Citation :

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Initialement entré par jled

ce qui est tout à fait vrai : un vendeur par petite annonce donne souvent le même prix de pap que par une agence, pourquoi?
parceque d'après lui si un AI est capable de vendre à ce prix et bien lui aussi.
Ce qui nous amène à dire que l'on ne paye pas toujours plus par agence, en plus les prof. peuvent nous orienter vers une négociation alors que le particulier lui.....

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Citation :

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Initialement entré par fcosta

[quote][i]
JCM comme vous l'indiquez ce n'est pas parce que c'est bien le vendeur qui se fait à chaque fois avoir au niveau du net vendeur, que c'est lui qui paye la commission.

C'est bien l'acquéreur qui paye un NET FAI et donc la commission

Ce point est impossible à trancher, à mon sens. Affaire de point de vue et de cas particuliers.

Le jeu est effectivement faussé car il n'a pas à sa disposition le Net vendeur mais un Net FAI (voir les nombreux échanges sur ce forum sur le double discours tenu par les AI au vendeur et à l'acheteur au sujet de ses FA et de l'offre à faire pour que l'affaire se fasse).

Par ailleurs, je ne crois pas à votre théorie de la bonne affaire. On achète généralement un bien qui nous plait, dans une enveloppe budgétaire donnée (+/- extensible selon les personnes) pour se loger dans la grande majorité des cas en essayant de ne pas se faire avoir. Et à moins d'être idiot, quand on est acheteur on cherche partout, peut importe que cela soit une agence ou un particulier.



En ce qui concerne les services différenciants, je parle de services pour l'acheteur et le vendeur qu'ils ne peuvent assumer, et non pas du coût que cela a pour un AI : un particulier s'en fout. Est-ce que quand vous aller acheter un produit / service vous vous posez souvent la question de la marge faite par le commerçant ?

Le commerçant est lui obligé de se poser la question. Pas de la marge forcément, mais du prix de revient du service.

Franchement quand les AI mettent en avant le fait de sélectionner leur acquéreurs potentiels, vous croyez franchement qu'un particulier n'est pas capable de le faire également ?

Quand un AI vous prévient d'une visite pour dans 1/4 d'heure, vous ne croyez pas que c'est mieux pour un particulier de garder la maîtrise de son agenda ?

Côté acquéreur, quand un négo vous fait visiter le bien alors qu'il le découvre avec vous par ce que ce n'est pas lui qui a rentré le bien, vous croyez que cela apporte quelque chose à l'acquéreur ?

Je crois vraiment que le seul atout des AI est le fait qu'ils disposent / font croire qu'ils disposent d'un avantage informationnel à un moment donné et :
- qu'internet va dans le sens des particuliers, pas des AI

Je ne suis pas d'accord, la progression des coûts sur Internet, pour être efficace, va plutôt dans le sens du professionnel.

- qu'au plus le marché sera éduqué, c'est à dire de plus en plus d'acheteur (ce qui est le cas actuellement) au plus la PDM des AI baissera car quand on a réalisé un achat / vente d'un bien en passant par un AI on se dit qu'en se donnant un peu de peine on peut faire aussi bien, voire mieux.

Pas de problème. Pour l'instant 77 % des vendeurs confient leur bien à un AI. Sans compter, parmi les 23 %, ceux qui ont fait faire une "estimation gratuite..."

Il y a surement de supers AI mais bon, vu l'image qu'à votre profession, y'a quand même proportionnellement plus de "bons" dans n'importe quelle autre profession que dans la votre...

La mauvaise image de la profession est due au mandat simple. 10 clients en mandat simple = 11 clients mécontents, 1 parce que certes on a vendu son bien mais il a fallu lui faire payer pour les 9 autres, idem pour l'acquéreur qui a lui aussi à tort ou à raison l'impression de payer la totalité (loi hoguet oblige, et peu importe d'ailleurs à ce stade que ce soit le vendeur ou l'acquéreur qui paie techniquement) et 9 qui n'ont rien payé mais on n'a pas vendu on est des nuls, et comme le retour sur investissement en mandat simple est faible on n'a pas les moyens d'apporter des services corrects.

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Citation :

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Initialement entré par fcosta

Je comprend l'intérêt haut combien important de l'exclusivité pour un AI mais d'un point de vue du particulier, j'y suis non moins hautement réfractaire et hostile :

-pour moi, un AI offre avant tout une visibilité à un vendeur. Ne passer que par un seul AI, voire même par des exclusivités améliorées / aménagées type Calitimo, SIA... c'est évidemment se priver de visibilité même si les services et l'investissement personnel de l'AI sont supers et mieux !

C'est se couper de probabilités de contacts car 10 vitrines d'AI, c'est quand même mieux qu'une seule (à trafic équivalent).

Donc pour un vendeur sensé et qui a tant soit peu de temps à consacrer à sa vente et qui est motivé, passer par un AI c'est déjà bête, mais passer en plus par un AI avec exclusivité c'est le ponpon...

Pour l'acquéreur que j'étais, c'est également une mauvaise chose car je ne peux encore moins négocier...

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Citation :

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Initialement entré par jled

ce qui est tout à fait vrai : un vendeur par petite annonce donne souvent le même prix de pap que par une agence, pourquoi?
parceque d'après lui si un AI est capable de vendre à ce prix et bien lui aussi.
Ce qui nous amène à dire que l'on ne paye pas toujours plus par agence, en plus les prof. peuvent nous orienter vers une négociation alors que le particulier lui.....

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Citation :

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Initialement entré par jcm

[quote]Initialement entré par fcosta

[quote][i]
JCM comme vous l'indiquez ce n'est pas parce que c'est bien le vendeur qui se fait à chaque fois avoir au niveau du net vendeur, que c'est lui qui paye la commission.

C'est bien l'acquéreur qui paye un NET FAI et donc la commission

Ce point est impossible à trancher, à mon sens. Affaire de point de vue et de cas particuliers.

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Initialement entré par jled

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Initialement entré par fcosta

Je comprend l'intérêt haut combien important de l'exclusivité pour un AI mais d'un point de vue du particulier, j'y suis non moins hautement réfractaire et hostile :

-pour moi, un AI offre avant tout une visibilité à un vendeur. Ne passer que par un seul AI, voire même par des exclusivités améliorées / aménagées type Calitimo, SIA... c'est évidemment se priver de visibilité même si les services et l'investissement personnel de l'AI sont supers et mieux !

C'est se couper de probabilités de contacts car 10 vitrines d'AI, c'est quand même mieux qu'une seule (à trafic équivalent).

Donc pour un vendeur sensé et qui a tant soit peu de temps à consacrer à sa vente et qui est motivé, passer par un AI c'est déjà bête, mais passer en plus par un AI avec exclusivité c'est le ponpon...

Pour l'acquéreur que j'étais, c'est également une mauvaise chose car je ne peux encore moins négocier...

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Et pour le pain vous le faite vous même ou vous préferez passer par un boulanger?

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Citation :

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Initialement entré par jmkdb

Enfin une question de fond qu'il est agréable de suivre.... mais que de contre-vérités !

Que je sache, un prix de vente FAI inclut les honoraires d'agences, et c'est bien l'acquéreur qui paie ce prix. Effectivement, pour un bien identifié et considéré, à net vendeur équivalent, il est évident que c'est l'acquéreur qui paie les services de l'agence.
Cette vérité dérange les agents immobiliers. Car ils espèrent et ils voudraient se donner un autre rôle.... La résultante de cette obstination est sans appel : un rejet massif des agents immobiliers.... car rappelons tout de même le contexte dans lequel un professionnel a bien moins de la moitié des affaires !!!

Pour le mandat exclusif, là encore, c'est un rôle que l'agent immobilier veut se donner, prétextant une qualité de service. Mais cela apparaît comme un chantage... si vous voulez que je m'occupe de vous, signez moi une exclusivité...

Un mandat est un mandat. Qu'il soit simple ou exclusif ne change rien à la nature des obligations du mandataire vis-à-vis de son mandant....

Je crains qu'à trop exiger de choses, la vérité échappe aux agents immobiliers emplis de certitudes...

Si l'on plaçait LE CLIENT au centre de la réflexion. considérons le vendeur. Son objectif est, sans considération de telle ou telle agence, de vendre le plus cher possible le plus rapidement possible. À l'évidence signer 3 ou 4 mandats simples remplit correctement ce rôle.... Pourquoi engager un vendeur sur une prise de risque.... qui consiste pour lui à se priver des acheteurs des 2 ou 3 autres agences sérieuses de son secteur.
Considérons l'acheteur, il est évident que l'exclusivité et le mandat de recherche exclusif, ou même certains bons de visites, ne lui permet pas de jouer en toute liberté de faire jouer la concurrence entre les différents mandataires.... que ce soit en terme de services, d'amabilité, d'écoute, de considération et du niveau des honoraires. C'est tout de même un comble que ce client acquéreur dont à l'évidence il est le seul débiteur d'une facture de commissions d'agence, soit aussi peu écouté et considéré...
Car si il n'y a que 42% des parts de marché pour les agents immobiliers, c'est également quelques 58% des acheteurs qui se détournent des agences immobilières pour réaliser leur projet immobilier.

J'attends avec plaisir les arguments démontrant que j'ai tort de voir les choses ainsi.

Jean-Michel

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Citation :

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Initialement entré par jmkdb

Par ailleurs, n'oubliez pas une chose, c'est que quel que soit le mandataire, la somme nette devant revenir au vendeur est identique.... la marge de la négociation de l'acquéreur se situe quasi exclusivement sur les honoraires de chaque mandataire. J'ai pu constater un écart jusqu' à 60% entre le mandataire le plus cher et celui le moins cher. Cette marge est absolument à prendre en compte.... et bénéficie à l'acquéreur sans nuire au vendeur... tout au contraire, puisqu'ainsi le nombre potentiel d'acquéreur est plus élevé

Jean-Michel

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Initialement entré par jmkdb

Vous avez entièrement raison. Cependant, même si effectivement il existe un nombre de conséquent de mandats exclusifs qui passent à d'autres agences après 3 mois, ce n'est pas la totalité de ces mandats.
Il va de soi que durant 3 mois, le client a perdu un temps conséquent....et c'est pour moi une raison suffisante et supplémentaire de rejeter l'exclusivité...

Jean-Michel

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Initialement entré par fcosta

Je comprend l'intérêt haut combien important de l'exclusivité pour un AI mais d'un point de vue du particulier, j'y suis non moins hautement réfractaire et hostile :

-pour moi, un AI offre avant tout une visibilité à un vendeur. Ne passer que par un seul AI, voire même par des exclusivités améliorées / aménagées type Calitimo, SIA... c'est évidemment se priver de visibilité même si les services et l'investissement personnel de l'AI sont supers et mieux !

C'est se couper de probabilités de contacts car 10 vitrines d'AI, c'est quand même mieux qu'une seule (à trafic équivalent).

Donc pour un vendeur sensé et qui a tant soit peu de temps à consacrer à sa vente et qui est motivé, passer par un AI c'est déjà bête, mais passer en plus par un AI avec exclusivité c'est le ponpon...

Pour l'acquéreur que j'étais, c'est également une mauvaise chose car je ne peux encore moins négocier...

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Citation :

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Initialement entré par jmkdb

Non ! Ce n'est pas le prix affiché.... mais la comme nette devant revenir au vendeur qui est une obligation "légale"....
Quant à cette exigence du vendeur.... elle ne se justifie pas réellement !

Maintenant, si l'on admet un prix FAI identique.... la somme nette devant revenir au vendeur sera plus importante à l'aide d'une agence pratiquant les honoraires réduits....



Jean-Michel

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