pris ici comme une révocation.
Vous avez tendu la joue droite, tournez donc sur la gauche ..... |
Edité par - gédehem le 11 mai 2005 14:49:59 |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 11 mai 2005 : 16:12:46
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Vu que le pdt de séance peut choisir l'ordre des questions à proposer au vote, il pourrait proposer la question de l'élection du syndic en premier.
Puis, suite à l'élection du syndic (quel qu'il soit), la question 1 devient de fait caduque...
C'est valable, non ? |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 20 mai 2005 : 14:31:45
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Nouvelle info : notre CS "ne souhaite pas changer de syndic" (dixit son compte-rendu de sa dernière réu). Il a d'ailleurs refuser de voir les candidats, et trouve "que les tarifs sont comparables" (ce qui est faux : j'en ferais d'ailleurs une synthèse comparative pour le prouver aux copro )
Sa prochaine réu a lieu vendredi prochain en présence du syndic actuel (pour préparer l'AG de fin juin).
Le CS va tenter de s'entendre avec ce syndic pour ne pas joindre à l'ODJ les contrats des autres candidats, ni même y inscire cette question. Idem pour d'autres questions envoyées en LRAR au syndic.
J'espère que le syndic aura l'honnêteté de contenir cette manoeuvre inqualifiable car ça va chier des bulles, moi je vous le dis  |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 22 mai 2005 : 22:00:59
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Bonsoir Calimero92 ,
Que reprochez vous au syndic actuel et que les membres du conseil syndical semblent ne pas considerer ? |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 24 mai 2005 : 13:59:25
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- Son absence (ne se déplace jamais dans la copro même en cas d'urgence, ne répond jamais à nos appels...)
- son inertie (la simple pose d'un miroir à la sortie du parking a mis 3 ans, malgré les demandes votées et réitérées en AG 2002, 2003 et 2004)
- son amateurisme (contacte la gardienne pour avoir les coordonnées du plombier, jardinier...)
- son manque de transparence (refus de me fournir copie de la feuille de présence de l'AG 2004, refus de me montrer sa carte pro...)
Faut-il que je continue ? |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 24 mai 2005 : 22:53:56
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Bonsoir calimero92,
Effectivement, ce sont des causes tres legitimes de non renouvellement de mandat.
Quelles sont ses explications sur chacun des points ? |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 13:54:27
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| Aucune explication (cf. ne répond pas aux appels) |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 25 mai 2005 : 22:52:31
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Bonsoir Calimero92,
Votre syndic n'a pas conscience que sa veritable vocation est l'offre d'un service.
Le syndic vend une prestation de service et se doit de respecter au minimum ses mandants en repondant par ecrit aux interrogations de ceux ci, en prevoyant des visites, en contactant les coproprietaires desirant etre renseignés.
Virez donc ce syndic qui ne fait pas honneur à la profession. |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 26 mai 2005 : 12:09:32
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| C'est bien ce que nous souhaitons faire ! |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 16:54:39
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VOICI ENFIN L'ODJ DE NOTRE AG (dans 3 semaines) et concernant la nomination du syndic, voilà l'inscription : Citation :
Désignation en qualité de syndic de l'immeuble de XXXXXX (nom de notre syndic actuel) dont le mandat expire le 31 décembre 2005, pour une nouvelle période de un an qui commencera le 1er janvier 2006 pour se terminer au 31 décembre de la même année et approbation de ses honoraires pour 2005 suivant proposition jointe à la convocation,
A défaut, désignation d'un nouveau syndic, suivant propositions ci-jointes des cabinets YYY, ZZZ, WWW ; Fixation de la durée du mandat de syndic et approbation de ses honoraires pour 2005
Qu'en pensez-vous ? |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 19:53:22
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c'est treèèès original,
en general un contrat part de l'AG à la prochaine AG....
mais bcp de syndic en profitent pour faire modifier leurs honoraires du 1/1/05 par exemple au 21 6 05 sur les nouvelles bases vous expliquant qu'ils ne peuvent faire autrement pour leur compta (j ai fait remarqué qu'un contrat partait à sa signature et ne pouvait être rétroactif mais les petits z'euros font les grands fortunes qd ils sont multipliés par x copros
bon courage .... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 juin 2005 : 21:12:39
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Mais enfin !!!
Les questions qui sont portées à l'ODJ des AG ne sont que des propositions, sur lesquelles les copropriétaires débattent, qu'ils corrigent, modifient (sans en modifier le sens général) et qu'ils adoptent une fois le consensus majoritaire fait entre tous.
Ici, la question étant "Nomination du syndic", qui est la question générique, l'AG fait ce qu'elle veut, en particulier pour décider que le mandat prendra effet à la date de l'AG (mettons le 27.06.2005) jusqu'au 31 juillet 2006 (au cas où il faudrait convoquer une autre AG).
Et à la question "approbation des comptes .....", qui passe avant, vous proposerez en séance une résolution induite :
"Le syndic prendra toutes dispositions pour les comptes annuels à l'approbation d'une AG au plus tard le 31 mai de chaque année".
Comme cela, en 2006, le mandat du syndic sera d'un an, du 25 mai 2006 au 30 juin 2007, terme de rigueur.
Parce ce cinéma de convoquer l'AG fin juin pour présenter les comptes, c'est une vaste fumisterie : l'argument avancé était : " en mars, c'est trop tot, et puis toutes nos AG en mars-avril, vous comprenez, la charge de travail, etc etc ..." Résultat, ces syndics mafieux collent toutes les AG fin juin sans regardez si la charge de travail, etc etc ...
Les comptes arretés le 31/12, l'AG se tient entre 2 et 4 mois après, pas plus.
Un syndic qui n'est pas en mesure de tenir ce rythme, c'est qu'il n'a pas la capacité, la structure pour suivre et gérer correctement des copropriétés.
Qu'ils aillent planter des choux !!! |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 15:00:59
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Citation :
dont le mandat expire le 31 décembre 2005, pour une nouvelle période de un an qui commencera le 1er janvier 2006 pour se terminer au 31 décembre de la même année
Moi je prends ces termes pour une dernière tentative d'intimidation.
Et d'après ce que vous me dites, ce n'est que ça, comme une sorte de dernier soubresaut avant sa mise à mort
Après tout, qui ne tente rien... Donc notre syndic aura essayé, mais grâce à vos conseils, c'est peine perdue  |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 16:03:50
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Désolée de revenir sur la question, mais j'ai tout de même un doute sur la possibilité d'arrêter le mandat de notre syndic actuel avant la date du 31/12/05 vu que son contrat stipule qu'il "est consenti pour une durée d'au moins un an començant le .... de l'année (n) au 31.12 de l'année (n+1)".
Et le PV d'AG 2004 donne bien cette date :
"Le mandat de syndic confié à XXX est renouvelé jusqu'au 31 décembre 2005" |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 juin 2005 : 18:52:57
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Caliméro : posez donc vos valises, asseyez-vous 30 secondes sur le coin du tabouret, respirez calmos et répondez à la question suivante :
"Dans un syndicat de copropriétaires, quelle est la seule et unique instance décisionnelle ?"
Ding ...ding .... ding .... ding ..... ding ...... :
Votre réponse ?
l'Assemblée générale !!!
BRAVO !!! Elle a bien répondu ....!!!
Clap, clap clap clap ... (applaudissements de la foule en délire ...)
Alors l'instance décisionnelle décidera ce qu'elle voudra, comme par exemple "...donner mandat de syndic à la Ste WWW pour UN an, à compter du 23 juin 2005 date de l'AG et jusqu'au 15 juillet 2006."
Le Pdt de séance passe au vote : qui est contre, qui s'abstient ... personne.
Le mandat à la ste WWWW pour un an, du ...au .... est adopté à l'unanimité des présents et représentés soit les .../°°°° tantièmes de l'ensemble immobilier.
Les questions ou résolutions inscrites à l'ODJ des AG sont obligatoirement des propositions soumises à débat, questions ou résolutions susceptibles d'être amendées, corrigées, modifiées en fonction du débat indispensable, sous réserve bien entendu de ne pas modifier le sens des questions posées.
Ici, il s'agit de donner mandat au syndic, c'est la question. L'AG décidera s'il doit être de 1, 2 ou 3 ans et, dans l'amplitude déterminée, les dates de début et de fin de ce mandat.
C'est de la compétence et de la responsabilité des AG sur cette question ....comme sur toutes les questions soumises aux votes . ... |
Edité par - gédehem le 03 juin 2005 19:11:35 |
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 10:53:05
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Vous avez raison sur le fait que j'ai besoin de faire des séances (intensives) de yoga 
Mais il n'en demeure pas moins que le contrat liant notre copro au syndic va jusqu'au 31/12/05. Ca c'est un fait.
L'arrêter avant cette date, c'est une rupture de contrat ou plus exactement une révocation du syndic. Ca c'est un autre fait.
Il faut donc notifier des raisons valables pour justifier cette révocation. Et là je sèche : quels sont les motifs efficaces à avancer ?
Autre solution : nominer un nouveau syndic dont le mandat commence le 1er janvier 2006. Est-ce une solution possible ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 12:21:46
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Calimero : vous posez des questions, donc en principe dans l'attente d'une réponse, mais tout en posant la question vous vous faites vous même votre cinéma et formulez une réponse à votre question.
Conclusion, ne posez plus de question et répondez ce que vous voulez  !
Exemple :
"Mais il n'en demeure pas moins que le contrat liant notre copro au syndic va jusqu'au 31/12/05. Ca c'est un fait.
L'arrêter avant cette date, c'est une rupture de contrat ou plus exactement une révocation du syndic. Ca c'est un autre fait."
Si ce sont des faits incontestatbles, commer vous le prétendez, il n'y a pas de question.
On vous a déja répondu que lorsque la question "nomination du syndic" est à l'ODJ, la désignation par cette AG d'un syndic à la date de l'AG, mettons le 25 juin, met fin automatiquement au précédent mandat du précédent syndic à cette date du 25 juin. ..
Point final !!!
Ne cherchez pas d'autres réponses, il n'y en a pas d'autre.
En conclusion, lors de votre prochaine AG, décision de nommer le syndic " .....pour UN an, à compter du 25 juin 2005 date de l'AG et jusqu'au 15 juillet 2006." ce qui met fin automatiquement au précedent mandat, mais qui n'est pas une révocation.
NB : c'est un grand classique : TOUS les mandats de syndic vont, fort heureusement, au dela de la date de l'AG, de 2 ou 3 mois. Lorsqu'on change de syndic, ce n'est pas une révocation du sortant, une révocation étant tout autre chose.
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calimero92
Contributeur vétéran
131 réponses |
Posté - 06 juin 2005 : 16:16:31
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Si je me permets d'insister, c'est qu'en faisant des recherches sur le forum, plusieurs contributeurs (PF Barde par ex) ont affirmé qu'un contrat devait aller à son terme et qu'il n'y avait que 2 solutions :
- soit le révoquer en AG en invoquant des motifs valables (lesquels le sont ? merci de m'éclairer)
- soit faire partir le mandat du syndic élu après la fin de celui de l'ancien syndic
Et que moi-même je trouve plus logique en effet qu'un mandat doive aller à son terme, sans quoi il s'agit d'une rupture de contrat... |
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Date de prise de fonction d'un nv syndic
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