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 Sujet  |
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jcm
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5131 réponses |
 Posté - 02 oct. 2005 : 18:56:05
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Je trouve admirable qu'un client vendeur vous envoie une autre agence ! Il suffit qu'il dénonce l'exclusivité et qu'il traite directement avec le mandataire qui lui permet d'avoir des meilleures conditions.
Jean-Michel
Comme quoi tous les particuliers ne sont pas des escrocs
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 19:06:58
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Je trouve admirable qu'un client vendeur vous envoie une autre agence ! Il suffit qu'il dénonce l'exclusivité et qu'il traite directement avec le mandataire qui lui permet d'avoir des meilleures conditions.
Jean-Michel
Comme quoi tous les particuliers ne sont pas des escrocs
jcm
Non, mais attendez ! Si le vendeur dénonce l'exclusivité pour vendre par lui-même ou par une autre agence, alors que vous ouvrez cette possibilité avant 3 mois, c'est un escroc pour vous ?
J'ai sans doute mal compris.....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 21:20:23
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L'exclusivité interdit de traiter avec un client trouvé pendant le cours du mandat, et oblige à l'envoyer à l'agence. C'est encore une fois la contrepartie de l'engagement de l'agence à un certain nombre d'actions.
Le fait de dénoncer le mandat parce qu'on a trouvé un client est pour le moins un coup de canif dans le contrat. Il est vrai qu'il est difficile de prouver que le client avait été trouvé avant...
Mais la question ne se pose en général pas quand une relation de confiance s'est instaurée.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 21:27:17
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Mais bon sans jcm, est-ce que la clause d'exclusivité est dénonçable à tout moment oui ou non et sans motif ? Sans aussi que vous traitiez le vendeur d'escroc ou de vous donner un coup de canif dans le dos ? Cessez de tourner autour du pot !
Quant à la relation de confiance, non que je la réfute, mais elle ne vaudra pas triplette si un acheteur crédible sérieux et finançable est présenté par une autre agence, ou même si le vendeur trouve seul son acheteur....
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 02 oct. 2005 21:27:48 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 21:59:34
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Mais bon sans jcm, est-ce que la clause d'exclusivité est dénonçable à tout moment oui ou non et sans motif ? Sans aussi que vous traitiez le vendeur d'escroc ou de vous donner un coup de canif dans le dos ? Cessez de tourner autour du pot !
Quant à la relation de confiance, non que je la réfute, mais elle ne vaudra pas triplette si un acheteur crédible sérieux et finançable est présenté par une autre agence, ou même si le vendeur trouve seul son acheteur....
Jean-Michel
Oui, elle est dénonçable à tout moment.
En même temps si un client se présente AVANT que cette dénonciation soit effective il doit être adressé à l'agence.
Donc si le vendeur dénonce pour vendre à un client déjà identifié, c'est un coup de canif dans le contrat.
Encore une fois, cette exclusivité a été accordée en fonction d'engagement de réaliser un certain nombre d'actions, certaines onéreuses. Ces actions n'auraient autrement pas été engagées par l'agence.
La contrepartie est que TOUS les clients trouvés pendant la période d'exclusivité doivent être adressés à l'agence. Bien sûr dans le cas où le client est trouvé par le vendeur lui-même il y a réduction d'honoraires, c'est également prévu au mandat.
Maintenant si le vendeur dénonce parce qu'il n'est pas satisfait ou sans raison, il en a tout à fait le droit.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 22:48:52
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Bien.... moi je suis vendeur avec un tel contrat, je dénonce la clause d'exclusivité dès qu'un acheteur se présente - par une autre agence, ou de lui-même - et rien dans votre contrat me l'interdit. Donc, pourquoi traiter d'escroc ou d'un coup de canif.... ?
Quant à dire que vous engagez des actions onéreuses, je pense que vous ne faites de ce point de vue pas mieux que les autres agences globalement. Le seul ratio intéressant serait celui du % de publicité que vous consacrez.... mais là encore, et vous le savez aussi bien que moi, que toutes les publicités en immobilier ne servent absolument pas à vendre, mais à générer des contacts. Par ailleurs une publicité sur un produit surrévalué ne génère aucun contact.
S'il vous plaît, jcm, vous n'avez ni affaire avec un client vendeur, ni avec un de vos futurs franchisés. Trouvez d'autres arguments.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 22:54:43
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Quant à dire que vous engagez des actions onéreuses, je pense que vous ne faites de ce point de vue pas mieux que les autres agences globalement.
Jean-Michel
Vous n'en savez rien. Et vous n'en saurez d'ailleurs rien.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 23:02:50
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:-)
Si cela existait, je le saurais jcm..... tout ce que vous dites est du vent... rien que du vent....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 23:03:07
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Bien.... moi je suis vendeur avec un tel contrat, je dénonce la clause d'exclusivité dès qu'un acheteur se présente - par une autre agence, ou de lui-même - et rien dans votre contrat me l'interdit. Donc, pourquoi traiter d'escroc ou d'un coup de canif.... ?
Jean-Michel
Dès qu'un acheteur se présente, vous devriez l'envoyer à l'agence. Ne pas le faire serait ne pas respecter le contrat, donc malhonnête. Heureusement, tous les clients ne sont pas comme vous. La plupart respectent la parole donnée.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 23:09:20
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Bien.... moi je suis vendeur avec un tel contrat, je dénonce la clause d'exclusivité dès qu'un acheteur se présente - par une autre agence, ou de lui-même - et rien dans votre contrat me l'interdit. Donc, pourquoi traiter d'escroc ou d'un coup de canif.... ?
Jean-Michel
Dès qu'un acheteur se présente, vous devriez l'envoyer à l'agence. Ne pas le faire serait ne pas respecter le contrat, donc malhonnête. Heureusement, tous les clients ne sont pas comme vous. La plupart respectent la parole donnée.
jcm
Mais si dans le même temps, le contrat prévoit que l'exclusivité peut être dénoncée... il faudrait savoir.... et c'est vous qui écrivez "respecter la parole donnée...." ?
En réalité vous offrez d'un côté ce que vous retirez de l'autre main.... je ne sais pas qui est le plus malhonnête....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 02 oct. 2005 : 23:16:15
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Je pense que vous faites semblant de ne pas comprendre.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 09:47:42
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je pense que vous faites semblant de ne pas comprendre.
jcm
Je vous renvoie le compliment. Car si vous déclarez que votre exclusivité est dénonçable À TOUT MOMENT . Cela veut tout de même dire ce que cela veut dire.
Mais si vous assortissez des conditions à cette disposition, c'est que précisément votre clause d'exclusivité n'est pas dénonçable à tout moment
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 12:05:19
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Si vraiment vous ne faites pas semblant, c'est grave.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 12:17:57
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Nous n'avons pas la même notion de la parole donnée à un client.
Si je déclare que la clause d'exclusivité est dénonçable à tout moment, c'est pour moi sans contre-partie, et sans condition.
Vous savez, ma culture est celle de la grande distribution. Je vais prendre un slogan que vous connaissez certainement : "Nous vous remboursons la différence"....
En réalité, c'est quasiment impossible, car cela revient pour le client à devoir faire un relevé des prix.
Seule à ma connaissance, une enseigne, en l'occurence Boulanger, fait elle-même le relevé des prix, et adresse - sans que le client le réclame - un chéque équivalent à la différence de prix.
Voyez-vous entre une parole donnée, et le fait pour Boulanger de se sentir engagé par cette parole, il y a tout un monde.
Si je reprends donc vos propos : "la clause d'exclusivité est dénonçable à tout moment", je m'aperçois qu'en réalité vous n'acceptez pas que le client puisse le faire. Et ce, quelles qu'en soient les raisons.
Quelles qu'en puissent être les raisons.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 12:28:49
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Dans la mesure où ce deal comporte nombre de contreparties en faveur du client, et est accepté par celui-ci, où est le problème ?
Le client dénonce quand il veut, point. Tant qu'il n'a pas dénoncé, il doit respecter ses engagements, au même titre que l'agence.
Accepter qu'un confrère vienne "casser" un mandat exclu, enlèverait beaucoup de valeur à ce mandat, et donc la valeur des actions que l'agence pourrait offrir en contrepartie. Mais je suis favorable, dans ce cas, à un partage. L'intérêt du client est que le bien soit vendu.
Les clients comprennent très bien cette façon de faire, il suffit de la leur expliquer.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 12:39:56
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Citation :
Initialement entré par jcm
Dans la mesure où ce deal comporte nombre de contreparties en faveur du client, et est accepté par celui-ci, où est le problème ?
Le client dénonce quand il veut, point. Tant qu'il n'a pas dénoncé, il doit respecter ses engagements, au même titre que l'agence.
Accepter qu'un confrère vienne "casser" un mandat exclu, enlèverait beaucoup de valeur à ce mandat, et donc la valeur des actions que l'agence pourrait offrir en contrepartie. Mais je suis favorable, dans ce cas, à un partage. L'intérêt du client est que le bien soit vendu.
Les clients comprennent très bien cette façon de faire, il suffit de la leur expliquer.
jcm
Tant que le client ne dénonce pas le mandat, je suis d'accord avec vous. Mais justement, il le dénonce pour avoir de meilleures conditions et vendre immédiatement.
Si je vois bien votre intérêt à vouloir partager la commission, je vois mal l'intérêt du client d'une part, et surtout de l'autre mandataire.Celui-ci après tout fait son travail comme vous, et en plus il a un acheteur qui est en phase d'achat....
Que cela soit votre intérêt d'agir ainsi, cela je le comprend.... mais est-ce réellement l'intérêt du client ? Il est permis d'en douter.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 12:48:43
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NOn. Dans votre hypothèse il le dénonce APRES avoir rencontré - d'une manière ou d'une autre - un client.
De plus, très probablement l'autre agence se sera manifestée après avoir vu notre pub, plus importante plus fréquente et plus diffusée puisqu'il s'agit d'une exclu. C'est grâce à nous qu'elle saura que l'affaire est à vendre. Le vendeur n'est pas dupe, nous l'expliquons au préalable.
Comme nous avons travaillé en amont, et que nous avons un dossier complet, ne vaut-il pas mieux un rapprochement et un partage de commission, plutôt que de créer un conflit et mettre le client au milieu ?
De toute façon encore une fois le client a accepté cette solution au départ. S'il avait dit non, nous aurions passé notre chemin.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 14:39:19
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Citation :
Initialement entré par jcm
NOn. Dans votre hypothèse il le dénonce APRES avoir rencontré - d'une manière ou d'une autre - un client.
De plus, très probablement l'autre agence se sera manifestée après avoir vu notre pub, plus importante plus fréquente et plus diffusée puisqu'il s'agit d'une exclu. C'est grâce à nous qu'elle saura que l'affaire est à vendre. Le vendeur n'est pas dupe, nous l'expliquons au préalable.
Comme nous avons travaillé en amont, et que nous avons un dossier complet, ne vaut-il pas mieux un rapprochement et un partage de commission, plutôt que de créer un conflit et mettre le client au milieu ?
De toute façon encore une fois le client a accepté cette solution au départ. S'il avait dit non, nous aurions passé notre chemin.
jcm
Vos négociateurs n'appliquent pas le dernier point.
Ensuite, je vous trouve bien présomptueux de croire que vous êtes le seul vecteur de l'information. Un bien est à vendre dans un secteur, aucun professionnel n'a réellement besoin de vos publicités pour le savoir. C'est très souvent un secret de polichinelle.
En outre, vous n'êtes pas le seul agent immobilier à travailler en amont.
À vous lire, on croirait que vous êtes le seul agent immobilier à travailler correctement !
je maintiens ce que je dis. À savoir que si je confie à un mandataire mon bien à la vente, je ne vois pas quelle loi m'empêcherait de vendre par tous les moyens. Vous voulez que TOUS ces moyens passent par vous. Je trouve que c'est une bien singulière erreur.
Je préfère, quant à moi, une démarche active, concrète et réelle, directement palpable comme par exemple d'afficher des honoraires acceptables. Et il y a tout à fait la place à une vraie politique des frais réduits, comme le démontre chaque jour le réseau 4% immobilier !
Démonstration :
Lorsqu'on dit, vous et d'autres, que 4% immobilier "brade ses honoraires", je voudrais vous transmettre ces chiffres :
En euros constants, les prix de l'immobilier ont augmenté de 67% entre fin 1997 et fin 2004. La progression du revenu des ménages n'a progressé que de 20,2% durant la même période.
À qui profite cette hausse des prix de l'immobilier ?
Aux départements et aux communes, les premiers bénéficiaires puisque depuis 1999 les récettes tirées des frais de mutation a augmenté de 10% chaque année. Cette ressource constituant la deuxième recette des départements devant la taxe professionnelle et derrière la taxe foncière.
Aux banques, leurs encours de crédit à l'habitat s'élèvent à 2,5 fois l'encours de 1998.
Mais aux agents immobiliers ! Selon, l'INSEE, entre 1998 et 2005, la progression des honoraires (liés uniquement à l'augmentation des prix) a atteint 54%.
À méditer, cher jcm.....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 14:42:28
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De toute façon on ne pourra jamais être d'accord. Vous êtes contre l'exclusivité, je suis pour.
Le problème c'est que vous ne respectez pas les points de vue différents du vôtre.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 14:55:51
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Mais si.... la question n'est pas là.
Si je suis contre l'exclusivité, c'est que j'ai quelques raisons à cela. Et de ces raisons, vous ne voulez même pas les entendre.
Jean-Michel |
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