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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
 Posté - 26 janv. 2006 : 19:46:18
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| J'avouoe ne pas bien comprendre comment cela peut se passer. Le TI a pris une décision qui est contestée en appel par la partie condamnée, sur la base de l'incompétence du TI. Normalement, il incombe à la cour d'appel de décider que oui ou non le TI est incompétent. Je ne vois pas par quelle démarche légale, sur la base d'un courrier de l'avocat de la partie appelante, le TI peut revenir sur sa propre décision. Les arguments de plus, comme le souligne spinoza, sont absolument fallacieux. Si le droit est déjà compliqué en soi, la procédure visant à obtenir l'application du droit, devient de plus en plus hermétique et reservée aux initiés. Je pense qu'il faudrait quand même essayer de vérifier si cette procédure de revirement non contradictoire est légale. |
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manja
Pilier de forums
461 réponses |
Posté - 26 janv. 2006 : 21:37:58
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Nous avons vécu une histoire similaire, aussi peu compréhensible, alors que les textes sont clairs et précis:
Le syndic n'avait pas ouvert le compte séparé voté par l'AG. Trois mois plus tard, son mandat était donc "nul de plein droit" (art. 18 de la loi de 65).
Après avoir réuni toutes les preuves, plus de cinq mois après, nous avons introduit une requête auprès du Président du TGI pour faire constater la nullité du mandat du syndic et pour faire nommer un administrateur provisoire. Nous disposions de toutes les preuves nécessaires pour démontrer que le syndic n'avait pas ouvert le compte dans les délais.
Une requête n'est pas contradictoire, c'est-à-dire, le Président du TGI signe une ordonnance qui peut, ultérieuremtn, être éventuellement "attaquée" si quelqu'un n'est pas d'accord (un peu comme l'IDF).
Eh bien, nous n'avons pas obtenu cette ordonnance.
Le Président du TGI a fait une note écrite à notre avocat (au lieu de signer l'ordonnance) en lui demandant 1°)d'interroger le CS pour savoir s'il était d'accord (!) et 2°)il a demandé à l'avocat de prendre l'avis du syndic pour qu'il s'explique pourquoi il n'avait pas ouvert le compte séparé....
Le président du TGI n'a donc pas du tout mis en cause les preuves que nous avions.
Entre temps, l'AG convoquée par le syndic (qui n'était donc, en principe plus en place car son mandat était nul de plein droit) n'a, heureusement pas renouvelé son mandat...
Mais ça, c'est une autre histoire...
Comme quoi, même quand on a raison, on peut avoir tort 
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 27 janv. 2006 : 02:12:00
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| Il est vrai que les décisions du tribunal sont parfois surprenantes. On peut parfois les corriger en faisant appel et éventuellement en engageant un recours en cassation, mais sans garantie de résultat non plus et en engageant une énergie considérable et de l'argent qui aurait certainement mieux servi pour d'autres activités. Alors, quand je lis parfois que c'est simple, puisqu'on a le droit de son côté, il suffit de s'adresser au tribunal pour le voir reconnaître, je dis non. L'idéal c'est très nettement de ne pas avoir à s'adresser au tribunal pour obtenir le respect de ses droits. Ce que je regrette c'est de constater que souvent les copropriétaires pourraient éviter ce recours au tribunal, mais qu'ils choisissent de laisser les situations dériver en partant du principe qu'ils ont ce recours. |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 12 juil. 2006 : 18:50:42
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Je reviens vers vous pour vous annoncer le comble du comble....Après l'echec de ma procédure introduite devant le TI - celui-ci s'est finalement après revirement déclaré incompétent au profit du TGI et n'a pas statué sur les dépens - je découvre stupéfait dans le relevé général des dépenses de notre syndic une facturation aux copropriétaires de 1000 euros dite "d'honoraires de contentieux" pour cette procédure.
Evidemment c'est infernale puisque c'est le syndic que j'avais assigné au TI, non le syndicat.
Car si je me résume :
- 1 le syndic ne porte pas à l'ordre du jour d'une AG des résolutions qui lui sont valablement formulées dans les délais.
- 2 je l'assigne au TI pour faire reconvoquer une AG à ses frais sur les points manquants
- 3 Le TI délivre une ordonnance d'injonction de faire et fixe une date d'audience
- 4 le syndic ne s'exécute pas, ne se rend pas à l'audience mais soulève par le biais de son conseil que cette juridiction n'est pas compétente.
- 5 Le TI fait finalement droit à l'argument soulevé par le syndic et nous renvoit devant le TGI
- 6 Le syndic facture au syndicat 1000 € d'honoraires à ce titre alors qu'il ne s'agit pas d'une procédure intentée contre le syndicat mais bien contre le syndic.
Que faire ? Vous semble-t-il dans ces conditions admissible qu'il fasse supporter aux copropriétaires les conséquences de son incurie ?
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Edité par - spinoza le 13 juil. 2006 13:18:00 |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 13 juil. 2006 : 20:56:21
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C'est invraisemblable. Vous attaquez le syndic et le syndic fait payer au syndicat le travail qu'il aurait fait pour sa propre défense, alors que le syndicat n'était même pas en cause. Il y en a qui ne reculent devant rien. Et comment peuvent-ils aller aussi loin dans le mépris et l'exploitation des copropriétaires ? Parce qu'ils ont en face d'eux une masse molle, incapable de la moindre réaction. Il suffit d'appuyer là pour que ça se déforme et de tirer ici pour que ça vienne. Dans ce jeu du bourreau et de la victime, je crois que la victime est tout aussi responsable que le bourreau. Le bourreau n'existe que parce qu'il y a une victime qui accepte de jouer ce rôle. Tous deux participent, chacun à sa manière, à pérenniser la mascarade.
Je pense que vous devriez adresser au syndic un courrier en RAR pour contester cette dépense qui n'est justifiée en rien. Vous devriez également conseiller aux autres copropriétaires d'en faire autant. Cela leur ferait peut-être prendre conscience de la réalité de leur position par rapport à ce que je disais précédemment. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juil. 2006 : 09:17:15
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Il faut connaître la consistance exacte de ces 1000 €. Les honoraires de l'avocat du syndic ?
L'affaire mérite sans conteste une réflexion.
Un premier point est que le déroulement de la procédure est objectivement régulier sous la réserve que Spinoza ne semble pas avoir eu connaissance du contenu de la lettre d'opposition.
Il y a sur ce point un vide juridique car les textes ne précisent pas les conditions dans lesquelles le demandeur est informé des motifs de l'opposition. Cel est vrai pour l'injonction de payer comme pour l'injonction de faire. Dans la pratique, la lettre de convocation à l'audience sur opposition devrait au moins indiquer que le demandeur peut prendre connaissance au greffe du contenu de l'opposition.
Une autre question est de savoir si dans le cas de Spinoza il n'y avait pas lieu de mettre en cause le syndicat aussi bien que le syndic. Il faut prendre en considération que le syndicat est responsable de ce que fait son mandataire social. On a donné une extension trop importante à la possibilité de mettre en cause le syndic seulement. Il suffit à cet égard de lire les textes nouveaux relatives à la responsabilité pénale du syndicat.
Mais, sur le plan pratique, Spinoza doit vérifier si le syndic, seul en cause, a fait une demande au titre de l'article 700 NCPC. S'il ne l'a pas faite, il ne peut rien demander à personne. S'il l'a faite et s'il a obtenu une indemnité, il ne peut réclamer que ce qu'il a obtenu. S'il a été débouté, il ne peut rien réclamer.
Et plus généralement, on trouve ici les limites de l'utilisation de l'injonction de faire dans ce domaine.
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 juil. 2006 : 12:46:39
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Citation :
Initialement entré par JPM
Dans la pratique, la lettre de convocation à l'audience sur opposition devrait au moins indiquer que le demandeur peut prendre connaissance au greffe du contenu de l'opposition.
C'est d'une utilité très limitée. L'opposition n'a pas à être motivée. Quant au rejet d'une injonction de faire, la décision n'est pas susceptible de recours. Il faut donc passer par la procédure normale : saisir le TGI. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 14 juil. 2006 : 13:45:15
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En l'espèce l'injonction de faire a été, dans un premier temps acceptée et notifiée.
Pour l'audience, le syndic destinataire de la notification a soulevé l'incompétence du juge d'instance par lettre, comme celà est possible. J'estime que la convocation pour l'audience devrait soit comporte copie de la lettre soit indiquer qu'elle peut être consultée au greffe.
La situation est identique pour ce qui est de l'opposition à injonction de payer.
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 14 juil. 2006 : 13:52:34
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histoire de "chinois" dans ce jargon juridique français  |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 13:35:57
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Bonjour et merci à tous de vos précieuses réponses.
En vous lisant, je découvre qu'alors que j'avais formulée ma démande initiale en injonction de faire à l'encontre de mon syndic, que l'ordonnance du tribunal d'instance qui s'en est suivi a bel et bien été délivrée à l'encontre de ce même syndic, qu'un jugement de réouverture des débats, ordonnant la comparution des parties pour s'expliquer sur l'exception d'incompétence soulevée, a lui aussi été délivrée à ce même syndic (sans que sa qualité de mandataire du Syndicat n'y soit précisé), je découvre donc - disais-je - que le jugement finalement rendu l'est à l'encontre du syndicat, et non du syndic.
Je n'avais pas prété attention à ce point dont je ne sais dire s'il relève d'une erreur du greffe, ou d'une subtile manipulation de l'avocat du syndic.
Mais, quoi qu'il en soit, la relation que le jugement final fait de l'exposé du litige, mentionne bien le syndicat, représenté par...et non le syndic, alors que rien ni dans ma demande ni dans mes correspondances suivantes ne mettaient en cause le syndicat lui-même.
Arghhh ! Si le jugement n'a pas statué sur les dépens (la formule utilisée est "les dépens et toute autre demande seront reservés"), le gentil syndic voyoux semble donc en position aujourd'hui de prétendre qu'il a agit en défense du syndicat, alors que lui-seul était en cause dans cette affaire.
Que me conseillez-vous ? De réassigner le syndic pour qu'il retire ces honoraires fallacieux ?
Bon, je commence vraiment à me prendre les pieds dans le tapis avec cette histoire...Tout ça pour qu'un malheureux art. 10 du décret de 67 puisse être appliqué...Si je comprends bien, il faut maintenant un avocat pour adresser à son syndic une demande de résolution...c'est assez écueurant !
Que faire puisque finalement :
1 - aucune des résolutions n'ont jamais été mises à l'ODJ - et manifestement ne le seront !
2- les copropriaires de ce syndicat sont des moutons obeissants et craintifs qui approuveront sans broncher les 1000 euros d'honoraires dits de "suivi de contentieux" que leur (nous) facture le syndic aujourd'hui, dans une affaire où c'est bien pourtant l'intérêt du syndicat qui se trouvait être en jeu, contre les erreurs (ou manipulations) d'un syndic que rien, mais vraiment rien, n'arrête.
Vos sugestions pratiques sont bienvenue avant que je ne jette tout ce dossier à la poubelle, que je ne fiche plus les pieds aux AG (pour le plus grand bonheur de ce syndic !), et que je devienne à mon tour un gentil mouton payeur à la solde et la merci de ces petites escroqueries.
A l'aide.
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Edité par - spinoza le 18 juil. 2006 00:13:19 |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 19:43:27
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Citation :
Initialement entré par spinoza
En rapport direct avec ce topic, voici donc le texte de l'ordonnance que j'ai reçue ce matin :
Nous, juge de proximité au TI de...vu la requête de XXX du XXX et les documents produits, ordonnons au syndic XXX de procéder à la convocation et à la tenue, à ses frais, d'une nouvelle assemblée générale incluant les propositions de résolutions valablement formulées par les copropriétaires.
Disons que l'affaire sera examinée à l'audience du XXX à moins que le demandeur n'ai fait connaitre à la juridiction de proximité que l'injonction a été exécuté...
Bonsoir Spinoza, 
Si j'ai bien suivi, ce même tribunal – à la prochaine audience mentionnée sur votre ordonnance? – s'est déclaré incompétent sur la base d'une correspondance de l'avocat du syndic? Comment est-ce possible? Vous aviez invoqué l'inexécution du contrat du Syndic. Pourriez-vous en quelques mots nous donner la chronologie des événements pour mieux comprendre. Merci, cordialement |
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 17 juil. 2006 : 23:36:20
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Je pense, spinoza, que vous avez fait une belle tentative qui a donné pas mal d'espoirs à certains copropriétaires, mais que, malheureusement, cette tentative, qui était de passer par le TI, n'a pas fonctionné. Je le déplore aussi. Mais il faut l'admettre. La seule voie pour le règlement de tous les problèmes de copropriété reste le TGI. Je crois donc que vous n'avez que cette voie si vous voulez y arriver.
Je vous indique à nouveau le lien que vous avait déjà indiqué mathi :
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0604/abus203.htm
Il vous faudra donc attaquer à la fois le syndicat et le syndic, puisque, dans le cas présent, la faute de ce dernier n'est pas de nature contractuelle. Vous avez dix ans pour agir. Demandez l'annulation de l'AG de 2005, qui s'est déroulée sans discussion des points que vous aviez demandés.
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 00:04:23
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Citation :
Initialement entré par BBH
Si j'ai bien suivi, ce même tribunal – à la prochaine audience mentionnée sur votre ordonnance? – s'est déclaré incompétent sur la base d'une correspondance de l'avocat du syndic? Comment est-ce possible?
Oui, BBH, vous avez parfaitement bien suivi. Commence est-ce possible ? Je n'en sais rien, mais vous confirme en effet le revirement du TI. Mais le plus extra-ordinaire est que le jugement finalement rendu concerne le syndicat et non le syndic, ce qui permet aujourd'hui manifestement à ce dernier de nous facturer des frais d'"honoraires de suivi de contentieux". C'est sur ce point que je souhaiterais être éclairé.
Quant à la remarque d'LD47, merci en effet. Je vais suivre vos conseils et solliciter mon assurance. Reste à savoir tout de même si le non respect de cet art 10 est suffisant pour engendrer l'annulation d'une AG..le lien précieux que vous m'indiquez semble en effet porter sur des manquements plus graves (art 11). |
Edité par - spinoza le 18 juil. 2006 09:50:09 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 10:13:09
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On parle couramment de l'annulation d'une AG mais la loi, elle, n'en parle pas. Elle ne parle que de " contester les décisions d'une assemblée ".
Certaines irrégularités majeures permettent de demander l'annulation de toutes les décisions d'une AG. On peut alors parler de l'annulation d'une assemblée.
Mais l'action fondée sur le défaut de convocation d'un copropriétaire a pour objet de faire constater l'inexistence juridique de l'assemblée, et non sa nullité.
L'omission de questions dont l'inscription a été régulièrement demandée permet de demander l'annulation de décisions ayant un lien avec les questions omises.
Mais la question reste de savoir si l'envoi d'une proposition de contrat pour une question déjà inscrite est " une question " 
On devrait dire oui pour un contrat de syndic car l'envoi implique un vote.
On devrait dire non pour un chantier dont l'étude a été confiée à un maître d'oeuvre, car c'est à lui qu'il aurait fallu en,voyer le devis ou, mieux, les coordonnées de l'entreprise pour qu'il puisse la consulter.
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LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 10:27:24
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| Mais alors, JPM, quelle action peut-on faire quand le syndic ne porte pas à l'ordre du jour une question demandée qui est sans lien avec les questions à l'ordre du jour. Si ça ne remet pas en cause l'AG, que ça ne remet en cause les décisions prises, n'y aurait-il, selon vous, aucun moyen pour obtenir que la loi soit respectée ? |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 10:28:23
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Oui, c'est bien ce que je crois nous avions abordé déjà dans le cadre de ce post.
Reste une question, plus prosaique, sur les honoraires facturés aujourd'hui par ce syndic. A s'en tenir au défendeur cité dans le jugement du TI, le syndic pourrait dire avoir agi en défense des intérêts du syndicat, mais c'est pourtant lui-seul dont la responsabilité était mise en cause dans la demande d'injonction que j'avais sollicité au TI.
Dans ces conditions, est-il fondé à réclamer des honoraires (aucun art. 700 n'a été prononcé dans ce jugement !)?
*********
Pardon LD47, ils semble que nous ayons réagi ensemble à la réponse de JPM. Mais comme vous le soulignez, il semble bien difficile de faire simplement appliquer cet art. 10.
A defaut de sanction, et face au coût et la lourdeur d'une procédure devant le TGI, les syndic n'ont décidemment aucune raison de se priver d'écarter toutes les demandes de résolutions qui leur pose un problème ou en pose en quelque façon au conseil syndical...décidemment très inquiétant ce pouvoir des syndics ! |
Edité par - spinoza le 18 juil. 2006 16:29:19 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 17:21:45
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Ce que j'ai écrit à propos de l'action en nullité ou en inexistence n'affecte en rien la possibilité d'agir contre un syndic qui ne respecte pas l'obligation d'inscrire à l'ordre du jour une question régulièrement notifiée.
Etant un farouche partisan du nouveau système ( et un farouche adversaire de l'ancien ) je souhaite militer activement
> contre son galvaudage : questions ineptes posées pour enquiquiner tout le monde
> contre les atteintes à son fonctionnement venant de syndics pro ou pas pro classant sans suite les bonnes questions.
et je souhaite dans ce dernier des sanctions qui les fassent réfléchir.
Les sanctions ? tout dépend de la nature de la question posée !
Si, dans son seul intérêt (et celui de son locataire) un bailleur demande l'inscription d'une demande d'autorisation de travaux affectant les parties communes, il éprouve un préjudice évident et parfois important à ce que la question soit inscrite et traitée, quitte à ce que la demande soit rejetée. Le syndicat doit être condamné à l'indemniser et le syndic à garantir le syndicat. Pour minimiser les dégats et le préjudice, le syndic doit être astreint à convoquer une nouvelle assemblée à ses frais et je pense que sur ce point le juge des référés peut être compétent, plutot que le juge de proximité comme on l'a vu pour Spinoza.
Dans d'autres cas, et pour des questions d'intérêt collectif, la sanction doit être différente compte tenu de la nature de la question.
D'ici peu, sans doute, on verra les premières décisions.
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 17:34:20
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Merci JPM, de cette réponse très nuancée. Comme vous me l'aviez indiqué à l'époque, il y avait très certainement dans ma demande d'ODJ des questions qui semblaient devoir être écartées, mais d'autres en revanche qui ne pouvaient l'être.
Quoi qu'il en soit, il est évident que le syndic n'a pas fait son boulot en déniant la totalité de ces questions et s'abstenant de toute motivation, avec ce paradoxe qu'il facture aujourd'hui au syndicat des honoraires précisément à raison de cette défaillance.
Existe-il un moyen simple et concrêt de mettre un terme à ces fantaisies, ou dois-je prendre encore le risque de faire supporter à l'ensemble des copropriétaires des honoraires capricieux alors qu'il n'en allait, en l'occurence, que de la défense de leurs intérêts.
Le cercle est infernale ! |
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BBH
Pilier de forums
323 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 20:08:41
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Citation :
Initialement entré par spinoza
Bonjour et merci à tous de vos précieuses réponses.
j'avais formulée ma démande initiale en injonction de faire à l'encontre de mon syndic, que l'ordonnance du tribunal d'instance a été délivrée à l'encontre de ce même syndic, qu'un jugement de réouverture des débats, ordonnant la comparution des parties pour s'expliquer sur l'exception d'incompétence soulevée, a lui aussi été délivrée à ce même syndic (sans que sa qualité de mandataire du Syndicat n'y soit précisé), je découvre que le jugement finalement l'est à l'encontre du syndicat, et non du syndic.
Si le jugement n'a pas statué sur les dépens (la formule utilisée est "les dépens et toute autre demande seront reservés"), le gentil syndic voyoux semble donc en position aujourd'hui de prétendre qu'il a agit en défense du syndicat, alors que lui-seul était en cause dans cette affaire.
Que me conseillez-vous ? De réassigner le syndic pour qu'il retire ces honoraires fallacieux ?
Que faire puisque finalement :
1 - aucune des résolutions n'ont jamais été mises à l'ODJ - et manifestement ne le seront !
A l'aide.
Bonsoir Spinoza,
Merci de vos éclaircissements. Il semble que le syndic a invoqué l'incompétence du tribunal pour toutes affaires concernant l'AG et que ce même tribunal vous invite à vous adresser au TGI pour faire constater la non inclusion des projets dans l'ODJ. Ca serait dommage de ne pas donner suite car ce syndic mérite une bonne leçon. Quant aux "honoraires de suivi de contentieux" il semblerait que le syndic n'a pas de base légale pour les exiger car le tribunal affirme que "les dépens et toutes autres demandes seront réservés" en toute hypothèse à la considération du TGI. Peut-être il aurait mieux valu attendre la tenue de l'AG pour attaquer mais votre approche de non-respect des obligations contractuelles par le syndic aurait pu marcher avec un gestionnaire moyennement honnête, ce qui ne semble pas être le cas de votre syndic. Envoyez votre dossier à l'assurance et normalement ça doit marcher.
Cordialement
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 18 juil. 2006 : 20:44:01
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Merci BBH de vos propositions, à vrai dire réconfortantes. Mais qu'entendez-vous par attendre la tenue de l'AG pour attaquer ? Je n'ai en pratique mené aucune action pour l'instant devant le TGI et prends précisément conseil sur ce forum sur la marche à suivre.
Toute stratégie est bienvenue. |
Edité par - spinoza le 19 juil. 2006 14:40:27 |
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