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 Sujet  |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 28 sept. 2005 : 11:52:27
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Citation :
Initialement entré par jled
D'ailleurs remarquez toutes les exclus qui finissent à la baisse chez les concurrents trois mois plus tard.
Nous avons un pourcentage très faible d'exclus qui se transforment en simple ou qui sont dénoncés. C'est bien que le vendeur est satisfait.
jcm |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 11:54:21
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jled
D'ailleurs remarquez toutes les exclus qui finissent à la baisse chez les concurrents trois mois plus tard.
Nous avons un pourcentage très faible d'exclus qui se transforment en simple ou qui sont dénoncés. C'est bien que le vendeur est satisfait.
jcm
Pourtant d'après ce que je peux lire sur ces forums les clients sont mécontents des exclus, ne feriez vous pas nu nombrilisme? |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 12:07:31
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Citation :
Initialement entré par jled
Voici et je site pour vous « fcosta » en réponse a votre point de vue sur l’achat entre pap.
A ce jour, 90% des actions en justice portent sur les ventes, achats ou locations entre particuliers. Plus de 50 000 plaintes sont enregistrées dans les tribunaux afin de réparer chaque année des préjudices toujours importants quand il s'agit de votre patrimoine immobilier. Vous multipliez donc par 30 le risque de finir votre transaction devant un juge à chaque fois que vous entamez une démarche de pap.
Par contre je vous rejoins sur un point il ne faut pas non plus prendre les acquéreurs pour des poires avec des honoraires trop important et surtout des exclus trés confortables et impossibles pour l'acquéreur de négocier tant sur les frais d'agence que sur le prix net vendeur qui souvent est au dessus du marché.
et oui car il faut bien, le dire une exclu est TRES SOUVENT négociée avec un prix net vendeur au dessus du marché ET a ce moment précis de la négociation des pseudos avantages client vendeur dont l'efficacité est loin d'être prouvée.
D'ailleurs remarquez toutes les exclus qui finissent à la baisse chez les concurrents trois mois plus tard.
Je crois qu'effectivement la mise en avant d'une sécurisation supérieure de la vente/achat par les AI pourrait être un élément fort de leur différenciation ...que très peu d'AI mettent en avant.
Sauf que les notaires peuvent également très bien jouer ce rôle, gratuitement, si on sait les impliquer |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 12:15:57
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Pourquoi ais-je l’impression en vous lisant (fcosta) que votre seul but étant d’obtenir des services compétents à faible coût voir même gratuit ?
Tout service est payant, que je sache chacun doit vivre.
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 12:23:30
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
ëtes-vous certain que c'est ce que le client souhaite ?
Je n'ai jamais vu un vendeur explicitement et même implicitement réclamer la délégation du mandat..... !
Jean-Michel
La majorité des clients vendeurs ne sont pas réfractaires à l'idée de traiter avec un agent immobilier.
En revanche ils souhaitent avoir un service de qualité, avec des engagements précis, et un suivi (ce qui est la moindre des choses)
Une objection au mandat exclusif de la part des vendeurs est leur souhait de confier la vente à 3 ou 4 agences pour "faire jouer la concurence" (ce qui est un leurre, je l'ai souvent démontré, en particulier sur ce forum)
Le désir de voir son bien proposé par plusieurs agences par le biais dun fichier partagé n'est certes pas explicite chez les vendeurs, dans la mesure ou nos clients ne connaissent pas cette pratique.
(elle est tout à fait nouvelle pour nos clients, et si j'en crois certains post de ce forum, elle l'est aussi pour certains professionnels :=))
En revanche, cette mise en fichier partagé suscite une quasi unanimité chez les clients vendeurs, dans la mesure ou elle répond à leur souhait de diffusion plus large, tout en leur permettant de n'avoir qu'un seul interlocuteur, qui de plus ayant la confiance totale de son client investira toute son énergie, tout son budget sur son bien.
Cordialement
Gilles |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 12:24:16
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Citation :
Initialement entré par jled
Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jled
D'ailleurs remarquez toutes les exclus qui finissent à la baisse chez les concurrents trois mois plus tard.
Nous avons un pourcentage très faible d'exclus qui se transforment en simple ou qui sont dénoncés. C'est bien que le vendeur est satisfait.
jcm
Pourtant d'après ce que je peux lire sur ces forums les clients sont mécontents des exclus, ne feriez vous pas nu nombrilisme?
Le problème est que pour la plupart des AI exclu = affaire captive, point. Pas ou peu d'avantages clients.
Si on considère au contraire que l'exclu permet un retour sur investissement plus fréquent que le simple, il faut en faire profiter le client en lui offrant beaucoup plus de services. Il y a longtemps que je ne suis plus dans la théorie, chez nous ça marche très bien comme ça ; et on a vraiment très peu de dénonciation de mandats (d'ailleurs on ne contraint pas les vendeurs pour 3 mois, on leur laisse le plus souvent la possibilité de dénoncer tout de suite, dès la prise du mandat, s'ils ne sont pas contents).
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 12:34:20
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Citation :
Initialement entré par jled
mais alors ce n'est plus une exclu!
Le client ne peut pas donner d'autres mandats. En ce sens, c'est une exclu.
Avantage client : beaucoup d'agences pour vendre le bien, un seul interlocuteur. Le client ne souhaite pas négocier avec 25 agences. Il souhaite de l'efficacité.
jcm |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 13:58:06
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Citation :
Initialement entré par jled
Pourquoi ais-je l’impression en vous lisant (fcosta) que votre seul but étant d’obtenir des services compétents à faible coût voir même gratuit ?
Tout service est payant, que je sache chacun doit vivre.
A vrai dire, je me pose la question de me lancer professionnellement sur votre marché (mais pas forcément en tant qu'AI) sur lequel, à vous lire et à lire vos clients acheteurs/vendeurs, et à y regarder les appétits des banques et autres, il y a bcp de choses à faire et à inventer.
Le métier d'AI tel qu'il est exercé aujourd'hui (avec les contraintes réglementaires existantes qui limitent pour partie l'innovation dans la profession et sur le marché) est appellé d'après moi à très fortement évoluer à moyen terme et compte tenu des barrières d'accès à ce marché très faibles, il est également appellé à être concurrencé par de nouveaux acteurs qui proposeront une offre différente et / ou auront un positionnement marketing tout autre.
Je trouve cela très stimulant de partir d'une feuille blanche et de se dire :
- voici les intervenants actuels, ce qu'ils font, SWOT...
- voici les clients, ce qu'ils veulent, qui ils sont...
- qu'est ce que je peux apporter sur ce marché de vraiment différenciant vs concurrents et d'utile à l'un et/ou l'autre des clients ?
Et je trouve, par exemple, que le nouveau métier de "chasseur d'appart" est une réponse marketing opportune et d'avenir sur le marché français, même si elle en est qu'aux balbutiements
Je ne sais pas si au final j'entrerai professionnellement sur ce marché, mais je suggère à tous ceux qui souhaitent comprendre ce marché, de venir échanger et apprendre ici avec vous. Cela leur sera toujours utile |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 14:10:10
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fcosta, certaines agences ont déjà beaucoup évolué. Nous ne faisons pas le même métier qu'il y a 15 ans. Et ce n'est pas fini.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 14:15:33
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Comme je suis heureux de vous voir dire cela ! Mais le dire est une chose..... le faire concrètement en est une autre....
Jean-Michel |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 14:52:39
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Mon cher fcosta,
Le nouveau métier de chasseur d’appartement (repris par m6 dans une émission ) est en effet une bonne idée si vous pouvez la situer dans une grande ville dans la mesure où vos acheteurs perdraient plus de temps à chercher un bien et donc de l’argent qu’en passant par vous.
Il se trouve qui si cette solution est envisageable dans une grande ville où il faut plus de deux heurs pour la traverser, quel intérêt pour une commune de 50 000 ou 100 000 hab. ?
De plus je vous pose la question suivante : il vous faudra ajouter vos frais ou commission en plus de ceux de l’agence chez qui vous este allé chercher le bien. Comment le justifier ?
cordialement |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 16:08:56
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Citation :
Initialement entré par jled
Mon cher fcosta,
Le nouveau métier de chasseur d’appartement (repris par m6 dans une émission ) est en effet une bonne idée si vous pouvez la situer dans une grande ville dans la mesure où vos acheteurs perdraient plus de temps à chercher un bien et donc de l’argent qu’en passant par vous.
Il se trouve qui si cette solution est envisageable dans une grande ville où il faut plus de deux heurs pour la traverser, quel intérêt pour une commune de 50 000 ou 100 000 hab. ?
De plus je vous pose la question suivante : il vous faudra ajouter vos frais ou commission en plus de ceux de l’agence chez qui vous este allé chercher le bien. Comment le justifier ?
cordialement
Bonjour jled,
l'intérêt pour l'acheteur c'est que :
- ne serait-ce que pour une ville moyenne de 50 000 à 100 000 habitants, il faut plusieurs paires de mains pour compter les agences immobilières... et les biens à vendre se trouvent également chez les particuliers, les notaires (indifféremment du canal de diffusion : presse, internet, vitrines, bouche à oreille...) Donc, si l'on veut avoir accès à l'ensemble du marché, ça fait bcp bcp de boulot et chercher un appart ou une maison à acheter, ça prend bcp bcp de (perte de) temps
- je ne crois pas qu'il faille raisonner en terme de commune pour un acheteur, qui veut peut être au départ quelque chose dans la commune A si possible mais qui peut acheter dans la B ou la C. Donc son bassin de recherche théorique, ce n'est plus forcément les 20 agences de la commune A mais les 60 agences de la zone A + B + C.
Dans la pratique, évidemment il n'a pas le temps / les moyens d'avoir accès à l'ensemble du marché mais si vous prenez le soin de voir au bout combien de temps un acheteur trouve son bonheur, vous vous dites que ce métier a un bon potentiel de développement pour raccourcir notamment le cycle de recherche
-> l'accès à l'ensemble du marché est un vrai enjeu d'après moi pour les AI (et un vrai bénéfice client) s'ils arrivent vraiment à collaborer au sein de MLS locaux totalement coopératifs (mandat excl + simple). Mais je n'y crois pas du tout cf concurrence SIA, MLS, Calitimo, et cela aura plutôt tendance à décrédibiliser encore plus le métier d'AI. Mais bon, quand les AI auront 1 seule voix pour aller de l'avant c'est pas demain la veille !
- en terme de rémunération, certains chasseur le font et je ne pense pas que cela soit une bonne idée, mais cela est en partie lié à leur positionnement. J'en ai vu d'autres qui s'assoient sur la loi Hoguet et font payer des avances sur frais... Ca ferait hurler certains AI !
Pour ma part, je crois a priori dans une autre solution : du côté du partage des FA, comme cela se fait partout ailleurs dans le monde et en France quand on parle de ventes Inter agences... Et je le justifie ainsi : l'AI apporte le vendeur, le chasseur ...l'acheteur
Ceci dit, les chasseurs ne sont pas la panacée évidemment, mais c'est une réponse marketing je crois pertinente si l'on segmente très très basiquement le marché : acheteur vs vendeur...
cordialement |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 16:28:51
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Citation :
Initialement entré par jcm
fcosta, certaines agences ont déjà beaucoup évolué.jcm
Bonjour jcm,
je crois que c'est (stratégiquement, et non bien sur au niveau de l'AI alpha) le problème de votre activité. Seules certaines changent quand c'est toute votre profession qui a mauvaise image et qui aurait besoin d'une direction commune.
Même si évidemment il existe surement de très bons AI, et que d'ailleurs il existe maintenant un Guide Michelin des AI qui les référence... Pour en arriver là, c'est que quand même il y a un gros souci, non ?
Comme par ailleurs, aucun des poids lourd du secteur (les franchisés) ne veut faire de virage à 180°, les tentatives communicationnelles pour faire changer l'image de votre profession ne peuvent rien quand basiquement le contenu "perçu" de votre métier ne change pas.
Et que comme l'a effectivement dis jmkdb quand les banques et les distributeurs vont se lancer de manière industrielle sur votre marché, en n'investissant ne serait-ce que le 100ème de leurs budgets publicitaires sur leurs marchés actuels -> ça va faire mal
Cordialement, |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 16:31:06
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Citation :
Initialement entré par fcosta
Citation :
Initialement entré par jcm
fcosta, certaines agences ont déjà beaucoup évolué.jcm
Bonjour jcm,
je crois que c'est (stratégiquement, et non bien sur au niveau de l'AI alpha) le problème de votre activité. Seules certaines changent quand c'est toute votre profession qui a mauvaise image et qui aurait besoin d'une direction commune.
Même si évidemment il existe surement de très bons AI, et que d'ailleurs il existe maintenant un Guide Michelin des AI qui les référence... Pour en arriver là, c'est que quand même il y a un gros souci, non ?
Comme par ailleurs, aucun des poids lourd du secteur (les franchisés) ne veut faire de virage à 180°, les tentatives communicationnelles pour faire changer l'image de votre profession ne peuvent rien quand basiquement le contenu "perçu" de votre métier ne change pas.
Et que comme l'a effectivement dis jmkdb quand les banques et les distributeurs vont se lancer de manière industrielle sur votre marché, en n'investissant ne serait-ce que le 100ème de leurs budgets publicitaires sur leurs marchés actuels -> ça va faire mal
Cordialement,
Alors là je ne me fais aucun souci.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 16:33:59
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OUi, Costa, votre analyse est bonne. Mais les secteurs où peuvent travailler des "chasseurs de logements" sont très particuliers et surtout sur des catégories de biens aux aspérités marginales......
Par ailleurs, cela n'est possible que lorsque le marché est pénurique en terme de biens et lorsque la demande est forte et très soutenue.
Cela n'est presque plus le cas aujourd'hui, sauf dans des secteurs marginaux....
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 16:40:45
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par fcosta
Citation :
Initialement entré par jcm
fcosta, certaines agences ont déjà beaucoup évolué.jcm
Bonjour jcm,
je crois que c'est (stratégiquement, et non bien sur au niveau de l'AI alpha) le problème de votre activité. Seules certaines changent quand c'est toute votre profession qui a mauvaise image et qui aurait besoin d'une direction commune.
Même si évidemment il existe surement de très bons AI, et que d'ailleurs il existe maintenant un Guide Michelin des AI qui les référence... Pour en arriver là, c'est que quand même il y a un gros souci, non ?
Comme par ailleurs, aucun des poids lourd du secteur (les franchisés) ne veut faire de virage à 180°, les tentatives communicationnelles pour faire changer l'image de votre profession ne peuvent rien quand basiquement le contenu "perçu" de votre métier ne change pas.
Et que comme l'a effectivement dis jmkdb quand les banques et les distributeurs vont se lancer de manière industrielle sur votre marché, en n'investissant ne serait-ce que le 100ème de leurs budgets publicitaires sur leurs marchés actuels -> ça va faire mal
Cordialement,
Alors là je ne me fais aucun souci.
jcm
Comment pouvez-vous dire que vous vous faites aucun souci. Êtes-vous au courant de ce qui se prépare dans quelques banques et chez Auchan et Carrefour ?
Je pense que vous ne le savez pas. C'est la raison pour laquelle vous déclarez cela. Vous êtes responsable d'un réseau, avec des hommes que vous entraînez avec vous.
Vous ne pouvez plus ignorer l'arrivée d'une nouvelle concurrence avec des moyens financiers que vous aurez de la peine à imaginer.
Si je prends la seule grande distribution.... c'est un trésor de guerre considérable.
Certes, l'argent n'achète pas tout. Mais de là à dire que vous ne vous faites aucun souci, alors là, non.! C'est de l'inconscience....
L'immobilier en France est un marché ultra convoité..... et si les agents immobiliers pouvaient parader à 80% des parts de marché, je serai d'accord avec vous.... le problème c'est que vous n'aurez guère les moyens de soutenir très longtemps une telle vision j'me foutiste de l'arrivée imminente de cette nouvelle concurrence.
Détrompez-vous ! Mais comme j'imagine que c'est moi qui vous le dis, vous allez une nouvelle fois prendre le contrepied.....
Jean-Michel |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 16:55:12
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Comment pouvez-vous dire que vous vous faites aucun souci. Êtes-vous au courant de ce qui se prépare dans quelques banques et chez Auchan et Carrefour ?
oui, alors ils préparent quoi?
cordialement |
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bidochon
Contributeur senior
78 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 17:45:31
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| et pourquoi pas décatlhon et leroy merlin |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 18:25:02
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En ce qui concerne les banques, leur introduction sur le marché de la transaction immmobilière ne date pas d'hier. En ce sens, je rejoindrais aisément jcm dans cette analyse.
Mais cette analyse est trompeuse à plus d'un titre, d'une part parce que les banques sont en train de revoir toutes leurs positions, et surtout parce qu'ils sont en train d'imaginer un véritable nouveau référentiel métier.
Quant à la Grande Distribution (que je sache Decathlon et Leroy Merlin appartiennent au même groupe... et c'est Auchan et tous ses satellites) si je prends le cas d'Auchan et de sa filiale "Immochan", leurs cadres sont parfaitement formés à l'immobilier. Par ailleurs, il n'est pas difficile de savoir ce qu'il prépare compte tenu de l'énorme traffic ainsi que la fidélisation engagée déjà il y a plusieurs mois. Il est difficile de parler de quelque chose qui n'existe pas encore, mais je puis vous assurer, pour quelques projets que j'ai pu voir, que cela va décoiffer. Il est évident que cela rangera ces discussions idéologiques sur le mandat Exclusif ou Calitimo, ou Confiance, ou Privilège et même le MLS à la française (SIA, ou FFIP) au rang des bizarreries archéologiques.
Ce n'est pas si surprenant. Ces gens-là n'ont absolument pas la même vision que les agents immobiliers traditionnels d'une part, et d'autre part on ne peut pas les accuser de ne pas savoir ce que c'est que le commerce.
LA question de fond qui demeure est celle-ci : est-ce que l'immobilier est un produit comme un autre.... vous verrez jcm répondra NON, et moi je répondrai OUI.
Car deux visions sont directement opposables : d'un côté se dire en quoi l'immobilier ne peut pas être un produit comme un autre...et de l'autre chercher à faire en sorte que cela le devienne.
Maintenant, vous êtes client consommateur, baigné dans le consummérisme, vous choississez quelle option ?
La réponse me semble tellement évidente !
Jean-Michel |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 28 sept. 2005 : 20:02:35
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
OUi, Costa, votre analyse est bonne. Mais les secteurs où peuvent travailler des "chasseurs de logements" sont très particuliers et surtout sur des catégories de biens aux aspérités marginales......
Par ailleurs, cela n'est possible que lorsque le marché est pénurique en terme de biens et lorsque la demande est forte et très soutenue.
Cela n'est presque plus le cas aujourd'hui, sauf dans des secteurs marginaux....
Jean-Michel
Jean michel,
si effectivement le positionnement de ce nouveau métier c'est de ne s'occuper que des gens friqués avec une rémunération additionnelle à celle des AI, alors évidemment le potentiel est limité !
A l'heure actuelle, j'ai plutôt tendance à penser qu'il y a de la place pour séduire une clientèle de masse avec une offre de service + un positionnement + un mode de rémunération différent de celui pratiqué actuellement par les quelques chasseurs d'appart très parisiens
De la même manière, je crois très fortement qu'il est possible d'imaginer un périmêtre d'activités et un positionnement qui permettent de s'adapter aux cycles immobiliers (comme le fait n'importe quel industriel qui travaille sur des marchés saisonniers, ce qui est relativement courant...) et comme le font les AI qui sont également administrateurs de biens et syndics, par exemple
Cordialement
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La part de marché des agents immobiliers....
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