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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 27 juin 2005 :  16:13:27  Voir le profil
Il y a moins de 2 ans, l'appartement que je louais depuis 3 ans a été vendu par mon propriétaire de l'époque.
Puis il a vendu l'appartement à quelqu'un d'autre et j'ai signé un bail avec le nouveau propriétaire.

La vente s'est sans doute faite à un prix inférieur à celui que l'on m'a proposé. Puis-je attaquer cette vente ?

En cas de remise en état aujourd'hui (après ma sortie, soit 5 ans après mon entrée), puis-je demander le calcul du coefficient de vetusté en fonction de ma date d'entrée dans le logement ?

Edité par - rosita le 06 juil. 2005 13:25:32
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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 27 juin 2005 :  17:48:55  Voir le profil
Je viens de trouver la réponse partielle à l'une de mes questions :

"Attendu que lorsque le bien a été vendu à un tiers, à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur que ceux prévus dans l'offre de vente, le locataire qui n'avait pas accepté cette offre, a la faculté de se substituer à l'acquéreur pendant le délai d'un mois à compter de la notification du contrat de vente"
Cour de cassation, 3e ch. Civ., 1er octobre 2003,
N° de pourvoi : 02-12867

Que se passe-t-il si le locataire n'a pas été notifié de la vente (montant réel, acheteur, vendeur, etc) ?

Normalement, j'imagine que c'est le notaire qui veille à l'exécution de ce genre de démarches ... Je soupçonne donc mes anciens propriétaires d'avoir cherché à "simplifier" la procédure en déclarant le logement vide lors de la vente.
Est-ce que j'ai un recours aujourd'hui ?

Edité par - rosita le 06 juil. 2005 13:13:21
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Ahuy
Pilier de forums

957 réponses

Posté - 27 juin 2005 :  18:29:51  Voir le profil
Sur le droit de préemption voir :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=27343
il existe deux type de préemption :
* l'article 15 de la loi de 89 : le congé pour vente
* et article 10 de la loi du 31/12/75 : pour les marchands de bien

Je pense que vous n'entrez dans aucune de ces conditions, donc pas de droit de préemption, donc le bailleur n'était meme pas obligé de vous faire parvenir l'offre.
----------
Pour la deuxieme partie, notifier que l'EDL est repris ne me parait pas être une clause nulle ou abusive...
Par contre je pense que l'on doit pouvoir faire jouer la vétusté du bail initiale...
Je suis pas juriste mais cela me semble être un point en votre faveur.

Les quittances que m'a établi le second propriétaire mentionnent la date initiale de mon entrée dans le logement (et pas la date de signature du bail avec lui).
un élément de plus

A la deuxième question : pas de bon EDL = pas d'EDL = appart impeccable = vetusté minimale = tords maximum pour moi.
Je ne vois pas pourquoi le fait de marquer EDL repris serait nul -> l'EDL faisant foi est celui que vous aviez fait avec le précédent bailleur.
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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 27 juin 2005 :  18:43:12  Voir le profil
Pourtant, la loi de 1989 dit :

"Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur [que le montant notifié], le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente."

... en fait une grande partie de la loi de 1989 (6 juillet) évoque ce sujet.
Enfin il y a la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation (version consolidée au 9 juillet 1977) que vous mentionnez et dont je ne sais pas si elle est toujours en vigueur, mais qui m'a l'air bien précise sur le sujet (je ne comprends pas l'appelation "marchands de biens" que vous employez ... vous vouliez dire que cette loi ne concerne que les immeubles vendus suite à à une division par lots ?).

Edité par - rosita le 06 juil. 2005 13:14:00
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Vincz
Pilier de forums

407 réponses

Posté - 27 juin 2005 :  18:51:36  Voir le profil
Bonjour Rosita,

Un congé pour vente vous avait-il été adréssé?

Cordialement,

Vincz
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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 27 juin 2005 :  21:25:26  Voir le profil
Je n'ai jamais su à quel prix l'appartement avait été vendu.
Peut-être n'avait-on pas à me tenir au courant de ce montant si il excédait la précédente offre qui m'avait été faite ? En tout cas, je n'ai jamais été notifié officiellement de la vente (on ne m'a, par exemple, pas écrit qui avait/allait acheter).

Edité par - rosita le 06 juil. 2005 13:14:32
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Vincz
Pilier de forums

407 réponses

Posté - 28 juin 2005 :  04:31:37  Voir le profil
Bonjour,

Si le propriétaire ne vous a pas adressé de congé alors vous n'aviez aucune priorité sur la vente.

Je ne vois pas le problème quant à l'état des lieux. Le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, et l'état des lieux, qui est une annexe au bail, également.

Enfin, bien évidemment, au bout de x années, l'usure normale du bien loué est prise en compte.

Cordialement,

Vincz
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Ahuy
Pilier de forums

957 réponses

Posté - 28 juin 2005 :  09:33:29  Voir le profil
Pour être tres clair rosita : vous n'avez pas de droit de préemption dans votre cas.

Quand vous faite référence a un alinea d'un article de loi, prenez le temps de lire tous l'article (le n° 15 en l'occurence)
http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm
Cet article ne concerne que le congé pour vente : en gros si le bailleur veut vous voir partir pour pouvoir vendre son bien librement.
Il ne concerne pas du tout votre cas, vente d'un bien avec un bail en cours.

pour la loi du 31 décembre 1975, a priori toujours en vigueur, vous avez bien compris cela ne concerne que les appartements vendus suita à une division par lots d'un immeuble.

le bailleur n'était meme pas obligé de vous faire parvenir l'offre.
Il n'avait aucun formalisme a respecter dans le cas ou il souhaitait vous en faire parvenir une.
Le fait qu'il vous en est fait parvenir une ne vous donne aucun droit de préemption ou de priorité quelquonque.
Il n'était en aucun cas tenu de vous informer des suites et conditions de la vente.
Vous n'avez aucun recours sur cette opération courante réalisée dans la plus grande transparence.


Edité par - Ahuy le 28 juin 2005 09:35:52
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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 28 juin 2005 :  12:48:36  Voir le profil
Si on raisonne sur l'article 15, le locataire étant congédié dans les règles mais n'ayant physiquement pas quitté les lieux, je me demande si un appartement peut bien être considéré comme "vide" lors d'une vente.
Ne faut-il pas qu'une remise des clés (et, accessoirement, un EDL de sortie) ait eu lieu ? Vous avez l'air de dire qu'un locataire avisé est un locataire éliminé (comme d'autres disent qu'un bon ennemi est un ennemi mort) ... c'est un peu rapide.

Comment un notaire pourrait-il faire son travail (à savoir, et entre autre, "informer le locataire d'une transaction à un montant inférieur à celui donné dans le congé") si personne ne lui dit que l'appartement est occupé (ce qui est possible selon vos dires, puisque, quand le congé a été notifié dans les délais, l'appartement est réputé vide à la fin du préavis) ?

Si le nouveau propriétaire sait quelqu'un dans les lieux le jour de la vente, ne serait-il pas interressant d'examiner le préjudice subi par le locataire quand la vente se fait "vide" (en dépis des faits). Est-ce que ça ne signifie pas que l'acte de vente est illicite ?

Le notaire ne s'interresserait donc au montant de la vente (et au montant proposé dans le congé) que si le propriétaire vend un bien "vide" ? (ce serait bien étrange)


Edité par - rosita le 06 juil. 2005 14:05:41
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Sand12
Pilier de forums

1721 réponses

Posté - 28 juin 2005 :  14:26:05  Voir le profil
Le bailleur n'a aucune obligation de donner congé à son locataire s'il souhaite vendre. Pour vous le bail pouvait se poursuivre aux mêmes conditions: seul le bailleur changeait. L'article 15 n'a pas vocation à s'appliquer lorsque le locataire reste en place: le locataire n'a aucune priorité dans ce cas.

Pour ce qui est de la signature d'un nouveau bail, vous n'aviez aucune obligation de le signer: si vous aviez refusé de le signer, votre bail se serait simplement poursuit dans les mêmes conditions. Par contre, si vous l'avez fait, vous êtes pleinement engagé par ce nouveau bail.
Citation :
on m'a fait signer un nouveau bail en prétendant que l'ancien était caduc
personnne ne vous a "obligé" physiquement à signer: vous ne pouvez pas vous prévaloir d' affirmations orales pour demander réparation aujourd'hui. Plutôt que de croire ce qu'on vous a affirmé, il fallait vous renseigner avant de signer.

En aucun cas, vous ne pouvez exercer un droit de préemption: vous n'avez jamais été prioritaire sur cette vente car le bailleur ne vous a jamais demandé de partir.

Edité par - Sand12 le 28 juin 2005 14:35:54
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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 28 juin 2005 :  15:37:32  Voir le profil
Ne peut-on pas considérer qu'un local déclaré vide a été vidé d'une façon ou d'une autre (le fait que le vidage n'ait pas été fait dans les règles étant justement l'objet du litige) ?

Est-ce que le propriétaire peut ainsi (dès lors qu'il trouve un acheteur interressé par la présence du locataire) changer son fusil d'épaule (ou, par exemple, vendre le local "occupé" pour éviter les complications de la part du notaire ?)

Peut-on invoquer la nullité de nos propres documents pour s'affranchir des engagements qu'ils induisent ?

Imaginons un locataire congédié dans les règles. Qu'est-ce qui lui garantit que la transaction s'est faite au niveau qu'on lui a proposé ? Si la vente s'est faite "local vide" ou si (plus généralement) on ne lui donne pas accès à l'information concernant la vente (vide ou occupé, quand ?), comment peut-il faire valoir ses droits ? Quand ? Est-ce que le droit de préemption prévu dans la loi de 1989 n'est pas un peu bidon si le bailleur n'est obligé à rien vis à vis du locataire ? (même pas une LRAR pour dire QUAND la vente a eu lieu)

Edité par - rosita le 06 juil. 2005 13:28:39
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Sand12
Pilier de forums

1721 réponses

Posté - 28 juin 2005 :  15:47:51  Voir le profil
Le contrat de vente ne vous concerne pas directement: le vendeur engageait sa responsabilité en vendant libre alors que le bail était en cours. Vous pouviez tout-à-fait vous prévaloir de votre bail de trois ans pour refuser de signer.


L'acquéreur n'avait aucun droit de mettrer fin au contrat de location mais pouvait simplement se retourner contre le vendeur pour lui demander une indemnisation.

Ce contrat ne vous était pas opposable.
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ARdL
Pilier de forums

1967 réponses

Posté - 29 juin 2005 :  12:29:35  Voir le profil
Tout notaire duigne de ce nom aura exigé pour la vente :
- copie du congé délivré par le locataire
- ou copie du bail en cours
- Copie du congé délivré par propriétaire pour vente

Vous n'avez jamais reçu de congé
Votre propriétaire a sans doute annexé votre bail à la vente

L'appat du gain rétrospectivement vous fait biaiser la situation.

C'est la montée des prix et le fait que vous n'ayiez pas acheté qui vous frustre ?

Peut etre avez vous d'autres éléments pour soupçonner une vente non conforme ?

Sur la vue des éléments que vous donnez, votre moralité ne sort pas grandie !!
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ARdL
Pilier de forums

1967 réponses

Posté - 29 juin 2005 :  12:31:13  Voir le profil
Le notaire se mouille en cas de recours

Si le local est décalré vide, il demande plein de docs pour se couvrir et éviter une augmentation de sa prime RCP, très forte déjà vu la législation
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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 29 juin 2005 :  14:00:01  Voir le profil
Etes-vous d'accord pour dire que si la vente s'est faite sans mention de ma présence dans les locaux (ni bail, ni copie du congé), je suis légitimement fondé à penser que l'on a marché sur mes droits ?

Citation :
Sur la vue des éléments que vous donnez, votre moralité ne sort pas grandie !!


Il ne vous appartient pas de commenter le bien fondé moral de mes intentions.
Je trouve ce forum déjà suffisemment "orienté bailleur" pour qu'on n'attaque pas en plus un locataire "sur ses intentions" quand celui-ci présente une situation.
Je ne vois pas en quoi ma moralité serait en cause.
Les intentions que vous me prettez en disent long sur votre perception des gens (des locataires en particulier). Au lieu de statuer sur ma moralité tout en reconnaissant n'avoir qu'une vision partielle des choses, je vous suggère de vous limiter au seuls aspects juridiques soulevés par mes contributions (et vous pouvez également garder le silence).
Je vous rappelle également que nous sommes dans un forum et qu'il m'arrive de présenter des points de Droit qui n'ont pas de rapport direct avec ma situation.
Je le fais depuis qu'un propriétaire indélicat (mais ça n'engage que moi) me pousse à l'étude en autodidacte des textes. Dans ce cadre pédagogique (et il ne saurait être question de "consultations en ligne ici"), il m'arrive parfois d'envisager des situations mal régies par les textes actuels.
Je présente toujours ces situations à la première personne.
Il est évident que je consulte en parallèle (pour les questions qui m'interressent) et qu'en aucun cas les avis donnés dans ce forum ne me font renoncer au recours à un professionnel du droit.

En tant que tribune libre anonyme, l'intéret ici est de présenter des situations concrètes, puis de raisonner sur ces cas en citant des sources et démontrant leur applicabilité. Parfois, un simple aiguillage peut aider ("adressez vous à ..."). En tout cas, la seule attitude qui me parait véritablement négative ici consiste à jeter hâtivement un mouchoir sur un recours potentiel.
Je suis persuadé que d'autres intervenants sont motivés par les mêmes intentions et je m'adresse en priorité à ceux-là.

Edité par - rosita le 06 juil. 2005 13:30:38
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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 29 juin 2005 :  14:09:41  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Sand12

L'acquéreur n'avait aucun droit de mettrer fin au contrat de location mais pouvait simplement se retourner contre le vendeur pour lui demander une indemnisation.



Je précise que l'acheteur savait que j'étais dans les locaux (il est évidemment venu visiter l'appartement).
La vente en "local libre" l'arrangeait lui aussi.
Pourquoi n'examiner que les recours opposables entre acheteur et vendeur ? Le droit du locataire (éventuellement lésé par un acte de vente illicite) n'est-il pas bafoué à partir du moment ou le libellé de l'acte de vente influence le notaire ?

Edité par - rosita le 06 juil. 2005 13:31:46
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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 29 juin 2005 :  15:39:08  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par ARdL

Le notaire se mouille en cas de recours

Si le local est décalré vide, il demande plein de docs pour se couvrir et éviter une augmentation de sa prime RCP, très forte déjà vu la législation



Quel genre de doc ?
En quoi se "mouillerait" le notaire ? Est-ce que la SNCF se mouille quand elle vend un billet senior à un ado ? Non seulement elle ne se mouille pas, mais en plus, c'est elle qui attaque l'ado en cas d'infraction.
D'ailleurs, je me demande bien quel document peut attester de la vacance d'un appartement (la taxe d'habitation payée par le bailleur ? Une attestation des impôts ? ce type de document n'est pas assez "réactif" pour servir à cet emploi).
Ne nous voilons pas la face : à mon avis, il se passe tous les jours des ventes illicites de ce type (local vendu vide bien qu'étant occupé) et rien ne permet actuellement de les éviter si acheteur et vendeur sont de mèche contre le locataire ayant reçu une offre à un prix plus élevé que celui annoncé dans l'acte de vente (je rappelle qu'une taxe sur la plu-value réalisée est prélevée à la revente d'une résidence secondaire ... même si une décote est appliquée en fonction de la durée de la possession).
Qui va venir au secours du fisc si ce n'est pas le locataire ?
(le même qui ne pourra jamais obtenir de document libératoire pour ses dettes de loyer, ce qui n'est pas un mince problème)
Puisque la tendance est à la réserve ... dont acte.

Edité par - rosita le 29 juin 2005 15:59:12
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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 29 juin 2005 :  16:11:12  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Sand12

Ce contrat ne vous était pas opposable.



Ah bon ? L'acte de vente d'un appartement, occupé ou vide, n'est pas opposable au locataire (notez rapprochement "vide/locataire") ?
Dans ce cas, comment le nouveau propriétaire peut-t-il faire valoir son droit à l'encaissement les loyers (si un impayé survient) ?

Ne serait-il pas "utile" qu'un document opposable (type LRAR) soit émis par le notaire ou le nouveau propriétaire vers le locataire en cas de vente d'un local occupé ou vide ? (le genre de document qui engage le nouveau bailleur à respecter les conditions de l'ancien bail et qui évite le nombre incroyable de "faux renouvellements anticipés" qu'on fait signer aux locataires ayant raté leur 5 ième année de droit)

Edité par - rosita le 29 juin 2005 16:17:44
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Sand12
Pilier de forums

1721 réponses

Posté - 29 juin 2005 :  16:34:15  Voir le profil
Citation :
si la vente s'est faite sans mention de ma présence dans les locaux (ni bail, ni copie du congé), je suis légitimement fondé à penser que l'on a marché sur mes droits ?

Non, on n'a pas marché sur vos droits car le fait que votre présence ne soit pas mentionné dans l'acte de vente n'avait aucune conséquence sur la validité de votre bail. Votre bail était parfaitement valable et l'acquéreur ne pouvait pas se prévaloir de l'acte de vente pour demander votre départ.

Cet acte n'a rien à voir avec vous: donc vous ne pouvez pas l'invoquer pour demander réparation d'un quelconque préjudice tout comme l'acquéreur ne pouvait s'en prévaloir pour vous demander un départ anticipé.

Quant à dire que ce forum est orienté bailleur, je suis locataire et ne trouve pas pas qu'il soit orienté. Ce forum est très varié: vous trouverez à la fois des locataires, des propriétaires et des professionnels.
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Sand12
Pilier de forums

1721 réponses

Posté - 29 juin 2005 :  16:40:49  Voir le profil
Pour info, vous pouvez vous adresser à l'ADIL de votre département pour avoir toutes les informations gratuites sur le droit de la location.

Cela vous permettra de vérifier l'exactitude ou l'inexactitude des informations données sur ce forum.

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rosita
Contributeur senior

60 réponses

Posté - 29 juin 2005 :  17:12:19  Voir le profil
Citation :
Initialement entré par Sand12

Non, on n'a pas marché sur vos droits car le fait que votre présence ne soit pas mentionné dans l'acte de vente n'avait aucune conséquence sur la validité de votre bail. Votre bail était parfaitement valable et l'acquéreur ne pouvait pas se prévaloir de l'acte de vente pour demander votre départ.

Cet acte n'a rien à voir avec vous: donc vous ne pouvez pas l'invoquer pour demander réparation d'un quelconque préjudice tout comme l'acquéreur ne pouvait s'en prévaloir pour vous demander un départ anticipé.



Vous n'évoquez que les droits relatifs la validité de mon bail tandis que je vous parle du droit de préemption sur la vente et des démarches que le notaire aurait pu accomplir.

Je vais vous donner un exemple : quand vous cherchez à vendre une voiture, on vous demande de présenter un certificat de non-gage afin de garantir aux créanciers que les voitures gagées ne sont pas revendues. Si un jour un problème de recouvrement de créance amène un créancier à user de son droit sur la voiture et qu'il s'avère que la voiture a été vendue grâce à un faux certificat de non-gage ? Supposons qu'à la place du faux certificat de non-gage, la nature de la voiture ait été cachée lors de la vente. Par exemple, qu'on ait fait passer la voiture pour un objet sans immatriculation et qu'il n'est pas possible de suivre en hypothèque/gage : une sculpture. N'est-il pas normal que le créancier puisse casser cette vente en invoquant le fait qu'il devait être averti du changement de nature de l'objet gagé (le changement de nature anihilant complètement l'emprise qu'il avait sur l'objet) ?
Pour être plus précis : le fait que l'appartement soit devenu libre à mon insu est illicite dans la mesure où ce changement de status a empèché un officier public d'accomplir les formalités prévues par la loi.

Exemple : ayant reçu un congé bien écrit assorti d'une offre à un montant élevé, sans nouvelle de la vente depuis quelques mois, les propriétaires (ancien, nouveau) se présentent. Je crois que la vente s'est faite à un certain niveau garanti par l'absence de notification de la part du notaire. Je me crois sans titre d'occupation valable.
J'accueille donc l'offre de bail de mon nouveau propriétaire avec gratitude.
30 ans passent ... j'ai perdu mon droit de préemption.
En fait, la vente s'est faite à moitié prix et avant la fin de mon délai de préemption, mais je n'ai aucun moyen de le savoir.

Exemple 2 : "Pour voir s'il peut vendre cher", mon propriétaire m'envoie un congé pour vente valide assorti d'une offre élevée. Il me sait attaché à l'appartement et pense que le fait que je sois déjà dedans (pas de déménagement) justifie un prix élevé. De toutes façons, je suis son premier contact et il cherche a vendre au meilleur prix. Je ne donne pas suite. Mon bail est recondui un mois plutard ("finalement, je ne vends plus"). En réalité, la vente s'effectue à moitié prix (d'un point de vue fiscal) avec quelqu'un d'autre et mes deux propriétaires se virent le loyer que je paye en attendant que j'oublie cet épisode. Je n'ai rien pu faire alors que l'on m'a repris mon droit de préemption.

Je pense que le droit de préemption induit par le congé pour vente n'a pas pour seule vocation la défense du locataire contre l'expulsion. Une fois que le processus de congé pour vente est enclenché, il ne devrait pas être licite pour le bailleur de changer son fusil d'épaule (au hasard des préférences de ses acheteurs). La seule façon d'empècher ça serait que quelqu'un soit obligé d'informer le locataire en place en cas de vente (date, vendeur, acheteur, montant supérieur ou égal à la somme de XXX € que l'on vous a proposé OU montant confidentiel du fait que vous n'avez pas été congédié). Sachant que le notaire a pour vocation de veiller de ce genre de démarches. La vente d'un local déclaré vide alors qu'il est occupé est donc bien une atteinte au droit du locataire.

Edité par - rosita le 06 juil. 2005 13:34:35
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