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 Sujet  |
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Palusin
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 26 juin 2005 : 18:19:33
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Bonjour à tous,
Je souhaiterais avoir des éclaircissements sur la désignation d'un président d'AG.
Le président de l'AG doit-il être copropriétaire?
Par exemple, est-ce que le mandataire (non copropriétaire) d'un copropriétaire peut être désigné valablement comme président d'AG ?
Je pense que non, car le mandataire n'a qu'une délégation de vote (il ne représente donc que partiellement le copropriétaire).
Merci de me donner votre avis.
Cordialement,
René
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 26 juin 2005 : 19:11:58
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A défaut d’autres précisions concernant la question posée dans le décret de 1967 et la Loi de 1965, je vous confirme que votre interprétation m’apparaît correcte.
Quitte à me faire « taper sur les doigts » par les spécialistes en ce domaine du site, un mandataire possède une délégation de vote, limitativement citée, article 22 de la Loi de 1965, et ne peux donc se présenter comme président de l’AG, rôle qui est dévolu à un copropriétaire (et non à son mandataire), article 15 du Décret de 1967 Citation :
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACHDJ.htm
©Direction des Journaux Officiels
Décret n° 67-223 du 17 mars 1967
Décret pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 15
Modifié par Décret 2004-479 2004-05-27 art. 10 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004.
Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne, sous réserve des dispositions de l'article 50 (alinéa 1er) du présent décret, son président et, s'il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic assure le secrétariat de la séance, sauf décision contraire de l'assemblée générale.
Citation :
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACEBT.htm
©Direction des Journaux Officiels
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Loi fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 22
Modifié par Loi 94-624 1994-07-21 art. 35 I JORF 24 juillet 1994.
Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales, sous réserve des dispositions du présent article, ainsi que de celles des articles 24 à 26 ci-dessous.
Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat. Chaque mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote. Toutefois, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n'excède pas 5 p. 100 des voix du syndicat. Le mandataire peut, en outre, recevoir plus de trois délégations de vote s'il participe à l'assemblée générale d'un syndicat principal et si tous ses mandants appartiennent à un même syndicat secondaire.
Le syndic, son conjoint, et ses préposés ne peuvent présider l'assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.
Christophe |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 26 juin 2005 : 21:04:18
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Au moins Palusin, vous avez deux avis totalement divergents qui au travers des mêmes textes ne "lisent pas les mêmes choses"
C'est sympa, vous allez avoir du monde sur le sujet et pourrez juger "sur pièces" des éléments avancés par chacun.
Elisabeth, vous écrivez Citation :
Le mandataire a tous les droits du copropriétaire qu'il représente au cours de l'AG, il peut donc être parfaitement élu comme président de séance
Et vous citez la Loi de 1965 et le Décret de 1967.
Auriez-vous l'amabilité de m'indiquer ou vous avez pu lire ce que vous avancez SVP ?
Référence des articles concernés en particulier
Christophe |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 26 juin 2005 : 21:05:00
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Aucune disposition ne restreint la désignation du pdt de séance parmi les personnes participant à l'AG (hormis le syndic, son conjoint, ses préposés ),.. copropriétaire ou mandataire, peu importe.
Voir L.art.22 et D.art.15.
Une clause d'un RDC qui limiterait le droit de l'AG ou qui indiquerait celui qui peut présider l'AG (celui ayant le + de tantièmes par ex.) doit être réputée non écrite. (jurisprudence constante)
Lorsque l'AG désigne son président de séance, le secrétaire, les scrutateurs, comme elle le fera pour les conseillers syndicaux, elle doit veiller, autant que possible, à ne désigner que les personnes compétentes pour ces fonctions. |
Edité par - gédehem le 26 juin 2005 21:15:25 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 26 juin 2005 : 21:34:12
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Je constate Gédéhem que nos interventions précédentes étant quasi simultanées vous avez apporté des précisions en modifiant votre réponse initiale !
Je n'ai pas la même appréciation que vous des articles L 22 et R 15.
Pour ma part il est expressément écrit dans l'article L 22 : Citation :
Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.
Il n'est pas indiqué que le mandataire représente le mandant pour la totalité de ses droits en dehors de son droit de vote
Christophe |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 14:11:25
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Quelboulot, je n'ai pas pour habitude de modifier ma réponse après avoir lu le post d'un autre intervenant, ce qui serait ridicule et malhonnête.
Je n'ai fait que préciser un point qui me semble important :
"Lorsque l'AG désigne son président de séance, le secrétaire, les scrutateurs, comme elle le fera pour les conseillers syndicaux, elle doit veiller, autant que possible, à ne désigner que les personnes compétentes pour ces fonctions."
Pour ce qui concerne le mandataire d'un copropriétaire, la délégation de représentation donne par là pouvoir de voter. Mais cette délégation du pouvoir de voter n'enlève rien à la délégation par elle même.
C'est sur la base de cette délégation que le mandant n'est pas absent de l'AG mais représenté .. la délégation de vote est un plus liée à cette représentation.
Toutefois, vous noterez que cette délégation générale, un mandat "en blanc", n'est pas une délégation de vote totale, globale, contrairement à une idée reçue.
Ainsi, un mandataire ne peut engager son mandant dans un acte de disposition si l'ODJ de l'AG ne le précise pas expressément ou s'il ne dispose pas d'un mandat exprès.
Dans le même sens, le mandataire ne peut présenter la candidature de son mandant au CS à défaut de présenter à l'AG un acte de candidature exprès de son mandant.
Mis à part ces qques cas très particuliers, la délégation de représentation donnée par un mandant à son mandataire est donc totale, y compris pour être élu pdt de l'AG en qualité de 'membre de l'AG', le droit de vote 'en blanc' qui lui est conféré étant également total, y compris lorsque le mandataire vote une résolution défavorable à son mandant.
Il n'y a pas d'autre lecture des articles cités, qui n'apportent aucune restriction pour qu'un mandataire puisse être élu pdt de séance.
Vous avez la même chose lorsqu'un employé du syndicat, le concierge, est copropriétaire .. On ne peut lui interdire de recevoir mandat  .. ni de présider l'AG  ... ni d'être élu au CS ...
Un syndicat qui en arrive là, c'est très très
Ce qui n'est pas interdit par les textes ou la jurisprudence (parfois changeante ..) .. est autorisé ! |
Edité par - gédehem le 27 juin 2005 14:13:36 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 17:12:10
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Il me semble qu'il y a désaccord entre Gedehem et Quelboulot sur le point de savoir si le représentant (non copropriétaire) d'un copropriétaire peut être élu comme président de l'essemblée.
La jurisprudence répond par l'affirmative (CA Paris 19/09/1990 Loyers et copropriété 1990 n° 443). On fait valoir que la motivation tient à ce que l'article L 22 in fine n'écarte de la présidence que le syndic, son conjoint et ses préposés.
On a opposé à celà qu'il a été déjà jugé que l'assemblée ne peut désigner une personne " extérieure " à l'immeuble ce qui est contesté par M. Sizaire (quand une clause du RC le prévoit). Pour la personne extérieure, la seule raison est que sa présence à l'assemblée n'est pas légitime. Cet argument réserve le cas d'une clause du RC qui légitimerait (???) sa présence.
A mon avis la bonne explication est que, par la procuration, le mandataire est investi du pouvoir général de participer à l'assemblée aux lieu et place du mandant, avec toutes les prérogatives dont celui ci aurait pu se prévaloir : être élu président ou scrutateur, participer aux débats et aux scrutins, formuler des réserves, etc...
Il est évident que la procuration n'est pas limitée à l'exercice du droit de vote.
Un point n'est pas soulevéé ici : certaines clauses du RC relatives à la désignation du mandataire sont illicites. OK
Mais, comme dans tous les cas d'illicéité, elles demeurent effectives tant qu'elles n'ont pas été annulées ! Or dans ce cas particulier le moyen n'est jamais soulevé. Pourquoi ?
Je suis le premier à répondre qu'un récent arrêt relatif à la répartition des charges semble revenir à l'effet rétroactif de l'annulation. Mais peut-on admettre que les copropriétaires soient ballotés d'arrêts de principe en revirement 1, puis retour au principe, puis revirement 2 ?
On dit que la Cour de cassation est une cour régulatrice  |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 27 juin 2005 : 17:22:25
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..Ben c'est comme l'usine marémotrice de la Rance, JPM : un coup ça marche dans un sens, un coup dans l'autre ....
Vous relevez fort justement " A mon avis la bonne explication est que, par la procuration, le mandataire est investi du pouvoir général de participer à l'assemblée aux lieu et place du mandant, avec toutes les prérogatives dont celui ci aurait pu se prévaloir : être élu président ou scrutateur, participer aux débats et aux scrutins, formuler des réserves, etc... ..... toutes choses qui découlent de "la délégation de pouvoir" donnée par le mandant, délégation qui n'est pas restrictive sauf dans qques cas très particuliers, ainsi que je l'avais également relevé..
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Edité par - gédehem le 27 juin 2005 17:28:28 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 00:48:02
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Hé non Gedehem : L'usine de la Rance, dans les deux sens produit le même courant électrique. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 juin 2005 : 09:37:19
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| .... Je parlais du courant de la Rance ..... parce que pour l'électrique, c'est mon aspirateur qui ne sera pas content s'il fonctionne dans l'autre sens et le fasse refouler .... |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 19:39:41
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Bonjour à tous, et désolé de réactiver ce vieux sujet.
A sa lecture, je crois comprendre que rien ne s'oppose à ce que le mandataire d'un copropriétaire soit élu Président de séance d'une AG. OK.
En l'occurrence, lors de ma dernière AG, ce ne fut ni un copropriétaire, ni le mandataire de l'un d'eux qui fut désigné, mais l'ami de la copropriétaire (qui était présente)assumant généralement (et invariablement depuis des années) cette fonction.
Sans lien de parenté (ils ne sont pas mariés) et sans mandat (le copropriétaire, présent, n'avait pas à se faire représenter par son ami), celui-ci pouvait-il donc en l'occurence présider l'assemblée ?
Cette question est d'autant plus importante que ce même président fut naturellement désigné par l'assemblée durant cette séance comme habilité à signer le contrat du syndic renouvellé au nom du syndicat.
Si la réponse est négative (ce qu'elle n'est peut-être pas..), quid en ce cas de la validité de l'AG, et quid en conséquence de la passation/renouvellement du contrat de syndic ?
Merci de vos réponses que je sais (d'expérience)toujours très éclairées sur ce forum.
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Edité par - spinoza le 15 janv. 2007 19:41:21 |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 20:17:31
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Moi je dis que toutes personnes présente à l'AG peut etre déclaré presidente, scrutateur ou secretaire de cette assemblée.
Quelqu'un pourrait il argumenter le fait que le syndic ne peut en aucun cas occuper l'une de ces fonctions (mis à part secretaire) ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 21:07:53
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une AG n'étant pas une réunion publique ,normalement,les personnes étrangères à la copropriété n'ont donc pas le droit d'y assister sauf si elles sont mandatées par un copropriétaires.
Dans le cas ou personne ne demande leur départ elles peuvent "rester" mais non s'exprimer et encore moins voter et,à mon point de vue,légalement,elle ne devait pas présider l'AG
Elle ne peut pas signer le contrat ce qui n'invalide pas le contrat car c'est l'accord de l'AG qui compte contrat signé ,signé à tort ou pas signé du tout |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 15 janv. 2007 : 23:16:47
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Peut être désignée comme président de l'assemblée tout personne ayant qualité pour participer à l'assemblée
Une personne dont la présence est autorisée ou tolérée n'a pas qualité pour participer à l'assemblée.
C'était le cas de l'ami en question, qui aurait pu président s'il avait été titulaire d'un pouvoir.
Comme pour les tenants d'une certaine conception du mariage, tout tient en une feuille de papier qu'on signe
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 00:17:37
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Citation :
Initialement entré par JPM
Une personne dont la présence est autorisée ou tolérée n'a pas qualité pour participer à l'assemblée.
Ca c'est votre opinion, mais que vous le vouliez ou non, une personne presente participe forcement.
Qu'es ce qui empecherait LEGALEMENT une AG d'autoriser la presence de M. Zzz à l'unanimité, et ensuite de le désigner president de cette AG ?
Cher JPM, lorsque l'AG autorise la présence d'un avocat, pourquoi est ce ? si ce n'est pour qu'il y participe un minimum ? car si lui meme vient pour juste faire presence, je doute qu'il apprecit ce temps perdu !! Certe il ne participe pas aux votes mais il participe à l'AG.
Qu'es ce qui interdirait une personne etrangere à etre presidente d'une AG sans prendre part aux votes ? ou plutot qu'es ce qui interdirait une AG de désigner un president exterieur à la copropriété ? (Quelle lois ?) |
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spinoza
Contributeur vétéran
143 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 00:56:01
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Merci de vos lumières et de votre réactivité..mais vos réponses sèment un peu la confusion.
Ma premiere et seule question d'abord est donc : oui ou non, sans aucun mandat, une personne quelconque n'ayant aucun lien juridique avec le syndicat (ne fut-ce que par l'absence de truchement d'un mandat de l'un de ses membres) est-elle en mesure de représenter le syndicat en qualité de président de l'AG.
Oui ? NON ? En prenant soin bien sur d'écarter le syndic, sa conjointe, ou ses employes.... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 08:58:05
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Spinoza : la réponse à 23 h 16 est claire. C'est NON
Yaume : Je vous suggère de lire au moins les textes du statut avant de demander s'il y a une loi qui ....
L'article D 15 : " Au début de chaque réunion, l'assemblée générale désigne (...) son président "
Au début de l'assemblée, il n'y a dans la salle que des personnes physiques habilitées à participer à l'assemblée (copropriétaires et mandataires) + le syndic, qui ne peut être président (art. L 22). Et l'assemblée ne désigne pas le président ou un président mais son président.
Elle ne peut donc choisir que parmi les " habilités " (CA Paris 19 B 19/09/1990 Loy cop 1990 n° 443 et tous les arrêts postérieurs.
La solution n'est pas forcément bonne
Preuve en est que dans beaucoup d'assemblées c'est de fait le syndic (professionnel ou non) qui dirige et organise l'assemblée. On incrimine légitimement les abus qui peuvent ainsi se produire, sans tenir compte du fait que, par ailleurs, des centaines d'assemblées doivent aux interventions du syndic la bonne qualité de leur tenue.
Il est vrai aussi que dans certains immeubles il y a un copropriétaire au moins qui a la pratique des réunions importantes et qui peut présider efficacement.
D'où la conclusion qu'il serait bon de laisser les copropriétaires, qui ne sont pas des incapables majeurs, faire le libre chox de leur président, qu'il soit copropriétaire ou syndic.
Il suffirait d'insérer dans le bureau un censeur, obligatoirement copropriétaire, qui aurait qualité pour formuler des réserves sur les interventions du président.
Rien n'empêche de songer à la possibilité de désigner un " sage compétent et indépendant " étranger au syndicat ! Mais ce n'est pas permis actuellement.
Edition pour rectification de " n'est pas permis"
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Edité par - JPM le 16 janv. 2007 11:36:57 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 11:25:52
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en complément des infos données par JPM :
< le président est choisi parmi les copropriétaires ou les associés d'une société d'attribution membres de la copropriété > Cassation 3ème ch.civile du 6 mars 2002
donc réponse identique; non |
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yaume
Pilier de forums
1770 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 12:11:37
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Je suis ok, votre explication est convinquante JPM  |
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 16 janv. 2007 : 13:02:49
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| Felix 1930; après avoir lu la jurisprudence que vous indiquez, il me semble que l'interidction d'élire comme président de séance une personne hors du syndicat n'est valable que si cela est stipulé dans le RDC. |
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Qui peut être Président d'AG ?
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