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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
 Posté - 24 sept. 2005 : 15:28:09
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Bien que je ne sois absolument pas d'accord avec ce que vous écrivez, cher ghghgh, je vous remercie néanmoins pour votre réponse. Enfin un agent immobilier répond sur le fond !
Quelques remarques préliminaires si vous voulez bien.
Le mot "discount" ne me gêne absolument pas. C'est que tout simplement cela serait une erreur de l'employer dans ce métier. Vous remarquerez que je ne l'emploie pas moi-même, mais que seuls les personnes qui dénigrent ma démarche le font...
En outre, cela n'est absolument pas le positionnement d'une enseigne comme 4% immobilier. Celle-ci s'apparente plutôt à la stragégie de la grande distribution plutôt que le low cost qui s'appuyant sur une réduction des services permet d'afficher des prix en dessous de tout.
Il y a une clientèle pour cela, je considère que cela n'est pas celle des agences immobilières.
Sur le fond, deux choses :
La première est qu'il y aura toujours une partie incompressible (sauf à rendre le recours à un agent immobilier obligatoire !) du marché qui échappera TOUJOURS aux intermédiaires. Soit parce que le propriétaire vendra à une de ses connaissances, soit parce que la nature du bien vendu rend inutile le recours à un intermédiaire pour trouver un acheteur. Le problème est donc d'évaluer cette partie incompressible, et même si je ne dispose pas de la preuve de ce %, tout porte à croire que c'est de l'ordre de 20% approximativement.
Donc, je considère que c'est non pas 47% du marché qui échappent aux AI, mais aux alentours de 30-35%.
La part normale se situant donc aux alentours de 75-80% D'ailleurs, c'est ainsi aux Pays-Bas, en Angleterre, en Irlande, en Italie, en Espagne....
La seconde tient à votre histoire. je ne suis pas certain que le comportement "fautif" et de mauvaise foi de votre acquéreur soit à l'origine de ces parts de marché qui s'évaporent. Je crois que c'est lié à plusieurs facteurs déjà nommés :
- le niveau des honoraires jugé trop élevé, ainsi que la question du rôle précis de l'agent immobilier.
Je ne nie pas que les acquéreurs cherchent tous les moyens pour évincer l'agence, mais la vraie question est de savoir pour quelles raisons ils le font.
Pour terminer, votre amie de Bois-Colombes, que je pense connaître, avait commis à l'époque plusieurs erreurs, et elles les avais déjà commises bien avant de décider de baisser ses honoraires... et c'est bien une question d'image.... et non de méthode. Qu'elle ait échoué ne veut pas dire que cette piste soit à abandonner. Les résultats que nous observons au niveau d'un RÉSEAU... et non à celui d'une agence isolée, confirment mes propos, et infirment les vôtres, c'est tout ce que je peux en dire.
jcm a raison (pour une fois), il ne s'agit pas seulement de baisser ses honoraires, il s'agit d'une approche beaucoup plus globale et en particulier de la définition du rôle et même du métier d'agent immobilier....
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 24 sept. 2005 15:37:59 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 15:36:48
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Citation :
Initialement entré par calitimo
Citation :
Initialement entré par jmkdb
je crois avoir démontré ailleurs sur ce forum que le mandat exclusif n'est ni un avantage pour l'acquéreur, ni pour le vendeur, et même pour l'agent immobilier si celui-ci y réfléchissait un peu.
Excusez moi, mais si vous avez beaucoup affirmé, vous n'avez pas démontré quoi que ce soit.
calitimo
Pas de problème, je vous prend au mot ! Donc, je répète.....
- Pour l'acquéreur il est évident qu'un mandat exclusif l'empêche de faire jouer la concurrence entre agences (démontrez moi le contraire !)
- Pour le vendeur, un mandataire unique ne lui permet pas de pouvoir intéresser les acquéreurs de toutes les autres agences (un problème intéressant consisterait à savoir combien de mandats un vendeur doit confier et à quelle type d'organisation) (démontrez moi le contraire !)
- pour l'Agence si je considère (comme je l'ai fait) le compte d'exploitation sur une durée de 3 ans. En effet, les sommes dépensées en amont sont très largement supérieures aux sommes dépensées sur des mandats vendus par ailleurs. (vous n'arriverez jamais à démontrer le contraire, car vous n'avez jamais réalisé cette étude!)
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 15:38:50
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Citation :
Initialement entré par jled
Moi je dis qu'un professionnel qui me vent un mandat exclu c'est parce qu'il veut travailler confortablement dans son fauteuil de cuir tout en étant certain de toucher sa comm. Alors que si un réseau est capable de s'engager dans une bataille (pardon, en fait c'est du commerce)avec un argument qui répond à une réalité de porte-monnaie et bien bravo.
En plus il suffit de sortir un peu ( je dis cela pour celui qui a une exclu dans son fauteuil de cuir) pour voir qu’il y a de la concurrence dans tous les domaines et c’est bien cela que nous voulons lorsqu’on désire faire un achat quel qu’il soit.
Vous savez du style : « moi je refuse que l’on m’impose les choses, je veux pouvoir choisir ! »
Et puisque vous parlez de ces agences 4% immobilier, compétents et placés en prix, je confirme le reflex « de toute façon il faut donner un mandat à 4% immobilier, ils sont moins cher »
Merci de ce message... au moins, je n'ai plus raison tout seul.
Vos arguments sont du bon sens ! Et il semble que celui-ci échappe à une très grande majorité de la profession.
C'est tout le paradoxe de "notre" position....
S'ajoute le fait que je comprends aussi pourquoi la profession est dans cette impasse.
Si je prends le montant de la commission, la plupart des réseaux percevant des royalties importantes de la part de leur adhérents rendent impossible toute baisse significative des honoraires.
Il est vrai que si je prends les deux sièges des deux réseaux les plus importants de France, et dont le budget varie de 10 à 15 millions d'euros chaque année, il faut bien trouver l'argent ! |
Edité par - jmkdb le 24 sept. 2005 15:43:31 |
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ghghgh
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611 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 16:14:27
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Citation :
Initialement entré par jled
Moi je dis qu'un professionnel qui me vent un mandat exclu c'est parce qu'il veut travailler confortablement dans son fauteuil de cuir tout en étant certain de toucher sa comm. Alors que si un réseau est capable de s'engager dans une bataille (pardon, en fait c'est du commerce)avec un argument qui répond à une réalité de porte-monnaie et bien bravo.
En plus il suffit de sortir un peu ( je dis cela pour celui qui a une exclu dans son fauteuil de cuir) pour voir qu’il y a de la concurrence dans tous les domaines et c’est bien cela que nous voulons lorsqu’on désire faire un achat quel qu’il soit.
Vous savez du style : « moi je refuse que l’on m’impose les choses, je veux pouvoir choisir ! »
Et puisque vous parlez de ces agences 4% immobilier, compétents et placés en prix, je confirme le reflex « de toute façon il faut donner un mandat à 4% immobilier, ils sont moins cher »
Trois raisons me permettent d'affirmer qu'un mandat exclusif est plus valorisant pour le vendeur :
1°-multiplier les agences ne multiplie pas les acheteurs :
dans un marché ou l'offre est plus rare que la demande, les acheteurs font des recherches "tous azimuts". Si pour un bien donné, il existe un panel de 100 acheteurs potentiels, multiplier les agences n'augmentera pas le panel d'acquéreurs; il faut en revanche choisir l'agence la plus armée pour rendre visible le bien au plus grand nombre
2°- donner plusieurs mandats consiste à mettre son bien en concurrence avec lui même :
a plus forte raison si le prix auquel le bien est présenté est différent d'une agence à l'autre.
Dans la réalité, l'acquéreur visitera avec une agence A, puis se vera proposer le même bien avec une agence B, puis par une agence C.
Les agences B et C tenteront alos de le dissuader d'acheter le bien puisqu'il a été présenté par une autre agence.
Si l'acquéreur maintient son désir d'acheter...la négociation ne sera que plus importante
3°- confier plusieurs mandats nuit à une vente au meilleur prix :
en effet, lorsque la vente est confiée en mandat simple, cela consiste à dire à plusieurs agents immobilier :
je paierai une commission à celui qui arrivera LE PREMIER avec un client...pas à celui qui trouvera LE meilleur client...
En revanche, je vous rejoins tout à fait sur un point...avoir un mandat exclusif ne doit pas rimer avec : " je reste assis à attendre que ça vienne"
Ce serait exactement comme le cas du médecin, qui ne rend jamais visite à l'un de ses patient très malade...et qui au moment du décés de celui-ci répond : "que voulez vous??? la médecine a ses limites..."
Vous expliquez que vous souhaitez choisir ce qui à mon sens est la moindre des choses lorsque l'on est client !
Il est donc primordial de consulter plusieurs agents immobiliers, et de choisr celui qui vous parait le meilleur en fonction de ce qu'il vous propose.
Le choix est souvent très aisé...
vous aurez shématiquement deux comportements :
1° la plupart feront le tour de votre maison en quelques minutes, ne vous donneront aucun conseils de mise en valeur, et rédigeront sur un coin de table un mandat simple en ajoutant leurs honoraires au prix que vous souhaitez (plus vous aurez surrévalué votre bien...plus bas sera le montant de la commission...!!!)
cette catégorie d'agent, bien qu'en mandat non exclusif est souvent celle dont vous parlez, avec le fameux fauteuil en cuir...
1° les autres, et croyez moi ils sont rares, prendront le temps de visiter votre bien, de vous interroger sur votre projet global, vous conseilleront sur la démarche de mise en vente, et prendront parfois 1h00 ou 1h30 pour vous expliquer toutes les étapes de leur travail, ainsi que les engagements qu'ils sont capables de prendre pour vendre votre bien.
Vous resterez maître de votre choix, mais il sera certainement facile.
Cordialement
Gilles |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 17:40:36
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Sur la durée pour rentrer un mandat, pour une fois, je suis de votre avis Calitimo.
Pour tout le reste, je ne peux souscrire à votre analyse.
En premier lieu parce qu'elle contient une chose qui me choque....
"Les agences B et C tenteront alos de le dissuader d'acheter le bien puisqu'il a été présenté par une autre agence."
En gros vous expliquez qu'il faut que le mandat soit exclusif, parce que dans le cas d'un mandat simple, le mandataire ne remplira plus ses obligations ?
C'est un VRAI scandale !
Un mandat est un contrat. Qu'il soit simple ou exclusif, peu importe.... et comporte des obligations que les agences ne respectent pas. C'est cela le VRAI problème de cette profession.... dans ces conditions comment continuer à faire confiance ?
Les clients vous le disent ! 47% des parts de marché échappent aux professionnels.... c'est évident, puisque 85% des mandats ne sont pas correctement travaillés !
Jean-Michel |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 18:19:05
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
En gros vous expliquez qu'il faut que le mandat soit exclusif, parce que dans le cas d'un mandat simple, le mandataire ne remplira plus ses obligations ?
C'est un VRAI scandale !
Un mandat est un contrat. Qu'il soit simple ou exclusif, peu importe.... et comporte des obligations que les agences ne respectent pas. C'est cela le VRAI problème de cette profession.... dans ces conditions comment continuer à faire confiance ?
Les clients vous le disent ! 47% des parts de marché échappent aux professionnels.... c'est évident, puisque 85% des mandats ne sont pas correctement travaillés !
Jean-Michel
Vous êtes en dessous de la vérité Jean Michel !
Je prétends pour ma part que dans bon nombre d'agences ce n'est pas 85% des mandats...mais 100% qui ne sont pas "travaillés" comme vous dites.
Le métier d'agent immobilier "à la papa" consiste à faire les choses suivantes :
Je fais signer un mandat, je reviens à l'agence et je jette une pièce d'1 euro en l'air (jadis 1 franc)
Si la pièce tombe sur pile...zut, c'est vendu par une autre agence
Si la pièce tombe sur face...zut, c'est vendu par le particulier
Si par bonheur la pièce veut bien tomber sur la tranche et en équilibre....super !!! c'est moi qui vend !!!
Je pense que sur cette analyse vous me rejoindrez.
Votre discours consiste à dire :
Nous prenons trop d'argent pour faire celà et VOUS AVEZ RAISON
votre conclusion est donc, et c'est naturel : prenons moins d'argent pour faire la même chose !
Mon analyse est la suivante :
Donnons à nos clients un REEL service, avec de vrais engagements, des actions concrètes, une vrai volonté de services, et nos clients seront satisfaits de nos prestations, et accepterons de payer les honoraires si nous les méritons.
Nos deux positions sont opposées....mais les stratégies ont le mérite d'être une réponse à la préoccupation de nos clients.
Un mandat même simple est un contrat, effectivement...mais comment jeter la pierre aux agents qui consacrent l'essentiel de leur temps, de leur énergie, de leur budget marketing aux clients qui leur font confiance, et qui s'engagent à traiter exclusivement avec eux.
Ce n'est qu'un juste équilibre;
Un mandat simple reste un mandat simple...Pourquoi investir de la même façon sur celui-ci quand je sais que dans une forte proportion de cas, je ne serai pas rémunéré car le client aura vendu directement ?
Cordialement
Gilles |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 18:22:48
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Citation :
Initialement entré par calitimo
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Sur la durée pour rentrer un mandat, pour une fois, je suis de votre avis Calitimo.
Pour tout le reste, je ne peux souscrire à votre analyse.
En premier lieu parce qu'elle contient une chose qui me choque....
"Les agences B et C tenteront alos de le dissuader d'acheter le bien puisqu'il a été présenté par une autre agence."
En gros vous expliquez qu'il faut que le mandat soit exclusif, parce que dans le cas d'un mandat simple, le mandataire ne remplira plus ses obligations ?
C'est un VRAI scandale !
Un mandat est un contrat. Qu'il soit simple ou exclusif, peu importe.... et comporte des obligations que les agences ne respectent pas. C'est cela le VRAI problème de cette profession.... dans ces conditions comment continuer à faire confiance ?
Les clients vous le disent ! 47% des parts de marché échappent aux professionnels.... c'est évident, puisque 85% des mandats ne sont pas correctement travaillés !
Jean-Michel
Merci de préciser à qui vous répondez.
Vous me citez et répondez ensuite à un post qui n'est pas de moi.
C'est de la malhonnêteté intellectuelle. Encore une fois.
calitimo
Vous avez des termes inappropriés et que je juge diffamatoire. Car vous voudrez bien indiquer où se situe la malhonnêteté intellectuelle !
La vôtre ou celle de jcm est en revanche une longue histoire pour ne jamais répondre aux questions posées.....
Mais comme vous avez pris le relais... vous irez comme lui rejouer dans le bac à sable.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 18:35:43
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Citation :
Initialement entré par jmkdb
En gros vous expliquez qu'il faut que le mandat soit exclusif, parce que dans le cas d'un mandat simple, le mandataire ne remplira plus ses obligations ?
C'est un VRAI scandale !
Un mandat est un contrat. Qu'il soit simple ou exclusif, peu importe.... et comporte des obligations que les agences ne respectent pas. C'est cela le VRAI problème de cette profession.... dans ces conditions comment continuer à faire confiance ?
Les clients vous le disent ! 47% des parts de marché échappent aux professionnels.... c'est évident, puisque 85% des mandats ne sont pas correctement travaillés !
Jean-Michel
Vous êtes en dessous de la vérité Jean Michel !
Je prétends pour ma part que dans bon nombre d'agences ce n'est pas 85% des mandats...mais 100% qui ne sont pas "travaillés" comme vous dites.
Le métier d'agent immobilier "à la papa" consiste à faire les choses suivantes :
Je fais signer un mandat, je reviens à l'agence et je jette une pièce d'1 euro en l'air (jadis 1 franc)
Si la pièce tombe sur pile...zut, c'est vendu par une autre agence
Si la pièce tombe sur face...zut, c'est vendu par le particulier
Si par bonheur la pièce veut bien tomber sur la tranche et en équilibre....super !!! c'est moi qui vend !!!
Je pense que sur cette analyse vous me rejoindrez.
Votre discours consiste à dire :
Nous prenons trop d'argent pour faire celà et VOUS AVEZ RAISON
votre conclusion est donc, et c'est naturel : prenons moins d'argent pour faire la même chose !
Mon analyse est la suivante :
Donnons à nos clients un REEL service, avec de vrais engagements, des actions concrètes, une vrai volonté de services, et nos clients seront satisfaits de nos prestations, et accepterons de payer les honoraires si nous les méritons.
Nos deux positions sont opposées....mais les stratégies ont le mérite d'être une réponse à la préoccupation de nos clients.
Un mandat même simple est un contrat, effectivement...mais comment jeter la pierre aux agents qui consacrent l'essentiel de leur temps, de leur énergie, de leur budget marketing aux clients qui leur font confiance, et qui s'engagent à traiter exclusivement avec eux.
Ce n'est qu'un juste équilibre;
Un mandat simple reste un mandat simple...Pourquoi investir de la même façon sur celui-ci quand je sais que dans une forte proportion de cas, je ne serai pas rémunéré car le client aura vendu directement ?
Cordialement
Gilles
Je vous remercie de votre réponse. Ceci étant, je ne dis pas qu'il faille se contenter d'être moins cher. Pour ce qui est du réseau auquel je participe, il y a 17 engagements de service d'une part, et surtout une entreprise extérieure chargée de la traçabilité des services apportés aux clients grâce à 25 points de contrôle critiques.
Mais encore faut-il s'entendre sur cette notion de "services"... n'est-ce pas plutôt les moyens employés.... mais dites-moi, cela découle des obligations du mandat. Il n'y a rien d'extraordinaire à rendre compte de sa mission au mandant !
Mais vous le savez aussi bien que moi, quelles agences le font ?
Je reste humble en disant que nous sommes moins chers et que nous proposons le même service... mais en mon for intérieur, je sais que pour ce qui concernent certaines de nos agences, non seulement elles offrent un service d'une qualité extraordinaire et rarement vue dans cette profession tout en proposant des honoraires acceptables pour le client.
Pour moi, le service à apporter au client vendeur est de VENDRE son bien, sans souci, sans risque, au meilleur prix possible et dans le meilleur délai. Tout le reste me semble être de la mauvaise littérature....
Si je serai prêt à accepter l'idée d'un mandat exclusif c'est s'il était assorti d'une obligation de résultat..... mais vous le savez comme moi, la vente d'un bien immobilier, si bien évidemment elle dépend de ce que met en œuvre l'agent immobilier, elle dépend surtout du prix de la mise en vente.
jcm ne m'a JAMAIS répondu sur ce point !
Car, n'importe quel négociateur confronté aux réalités du terrain sait parfaitement que lors de la prise de mandat, le vendeur a un seuil psycholgique élevé, et que nécessairement l'acceptation de l'exclusivité a la contrepartie d'accepter les exigences du vendeur.... ipso facto, un mandat exclsuif est généralement plus cher....!
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 18:46:03
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Citation :
Initialement entré par calitimo
Citation :
Initialement entré par jmkdb
Sur la durée pour rentrer un mandat, pour une fois, je suis de votre avis Calitimo.
Pour tout le reste, je ne peux souscrire à votre analyse.
En premier lieu parce qu'elle contient une chose qui me choque....
"Les agences B et C tenteront alos de le dissuader d'acheter le bien puisqu'il a été présenté par une autre agence."
En gros vous expliquez qu'il faut que le mandat soit exclusif, parce que dans le cas d'un mandat simple, le mandataire ne remplira plus ses obligations ?
C'est un VRAI scandale !
Un mandat est un contrat. Qu'il soit simple ou exclusif, peu importe.... et comporte des obligations que les agences ne respectent pas. C'est cela le VRAI problème de cette profession.... dans ces conditions comment continuer à faire confiance ?
Les clients vous le disent ! 47% des parts de marché échappent aux professionnels.... c'est évident, puisque 85% des mandats ne sont pas correctement travaillés !
Jean-Michel
Où est le scandale ? Vous répondez à un autre en laissant croire que c'est à moi ! Je rêve ! Je vous laisse encore UNE chance de présenter vos excuses...
calitimo
Votre seigneurie est trop bonne... non mais vous rêvez ? !!!!
Je ne vous ferai pas l'injure de toutes les attaques gratuites, sans aucune preuve, donc mensongères, que j'ai subi ici de la part de jcm et maintenant de la vôtre... Si des excuses sont à présenter.... cela sera plutôt dans l'autre sens.... m'enfin !
J'estime que vous êtes un réseau comparable à tous les autres, donnant l'illusion à vos adhérents que la démarche qualitative du mandat exclusif est LA recette miracle. Oubliant au passage qu'ORPI travaille ainsi depuis 1965 avec le résultat qu'on connait.
J'estime aussi que vous n'êtes pas à la hauteur des enjeux qui se présentent à l'heure actuelle à la profession : arrivée massive des banques et de la grande distribution... et que le réveil sera pénible.
C'est à la profession de se réveiller dès maintenant. Certains l'ont compris, pas vous. Que voulez-vous que j'y fasse.... ?
Si la profession était à 80% des parts de marché, nous ne discuterions même pas, mais là où elle est arrivée, il est VITAL que les comportements changent et s'adaptent aux clients.
Mettez donc le client, surtout l'acquéreur, au centre de vos préoccupations, et vous verrez, mon propos à votre égard changera !
Mettez donc vos honoraires au moins au niveau de la moyenne des agences immobilières européennes, et mon attitude à votre égard changera....!
Tant que vous resterez arc-boûté à vos positions déjà archiconnues, la profession a du souci à se faire si elle suit vos thèses....
Contrairement à ce que certains en pensent, je n'ai rien à vendre. Je ne fais que mon métier de consultant, et personnellement je serai très content que d'autres suivent la voie tracée par 4%... c'est d'ailleurs le cas avec Immobest et Must Agency qui devrait ouvrir prochainement.... !
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 19:00:53
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Ce n'est pas MON réseau.
Pour la dernière fois, inscrivez-vous dans la tête que je suis consultant indépendant et spécialisé en immobilier.
Jean-Michel |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 19:16:44
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Jean Michel, je vous cite sur le sujet des mandats exclusifs en fichiers partagés :
"Oubliant au passage qu'ORPI travaille ainsi depuis 1965 avec le résultat qu'on connait.
Si vous l'admettez...une rectification s'impose et elle est DE TAILLE !!!
Effectivement, Orpi est depuis 1965 un réseau adepte du fichier commun;
En revanche, bon nombre d'agents du réseau, et même certains dirigeants de ce réseau ont fait le constat au fil des années des limites de ce fichier commun...
Il ne concernait que DES MANDATS SIMPLES assorti d'un apport volontaire.
Les dirigeants d'Orpi en ont d'ailleurs pris parfaitement conscience il y a 2 ou 3 ans.
Les fichiers partagés dont il est question aujourd'hui (en tout cas ceux du FFIP), sont basés sur la mise en commun de mandats exclusifs, avec un apport obligatoire, et une volonté d'ouverture à l'ensemble de la profession afin de rendre l'offre la plus exhaustive possible.
Il n'y a donc AUCUNE comparaison possible entre ces deux initiatives.
Il est évident que l'intéret pour le vendeur est clair :
Un seul interlocuteur, qui engagera toute son énergie et ses budgets pour réussir la vente;
Une visibilité totale avec la mise en commun sans augmentation d'honoraires puisque ceux ci seront partagés en cas de réalisation par deux agences.
Pour, je m'en excuse, vous contredire, l'intérêt de l'acquéreur est également évident :
Un choix plus important
Une quasi exhaustivité de l'offre en UNE SEULE démarche, au lieu du traditionnel chemin de croix qu'est la recherche d'un bien...dans toutes les revues, dans toutes les agences et nos clients acheteurs comprennent ce que je veux dire.
Il est certain que la mise en place récente de ces fichiers partagés ne permettent pas encore d'en arriver là...mais Paris non plus, ne s'est pas faite en un jour.
Cordialement
Gilles
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 20:03:08
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Citation :
Initialement entré par ghghgh
Jean Michel, je vous cite sur le sujet des mandats exclusifs en fichiers partagés :
"Oubliant au passage qu'ORPI travaille ainsi depuis 1965 avec le résultat qu'on connait.
Si vous l'admettez...une rectification s'impose et elle est DE TAILLE !!!
Effectivement, Orpi est depuis 1965 un réseau adepte du fichier commun;
En revanche, bon nombre d'agents du réseau, et même certains dirigeants de ce réseau ont fait le constat au fil des années des limites de ce fichier commun...
Il ne concernait que DES MANDATS SIMPLES assorti d'un apport volontaire.
Les dirigeants d'Orpi en ont d'ailleurs pris parfaitement conscience il y a 2 ou 3 ans.
Les fichiers partagés dont il est question aujourd'hui (en tout cas ceux du FFIP), sont basés sur la mise en commun de mandats exclusifs, avec un apport obligatoire, et une volonté d'ouverture à l'ensemble de la profession afin de rendre l'offre la plus exhaustive possible.
Il n'y a donc AUCUNE comparaison possible entre ces deux initiatives.
Il est évident que l'intéret pour le vendeur est clair :
Un seul interlocuteur, qui engagera toute son énergie et ses budgets pour réussir la vente;
Une visibilité totale avec la mise en commun sans augmentation d'honoraires puisque ceux ci seront partagés en cas de réalisation par deux agences.
Pour, je m'en excuse, vous contredire, l'intérêt de l'acquéreur est également évident :
Un choix plus important
Une quasi exhaustivité de l'offre en UNE SEULE démarche, au lieu du traditionnel chemin de croix qu'est la recherche d'un bien...dans toutes les revues, dans toutes les agences et nos clients acheteurs comprennent ce que je veux dire.
Il est certain que la mise en place récente de ces fichiers partagés ne permettent pas encore d'en arriver là...mais Paris non plus, ne s'est pas faite en un jour.
Cordialement
Gilles
Certes, je ne confond pas le MLS français avec le fichier commun mis en place en 1965 dans la proche banlieue ouest de Paris et qui est à la naissance du fichier commun ORPI. Celui-ci concerne TOUS les biens et est d'un apport obligatoire. ORPI est organisé en GIE et c'est au sein de ces GIE que les fichiers communs sont exploités, ce qui est logique.
Pour ce qui concerne le MLS, sachez que j'ai participé non seulement à plusieurs voyages d'étude au milieu des années 90, mais aussi aux premières discussions des têtes de réseau intéressées par la mise en œuvre de ce système.... j'ai déjà dit ailleurs ce que je pensais d'un tel système, et pour ce que j'en ai vu... cela me donne raison.
Si l'apport des mandats exclusifs est obligatoire, et sur le papier sont inscrites les règles ainsi que les sanctions, je sais qu'en réalité cela ne s'appliquera pas. Quant à la vitrine commune.... laissez moi doucement rire, en dehors du réservoir des fonds de cuve, qu'est-ce que cela sera ?
Le FIFP ne profite qu'aux sociétés informatiques chargées de la mise en œuvre d'une part, et d'autre part renchérit grandement les coûts de production pour une marge qui devra être divisée par deux. Certes, il vaut mieux diviser une commission par deux, que de rien toucher.... mais c'est prendre le problème à l'envers !
Si demain vous devrez lutter contre des organisations à 2% d'honoraires aurez-vous les moyens de ne percevoir qu' 1% avec le niveau exhorbitant des cotisations perçues par les réseaux actuels.... j'en doute.
Le MLS français, si je suis favorable au principe, je ne peux pas adhérer à sa mise en place actuelle.... ce n'était ni l'enjeu ni le moment. !
Les signes avant-coureurs d'un renversement du marché sont déjà bien présents : raréfaction de la demande, et augmentation du nombre des mandats (+38% sur 12 mois glissants....) quel sera l'intérêt du partage des biens dont tout le monde sera gavé ?
Jean-Michel |
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atc
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 12:25:54
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bonjour,
j'ai été très intéressé par vos prises de position sur les parts de marché des agents immobiliers.
je me permets à mon tour de vous livrer quelques considérations d'un agent immobilier de base.
1 actuellement,il semblerait que chaque agent immobilier sérieux arrive à tenir des parts de marché correctes sur son secteur d'activité,chacun ayant ses recettes personnelles(mandat exclusif,
simple ou aménagé,% honoraires bas moyen ou élevé,processus de commercialisation,de suivi et d'accompagnement + ou - élaboré)qui lui
conviennent pour atteindre ses objectifs.
2 pour un avenir proche,ne pensez-vous pas que ces parts de marché
correctes seront attaquées et laminées par 3 évènements:
- internet qui permet à un vendeur passant sur un site à fort trafic
de pouvoir présenter son bien de façon complète à un grand nombre
de personnes pour un cout quasi nul et qui permet à un acquéreur
de trouver un bien 24 h/24 en ayant le temps de comparer confortab
lement installé chez lui caractéristiques et prix de calculer les
frais de notaire et d'effectuer une simulation d'emprunt.
- l'arrivée des banques et de leurs espaces immobiliers qui sauront
naturellement tirer parti d'un de nos points forts:la proximité en
y ajoutant la crédibilité qu'apporte une surface financière qui se
ra toujours plus rassurante que la notre.
e que la notre.
- un renversement de tendance du marché redonnant la primauté à l'
acquéreur ce qui pour le moment offrirait un coup d'avance aux cha
sseurs immobiliers.
si,comme moi,vous etes préoccupés par ces 3 dangers,quelles parades y
voyez-vous?
cordialement.
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 14:47:18
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Moi aussi je suis vos échanges réguliers et parfois acrimonieux sur la répartition du fromage entre AI et consors.
Je ne connais de la profession que ce que l'experience de l'achat de ma résidence principale m'a apporté.
Il y a néanmoins quelques choses qui me chifonnent :
1- Dans ma ville il y a plus d'agence immobiliere que de pharmacies et de boulangeries réunie (meme en y ajoutant les bistrots on doit tout juste arriver au compte).
2- Il ne m'apparait pas évident que les interets de l'acheteur et de l'AI soit tres convergent... l'un cherche à connaitre les qualités et défaut de son bien, de l'environnement, des projets futur d'amenagement autours... l'autre cherche à vendre un bien au catalogue. Le lien avec le vendeur est lui beaucoup plus évident surtout si celui-ci ne veut pas s'investir dans la vente.
3- Ayant eu l'occasion lors de ma recherche d'un bien de solliciter deux ou trois agences je m'apercois que les conseils donné sur le moment se revelle a posteriori souvent plus que contestable, que ce soit sur l'environnement du bien, son prix, sa situation... la meilleure facon que j'ai trouvé d'avoir un conseil sur un bien donné est d'aller voir un AI qui n'en a pas de similaire au catalogue et de lui demander ce qu'il en pense (et d'un coup tout ressort trop cher, mal placé, pas évident de se garer, trop chaud, voisins désagréable...)
4- L'activation de son réseau de connaissance, Internet, plus une petite discussion avec les voisins du coin fournit de bien meilleures renseignements, beaucoup plus fiable et pour pas un rond. La question n'est pas suis-je pret à payer 3%, 4%, 6% ou 10% à une agence, mais bien pourquoi payerais-je pour un service pour lequel dans de nombreuse situation je ne suis pas convaincu de la valeur ajouté. L'absence de choix me parait l'une des réponses les plus valables (C'est peut etre pour ca d'ailleurs que les AI tiennent absolument à grignoter la part de marché qui ne passe par eux...).
Un post pour dire que hors de l'AI il existe tout de meme un salut et que tant que les ambivalences et ambiguités de la relation ente l'AI et l'acquereur potentiel n'auront pas été levées (mais le peuvent elles?) il y aura toujours quelques ames pour préferer voir ailleurs s'il ne fait pas meilleur.
Et bonne continuation. |
Edité par - Ahuy le 27 sept. 2005 14:47:54 |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 15:38:18
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Comme beaucoup de métiers, celui d'AI est de travailler d'après moi à partir d'un avantage informationnel (réel ou perçu) pour ses 2 clients vendeur/acheteur : je sais ce qui se vend, à quel prix, comment négocier... = UNE EXPERTISE
L'objectif de tout AI (et des experts en général) est en effet de faire croire / connaître au particulier :
- la réalité de cet avantage informationnel
- la réalité du besoin à faire appel à un AI : le particulier ne peut pas disposer de cet avantage informationnel tout seul / facilement, il est dépendant de l'AI
- que cette expertise est mise en oeuvre à son service
- que ce transfert d'expertise(s) a un coût acceptable, compte tenu du service rendu et de ses capacités financières
Or il est clair que cet avantage informationnel détenu par les AI n'est plus ce qu'il était et que c'est pour cela que la PDM des AI baisse en France, mais également aux USA...
Je ne crois pas que cela soit du à la guerre idéologique mandat/simple et au niveau d'honoraire, mais que c'est essentiellement du d'après moi à Internet qui permet :
- à l'acheteur d'avoir accès à la quasi totalité du marché, de comparer et d'aller sur le mandat le moins cher pour un même bien.., d'acquérir un niveau de compétence a minima sur l'achat immobilier, ce qu'est une promesse de vente, le rôle du notaire, de l'AI...
- au vendeur de pouvoir mettre sur le marché son bien en PAP, d'estimer la valeur de son bien...
Evidemment, la pénétration d'Internet n'est pas de 100% et tout ceux qui ont internet ne sont pas disposés à passer le temps nécéssaire pour un achat/vente d'un bien, et donc il y a encore de la place pour les intermédiaires.
Par ailleurs, il est clair pour quiconque de sensé, que d'un point de vue du prix de vente / d'achat l'AI travaille pour lui et pas pour l'acheteur, ni le vendeur.
Que le prix soit de 200 000 Euros ou de 220 000 Euros pour lui c'est du quasiment pareil au même : s'il prend 6% d'honoraires, ces derniers s'élèvent à 12 000 Euros dans le 1er cas vs 13 2000 dans le 2ème.
Croyez vous que l'AI va vraiment chercher une offre d'achat à 220 000 euros quand il a une offre certaine à 200 000 ??
Le but de l'AI est de faire tourner son stock de mandat et donc à vendre /faire acheter le + rapidemment possible...
Je crois que pour s'en sortir, les AI ne devraient pas travailler sur l'exclusivité et/ou sur des honoraires réduits, mais se poser des questions sur ce qu'ils peuvent apporter réellement aux acheteurs et aux vendeurs de vraiment différenciant et que ces derniers ne soient pas capables de faire à leur place.
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 16:32:33
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La première question à se poser : qui paie les services de l'AI ?
A première vue on peut penser que c'est l'acquéreur ; la commission provient en général des fonds versés par l'acquéreur.
Mais est-ce si sûr ? Les biens se vendent-ils plus cher parce qu'ils sont vendus par une agence ?
Clairement non. D'abord il existe une frange d'acquéreurs qui achètent à n'importe quel prix pour peu que ce soit sans agence, ils pensent faire une bonne affaire en économisant une commission.
Ensuite parce que les acquéreurs ne sont pas idiots, ils comparent les prix des biens et ne font pas deux catégories, ils n'acceptent pas forcément de payer plus cher parce que la vente se fait par agence.
Par exemple si un acheteur se décide pour un bien en agence et qu'ensuite il le voit en pub moins cher par le particulier, il ne l'accepte pas et renégocie derechef.
Les prix baissent également avec le temps. Classiquement un propriétaire essaie de vendre seul après avoir surestimé son bien. S'il ne vend pas il le confie à une agence, et petit à petit le prix baisse jusqu'à atteindre un prix de vente acceptable, ce grâce au travail et aux frais engendrés par l'agence le plus souvent. C'est pourquoi commission ou pas de très bonnes affaires, souvent les meilleures, se font par agence. A la fin le bien ne se vend pas au delà du prix du marché. La commission est donc payée majoritairement par le vendeur.
Si on parle services "différenciants" on est tout de suite confronté au coût, et à ce moment là il faut immédiatement se poser la question du mandat simple ou exclusif, car le retour sur investissement est très différent. Le rapport est grosso modo de 1 à 8. Le fait que ce soit le vendeur qui paie la commission légitime parfaitement le recours au mandat exclusif, pour peu que l'agence offre naturellement un plus grand panel de services qu'en mandat simple.
jcm |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 17:00:33
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De suite le jeu se calme et la discussion avance, bravo.
En effet si l’on observe nos manières de consommer nous recherchons comme ceci :
1) le prix le plus bas
2) le meilleur rapport qualité/prix
3) le haut de gamme
Le problème étant qu’en matière de bien immobilier la maison de madame Michu reste la même, si elle est à vendre dans plusieurs agences seul le prix FAI peut changer.
Par contre si par une commission d’agence raisonnable un professionnel arrive à faire aussi bien en matière de service rendu alors laissons-lui le temps de démontrer qu’il réalise plus de vente que les autres.
Parce qu’au fond quand les banques se battent à coup de taux le plus bas du marché, ne font ils pas tous le même métier ?
Le but n’est il pas de prendre des parts de marché ?
Alors pourquoi ne pas débattre sur par exemple la BNP qui en ce moment serait plus cher que LCL par exemple.
Non je crois qu’une innovation dérange à partir du moment où les concurrents ne peuvent pas s’aligner, et si demain tous les A.I décident de ne prendre que 4% de commission d’autres prof. Se gratteraient les cheveux pour trouver encore mieux, cette histoire est aussi vieille que les romains lorsqu’ils faisaient du commerce…
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 17:05:01
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La commission est donc payée majoritairement par le vendeur.
A dire vite... et surtout à dire à un acheteur!
Tres clairement l'acheteur ne paie pas systématiquement l'intégralité de la commission. De la a dire que c'est le vendeur qui paie majoritairement (sic), y'a un gap...
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 17:15:32
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ce qui est tout à fait vrai : un vendeur par petite annonce donne souvent le même prix de pap que par une agence, pourquoi?
parceque d'après lui si un AI est capable de vendre à ce prix et bien lui aussi.
Ce qui nous amène à dire que l'on ne paye pas toujours plus par agence, en plus les prof. peuvent nous orienter vers une négociation alors que le particulier lui..... |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 27 sept. 2005 : 17:28:16
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Citation :
Initialement entré par jcm
La première question à se poser : qui paie les services de l'AI ?
A première vue on peut penser que c'est l'acquéreur ; la commission provient en général des fonds versés par l'acquéreur.
Mais est-ce si sûr ? Les biens se vendent-ils plus cher parce qu'ils sont vendus par une agence ?
Clairement non. D'abord il existe une frange d'acquéreurs qui achètent à n'importe quel prix pour peu que ce soit sans agence, ils pensent faire une bonne affaire en économisant une commission.
Ensuite parce que les acquéreurs ne sont pas idiots, ils comparent les prix des biens et ne font pas deux catégories, ils n'acceptent pas forcément de payer plus cher parce que la vente se fait par agence.
Par exemple si un acheteur se décide pour un bien en agence et qu'ensuite il le voit en pub moins cher par le particulier, il ne l'accepte pas et renégocie derechef.
Les prix baissent également avec le temps. Classiquement un propriétaire essaie de vendre seul après avoir surestimé son bien. S'il ne vend pas il le confie à une agence, et petit à petit le prix baisse jusqu'à atteindre un prix de vente acceptable, ce grâce au travail et aux frais engendrés par l'agence le plus souvent. C'est pourquoi commission ou pas de très bonnes affaires, souvent les meilleures, se font par agence. A la fin le bien ne se vend pas au delà du prix du marché. La commission est donc payée majoritairement par le vendeur.
Si on parle services "différenciants" on est tout de suite confronté au coût, et à ce moment là il faut immédiatement se poser la question du mandat simple ou exclusif, car le retour sur investissement est très différent. Le rapport est grosso modo de 1 à 8. Le fait que ce soit le vendeur qui paie la commission légitime parfaitement le recours au mandat exclusif, pour peu que l'agence offre naturellement un plus grand panel de services qu'en mandat simple.
jcm
JCM comme vous l'indiquez ce n'est pas parce que c'est bien le vendeur qui se fait à chaque fois avoir au niveau du net vendeur, que c'est lui qui paye la commission.
C'est bien l'acquéreur qui paye un NET FAI et donc la commission
Le jeu est effectivement faussé car il n'a pas à sa disposition le Net vendeur mais un Net FAI (voir les nombreux échanges sur ce forum sur le double discours tenu par les AI au vendeur et à l'acheteur au sujet de ses FA et de l'offre à faire pour que l'affaire se fasse).
Par ailleurs, je ne crois pas à votre théorie de la bonne affaire. On achète généralement un bien qui nous plait, dans une enveloppe budgétaire donnée (+/- extensible selon les personnes) pour se loger dans la grande majorité des cas en essayant de ne pas se faire avoir. Et à moins d'être idiot, quand on est acheteur on cherche partout, peut importe que cela soit une agence ou un particulier.
En ce qui concerne les services différenciants, je parle de services pour l'acheteur et le vendeur qu'ils ne peuvent assumer, et non pas du coût que cela a pour un AI : un particulier s'en fout. Est-ce que quand vous aller acheter un produit / service vous vous posez souvent la question de la marge faite par le commerçant ?
Franchement quand les AI mettent en avant le fait de sélectionner leur acquéreurs potentiels, vous croyez franchement qu'un particulier n'est pas capable de le faire également ?
Quand un AI vous prévient d'une visite pour dans 1/4 d'heure, vous ne croyez pas que c'est mieux pour un particulier de garder la maîtrise de son agenda ?
Côté acquéreur, quand un négo vous fait visiter le bien alors qu'il le découvre avec vous par ce que ce n'est pas lui qui a rentré le bien, vous croyez que cela apporte quelque chose à l'acquéreur ?
Je crois vraiment que le seul atout des AI est le fait qu'ils disposent / font croire qu'ils disposent d'un avantage informationnel à un moment donné et :
- qu'internet va dans le sens des particuliers, pas des AI
- qu'au plus le marché sera éduqué, c'est à dire de plus en plus d'acheteur (ce qui est le cas actuellement) au plus la PDM des AI baissera car quand on a réalisé un achat / vente d'un bien en passant par un AI on se dit qu'en se donnant un peu de peine on peut faire aussi bien, voire mieux.
Il y a surement de supers AI mais bon, vu l'image qu'à votre profession, y'a quand même proportionnellement plus de "bons" dans n'importe quelle autre profession que dans la votre... |
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