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abk
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 Posté - 21 juin 2005 : 15:52:20
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Lors des elections du nouveau conseil syndical, des coproprios se sont abstenus pour l'election d'un "futur membre volontaire". Sur le PV recu après, j'ai remarqué que ces abstentions ont été comptabilisées en tant que "contre"; est ce normal ?
Merci d'avance.
cordialement,
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 16:12:34
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Les conseillers syndicaux sont élus à la majorité de l'art.25, cad à la majorité des voix de l'ensemble du syndicat. Si votre syndicat compte 1000/°°°, la majorité art.25 = 1000/2+1 = 501 (+ 1 pour faire la majorité, sinon c'est 500 / 500..!)
Si besoin, il peut être fait application de l'art.25-1, si la règle du 1/3 est obtenue.
De ce fait, mettons ici à l'art.25, seules les voix 'pour' totalisant les 501 au moins sont prises en compte, les contres et abstentions n'étant pas, par nature, 'pour'.
Pour autant, les abstentions ne sont pas des voix 'contre', susceptibles d'engager une action en annulation. ...Elles ne sont tout simplement pas 'pour', c'est tout.
Une remarque générale : en copropriété, l'abstention est un peu (beaucoup) ridicule.
Si un copropriétaire est incertain mais majoritairement 'pour' il doit votre 'Pour'.
S'il est incertain mais majoritairement 'contre', il doit voter "contre".
L'abstention favorise les votes majoritaires extremistes (suivez mon regard .. ) ou, c'est pire, des votes majoritaires d'une minorité agissante (une minorité peut être majoritaire, tout particulièrement lors des votes à la maj.art.24, les abstentions n'étant pas du tout prises en compte, considérées comme des voix 'absentes'.)
Ma conclusion : c'est une grande bétise de s'abstenir en copropriété (... et je suis poli !). |
Edité par - gédehem le 21 juin 2005 16:15:40 |
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abk
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25 réponses |
Posté - 21 juin 2005 : 20:57:15
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Merci gédehem.
J'ai vu que vous parliez de l'art 25-1 dans des circonstances de " Si besoin..." Pourriez vous s'il vous plait me dire plus concernant les conditions d'application de cet artcile.
Merci d'avance.
Crdt, |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 08:49:17
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L.art.25-1 : - Lorsqu'une question ou une résolution soumise à la majorité art.25 n'obtient pas cette majorité nécessaire (les 501 de l'ex. ci dessus) mais qu'elle obtient au moins le 1/3 des voix de tout le syndicat (toujours dans l'exemple 1000/3+1=334), il peut être statué à la majorité art.24 (soit 1/2 + 1 des voix présentes et représentées, les abstentions n'éatant pas alors comptabilisées.)
Le cas classique très souvent rencontré : il n'y a que 480 voix présentes et représentées à l'AG, donc impossibilité de statuer à l'art.25, où il faudrait les 501 ! .. Mais pour autant, avec les 480 voix on peut espérer statuer à cette majorité 'passerelle' du 1/3 de l'art.25-1 à 334 voix.
NB : une décision s'entend aussi bien en voix 'pour' qu'en voix 'contre'. Pour reprendre l'exemple de la maj.art.25 à 501 voix, une résolution ayant obtenu 524 voix 'contre', la décision est effective et définitive, bien que négative, le total des voix 'contre' remplissant les conditions de majorité art.25, ici de 501.
Même chose donc pour la règle du 1/3 de l'art.25-1 : 600 présents et représentés sur 1.000, 350 voix 'contre' et 250 voix 'pour', les 350 'contre' ne passent pas la barre des 501 de l'art.25 mais obtiennent les 334 requis de l'art.25-1.
On passe donc au second vote art.24, où 340 sont 'contre' et 260 sont 'pour' : la question ou résolution soumise aux voix est rejettée definitivement. (il n'y a pas d'abstention). |
Edité par - gédehem le 22 juin 2005 08:57:49 |
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abk
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25 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 16:20:32
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Pour election conseil syndical:
Une personne (XY), apres votes obtient:
4065 voix pour son election
3877 voix contre son election ( parmi les presents et reprensentes bien sur)
Le secretaire note sur son PV: Mme (XY) n'est pas elue.
Est ce correct ce qui l'a mentionné sur son rapport ?
( car je ne sais pas s'il doit faire son calcul sur la totalité ( 10000) ou sur le nombre de voix presentes et representées )
Merci d'avance. |
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gédehem
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11332 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 22:17:14
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Le secrétaire n'y entend rien !! ... Et le président, il jouait aux cartes ????
Lorsqu'on prétend être candidat au bureau de l'AG, on en connait au moins les principales règles ....
(Ne me dites pas que le secrétaire était ... le syndic prétendument "professionnel" ? ...)
Le calcul était facile :
Total syndicat: 10.000 = maj.art.25 : 5.001 . Maj.art.25-1 : 3.334.
Vous noterez que dans votre syndicat, comme dans tous ceux qui comptent 10.000/°°°, ces 5001 et 3334 sont immuables à chaque AG.
Le candidat XY obtient 4065 voix. Il n'atteint pas la maj.art.25 de 5001.
Pour autant, il dépasse les 3334 requises par l'art.25-1 pour concourir au second tour.
Il devait impérativement y avoir un second tour, ou alors considérer qu'il s'agissait là aussi du second tour, le sens des votes ne changeant pas.
Calcul maj.art.24 : 4065 + 3877 = 7.942. Art.24 : 7942/2+1 = 3972
Si l'on considère que le vote est celui du second tour, que le sens du vote n'a pas changé, ce qui est très vraisemblable, ce candidat est élu, ayant obtenu 4.065 voix, la majorité requise art.24 étant de 3.972.
S'agissant d'une faute du président de séance et des scrutateurs, doublée d'une faute du syndic pour méconnaissance des textes et défaut de conseils, une démarche auprès du bureau de séance en rectification de PV d'AG est à mon avis recevable, au besoin, en cas de refus, devant le TGI.
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Edité par - gédehem le 22 juin 2005 22:19:58 |
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mallo35m
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609 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 22:17:26
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apparemment la copro totalise 10.000 voix : dans le cas soulevé, le candidat ne réunit pas la majorité absolue requise (5001) mais obtient plus d'un tiers ; il aurait donc fallu revoter selon l'art. 25-1 sur les bases de l'art. 24 et si les scores avaient été les mêmes que lors du 1er vote, le candidat aurait été élu.
Claude / |
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abk
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 22 juin 2005 : 23:57:40
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Merci beaucoup pour vos reponses claires et precises.
Cordialement, |
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abk
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 23 juin 2005 : 22:14:14
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Sur ce cas precis, nous avons rappele le syndic ( qui etait le secretaire de l'AG )pour corriger son erreur , il refuse en disant que
- le quorum etait atteint lors de cette assemblee et qu'il n'avait pas besoin de recourir a l'art 25-1.
Nous reste t il autre solution pour le raisonner avant d'aller au TGI?
Merci d'avance.
Crdt, |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 24 juin 2005 : 12:45:17
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Non, c'est au bureau de l'AG de rectifier, au Pdt de séance de notifier au secrétaire les rectifications nécessaires. Le secrétaire enregistre, il n'a pas à juger de ce que lui dit le pdt de séance en l'espèce.
Bien qu'il n'y ai pas eu effectivement de second vote art.24, le pdt de séance peut tenter cette démarche.
"LRAR au syndic.
Mme / Mr..
Dans la rédaction du PV de notre AG en date du ........ il est mentionnée une erreur matérielle qu'il convient de rectifier.
Pour l'élection au CS de M. XY, 4065 voix sur les 10.000 de l'ensemble immobilier se sont portées sur son nom.
M. XY n'obtenait pas la majorité requise par l'art.25 mais le vote répondait aux conditions fixées par l'art.25-1 de la loi de 1965 qu'il convient d'appliquer.
De ce fait, avec ses 4065/10.000°, M. XY obtenait la majorité requise par l'art.24, qui était de 3972/7942°. Il est donc élu conseiller syndical.
Je note que sur ce point il y a manifestement de votre part un défaut de conseil. Vous ne pouviez, en votre qualité de professionnel de la gestion immobilière, ignorer les dispositions légales sur l'application de l'article 25-1 à défaut de pouvoir appliquer l'art.25.
C'est pourquoi, ma qualité de pdt de séance, je vous demande de bien vouloir rectifier en conséquence le PV de notre AG avant notification (ou d'en faire notification du rectificatif.
YZ, pdt de l'AG du ..... Signature."
C'est un peu tiré par les cheveux, puisqu'il n'y a pas eu de 2° vote, mais... bon ......!
Texte que vous pouvez annexer :
"Demande de rectification.
Il appartient au bureau de l’assemblée de rectifier un procès-verbal dès lors qu’il a été informé d’une erreur, dans l’affaire dont il s’agit dans le décompte de voix ayant pour effet de modifier le sens du résultat du vote (CA Paris 23° Ch.B 3.07.2003)
La Cour confirme ainsi sa jurisprudence (CA Paris ,23° Ch.B .10.01.2002), en précisant que la rectification d’une erreur matérielle doit être effectuée spontanément par le bureau de l’assemblée.
Dans cet arrêt du 10.01.2002, la Cour avait décidé qu’en cas de refus du bureau, cette demande pouvait être formée devant le TGI.
En cas d’erreur matérielle dans la rédaction du procès-verbal, la demande en rectification devant le TGI doit être formée dans le délai de 10 ans prévu par l’art.42, 1er alinéa." |
Edité par - gédehem le 24 juin 2005 12:51:06 |
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abk
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 juin 2005 : 15:11:14
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Le president refuse de rappeler le syndic a l'ordre par ce que lui meme ne sait rien et personne du CS ne veut le faire .
Donc la personne concernee a pris les choses en main et a adressé un LRAR demandant la rectif et joignant le texte ( art25-1) avec les differentes majorites.
voici la reponse du syndic qui est tombé aujourd'hui par courrier normal :
"J'accuse reception....
Je vous ai dejà indiqué que je suis au courant de l'existence de l'art 25-1 mais dans votre cas il n'était pas applicable. En effet, le nombre de prsents était superieure à 8000 sur 10000, ce qui n'entraine pas l'utilisation de cet article.
Je vous prie...."
Qu'est ce que vous en pensez ? Que reste a faire avec ce professionnel ?
Merci.
crdt, |
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abk
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 24 juin 2005 : 15:14:29
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Au fait j'ai omis de dire que la personne en question etait scrutateur, cette personne a signé la feuille de presence mais a refusé de signer le PV lui meme. Malgré le manque de signature de ce deuxieme scrutateur , le PV a été adressé aux coproprios en LRAL ( version manuelle , avec toutes les ratures et fleches par ci et par la !!)
Crdt, |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 08:13:24
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Citation :
Initialement entré par gédehem
De ce fait, avec ses 4065/10.000°, M. XY obtenait la majorité requise par l'art.24, qui était de 3972/7942°. Il est donc élu conseiller syndical.
Tout-à-fait d'accord avec la démarche mais malheureusement le vote à la majorité de l'art. 24 n'a pas eu lieu au cas présent : le candidat aurait probablement obtenu la majorité requise si le second vote à l'art. 24 avait eu lieu. Je ne vois par conséquent pas d'autre alternative que d'exiger qu'il soit revoté sur ce point conformément aux dispositions des art. 25 et 25-1.
Quant à la réponse envoyée sur le syndic sur sa compréhension des art. 25 et 25-1 de la loi, il semble utile de lui redire que la loi est claire sur ce point et que son obstination à ne pas vouloir l'appliquer peut entrainer la mise en cause de sa responsabilité . |
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hes
Pilier de forums
450 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 17:40:57
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Depuis l'entrée en vigueur nouveau du decret, les choses sont claires:
"Pour l'application du premier alinéa de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, si le projet de résolution a obtenu au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est procédé, au cours de la même assemblée, à un second vote à la majorité de l'article 24 de la même loi, à moins que l'assemblée ne décide que la question sera inscrite à l'ordre du jour d'une assemblée ultérieure."
Donc il fallait un second vote, mais c'est le président de l'assemblée qui a la responsabilité de la conduite de l'assemblée, pas le syndic.
Il reste que l'assemblée ne s'est pas prononcée et que l'on ne paut pas présumer que Mr X "aurait été élu"
Seule solution: attaquer dans les deux mois la résolution.
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Edité par - hes le 25 juin 2005 17:42:18 |
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abk
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 19:28:44
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Une collecte d'informations est en cours de realisation pour deposer plainte contre ce syndic, si vous avez des idees pratiques sur la demarche ou meme si vous connaissez un avocat "habitué" aux abus de ces professionnels, me communiquer reference ( sur partie IDF ouest).
Aussi je voudrais vous dire que sur ce PV il n'était pas mentionné le nom du pesident du CS ( il n'a pas été élu lors de l'AG et nous avions cru que les élus entre eux allaient communiquer un nom au secretaire ); ya t il matiere de l'attaquer aussi sur ce point question d'étaler ses manquements et demontrer son amateurisme dans la profession ?
Un autre point aussi, sur les appels de fonds qu'il adresse aux coproprios, il a changé sans en parler a personne ( de teoute facon personne ne l'a encore remarqué) l'intitulé "fonds de roulement" en " avance de tresorie permanente".
Mis a part ce pb d'art 25-1 , y a t il d'autres points parmi ce que je viens de citer qui peuvent etre des charges contre ce syndic qui ne veut rien entendre ( il refuse aussi de prendre des coproprios au telephone, peut etre c'est son droit ?!!)
Merci de votre assistance habituelle.
Tres cordialement, |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 20:27:37
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Je ne voudrais pas vous "casser la baraque" mais une 'plainte' contre le syndic serait irrecevable ...! 
Il est le mandataire du syndicat et non de copropriétaires, même pris individuellement. Ou alors vous avez eu un litige personnel, mais alors il n'est plus 'syndic' mais M ou Mme XYZ.
Il faut comprendre que les AG sont des AG du syndicat dans son ensemble. L'AG est l'affaire des copropriétaires, tant dans son organisation que dans son déroulement. S'il y a des erreurs ou des illégalités, c'est la personne 'syndicat' qui est responsable, et non le syndic, lequel n'est même pas nécessaire à la tenue de l'AG, à sa validité. Une AG peut se dérouler sans le syndic, du moment qu'elle nomme un pdt de séance, un secrétaire et des scrutateurs.
Le syndic, lui, il est au ciné ou au théatre ...
Si vous contestez la façon dont s'est déroulée l'AG sur la question CS, il faut assigner le syndicat.
Ici, l'action visant à contester le fait que le pdt de séance n'a pas fait application de l'art.25-1, est un litige qui peut être porté devant le TGI, aux fins de demander la convoc d'une seconde AG, sur la base de l'art.25, pour statuer comme il convient en seconde lecture, le syndicat n'ayant tenu aucun compte de l'art.25-1 pour l'élection d'un conseiller syndical.
La lettre du syndic, ici conseiller de l'AG et qui de ce fait peut être mis en cause, a poussé cette dernière à ne pas faire application des dispositions prévues.
Il faut bien comprendre que le rôle du pdt de séance est très très important pour la bonne tenue de l'AG. Nommer une potiche, s'est se tirer une balle dans le pieds, c'est être irresponsable !!!
C'est le pdt qui préside, qui dirige les débats, donne la parole ici, la coupe à celui qui est trop long (dont le syndic !), veille à ce que tout le monde puisse s'exprimer, recentre les débats si l'AG dévie, etc ...
Et enfin, car c'est le but de l'AG, il fait voter, avec l'aide des scrutateurs, lesquels procèdent au comptage des voix.
La prochaine fois, veuiller à bien l'organiser et à nommer les personnes qui conviennent ... |
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abk
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 25 juin 2005 : 21:38:45
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Jusqu'au jour de cette élection du conseil syndical ( le jour de l'AG), la copropriété n'avait pas de conseil syndical; peut etre ca serait fort de dire que le CS a peine élu ou meme en cours d'élection et de sa mise en place est responsable de cette dérive.
Il y a surement un responsable à cette situation et ca doit etre rectifiée . Qu'en pensez vous ?
Et sur les autres éléments que j'ai cités dans mon msg, est ce que cela tiendrait la route ?
Cordialement, |
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abk
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 10:48:54
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Merci d'avance de vos reponses , nous sommes presque a la fin de mise au point pour demande de rectification du PV.
Merci alors de porter vos suggestions et reponses sur mon dernier message.
Cordialement, |
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 12:36:16
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Citation :
Aussi je voudrais vous dire que sur ce PV il n'était pas mentionné le nom du pesident du CS ( il n'a pas été élu lors de l'AG et nous avions cru que les élus entre eux allaient communiquer un nom au secretaire ); ya t il matiere de l'attaquer aussi sur ce point question d'étaler ses manquements et demontrer son amateurisme dans la profession ?
idée à oublier, ce n'est pas l'assemblée qui élit le président du CS mais le CS.
A la limite, le procès verbal peut le signaler en annexe comme point d'information, mais à la seule condition qu'il y ait eu une suspension de séance et que le CS se soit retiré pour élire.
Faute il y a si c'est l'assemblée qui procède à l'élection du président du CS |
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alban
Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 12:39:57
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Citation :
Il faut bien comprendre que le rôle du pdt de séance est très très important pour la bonne tenue de l'AG. Nommer une potiche, s'est se tirer une balle dans le pieds, c'est être irresponsable !!!
C'est le pdt qui préside, qui dirige les débats, donne la parole ici, la coupe à celui qui est trop long (dont le syndic !), veille à ce que tout le monde puisse s'exprimer, recentre les débats si l'AG dévie, etc ...
Et enfin, car c'est le but de l'AG, il fait voter, avec l'aide des scrutateurs, lesquels procèdent au comptage des voix.
La prochaine fois, veuiller à bien l'organiser et à nommer les personnes qui conviennent ...
Vous oubliez qu'il faut aussi des volontaires pour prendre dans ce cas les coups :(
Le poste de président de séance n'est pas souvent facile et il n'est pas évident de trouver un juriste qui le fasse.
Le syndic est certes au spectacle mais c'est souvent lui qui a le plus de connaissances de la loi. |
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