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mallo35m
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 Posté - 16 juin 2005 : 17:02:14
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Bonjour,
Notre AG de 2003 vient d'être annulée en justice (il y a appel mais on ne désespère pas de stopper rapidement la procédure 
Lors de cette AG ont été votés les comptes de l'exercice écoulé, qui intègrent les consommations individuelles d'eau. Le vote de ces comptes est, lui aussi, bien entendu annulé.
Dans les mois qui ont suivi, le conseil syndical s'est emparé du problème des compteurs individuels d'eau pour mettre en évidence que plusieurs compteurs n'étaient jamais relevés, que certains étaient inversés entre 2 copropriétaires, que d'autres faisaient l'objet de relevés fantaisistes ...!!
Pas gêné, le syndic équilibrait les compteurs généraux avec les consommations individuelles en passant la différence en charges communes, ce qui nous a valu, rien que pour l'année 2003, d'avoir à supporter plus de 1.300 € à ce titre !
Après de longs et pénibles rapprochements avec la comptabilité du syndic, sur environ 5 ans, et un contrôle physique de chaque compteur (qui a notamment permis de vérifier qu'ils fonctionnaient tous correctement) nous sommes parvenus en 2005 à recréer la situation et l'évolution réelle des consommations individuelles.
Nous comptons sur l'abandon de la procédure d'appel pour réexaminer en AG les comptes de l'année en question (2003) et faire reconnaitre la réalité des situations.
D'ores et déjà, un copropriétaire, qui devrait se voir réclamer plus de 800 m3 d'eu (à environ 3 € le m3 ...) prétend s'appuyer sur el fait que les comptes de l'année suivante (2004) ont été votés et non contestés pour bénéficier d'une sorte de prescription ...
Précision : aux comptes annuels est annexé le tableau des relevés individuels des index d'eau (faut-il préciser que le dernier indice de l'année précédente n'est pas toujours l'indice de départ de l'année en cours ?...!!)
Votre avis sera le bienvenu
Claude /
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 11:43:23
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| je relance cette question qui, à ce jour, n'a encore inspiré aucun esprit éclairé, mais je ne désespère pas (a-t-on déjà vu un breton jeter l'éponge ? ) |
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JPM
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13591 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 14:39:19
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Pourquoi l'AG a-t-elle été annulée ?
Quand il y a des compteurs divisionnaires, les copropriétaires ou occupants ont la possibilité de vérifier par eux mêmes l'exactitude des comptes qui leurs sont présentés à ce titre.
On a tendance à invoquer instinctivement la pancarte des commerçants : veuillez vérifier votre monnaie. Aucun réclamation ne sera acceptée par la suite.
Juririquement, la réponse à la première question peut avoir une incidence.
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 18 juin 2005 : 16:08:37
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JPM,
l'assemblée a été annulée pour "violation des règles relatives à la représentation des copropriétaires, à la tenue de l'AG, à l'interdiction faite au syndic, directement ou indirectement, de participer au vote".
Voir à ce sujet ma communication dans le forum Copropriétaires / Appel à expériences similaires copropriété / Contestation d'AG/Jugement/Infos disponibles et les pièces dudit jugement disponibles sur le site : http://copropriete.site.voila.fr/
Le juge n'a pas considéré utile d'examiner les autres élements de l'assignation, estimant sans doute que l'annulation de l'AG devant être prononcé, il était inutile qu'il perde son temps sur le contenu
Claude / |
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mallo35m
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mallo35m
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océan
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Posté - 30 juin 2005 : 19:23:50
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Nous avons nous aussi une AG annulée dans sa totalité et le juge n'a pas estimé nécessaire de regarder les autres points de contestation : comptes inexacts, surfacturation du gardiennage, travaux sans devis etc, comptage d'eau inexacts (compteurs bloqués non facturés, certains crédités par le syndic etc .
Le syndic a fait appel sans en informer les copros, lecopro a demander le désistement qui a été refusé par l'AG et nous ne savons toujours pas ce qu'il faut faire pour l'AG annulée
Nous avons recemment changé de syndic mais sans grand espoir de voir la situation s'améliorer, par le biais des tantièmes et rapport de force nous sommes de nouveau avec un CS composé pour partie des anciens CS qui validaient les anomalies de l'ancien syndic
Ce même ancien syndic demande et fait a notification d'un jugement par huissier alors qu'il n'est plus syndic depuis 3 semaines... non vous ne révez pas .... et le nouveau syndic prenant des honoraires conséquents sur toute étude de dossier cela peut durer longtemps... honoraires obligent ...
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mallo35m
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Posté - 01 juil. 2005 : 22:56:01
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vous dites que le syndic a fait appel mais que "le copro" (quel copro ???) a demandé le désistement et que ce dernier a été refusé par l'AG : il faut en conclure que l'AG soutient le syndic dans sa décision de faire appel alors ???
Dans le cas que j'évoque ici, il s'agit de la façon de revenir sur des comptes annulés plusieurs années auparavant, du fait de l'annulation de l'AG qui les incluait : peut-on, par exemple, suite à une annulation d'AG incluant l'approbation de comptes, dont des index faux de compteurs individuels d'eau, faire adopter un nouveau tableau d'index et en déduire les effets en termes de charges sur les exercices suivants ?
Pour les questions liées à l'annulation proprement dite d'une AG, j'ai ouvert un autre sujet intitulé "Contestation d'AG/Jugement/Infos disponibles" dans la rubrique
"Appel à expériences similaires copropriété" |
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mallo35m
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Posté - 05 juil. 2005 : 21:36:55
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| je reviens à ma question de départ : dans quelle mesure et jusqu'où peut-on revenir sur des consommations d'eau et des charges correspondantes quand une AG (en l'occurrence celle de 2003) a été annulée en totalité et qu'une autre AG a eu lieu entre temps qui, elle, a approuvé les comptes, dont font partie les relevés individuels d'eau ? |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 10 juil. 2005 : 17:53:33
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ce serait sympa d'avoir des réponses sur ce point étant dans le même cas quelqu'un aurait-il été dans ce cas ???
océan de gouttes d'eau (très chères lorsque les facturations du syndic sont érronées) |
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JPM
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Posté - 10 juil. 2005 : 18:23:32
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Lorsque tous les lots sont équipés de compteurs divisionnaires correctement relevés, une erreur peut toujours être rectifiée car il ne peut s'agit que d'une erreur matérielle non couverte par l'approbation des comptes. |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 10 juil. 2005 : 19:15:51
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Dans notre cas, il y a accumulation : non relevé de certains cmpteurs divisionnaiers plusieurs années durant, inversion de compteurs plusieurs années durant, relevé fantaisiste de certains compteurs ...
Le CS s'est emparé de la question, car le syndic espérait nous convaincre que le pb serait résolu avec des compteurs à relevé déporté (il faut savoir qu'un tiers des compteurs individuels sont accessibles en parties communes, ce qui n'a pas empêché, même sur ceux là que des erreurs soient détectées). Nous avons opéré un premier relevé qui mettait en évidence l'accumulation décrite ci-dessus.
Le syndic ayant mis en doute les relevés du CS (faits à 2 membres du CS, avec signature de chaque relevé et puisage d'une quantité d'eau pour vérifier le bon fonctionnement de chacun des compteurs), le CS a réitéré l'opération 3 mois plus tard.
Un tableau des anomalies a été élaboré sur 6 ans, en reprenant les relevés d'index que le syndic fait valider chaque année avec les comptes.
En demandant la justification de chaque anomalie (et non sans peine), nous avons obtenu que soient réparées les inversions et appris que chaque année, des "régularisations" après AG étaient opérées par le syndic : parfois ces régul résultaient simplement de copropriétaires se plaignant de trop payer, sans nécessairement que la régul soit justifiée ! Bien entendu, àl'AG suivante, le syndic ne signalait jamais les réguls qu'il avait apportées aux comptes, les noyant dans les comptes de l'année syuivante qui, bien évidemment, étaient approuvés à l'unanimité ...
Aujourd'hui, tout est pratiquement en ordre : le CS a seulement demandé que toutes les régul opérées par le syndic à partir du travail réalisé soient soumises à la prochaine AG. Il reste qu'un des copropriétaires, dont le compteur n'a pas été relevé pendant des années, devrait payer environ 800 m3 à environ 3 euros !!! Il semble qu'il ait l'intention de faire valoir que les comptes de la dernière année (2004) ayant été approuvés (comptes où, sur la base de l'étude conduite par le CS, l'index de l'intéressé avait été curieusement mis à la bonne valeur par le syndic mais sans décompte des m3 non payés les années précédentes !!), il ne paiera pas ce que l'AG va (peut-être) approuver en septembre prochain ... |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 10 juil. 2005 : 19:49:59
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Il y a bien l'article 45-1 décret de 1967 qui précise que < l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires>
Il fonctionne depuis le décret de mai 2004 et,je pense, dans les deux sens côté copropriétaire mais aussi syndicat ? |
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océan
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2457 réponses |
Posté - 10 juil. 2005 : 20:17:30
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C'est bien mais si un compte d'un copro est faux, ceux du SDC sont faux aussi tout au moins les répartitions ou imputations à chacun
concernant les crédits accordés par le syndic nous somme dans le même cas pour certains dont un CS (hasard ) alors que pour d'autres il ne veut faire aucun changement...
comment faire (cf mes posts sur eau et compteurs, pb non solutionnés depuis 5 ans et en cumulés cela commence à faire bcp) le nouveau syndic ne semblant pas motivé par les corrections ...
en principe vous avez 10 ans pour récupérer les erreurs passés à 5 ans je crois mais à vérifier
et encore une fois c'est bien de savoir ce qui devrait être fait mais quand ce n'est pas fait comment fait-on, avec relances (facturées et mises à charge etc) |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 juil. 2005 : 23:26:11
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Océan met le doigt sur une évidence qui ne semble pas sauter aux yeux des spécialistes.
Si la règle nouvelle, qui ne fait que reprendre la jurisprudence doimnante, s'applique exclusivement à des redressements d'erreurs comme l'omission d'enregistrement d'un réglement effectué, pas de problème. Il y a une régularisation au crédit du compte de Dupont et une régularisation débit du compte de la banque. Les comptes des autres copropriétaires ne sont pas affectés.
Si c'est une répartition qui est remise en cause. C'est une autre affaire comme le dit Océan.
Et sur les compteurs d'eau litiguex : qui donc effectuait les relevés dans le passé ? |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 17:53:33
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| les releves etaient realises jusqu'en 2003 par une societe payee par la copro : au vu des anomalies relevees en 2003, il a ete decide que dorenavant les releves seraient effectues par le conseil syndical, ce qui a ete fait en 2004, le syndic ayant bien pris en coñpte les index coññuniques par le CS mais sans operer les reguls resultant des situations erronees jusqu'en 2003. |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 19:06:20
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Bonjour Mallo35
Si on passe outre le fait de l'appel et eventuellement de la cassation lorsqu'on en arrive au fait qu'une AG est annulée, c'est comme si elle n'avait jamais eu lieu, ce qui veut dire qu'il faut tout revoter à moins que ce ne soit couvert par une AG ultérieure à celle annulée
Si ce n'est pas le cas le jour de cette nouvelle AG il faudra refuser les comptes tout au moins à ce sujet
Concernant ce qui a été voté en AG 2004, s'il n'y a pas eu demande d'annulation dans les règles pour tout ce qui a été voté on ne peut y revenir et ça s'applique à tout le monde ce qui pas le cas pour l'AG 2003 qui a été annulée et ou là vous pourrez intervenir en ne votant pas les comptes et le budget
Vous auriez peut être du à titre préventif demander l'annulation de l'AG 2004 comme conséquence directe de l'annulation de l'AG 2003
c'est ce que j'ai fait chez moi et qui suit son cours |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 22:49:19
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pour ls relevés d'eau, pensez à mettre à l'ordre du jour de la prochaine AG une résolution portant sur le vote d'un forfait "disuasif" en cas d'absence au relevé des consommations: cela évite de pénalise les autres copropriétaires.
Une question: quel est l'interet du syndic à diminuer la consommation d'un copro et augmenter celle d'un autre.?
Une autre question. n'y a t il que des copropriétaires occupants dans cet immeuble???? Si non, les locataires doivent etre contents avec ce mic-mac. |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 22:51:01
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Jcf13, votre e-mail ne répond pas : emilie..... est-ce exact ?
LN |
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JCF13
Contributeur vétéran
137 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 00:24:08
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Bonjour
oui mon email ne répond pas car j'ai changé de fournisseur d'accès, je vous ai envoyé le nouveau sur votre email
cordialement |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 21 juil. 2005 : 17:28:28
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et que fait-on quand un syndic et une AG refuse de corriger les erreurs matérielles mais accorde à certains des corrections d'eau sans raison "réelle et sérieuse"  |
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charges et annulation d'AG
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