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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
 Posté - 30 sept. 2005 : 13:32:35
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extrait:
"La motivation du Perseverant consiste à agir selon ses convictions. Il se met au service de ce qu'il croit être le bon choix pour lui et la société en général. Etre reconnu pour ses opinions constitue son besoin psychologique majeur. Le 'must' : que l'on vienne quérir son avis..."
"Si elle ne s'estime pas considérée, la personne en phase Persévérant aura tendance à rechercher à sa maniere de l'attention négative. Plus que jamais affirmée dans ces positions, rigide sur ses principes, attentive aux erreurs des autres plus qu'a leur réussite, elle risque d'en mettre 'plein les oreilles' à son voisinage, elle partira en croisade..."
Gérard Collignon.
la croisade n'est jamais très productive pour les fins que l'on souhaite défendre, meme juste et utile. Vous pouvez vous en taper c'est votre droit le plus strict, mais sachez que l'accumulation de propos aggressifs (a nouveau meme juste) ne profite ni à son auteur, ni à son audience.
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Edité par - Ahuy le 30 sept. 2005 13:51:51 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 13:53:31
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Écoutez, tout ceci est très certainement très intéressant, et libre à vous de croire à tous ces modèles théoriques, avec les effets de mode qui font la fortune de consultants en mal de savoir pratique et immédiatement transférable, mais je vous confirme que je m'en tape.
"La carte n'est pas le territoire", et vous devriez méditer cela. J'ai probablement autant du "persévérant" que du "passionné", du "tenace" comme du "rêveur", de la "fainéantise la plus crasse" comme d'un goût prononcé pour l'effort.
Si la profession d'agent immobilier est dans une impasse, d'ailleurs pas seulement qu'en France, il y a sûrement une raison.
Nous ne sommes pas d'accord sur les raisons, et quant à moi je me fiche de savoir si ce que dit un client est vrai ou non, l'important est qu'il le dit.
Aujourd'hui le grand public rejette majoritairement les agents immobiliers, dont ils ne comprennent pas le rôle ni le prix. Cessons donc de tourner autour du pot. Qu'est-ce qui est fait concrètement ?
Rien.
Ou bien alors, dites-moi quelles sont les tentatives concrètes des agents immobiliers, énoncées à partir d'une vision stratégique, de manière à reconquérir le marché, de manière à maîtriser une relation qui leur échappe.
Je n'en ai vu nulle part.
jcm réivente et perfectionne le connu. C'est bien. Cela a l'illusion du mieux, mais est-ce la solution? À l'évidence non.
Alors vous pourrez dire ce que vous voulez sur la forme de ma communication, le seul enjeu est une réponse sur le fond. D'animer ce débat entre les différentes hypothèses. Pour le reste, je ne suis qu'un réactif. je réponds coup pour coup. Rien d'autre.
Sans doute aussi que mes questions sont trop précises ? Mais ne sont-elles pas légitimes.
Comment, par exemple; est fixé le niveau des honoraires....? Interrogez-moi là-dessus. Interrogez jcm.... et d'autres agents immobiliers traditionnels.
Et vous pourrez vous faire une opinion.
Par ailleurs, pour ce qui concerne la psychologie à deux balles qui consisterait à ranger els gens dans des cases, il n'existe à mes yeux que deux catégories de personnes : les gens optimistes et les gens pessimistes.
Je range dans ce dernier rang toutes les personnes qui pensent que 42% de parts de marché c'est une fatalité et de ne pas se donner les moyens d'imaginer d'autres axes pour faire ce métier.
Je suis personnellement optimiste, autant dire que je n'espère pas les choses vont aller mieux, je souhaite de tout mon coeur qu'elles n'empireront pas.
Et de ce point de vue, permettez moi d'être un peu rigide.
Jean-Michel |
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 14:33:54
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Il ne s'agit en rien de reduire quiquonque à une case ou à une étiquette, ni vous, ni personne d'autre.
Mon propos était juste de souligner que ce que vous etes en train de faire s'appelle selon certaines théories fuemeuses "partir en croisade". D'autre ici vous dirons que vous nous "faites la totale".
Chacun son vocable, le concept reste un peu le meme.
Pour le fond, vu de ma lorgnette, la question ne sera jamais comment faire pour que les AI aient le maximum de part de marché. Pour le client plus nombreux seront les acteurs sur le marché (site internet, AI, notaire, banques ou épicerie du coin...), plus cela lui sera profitable.
Comme toujours, la facilité de l'acces à une information fiable et à jour est la meilleure facon pour l'acheteur de defendre ses intérets.
essayer de faire de l'AI (pris dans les contradictions propres aux interets divergents qu'il porte) le seul porteur de cette info ne me parait pas judicieux (toujours point de vue client).
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 14:39:19
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Citation :
Initialement entré par Ahuy
Il ne s'agit en rien de reduire quiquonque à une case ou à une étiquette, ni vous, ni personne d'autre.
Mon propos était juste de souligner que ce que vous etes en train de faire s'appelle selon certaines théories fuemeuses "partir en croisade". D'autre ici vous dirons que vous nous "faites la totale".
Chacun son vocable, le concept reste un peu le meme.
Pour le fond, vu de ma lorgnette, la question ne sera jamais comment faire pour que les AI aient le maximum de part de marché. Pour le client plus nombreux seront les acteurs sur le marché (site internet, AI, notaire, banques ou épicerie du coin...), plus cela lui sera profitable.
Comme toujours, la facilité de l'acces à une information fiable et à jour est la meilleure facon pour l'acheteur de defendre ses intérets.
essayer de faire de l'AI (pris dans les contradictions propres aux interets divergents qu'il porte) le seul porteur de cette info ne me parait pas judicieux (toujours point de vue client).
Partir en croisade ? NON ! Je suis simplement passionné par ce métier....
Ensuite, si je suis d'accord avec vos propos, ils omettent un fait essentiel. La valeur ajoutée de l'agent immobilier ne réside pas dans la détention d'une information. Si tel est le cas, c'est-à-dire si les agents immobiliers restent ainsi, ils perdront non seulement d'autres parts de marché conséquentes par l'arrivée d'internet et des nouvelles technologies de communication, (aux USA 18 points en 5 ans), mais le droit d'exister tout simplement.
C'est bien parce que je crois encore à une valeur ajoutée des AI qui je suis ici. Mais encore faut-il s'entendre là-dessus.
En terme de valeur ajoutée exoigène, seul le groupe 4% immobilier répond à ce critère.
Jean-Michel |
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atc
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 16:22:49
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quelle est la valeur ajoutée apportée par les AI?
elle correspond à l'importance du service que le client estime devoir obtenir.
- si le vendeur attend du suivi,il va se tourner vers une agence dont
le coeur de l'offre est un engagement d'actions précises prises envers le vendeur pour parvenir à la vente
- si l'acheteur attend un prix,il va s'adresser en priorité à une agence à honoraires réduits
(mais on peut avoir un excellent suivi et ne pas vendre ou avoir les honoraires les plus bas et présenter le bien à un prix supérieur à un concurrent).
le client ira en priorité là ou il estime que le coeur de l'offre correspond le mieux à son attente.
par contre si il estime que l'offre ne correspond pas à son attente,
les honoraires quel qu'en soit le niveau seront considérés comme trop
élevés et le service rendu insuffisant ou mauvais.
dans ces cas de figure,le client aura tot fait de se retourner vers
les petites annonces ou vers les portails immobiliers du net d'ou une
répercussion défavorable immédiate sur la part de marché des AI.
cordialement
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 16:38:39
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Citation :
Initialement entré par atc
quelle est la valeur ajoutée apportée par les AI?
elle correspond à l'importance du service que le client estime devoir obtenir.
- si le vendeur attend du suivi,il va se tourner vers une agence dont
le coeur de l'offre est un engagement d'actions précises prises envers le vendeur pour parvenir à la vente
- si l'acheteur attend un prix,il va s'adresser en priorité à une agence à honoraires réduits
(mais on peut avoir un excellent suivi et ne pas vendre ou avoir les honoraires les plus bas et présenter le bien à un prix supérieur à un concurrent).
le client ira en priorité là ou il estime que le coeur de l'offre correspond le mieux à son attente.
par contre si il estime que l'offre ne correspond pas à son attente,
les honoraires quel qu'en soit le niveau seront considérés comme trop
élevés et le service rendu insuffisant ou mauvais.
dans ces cas de figure,le client aura tot fait de se retourner vers
les petites annonces ou vers les portails immobiliers du net d'ou une
répercussion défavorable immédiate sur la part de marché des AI.
cordialement
Pour un vendeur, la problématique est simple : vendre le plus cher possible dans le délai le plus court.
Pour un acquéreur : acheter sans souci et sans risque son "château" et au meilleur prix.
Tout ce qu'ont inventé les agents immobiliers en dehors de ces deux objectifs n'est que de la littérature, et de la pire en plus.
Il est donc faux que l'exclusivité soit une attente des clients, par exemple
Jean-Michel |
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atc
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 17:02:05
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la problématique peut etre légèrement différente:
-tout le monde connait des vendeurs qui priviligéront le niveau de prix de vente sur la rapidité "je veux ce prix et ne suis pas pressé"
ou les vendeurs qui privilégieront la rapidité ce qui bien souvent nécessitera un rajustement du prix à la baisse pour obtenir un délai de vente plus court
- en ce qui concerne les acheteurs,tout à fait d'accord,le prix est primordial mais il doit etre accompagné de choix dans la meme gamme de produit.un bon prix isolé sans choix à proposer n'apporte généralement pas de bons résultats.
cordialement |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 17:08:44
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"Il est donc faux que l'exclusivité soit une attente des clients, par exemple
Jean-Michel"
Au premier abord.
Mais il suffit de leur expliquer.
La meilleure preuve : ils ne dénoncent pas le mandat alors qu'ils pourraient le faire DES LA SIGNATURE dans la plupart des cas.
C'est bien qu'ils sont satisfaits d'être "menottés" (avec 2 t, revoyez les tracts de votre réseau)
jcm |
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jled
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 17:41:33
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mon cher atc vous oubliez quand même au passage que si les choses sont bien faites un AI a appris un métier: celui de vendre : d'ailleurs que pensez vous de cette pub C21 à la télé?
A chacun son savoir faire, ce qui permet à tous d'être un professionnel dans sa branche.
cordialement |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:22:41
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Citation :
Initialement entré par jcm
"Il est donc faux que l'exclusivité soit une attente des clients, par exemple
Jean-Michel"
Au premier abord.
Mais il suffit de leur expliquer.
La meilleure preuve : ils ne dénoncent pas le mandat alors qu'ils pourraient le faire DES LA SIGNATURE dans la plupart des cas.
C'est bien qu'ils sont satisfaits d'être "menottés" (avec 2 t, revoyez les tracts de votre réseau)
jcm
Première chose, et je vous demande de bien vous l'inscrire une bonne fois pour toutes, CE N'EST PAS MON RÉSEAU, D'AILLEURS JE N'AI JAMAIS EU DE RÉSEAU. Cela fait plusieurs fois que je vous le dis, mais vous êtes tellement de mauvaise foi et têtu.
Inscrivez-vous aussi dans le crâne que je suis consultant. Rien de moins rien de plus.
Il suffit d'expliquer quoi au client.... Vos négociateurs ont des arguments ! OUI, mais lesquels ?
Lorsque vous rentrez un mandat, mais c'est à croire que vous ne l'avez jamais fait, la signature du mandat est TOUJOURS conditionnée à la négociation du prix. À tort ou à raison, le vendeur a son prix. Que vous l'acceptiez ou non. C'est ainsi. SI vous voulez signer un mandat (mais vous êtes libre de ne pas le faire) vous devrez vous plier aux exigences du vendeur. Auxquelles vous ajouter vos honoraires.... C'est dire que les mandats sont très largement en dehors de toute considération du marché. Ou alors, vos clients sont exceptionnels... ils comprennent tout de suite ce qu'aucun que je connaisse (il y a des exceptions) ne comprend.
Vous êtes en train de NOUS faire croire que parce que c'est un mandat Calitimo, cela change la donne pour le vendeur ? Mais rien du tout cher jcm.... cela ne change rien du tout.
Un mandat surrévalué est un mandat qui ne se vendra pas. Alors ?
Tous vos mandats sont au prix , c'est cela ?
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:35:45
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Où est le rapport ? Et j'ai déjà répondu sur la question de la fixation du prix au mandat.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:44:56
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Quel est le rapport entre un mandat et son prix ?
Mais c'est évident. Si de nombreux mandats ne sont pas vendus par les agents immobiliers c'est qu'ils ne sont pas requalifiés. Le fait qu'ils soient exclusifs ou non ne changera rien à l'affaire.
Mais ce détail, vous ne voulez pas l'entendre.
Un mandat se vend lorsqu'il est proche du prix du marché.... et non pas parce qu'il est Calitimo ou je ne sais quoi d'autre. Même chez 4% immobilier. Un mandat déconnecté de la réalité du marché est INVENDABLE.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 18:47:08
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Vous avez répondu quoi précisément ?
C'est marrant, à chaque fois qu'on parle du fond, vous déclarez toujours que vous avez déjà répondu.....
Sur la fixation du prix, vous joignezà votre mandat un avis de valeur ? Mais qu'est ce que cela change. ?
Vous refusez de rentrer le mandat ? DOnc il se vendra par ailleurs...
Alors comment avez-vous résolu ce paradoxe ?
Jean-Michel |
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atc
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:04:43
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Citation :
Initialement entré par jled
mon cher atc vous oubliez quand même au passage que si les choses sont bien faites un AI a appris un métier: celui de vendre : d'ailleurs que pensez vous de cette pub C21 à la télé?
A chacun son savoir faire, ce qui permet à tous d'être un professionnel dans sa branche.
cordialement
cher jled,
je suis d'accord: à chacun son savoir-faire.
le problème: est-ce-que le savoir-faire en vente immobilière se résume à présenter un bien au prix le plus concurrentiel ce qui est déjà une valeur ajoutée en soi ou nécessite-t-il d'autres valeurs ajoutées telles les garanties d'action de C 21 ou autres?
le but unique est de vendre mais quelles valeurs ajoutées seront retenues par un acheur éventuel et quelles sont celles qui le laisseront indifférent?
cordialement |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:33:08
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Citation :
Initialement entré par atc
Citation :
Initialement entré par jled
mon cher atc vous oubliez quand même au passage que si les choses sont bien faites un AI a appris un métier: celui de vendre : d'ailleurs que pensez vous de cette pub C21 à la télé?
A chacun son savoir faire, ce qui permet à tous d'être un professionnel dans sa branche.
cordialement
cher jled,
je suis d'accord: à chacun son savoir-faire.
le problème: est-ce-que le savoir-faire en vente immobilière se résume à présenter un bien au prix le plus concurrentiel ce qui est déjà une valeur ajoutée en soi ou nécessite-t-il d'autres valeurs ajoutées telles les garanties d'action de C 21 ou autres?
le but unique est de vendre mais quelles valeurs ajoutées seront retenues par un acheur éventuel et quelles sont celles qui le laisseront indifférent?
cordialement
Tout cela est un faux problème.... car l'appartement est le même que vous l'achetiez de particulier à particulier ou par l'intermédiaire d'une agence !!!!!!
Prenez maintenant le parallèle avec une voiture d'occasion. Vous pouvez l'acheter de particulier à particulier.... ou l'acheter chez Renault où cela sera une Garantie OR. Ce n'est donc pas la même voiture....
Donc, les agents immobiliers auront beau tourner le problème dans tous les sens, le client est ROI. C'est le consommateur qui va choisir. Pour le moment le rôle de l'agent immobilier est surtout le rôle que celui-ci se donne, et non celui que le consommateur attend. D'ailleurs le grand public le dit : "nous ne comprenons pas le rôle de l'agent immobilier....". jcm dit "je le lui explique...." Ah ? Et que lui explique-t-il ? Pour le vendeur, en admettant que celui-ci soit sensible aux arguments de l'exclusivité et qu'il tombe dans ce piège (il y tombe, la preuve, il ne dénonce pas le mandat !), est-ce de nature à remédier à la perte de confiance et de crédibilité..... ? NON ! Pour l'acquéreur, je crains que celui-ci soit également floué. À 6 ou à 10% d'honoraires (en plus je maintiens bien que c'est l'acquéreur qui paie) cela est inacceptable. D'ailleurs, cela est refusé par plus de la moitié du grand public.
J'en viens aux mêmes conclusions cent fois répétées. Il faut définir le métier. Définir le rôle, et surtout partir du client. Rien que lui. Je me fiche du taux de transformation de mes mandats, je me fiche de l'exclusivité, du mandat, du bon de visite. Je pose les choses. Quel rôle puis-je jouer dans la transaction immobilière ? Quelle pourra être ma valeur ajoutée exogène ? Quel modèle économique viable ? Comment attirer les talents commerciaux pour réaliser cette formidable mutation ?
Jean-Michel |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:37:00
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On parle ici de choses totalement abstraites !
La part de marché des agents immobiliers est de l'ordre de 50%, nous la savons, et pour un certain nombre d'entre nous, c'est une préoccupation.
J'exerce cette profession depuis 16 ans, et je puis vous affirmer que le niveau des prestations de services apportées par les agents immobiliers à leurs clients a TRES LARGEMENT AUGMENTE, et la part de mes clients satisfaits est supérieure à 98% (questionnaires de satisfaction)
Cependant, dans le même temps, la part de marché des agents immobiliers est restée la même !!!
La seule raison de ce constat est simple, et je l'ai expliquée, et démontrée par des chiffres parlants en page 3 de ce forum.
Nous sommes dans le pays du système "D", et le simple fait de pouvoir "éviter" de payer un service ou une commission est une satisfaction.
Et ce, Jean-Michel, quelque soit le montant de ce service ou de cette commission, ne vous en déplaise.
Vous pourrez prétendre et affirmer ce que vous voudrez à ce sujet, quand bien même le niveau de rémunération des agents immobiliers serait de 3%, le "contournement" resterait un sport national.
Si vous aviez raison sur ce point que vous défendez, les secteurs dans lesquels les agences pratiquant des honoraires réduits sont installées, auraient vu la part de marché des agents immobiliers augmenter !
Ce n'est pas le cas !!!
Une autre solution à cette "fuite" est de proposer aux vendeurs, des enagegements, des garanties, des assurances, la prise en charge des certificats obligatoires ou tout autre forme de prestation, en contrepartie d'un mandat exclusif, lequel mandat est le seul moyen pour l'agent immobilier d' avoir une certitude quand à la rémunération de son travail.
Le jour où, par leur professionalisme, et par les engagements qu'ils savent prendre et les garanties qu'ils savent offrir, les agents immobiliers auront conquis cette part de marché qui échappe toujours, je vous rejoins parfaitement sur la nécessité d'uniformiser et certainement de revoir à la baisse les barêmes d'honoraires.
Cordialement.
Gilles |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:50:04
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Tout le monde s'accorde à dire que les honoraires sont trop élevés, mais personne ne les baisse ! Cela ce n'est pas abstrait !
Que je sache, ORPI, C21, Laforêt, Guy Hoquet, Calitimo etc.... sont TOUS d'accord pour dire que les honoraires sont trop élevés... et personne ne les baisse ! Pire, ils considèrent le seul réseau immobilier national à l'avoir fait comme un charognard.....
Il faudrait tout de même savoir....
Pourquoi, par exemple, certains journaux gratuits, refusent de faire paraître de la publicité pour 4% sur la pression des autres agents immobiliers ?
Pourquoi à FOIX, les agents immobiliers locaux, FNAIM, se sont adressés jusqu'à la Préfecture pour tout faire contre l'ouverture d'une agence 4% ?
On parle de quoi Messieurs les agents immobiliers traditionnels ?
Ensuite, la seule baisse des honoraires n'est absolument pas suffisante ! Je n'ai jamais dit que cela était. De nombreuses agences ont effectivement baissé leurs honoraires... et c'est un échec. Tout à fait d'accord. Les axes stratégiques sont ailleurs. Ou plus exactement, non seulement ailleurs, mais autrement.
Maintenant, la démarche qualitative que vous décrivez, si elle est séduisante, elle, elle est abstraite ! Je le sais, pour avoir travaillé ainsi, ou plus exactement pour l'avoir enseigné, et surtout constaté comment elle était réellement appliquée par les négociateurs....
Contrairement à ce que vous écrivez, je ne vois pas pour quelle raison, si moi ou d'autres, remettons en cause certains des principes que vous appliquez, jour après jour, serait abstrait.
Je ne suis pas du genre à ne pas avoir les pieds bien ancrés sur terre. Et les quelques interlocuteurs engagés dans la même réflexion, non plus.
Jean-Michel |
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ghghgh
Pilier de forums
611 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 19:52:07
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Merci d'avoir si bien répondu "sur le fond"
Cordialement.
Gilles |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 20:12:15
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Une autre solution à cette "fuite" est de proposer aux vendeurs, des enagegements, des garanties, des assurances, la prise en charge des certificats obligatoires ou tout autre forme de prestation, en contrepartie d'un mandat exclusif, lequel mandat est le seul moyen pour l'agent immobilier d' avoir une certitude quand à la rémunération de son travail.
Je vous répond alors sur le fond....
Vous offrez au vendeur les diagnostics obligatoires.... Oui et alors ? Si c'est pour baisser sa marge, autant baisser ses honoraires....
ET puis ce qui me gêne c'est le côté "donnant donnant", l'exclusivité contre la gratuité des diagnostics.... aujourd'hui les termites, l'amiante, le plomb, demain le radon, la conformité gaz, le risque naturel, le risque industriel, le diagnostic thermique....
Certains agents immobiliers font ainsi....et depuis longtemps... sans grand résultat il faut bien le dire. C'est une idée généreuse.... mais à mon sens très en dessous des enjeux réels.Mais surtout, vous le faites payer à l'acquéreur en réalité !!!! Alors que selon la loi ces diagnostics sont à charge exclusive du vendeur.
Le jour où, par leur professionalisme, et par les engagements qu'ils savent prendre et les garanties qu'ils savent offrir, les agents immobiliers auront conquis cette part de marché qui échappe toujours, je vous rejoins parfaitement sur la nécessité d'uniformiser et certainement de revoir à la baisse les barêmes d'honoraires.
C'est certain qu'en réchérissant le coût de production en offrant les diagnostics techniques, et finalement en reportant cette charge sur l'acquéreur, puisque je ne vois pas comment en faisant cette dépense supplémentaire, et elle peut être conséquente sur certains types de biens, vous arriverez à baisser vos honoraires.
La loi Hoguet doit être réformée. Voilà ce que je pense. Imaginez un monde où cette loi qui est ultra contraignante aura été modernisée....
Mais que font les syndicats professionnels ? C'est vrai que la tribu costume trois pièces légion d'honneur est un invraissemblable ramassis de personnes, souvent venues de l'ADB, et qui n'ont pour la plupart jamais rentré un mandat de vente de leur vie, que vous élisez chaque année, est vraiment ce dont la profession a besoin !
Là encore, il y aurait beaucoup à dire pour que la profession sorte de l'impasse dans laquelle elle est.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 30 sept. 2005 20:13:13 |
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fcosta
Contributeur actif
31 réponses |
Posté - 30 sept. 2005 : 20:30:07
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Et pendant ce temps là...
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La part de marché des agents immobiliers....
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