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 Sujet  |
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jcm
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5131 réponses |
 Posté - 03 oct. 2005 : 15:06:59
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Et les raisons que j'ai d'être pour vous indisposent.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 15:12:31
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Citation :
Initialement entré par jcm
Et les raisons que j'ai d'être pour vous indisposent.
jcm
Mais non, mais non. Vous vous donnez beaucoup trop d'importance.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 15:32:26
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Celle que vous voulez bien me donner. C'est plus souvent un vieux bouc qui règne sur le troupeau, qu'un jeune cabri.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 15:42:37
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Citation :
Initialement entré par jcm
Celle que vous voulez bien me donner. C'est plus souvent un vieux bouc qui règne sur le troupeau, qu'un jeune cabri.
jcm
Mais je vous ai déjà dit en quoi l'exclusivité ne pouvait pas être l'avantage ni pour le vendeur, ni pour l'acheteur. Le pire c'est que sur le moyen terme ce n'est même pas un avantage pour l'agence si j'en juge par les analyses que j'ai effectuées à la demande d'un grand réseau sur les comptes d'exploitation des agences pratiquant 100% d'exclusivité.
Vous n'avez JAMAIS répondu sur ces trois points développés.
- l'acquéreur parce que l'exclusivité l'empêche de faire jouer la concurrence sur les honoraires des agents immobiliers
- le vendeur parce que cela le prive d'être mis en contact par un nombre d'acheteurs potentiels plus élevés
- l'agence ensuite, parce que le coût d'une démarche centrée sur l'exclusivité sont supérieurs au manque à gagner sur les mandats vendus par un autre moyen.
Vos arguments consistent à mettre en oeuvre une situation de confort pour vous, refusant de travailler les mandats simples.
J'aurai une vraie question sur ce point : combien de mandats simples vous ne vendez pas par cette démarche idéologique , sachant que les mandats simples représentent 95% du nombre total des mandats confiés aux professionnels.
La vraie question est POURQUOI les mandats simples sont si peu transformés par les professionnels....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 16:06:41
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
La vraie question est POURQUOI les mandats simples sont si peu transformés par les professionnels....
Jean-Michel
Parce qu'ils ne sont pas exclusifs.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 16:23:00
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oups ! Mieux vaut entendre cela que d'être sourd !
Mais QUAND admetterez-vous enfin que la pratique de l'exclusivité n'est que la redistribution des parts du gâteau des professionnels ?
L'exclusivité, vous la prenez que sur vos concurrents directs. C'est tout. N'importe quel personne un peu sensée, et extérieur à tous ces enjeux, s'en apercevra très vite.
Mais continuez de faire ainsi. Pour moi, vous creusez ainsi chaque jour un peu plus votre tombe.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 16:34:52
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Mais QUAND admetterez-vous enfin que la pratique de l'exclusivité n'est que la redistribution des parts du gâteau des professionnels ?
Jean-Michel
Jamais, parce que c'est faux.
Et la démonstration est simple : 77 % des affaires sont confiées à un ou plusieurs AI, 45 % sont conclues par un AI, si ces 77 % étaient en exclu elles seraient toutes ou presque conclues par un AI.
En tout cas c'est la démonstration que nous faisons au quotidien. Et il ne s'agit pas de "menotter" le client mais de se donner les moyens de faire du bon travail.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 16:46:19
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Vous devriez proposer une loi qui obligerait les vendeurs à signer un mandat Calitimo, cela serait plus simple.
Mais bon sang, jcm..... si 77% des biens sont confiés à une agence, je ne vois pas comment vous allez m'expliquer que 80% des acheteurs qui ont projet immobilier contactent eux aussi une agence et que seuls la moitié d'entre eux fait affaire avec une agence..... ! Et ce n'est pas la nature du mandat qui en est la raison !
Les raisons sont parfaitement connues :
- honoraires trop chers
- indifférence manifeste de l'agent immobilier
- rôle mal compris et mal perçu.
Mettez donc le client au centre de vos préoccupations ET au centre de votre organisation... ce jour-là seulement on va s'entendre.
Votre stratégie est orientée vendeur..... et vous oubliez (mais vous n'êtes pas le seul agent immobilier dans ce cas) l'acheteur. Jusqu'à prétendre que les honoraires sont payés en réalité par le vendeur. Alors que manifestement c'est l'acheteur qui paie et très cher votre "service"...
Votre vision a 50 ans..... et quand on en voit le résultat.... rien ne vous fait changer ?
Et merde tiens !
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 17:02:37
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Vous voyez le problème avec vous c'est qu'on tourne toujours en rond, vous resservez les mêmes arguments à longueur de posts.
Nous ne sommes pas du même avis, restons en là.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 oct. 2005 : 17:04:43
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C'est que j'aimerai tellement vous convaincre....
Vous êtes parmi le moins mauvais des agents immobiliers que je connais.
Jean-Michel |
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immodoo
Contributeur senior
92 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 14:45:21
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Vu et reçu par la newsletter CE JOUR du site :
PATRIMOINE.COM
2/3 des transactions immobilières sont réalisées par des professionnels (04/10/2005)
Selon une étude de la Sofres réalisée pour L'Adresse (réseau coopératif des agences FNAIM), 66 % des transactions sont effectuées par les agences immobilières. Seulement 11 % sont réalisées entre particuliers se connaissant, telles que la famille, les amis ou les relations. En terme de logement, la résidence principale est l'investissement choisi à 81 %, l'investissement locatif à 11 % et la résidence secondaire à 7 %. La catégorie professionnelle la plus active est celle des cadres et des professions libérales. Ils représentent 11 % des ménages français. Ils constituent 18 % des vendeurs et 27 % des acheteurs.
Comme quoi, cher Jmkdb...la désinformation continue sur le net!!
Cordialement,
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 15:04:11
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J'ai beaucoup de mal à comprendre Serge REDON....
D'une part, il est FNAIM... et l'Observatoire de la FNAIM déclare des parts de marché à 42% pour les professionnels - et l'Adresse est une émanation de la FNAIM;
mais d'autre part, je ne vois pas l'intérêt de manipuler ainsi les chiffres, si ce n'est parce que Serge REDON est en conflit avec la FNAIM.... et que.... enfin ..... bref.
Mais en plus lorsque je lis sous la plume d'Isabelle Rey-Lefebvre du journal Le Monde en date du 20 septembre, que l'INSEE estime la part de marché des professionnels entre 30 et 35% des transactions dans l'ancien, j'avoue que j'ai même là, pour le coup, beaucoup de mal à suivre cette étude de la SOFRES.
Et à propos, cette étude n'a d'étude que le nom, puisqu'il s'agit en réalité d'un sondage qui a porté sur 1000 clients. 1000 clients de l'Adresse, je suppose !
Mais surtout, la totalité des confrères présents ici, ne peuvent absolument pas croire un seul instant à de telles annonces de l'Adresse. Il suffit de jeter un coup d'oeil sur leur historique et de compter le nombre des mandats entrés et sortis directement par le propriétaire en le vendant directement.
77% représentent le nombre de mandats entrés et non le % des ventes.... !!!
Jean-Michel |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 18:07:34
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Notre débat s'égare !
Il est finalement assez peu important de connaitre à la virgule près les parts de marché des agences immobilières; je rejoins à ce sujet jmkdb :
L'important est que ces parts de marché sont bien en dessous de ce que pourrions espèrer, et qu'en tout état de cause, nous ne pouvons pas nous satisfaire de la faible part que nous tenons, au regard de la grosse part qui nous échappe.
La question est :
comment faire pour faire progresser cette part ?
Deux grandes lignes se dessinent au travers de ce post :
1- augmenter le % de mandats exclusifs dans nos portefeuilles (en apportant plus de services et de moyens à nos mandants), organiser la mise en fichier partagés de ces biens afin d'en augmenter au maximum la visibilité et de donner à l'acheteur l'offre la plus large si pas la plus exhaustive.
2- réduire le montant des honoraires de négociation, afin d'encourager les acquéreurs à venir spontanément dans nos agences.
Cordialement.
Gilles |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 04 oct. 2005 : 18:46:48
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Notre débat s'égare !
Il est finalement assez peu important de connaitre à la virgule près les parts de marché des agences immobilières; je rejoins à ce sujet jmkdb :
L'important est que ces parts de marché sont bien en dessous de ce que pourrions espèrer, et qu'en tout état de cause, nous ne pouvons pas nous satisfaire de la faible part que nous tenons, au regard de la grosse part qui nous échappe.
La question est :
comment faire pour faire progresser cette part ?
Deux grandes lignes se dessinent au travers de ce post :
1- augmenter le % de mandats exclusifs dans nos portefeuilles (en apportant plus de services et de moyens à nos mandants), organiser la mise en fichier partagés de ces biens afin d'en augmenter au maximum la visibilité et de donner à l'acheteur l'offre la plus large si pas la plus exhaustive.
2- réduire le montant des honoraires de négociation, afin d'encourager les acquéreurs à venir spontanément dans nos agences.
Cordialement.
Gilles
Si bien évidemment, je ne suis pas du tout favorable à votre première solution, je suis bien sûr complètement d'accord avec la seconde.
Mais autant la première sera perdante, autant la seconde ne sera gagnante qu'à plusieurs conditions, ou plus exactement d'apporter une réponse claire aux consommateurs :
- sur le rôle que les agents immobiliers jouent dans la transaction immobilière
- sur leur valeur ajoutée (et là il conviendra d'innover)
- sur le niveau de qualité
et sur ces trois points, ce sont des réponses concrètes qu'attendent les consommateurs.
Il faut donc que les agents immobiliers cessent de se donner un rôle que de toutes façons les consommateurs rejetteront, et donnent une très grande valeur ajoutée aux biens qu'ils vendent.
Jean-Michel |
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atc
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 14:34:43
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Citation :
Initialement entré par ghghgh
Notre débat s'égare !
Il est finalement assez peu important de connaitre à la virgule près les parts de marché des agences immobilières; je rejoins à ce sujet jmkdb :
L'important est que ces parts de marché sont bien en dessous de ce que pourrions espèrer, et qu'en tout état de cause, nous ne pouvons pas nous satisfaire de la faible part que nous tenons, au regard de la grosse part qui nous échappe.
La question est :
comment faire pour faire progresser cette part ?
Deux grandes lignes se dessinent au travers de ce post :
1- augmenter le % de mandats exclusifs dans nos portefeuilles (en apportant plus de services et de moyens à nos mandants), organiser la mise en fichier partagés de ces biens afin d'en augmenter au maximum la visibilité et de donner à l'acheteur l'offre la plus large si pas la plus exhaustive.
2- réduire le montant des honoraires de négociation, afin d'encourager les acquéreurs à venir spontanément dans nos agences.
Cordialement.
Gilles
Si bien évidemment, je ne suis pas du tout favorable à votre première solution, je suis bien sûr complètement d'accord avec la seconde.
Mais autant la première sera perdante, autant la seconde ne sera gagnante qu'à plusieurs conditions, ou plus exactement d'apporter une réponse claire aux consommateurs :
- sur le rôle que les agents immobiliers jouent dans la transaction immobilière
- sur leur valeur ajoutée (et là il conviendra d'innover)
- sur le niveau de qualité
et sur ces trois points, ce sont des réponses concrètes qu'attendent les consommateurs.
Il faut donc que les agents immobiliers cessent de se donner un rôle que de toutes façons les consommateurs rejetteront, et donnent une très grande valeur ajoutée aux biens qu'ils vendent.
Jean-Michel
tentons comme vous le demandez d'apporter des réponse claires au consommateur:
1 sur le role de l'AI:c'est un intermédiaire
- cet intermédiaire,le consommateur peut le percevoir comme utile (exemple:pour vendre un bien situé à 500 km de son lieu de résidence)
ou comme un point de passage obligé (exemple:etre le seul AI à proposer un bien correspondant précisément à la demande).le montant des honoraires pris par l'AI si ils sont raisonnables,ne seront pas considérés comme un point primordial.
- cet intermédiaire peut etre considéré comme inutile et dans ce cas,le montant des honoraires demandés meme très bas sera toujours considéré comme trop élevé et injustifié.
2 sur la valeur ajoutée:est-ce que comme la plupart des commerçants offrant les prix les + bas,la valeur ajoutée ne sera pas justement ce prix le + bas? quant aux autres valeurs ajoutées ne seront-elles pas
le fait d'AI spécialisés sur des créneaux bien précis?
en outre pour créer de nouvelles valeurs ajoutées n'oublions pas les limites que la loi hoguet peut appoorter à l'imagination des AI qui souhaitent trouver de nouveaux services dynamiques.
3 sur le niveau qualité: il est certain qu'un bon accueil et un bon suivi des clients tant acheteurs que vendeurs de meme que la sécurité juridique des opérations devraient faire partie des standards de base de la qualité.
cordialement |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 14:44:14
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Vous ne parlez que du vendeur.... et très peu de l'acquéreur.
La seule et vraie question est que pour un appartement de 3 pièces (par exemple) donné, quelle va être la valeur ajoutée du professionnel pour un acquéreur donné.
L'estimation n'est (presque plus) pas une valeur ajoutée
L'iinformation n'est (presque plus) pas une valeur ajoutée.
C'est pour cela que je prétends que ce métier d'intermédiaire doit évoluer vers quelque chose qui est entre l'agent immobilier actuel et le marchand de bien actuel.
En clair, sur un marché donné, un bien X ne sera pas le même si il est vendu par moi agence Y que par tout autre moyen.
Quant à ceux qui douteraient d'un tel modèle économique, je prétends que c'est juste une histoire de fonds de roulement....
Jean-Michel |
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atc
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 15:14:32
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Vous ne parlez que du vendeur.... et très peu de l'acquéreur.
La seule et vraie question est que pour un appartement de 3 pièces (par exemple) donné, quelle va être la valeur ajoutée du professionnel pour un acquéreur donné.
L'estimation n'est (presque plus) pas une valeur ajoutée
L'iinformation n'est (presque plus) pas une valeur ajoutée.
C'est pour cela que je prétends que ce métier d'intermédiaire doit évoluer vers quelque chose qui est entre l'agent immobilier actuel et le marchand de bien actuel.
En clair, sur un marché donné, un bien X ne sera pas le même si il est vendu par moi agence Y que par tout autre moyen.
Quant à ceux qui douteraient d'un tel modèle économique, je prétends que c'est juste une histoire de fonds de roulement....
Jean-Michel
pour répondre à la question de la valeur ajoutée apportée à un acheteur,il semblerait que l' AI qui propose à un acquéreur:
- un bien au prix le + concurrentiel
- un choix de biens de meme type dans une meme fourchette de prix
- un gain de temps (résultant d'un choix au meme endroit)
apporte une valeur ajoutée indéniable à son acquéreur
pour ce qui est de l'évolution du role d'intermédiaire vers un nouveau
concept se rapprochant du marchand de bien,l'idée peut séduire mais
séduira -t-elle ceux qui considèrent que ces 2 activités sont bien
différentes?
cordialement |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 16:04:16
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Certes atc, mais cela ne sera guère suffisant !
En plus de tout ce que vous soulevez, il est certain que l'acquéreur voudra des garanties concrètes.
Aujourd'hui, il n'a pas plus de garanties en achetant directement que par l'intermédiaire d'un professionnel qui plus est prélève jusqu'à 10% du prix principal
Jean-Michel |
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atc
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 17:33:15
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Certes atc, mais cela ne sera guère suffisant !
En plus de tout ce que vous soulevez, il est certain que l'acquéreur voudra des garanties concrètes.
Aujourd'hui, il n'a pas plus de garanties en achetant directement que par l'intermédiaire d'un professionnel qui plus est prélève jusqu'à 10% du prix principal
Jean-Michel
la grande part des garanties concrètes sont déjà offertes par la réglementation en vigueur (amiante,termites,plomb,piscine...)ou sur le point de l'etre.
ces garanties peuvent etre améliorées par une garantie revente (que ne propose pas le particulier)
pour le reste la principale garantie qu'offre le professionnel par rapport au particulier c'est la référence au nombre important de procédures intentées par des acheteurs envers des particuliers vendeurs contrairement au faible nombre intenté envers des agences.vous avez d'ailleurs semble-t-il indiqué ces pourcentages dans un précédent post.
quant à d'autres garanties concrètes possibles,auxquelles pensez-vous?
cordialement |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 oct. 2005 : 17:49:19
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Citation :
Initialement entré par atc
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Certes atc, mais cela ne sera guère suffisant !
En plus de tout ce que vous soulevez, il est certain que l'acquéreur voudra des garanties concrètes.
Aujourd'hui, il n'a pas plus de garanties en achetant directement que par l'intermédiaire d'un professionnel qui plus est prélève jusqu'à 10% du prix principal
Jean-Michel
la grande part des garanties concrètes sont déjà offertes par la réglementation en vigueur (amiante,termites,plomb,piscine...)ou sur le point de l'etre.
aucune différence si vente de particulier à particulier ou par agence. Ces dispositions s'appliquent à TOUTES les ventes....
ces garanties peuvent etre améliorées par une garantie revente (que ne propose pas le particulier)
Je suis curieux de ce que vont devenir ces garanties en 2006-2007 lorsque le marché va baisser ! Aucune assurance française n'a garanti ce genre de "risque". C'est pour moi une escroquerie !
pour le reste la principale garantie qu'offre le professionnel par rapport au particulier c'est la référence au nombre important de procédures intentées par des acheteurs envers des particuliers vendeurs contrairement au faible nombre intenté envers des agences.vous avez d'ailleurs semble-t-il indiqué ces pourcentages dans un précédent post.
C'est certain qu'aujourd'hui le recours à un professionnel présente 30 fois moins de risques de se retrouver au Tribunal lorsque la transaction est effectuée de particulier à particulier. Mais de là à dire qu'il s'agit d'un service de l'agence .... disons que c'est par défaut. Et en aucun cas de la volonté des agents immobiliers. L'immense majorité des agents immobiliers s'en fout. Elle n'a d'yeux que pour la commission qu'elle perçoit.
quant à d'autres garanties concrètes possibles,auxquelles pensez-vous?
Enchanté ou échangé.... ? !!!
cordialement
Jean-Michel |
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La part de marché des agents immobiliers....
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