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mathi
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2092 réponses |
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mallo35m
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609 réponses |
 Posté - 20 juin 2005 : 20:34:50
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merci mathi,
pourtant j'avais vérifié que le nouveau format donné par le double lien était lisible ...
merci pour les jurisprudences, mais plus j'en lis, plus je me demande s'il tour n'est pas fait dans ce domaine pour que le justiciable moyen y perde jusqu'à son latin 
Claude / |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 20:49:44
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relance : les pages affichées sont-elles réellement illisibles ??
si non, quelqu'un a-t-il un avis sur cette procédure ? |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 29 juin 2005 : 18:36:03
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| bon, je laisse tomber : le sujet me semblait pourtant intéressant, je trouverai tout seul |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 13:50:01
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J'attendais aussi avec impatience la suite de ce fil de discussion, qui m'intéresse au plus haut point ; malheureusement, on ne peut pas discuter car vos pages sont illisibles.
Cliquez sur votre lien ; vous verrez par vous même. Faites l'impossible pour trouver une solution.
C'était d'autant plus intéressant qu'il est très rare qu'un intervenant diffuse des jugements. Et quand on n'y connaît rien, c'est le seul moyen d'apprendre quelque chose.
Et avant de se lancer dans des procédures, il est plus rassurant d'être déjà un peu au courant.
Elisabeth
Loi 65-557 du 10 juillet 1965
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
Décret 67-223 du 17 mars 1967
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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yaume
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1770 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 14:35:41
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Très interessant votre sujet, !!!
Comme dit par plusieurs personnes plus haut, lorsqu'un copro souhaite contester une decision d'AG ou une erreur , il doit se retourner contre le syndicat car comme dit plus haut le syndic n'est que le mandataire du syndicat, ce n'est que son représentant légal, les decisions qu'il prend , les erreurs qu'il commet sont faites au nom du syndicat (en clair c'est le syndicat qui les a commisent) , si l'on souhaite attaquer le syndic pour ces fautes c'est le syndicat qui doit intenter une action en justice contre le syndic, ce qui implique l'inscription à l'ordre du jour. Ce qui n'est pas évident lorsque le syndic est en place.
Il est donc primordiale de changer de syndic avant de intenter une action contre celui ci.
Cdt,
Yaume
c'est presque pas compliqué: http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm-http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 14:56:13
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Bon ! je ne sais pas comment vous faites, mais avec les lunettes "Spéciale UI" ... j'arrive très bien à lire les pages de Mallo...
Le jugement du TGI me semble très simple sur une affaire très simple, que je résume :
Le syndic X a reçu 2 mandats en blanc de M et S. Ne pouvant lui même avoir mandat, le syndic X a subdélégué les mandats reçus en blanc de M et S à A et Z.
Cette subdélégation par le syndic est avérée : l'écriture du syndic sur la feuille d'émargement est la même que celle des noms des mandataires subdélégués mentionnés sur les mandats.
De ce fait le TGI constate la violation du dernier alinéa de l'art.22 de la loi, le syndic ne pouvant subdéléguer (remettre, distribuer...) lui-même les mandats reçus en blanc, et annule l'AG.
Le tribunal ne s'est pas du tout attardé, à juste raison, sur les demandes annexes de nullité d'autres points de l'AG contestée, l'AG étant annulée dans son ensemble.
L'affaire est claire, la preuve apportée, il n'y a rien de particulier à dire ...
Pourtant, il me semble que la demande principale est la nullité de l'AG. Les autres arguments destinés à faire reconnaitre la nullité de certaines décision me semblent plus de la dispersion qu'autre chose.
Il aurait été pertinent, de la part de votre avocat, de rappeler la position constante de la jurisprudence sur ce point : si le syndic ne peut recevoir mandat, il ne peut remettre, distribuer lui-même ces mandats reçus en blancs.
Cette constante est sans doute soulignée dans vos conclusions.
Vous avez eu de la chance que ce (crétin) de syndic ait mentionné lui-même, de sa main, le nom des mandataires subdélégués.
S'il avait remis des mandats en blanc à ces mêmes personnes sans rien écrire, vous n'aviez aucun élément à présenter, ...... sauf des témoignages (écrits) de personnes présentes lors de cette 'distribution'.
Si c'est distribué en douce avant l'AG ...c'est foutu !
Dont acte, tout est normal, rien à dire, c'est une action classique sur une violation classique qui entraine une réaction de nullité classique ...... si ce n'est qu'il faut 1an1/2 ou 2 ans pour en arriver à ça ....! 
Et maintenant ?? |
Edité par - gédehem le 30 juin 2005 15:02:14 |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 17:23:23
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merci Gédehem,
je ne demande pas mieux que de mettre ces fac simile à disposition sous une forme plus lisible mais jene suis pas spécialiste des sites Web et autres blogs .... J'y ai passé pas mal de temps et je n'ai pas abouti. L'essentiel est que ça soit lisible, même si ça demande un peu d'effort
Quant à la suite, eh bien, le syndic a fait appel le 9 juin, malgré une demande que lui a formulée le conseil syndical le 6 juin de convoquer une AG spéciale en juin (recevant cette demande le 6 et ayant reçu la signification du jugement le 10, le syndic a simplement répondu que la demande du CS était "hors de propos" et s'est empressé de demander à "son" avocat (que nous payons, bien sur) de faire appel (curieusement la demande d'appel a été déposée le 9 alors que le syndic n'a eu la signification que le 10, mais l'avocat de la copro, lui, l'avait reçue le 9 ! ...)
Notre mise en demeure étant tombée à l'eau, une nouvelle de mande en LRAR a été faite au syndic de convoquer une AG spéciale mi-septembre, avec demande d'engagement de sa part sous huitaine. Le délai est épuisé, je m'apprête à lui envoyer une nouvelle mise en demeure pour cette AG de septembre et, s'il ne répond pas sous 8 jours, je convoque moi-même cette AG en ma qualité de pdt du CS.
Entre temps, le CS a adressé une lettre explicative à tous les copropriétaires avec copie du jugement et il n'est pas exclu que j'adresse un courrier à l'avocat de la copro pour lui rappeler qu'il est l'avocat du syndicat ... et non celui du syndic ! |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 18:22:37
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Vous devez noter qu'interjeter appel n'implique pas que vous alliez au bout de la procédure. Cela préserve simplement votre droit de pouvoir le faire.
Je vous invite à notifier (LRAR donc) rapidement à l'avocat représentant les intéret du syndicat (et non du syndic, il faut le lui rappeler) ... que le CS a émis un avis défavorable pour interjeter appel, que cet avis défavorable a été notifié au syndic ainsi qu'aux copropriétaires, que la convocation d'une AG (ordinaire !) a été demandée, AG qui devra statuer sur la poursuite ou non de l'action.
En effet, il s'avère que l'annulation de l'AG du ...2003 est liée à une faute du syndic, faute constatée par le TGI, qui n'est pas contestable et ne le sera pas par le Syndicat.
Le Syndicat des copropriétaires ne saurait supporter des frais supplémentaires dans une affaire qui ne le concerne directement en rien mais dont il doit, pour le moment, supporter le préjudice, en attendant réparation.
C'est pourquoi, s'agissant non d'une faute du Syndicat par lui même mais de son mandataire, faute personnelle pour violation des dispositions légales, vous lui demandez de ne pas se contenter d'une démarche du syndic qui semble être personnelle, étant mis directement en cause par le Tribunal, et de ne rien faire dans l'attente d'une décision de l'AG, que vous ne manquerez pas de lui communiquer rapidement.
Pour le CS, le pdt ......
En gros, une lettre dans ce sens, avec copie au syndic.
Je n'imagine pas que cet avocat ne vous suive pas, sauf à commettre une faute professionnelle ...
Il faut également que vous envisagiez dès maintenant les actions rendues nécessaires pour faire indemniser le préjudice subit par le syndicat (assurance RCP du syndic), au besoin en vous séparant de lui s'il faut l'assigner. |
Edité par - gédehem le 30 juin 2005 18:29:27 |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 19:34:00
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Gédehem,
tout cela est prévu mais, contrairement à ce qui m'avait été dit dans un premier temps, la formation d'un appel n'est pas considérée par les tribunaux comme une action en attaque (nécessitant donc l'accord préalable de l'AG) mais comme une continuation de l'action en défense, pour laquelle le syndic est parfaitement habilité en droit.
En revanche, dans nos courriers au syndic, le conseil n'a pas émis d'avis défavorable à la procédure d'appel : plus démocratiquement, il a demandé la convocation d'une AG dans les délsi de recours pour décider ou non de faire appel, en présentant au vote une résolution qui, elle, proposait de NE PAS faire appel.
Les copropriétaires, quant à eux n'ont reçu une lettre d'explications du CS que tout récemment, lettre dans laquelle, effectivement, les signataires expriment clairement les raisons pour lesquelles ils ne souhaitent pas que la copropriété fasse appel et qu'une AG soit convoquée dans ce sens.
Les congés d'été vont malheureusement reporter la possibilité d'une AG à forte participation en septembre, c'est pourquoi nous sommes actuellement dans l'optique d'une AG à mi-septembre, l'AG ordinaire étant programmée en novembre.
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 30 juin 2005 : 21:26:43
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..C'est ce que j'avais cru lire entre les lignes de vos posts ...! Hélas.
Car il me semble évident que le CS comme vous même n'ont pas fait, et sans doute depuis le début, une analyse fine du litige.
Une action en annulation d'AG est toujours dirigée contre le syndicat. Elle est généralement consécutive à un vice de forme dans la tenue de l'AG ou du vote sur telle décision. Donc à une responsabilité collective des copropriétaires (L'AG, c'est uniquement l'affaire des copropriétaires).
Mais ici, il s'agit de tout autre chose. Il s'agit de la violation par le syndic d'une disposition qui s'impose à lui, qui lui est spécifique.
L'action en annulation est donc tout naturellement dirigée contre le syndicat. Mais par lui même le syndicat n'est pas fautif, n'a pas enfreint la loi.
C'est son représentant légal qui, volontairement, s'est mis lui-même dans l'illégalité, entrainant de ce fait un préjudice pour le syndicat : l'annulation de son AG.
Etant à l'origine de cette affaire, il me semble que vous auriez dû être très attentif à cet aspect des choses. Et en faire tout de suite l'info des copropriétaires qui, depuis 1an1/2, doivent tout de même se rendre compte de ce qu'il en est.
Cette 'histoire' de l'apppel, et la façon dont le syndic vous traite (vous = CS ET copropriétaires) montre bien qu'il est plongé jusqu'au coup dans la 'mouise' mais qu'il gesticule encore faute d'une réaction appropriée de votre part (vous = CS ET copropriétaires).
Depuis la mi-mai vous connaissez le jugement. Dans les jours qui suivaient c'était la MED de convoquer une AG pour décider d'engager sa responsabilité ...
Je crains fort que vous ne vous fassiez 'balader' encore ...y compris en septembre, si votre syndic veut bien convoquer une AG ...Si !! S'il ne convoque pas ??...
Prenez donc les devants : lettre à l'avocat et MED pour convoquer l'AG pour début septembre avec à l'ODJ - engaement de sa responsabilité (résolution à rédiger), - révocation du syndic pour faute. - nomination du syndic.
Et d'ici fin juillet, cherchez-vous un nouveau syndic.
Au besoin, le syndic ne réagissant pas, faite constater sa carence par le juge et faites vous désigner 'administrateur' dans le cadre de l'Art.49 de D. avec la procédure prévue (référé).
(NB : pour assigner le syndic représentant légal du syndicat, il faut préalablement le révoquer (ou ne pas le renouveler s'il arrive au terme de son mandat.)
C'est le syndic qui représente en justice les intérets du syndicat. Si le syndicat l'attaque en réparation d'un préjudice, le syndic ne peut à la fois représenter le syndicat et ses propres intérets : il y a conflit. D'où la séparation impérative). |
Edité par - gédehem le 30 juin 2005 21:28:19 |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 01 juil. 2005 : 08:07:42
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malheureusement, j'ai également appris qu'on ne pouvait pas faire une MED avant que le jugement ait été signifié officiellement. Pour des raisons que j'ignore, le jugement du 9 mai n'a été signifié que le 9 juin à l'avocat de la copro et le 10 au syndic.
L'avocat "attaquant" m'avait dit, fin mai, que le signification "devrait" intervenir vers le 1er juin : d'où une réunion du CS qui avait conduit à adresser, dès le 1er juin, une MED au syndic de convoquer une AG. Le syndic l'a recue le 6 juin et l'a considérée "hors de propos" compte tenu du fait qu'il n'avait pas reçu officiellement la signification ...
Par ailleurs, il m'a été dit, ici je crois, que le stribunaux pouvaient juger une MED directe discutable, l'art. 8 du décret prévoyant en effet que cette MED n'intervient qu'après une simple demande de convocation. C'est la raison pour laquelle j'ai adressé une nouvelle demande de convocation en LRAR le 15 juin et m'apprête, le syndic n'ayant pas réagi, à lui adresser dans les prochains jours une MED, qui sera suivie, s'il ne réagit pas sous huitaine, d'une convocation par mes soins pour cette AG prévue mi-septembre.
Reste à savoir comment rédiger le point de l'ordre du jour concernant le remplacement du syndic. En effet, si l'AG décide de ne pas faire appel du jugement, l'AG de 2003 devient nulle et le mandat du syndic actuel sans effet (il avait été réélu en 2003 pour 3 ans), donc il n'est pas utile de le révoquer. Cependant, je suppose qu'il y a encore des délais, ne serait-ce que celui de contestation de cette AG de septembre (2 mois) qui permettent encore au syndic actuel de se maintenir en place jusqu'à mi-novembre ....
Vaut-il mieux alors rédiger l'ODJ avec la notion de révocation du syndic pour faute comme vous le suggérez ou la forme que j'ai proposée dans ma requête initiale convient-elle (voir si-après) ?
point 5 de l'ODJ : a) Décision de faire appel ou non du jugement rendu le 9 mai 2005 par le tribunal de grande instance de Perpignan (texte de résolution en fin d'ordre du jour : (vote). b) Discussion sur les suites à donner et décision (vote).
point 18 de l'ODJ : En cas de vote favorable à la résolution du point 5-a : Constatation de la nullité du mandat du syndic en place. Désignation du syndic et adoption de son contrat de mandat précisant notamment sa durée et sa date de prise d'effet (projets de contrats joints). Vote séparé sur chaque candidature et choix du candidat ayant recueilli le maximum de voix. Mandat à donner au président du conseil syndical pour signer le contrat retenu et aviser les parties concernées (vote).
Résolution proposée au titre du point 5-a de l'ordre du jour : l'assemblée générale, après avoir pris connaissance du jugement rendu le 9 mai 2005 par le tribunal de grande instance de Perpignan et après discussions, décide de ne pas interjeter appel de la décision et charge le syndic d'effectuer toutes démarches et formalités dans ce sens.
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 01 juil. 2005 : 11:16:48
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| Message annulé |
Edité par - hes le 01 juil. 2005 11:20:48 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 juil. 2005 : 11:11:16
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De Mallo 35 Citation :
malheureusement, j'ai également appris qu'on ne pouvait pas faire une MED avant que le jugement ait été signifié officiellement.
Qui a pu dire une pareille énormité ?
Une demande de convocation de l'assemblée peut être adressée au syndic régulièrement en place à tout moment.
Dès lors qu'un délai raisonnable lui a été laissé pour réagir, la mise en demeure faisant courir le délai de 8 jours peut être délivrée aussi à tout moment.
Autre chose : le seul fait que le nom du mandataire ayant pris un pouvoir en blanc soit écrit de la main du syndic ne suffit pas à invalider le pouvoir. Il arrive fréquemment que deux membres du conseil syndical assurent la distribution des mandats en blanc et que le syndic assure de son côté la transcription des noms des mandataires sur les pouvoirs, tels qu'ils lui sont dictés. S'il est possible de prouver que cette procédure a été utilisée, les mandats sont valides.
Bien entendu je ne prétends pas qu'elle a été utilisée en l'espèce.
Plus généralement, l'utilisation d'instructions de vote jointes aux mandats en blanc évite toutes ces difficultés, même si on peut regretter le recours à la pratique du mandat impératif.
Enfin le syndic régulièrement en place peut interjeter appel à tout moment, sans décision d'assemblée, même avant la signification du jugement, dès lors que le délai d'appel n'est pas expiré. Il faut bien entendu qu'il ait préalablement eu en main une copie simple du jugement.
Il est possible ensuite au syndic de ses désiste de l'appel. Il faut une décision d'assemblée. A quelle majorité ? Le syndicat renonce au droit de poursuivre une action en justice. C'est à la majorité de l'article 24 qu'il peut décider d'engager une action. C'est donc à la même majorité qu'il peut y renoncer.
Il n'est pas certain que la règle ait une portée générale car certains estiment qu'il faut tenir compte de l'objet de l'action. Si elle a trait à la propriété d'une partie commune, on peut alors prétendre qu'il faut la majorité de l'article 26 voire l'unanimité s'il s'agit d'une partie commune " nécessaire ... ".
Mais ici la solution " article 24 " n'est pas contestable. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 02 juil. 2005 : 12:02:16
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Dans cette affaire, je me suis malheureusement appuyé sur un conseil écrit de l'ARC qui disait que l'on pouvait adresser une MED sans passer par une simple demande préalable. Par ailleurs, cette MED (du 1er juin) comportait dans l'ODJ de l'AG demandée un vote sur les suites à donner à la décision de justice, laquelle était publique depuis le 9 mai mais n'a été signifiée par huissier au syndic que le 10 juin.
Ayant consulté l'ARC qq jours après ce refus du syndic, un juriste m'a indiqué qu'il était préférable qu'une MED soit précédée d'une simple demande de convocation et que le conseil donné par l'ARC sur ce point était inapproprié ...
Comme quoi, qd on est néophyte en droit et qu'on cherche à connaître la marche à suivre, c'est rarement simple : on finit parfois par mieux comprendre ceux qui prennent d'autres chemins que celui du droit
Pour en revenir à notre affaire, le CS n'a joué aucun rôle dans la "distribution" des pouvoirs : le syndic s'est bien gardé de faire de la publicité autour des pouvoirs qu'il détenait et qu'il avait confiés à tel ou tel. Les effets de cette opération n'ont été mis en lumière qu'à l'occasion de l'action en annulation.
Autre question qui me turlupine : si le syndic peut interjeter appel avant signification du jugement, comment peut-il déclarer "hors de propos" une MED de convoquer une AG destinée, entre autres, à examiner les suites à donner à un jugement rendu près d'un mois auparavaant, dont les références lui sont communiquées ... au cas où il n'en aurait aps connaissance !
Dernière question : le syndic écrit le 9 juin que la MED (qu'il a reçue le 6 juin) qui lui demande de convoquer une AG est "hors de propos", le jugement n'ayant pas été signifié. Or ce même 9 juin est enregistré l'appel à la cour d'appel, alors que le syndic n'a toujours pas reçu la signification (l'avocat de la copro l'a effectivement reçue le 9 juin, mais le syndic lui-meme ne l'a reçue que le 10 ...). Bonne foi, quand tu nous tiens !
Moi, craignant que ma MED soit déclarée nulle du fait qu'elle était arrivée avant la signification, j'ai repris la procédure de l'art. 8 du décret depusi le départ et ai adressé une simple demande de convocation, cette fois pour septembre. Je m'apprête à présent à adresser une MED, la demande simple n'ayant mm pas fait frémir le syndic. Mais avec tout ça, l'AG n'aura lieu qu'en septembre, alors qu'il était prévu qu'elle ait lieu avant l'expiration du délai de recours, dont "on" m'avait dit qu'il était d'un mois à partir de la date de signification. Autrement dit, je ne peux plus demander à l'AG de décider d'aller ou non en appel, mais de décider, le cas échéant, de se désister de la procédure d'appel dans laquelle nous a entrainés le syndic malgré nous. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 06 juil. 2005 : 00:00:04
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Un simple détail, mais qui a son importance.
Bien que n'étant pas une mise en demeure, la demande initiale de convocation d'une assemblée doit être adressée par LRAR. Question de preuve bien sur.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 06 juil. 2005 : 13:08:34
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merci JPM, quand les rapports deviennent troubles, ça devient systématique chez moi
en revanche, j'aimerais savoir si le contenu de la mise en demeure peut évoluer par rapport au contenu de cette 1ère lettre : j'ai en effet l'intention de modifier en partie l'OdJ de l'AG que j'ai demandée par LRAR. |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 22:18:45
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Bonjour Mallo35m
je viens seulement de voir votre sujet, je me permet d'intervenir car j'ai eu une expérience similiaire qui est toujours en cours d'ailleurs
Beaucoup de choses qui ont été écrites sont vraies mais........pas tout, du moins par rapport à mon expérience qui vaut ce quelle vaut mais qui jusqu'à aujourd'hui s'est vérifiée
1) Concernant la décision du juge d'annuler l'AG il est évident que seule une raison lui est nécessaire pour l'annuler sachant évidemment que tout le reste est également annulé. Dans mon cas j'avais plusieurs bonnes raisons, la 1ère lui a suffit
2) Une fois le jugement rendu, le syndic peut faire appel de ce jugement sans pour cela avoir à en demander l'autorisation en AG, en général le syndic fait un appel conservatoire et au cours de la prochaine AG demande si le syndicat veut poursuivre l'appel ou non
3) l'appel étant suspensif, c'est comme s'il n'y avait pas eu de jugement, donc tant que l'appel n'a pas été rejugé vous ne pouvez rien faire si ce n'est attendre
Mon affaire est un peu similaire à la votre dans le sens que le syndic est également fautif et seul fautif puisqu'il s'agissait du délai entre la réception de la convocation à l'AG et l'AG qui n'a pas été respecté
Par contre comme le suggérait quelqu'un (je ne sait plus qui: désolé) nous avons viré notre syndic
l'appel a été interjeté par le nouveau syndic, avec 2 résolutions inscrites à l'ODJ à savoir (en résumé):
- poursuite ou non de l'appel
- recours à exercer par voie de justice pour la prise en charges des conséquences de l'irrégularité commise par l'ancien syndic
Mais ce qu'il faut savoir aussi et cela est très important, c'est que seuls peuvent prétendre à exercer ce recours les copropriétaires qui n'avaient pas donné le quitus au syndic et s'il y avait une leçon à retenir c'est de ne jamais donné quitus à un syndic car on ne sait jamais
nous sommes dans cette phase là, on attend maintenant le résultat de ce recours et je ne manquerais pas de vous en informer |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 22:36:28
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effectivement on peut interjeter appel à titre conservatoire meme avant la signification du jugement
pour ce qui est du "résultat" de la 1ère instance,les avocats peuvent avoir connaissance du jugement le jour du délibéré, et ultérieurement auprès du greffe, meme si le jugement n'est pas encore notifié: il faut parfois un certian temps, pour ne pas dire un temps certain ( en ce moment aux Prud'hommes Paris, plusieurs mois entre le prononcé du délibéré et la notification): donc votre syndic était informé. |
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