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gege31b
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7 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 10:09:22
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Bonjour,
Voici mon souci aujourd'hui. Mon propriétaire m'a donné congé pour quitter la maison que j'occupe actuellement avec un prévis de 6 mois or cela ne m'arrange vraiment pas et je cherche donc tout moyen d'annuler ce congé. En lisant tous les textes j'ai trouvé les éléments suivants que j'aimerai regarder avec votre aide. - Le propriétaire doit sous peine de nullité préciser exhaustivement le bien qui va être vendu : dans mon cas il me dit : maison de 89m2 avec un garage de 15m2... N'est cité nulle part le terrain. Ca peut jouer ou pas? - Le prix fixé me semble énorme. En effet il y a un an ces maisons se vendaient 120 000 euros et maintenant il en demande 190 000.
Comment puis-je procéder pour faire valoir une nullité qui reconduirait donc mon bail pour 3 ans ?
Merci de toute aide.
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Edité par - gege31b le 01 août 2005 10:11:35 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 10:40:57
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1) etes vous titulaire d'un bail loi 89??
2) avez vous vérifié les conditions de de forme (échéance du bail, mentions obligatoires....)
3) les prix de vente sont libres |
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gege31b
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 14:33:25
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Bonjour,
1) Oui je suis titulaire d'un bail loi 1989
2) Vérifié les conditions de la forme : justement je me pose des questions si le courrier du propriétaire est correct ou pas.
3) Le prix de vente est libre oui sans toutefois être fantaisiste : j'ai lu que si le prix était disproportionné et la vente non confiée à une agence cela n'allait pas.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 14:43:07
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gege31b en tant que locataire vous avez signé un contrat de bail où il est stipulé que le propriétaire peut résilier le bail sous forme d'un congé pour vente ou pour habiter. En signant vous acceptez les règles du jeu. La location sous entend mobilité et changement d'habitation en fonction des changements de part et d'autre (locataire/propriétaire).
Cependant, vous pouvez essayer de trouver un arrangement avec votre proprio en lui expliquant votre situation. Il arrive que des proprio prennent en charge tout ou partie des frais de déménagement de leurs locataires ...
bp |
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gege31b
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 14:50:51
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Bah oui mais ce n'est pas parcequ'on accepte d'être mis à la porte à tout moment que cela ne doit pas être fait en respectant les lois, si ? Déjà comment donneriez vous suite vous à un courrier vous proposant d'acheter une maison de 89m2 avec un garage de 15m2 au prix de 190560 euros ? Ces informations sont elle suffisamment complètes à vos yeux ? Vous signez ? La question de savoir si un terrain est vendu avec et sa superficie ne vous interresse pas ? Qu'entend la loi quand elle dit que sous peine de nullité la proposition de vente doit être exhaustive ?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 15:22:53
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Celui qui possède (et a donc acheté) c'est le propriétaire il est donc normal qu'il puisse reprendre la main sur son bien. La loi est ainsi faite que les cas où il peut reprendre la liberté sur son bien sont plutôt rares et de plus très cadrés.
Donc, la loi est plutôt en faveur des locataires.
Mais vous avez raison, si le proprio n'a pas respecté le formalisme nécessaire dans le congé pour vente vous êtes en droit d'obtenir l'annulation du congé. A l'opposé, si le congé est valable vous êtes obligé de libérer les lieux pas "à tout moment" mais à la fin du bail.
Ca n'est pas "une mise à la porte". C'est le principe de la location.
bp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 15:40:16
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quant aux conditions de vente, le propriétaire est libre de fixer son prix et de vendre son bien comme il le veut.
Heureusement que les agences immobilières n'ont pas de monopole!!!! |
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gege31b
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 15:54:15
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Bah je ne veux pas vous décevoir mais j'aimerais un avis d'une personne qui puisse me renseigner de façon impartiale. Ce que vous me dites est en contradiction totale avec ce qui est écrit sur ce même site : http://www.universimmo.com/actu/uniactu00p.asp?Article_Code=80
Ensuite il m'est déjà arrivé déjà avant d'être dans cette maison de devoir quitter pour cause de vente et pour votre info : le locataire ainsi averti peut quitter à tout moment et sans préavis son logement, pas besoin d'attendre non plus la fin du bail. Ces mentions aussi peuvent être trouvées dans les lettres types d'envoi de congé à un locataire pour raison de vente.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 16:00:51
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L'article d'UI mentionne : "...exhaustivité dans la désignation des locaux concernés par l’offre de vente"
Local n'est pas terrain. Le texte (l'article 15 loi de 1989) qui doit impérativement figuré dans le congé ne mentionne pas non plus de terrain.
Il existe peut-être une jurisprudence quelque part !?
bp |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 17:01:02
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on ne vous jamais dit (ou plutot écrit) qu'un locataire ne pouvait pas quitter les locaux sans préavis, si c'est le bailleur qui est à l'origine du congé.
au contraire!!!!!
quant à l'avis impartial que vous solicitez, nous sommes tous des bénévoles.
Pour une consultation payante, vous avez des grands maitres du barreau!! |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 17:06:24
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Concernant le prix de vente, il est libre. S'il est surévalué et que le propriétaire signe un compromis de vente à quelqu'un d'autre moins cher, il est obligé de vous offrir prioritairement le bien à la vente un mois avant la régularisation par acte authentique.
Extrait de l'article 15 Citation : Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.
Le bailleur n'a pas l'obligation de mettre le bien en agence mais dans ce cas, il faut tout de même qu'il mette au minimum une annonce de vente. La mise en vente doit être réelle. Il faut lire l'arrêt du 15 mars 2000 dans son intégralité: Citation : Mais attendu qu'ayant constaté que le prix proposé était volontairement dissuasif et que la bailleresse n'avait jamais donné de mandat de vente à un agent immobilier et fait de publicité en vue d'une vente, ni mentionné de visites de son appartement par d'éventuels acheteurs ni aucune proposition d'achat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a souverainement retenu, sans inverser la charge de la preuve, que Mlle Schwarz avait eu l'intention frauduleuse d'empêcher Mme Mercier d'exercer son droit légal de préemption
.
Pour le fait que le terrain ne soit pas mentionné, je ne sais pas comment cela est considéré par les tribunaux et si cela est une cause de nullité du congé. |
Edité par - Sand12 le 01 août 2005 17:07:26 |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 17:19:27
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Concernant le fait que le prix soit anormal, la cour de cassation ( 3ème chambre civile) du 5/07/95 et la cour d'appel de Paris 6ème chambre du 16/09/93 considèrent que l'offre de vente pour un prix double de celui du marché constitue effectivement une manoeuvre frauduleuse.
Le fait d'offrir un bien à la vente à un prix un peu supérieur au prix habituel du marché n'est pas automatiquement une cause de nullité du congé. Dans votre cas, la différence n'est pas aussi importante que dans cette jurisprudence( surtout qu'en un an, les prix ont encore augmenté) mais tout dépend de l'appréciation du juge. Il faudrait voir des annonces de logements similaires dans la tranche haute pour comparer. |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 17:31:15
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Concernant la superfice du terrain vendu, cela n'est pas une mention obligatoire dans le compromis de vente donc a fortiori dans le congé. Aucune loi n'oblige en effet à mentionner la superficie d'un terrain ( le compromis fait alors référence à la parcelle cadastrée n° XXX). |
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gege31b
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 17:45:38
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Je vous remercie de ces réponses.
Le fait de la superficie du terrain n'est pas le problème la. Il n'est même pas cité: Maison de 89m2 avec un garage de 15m2. C'est tout ce que j'ai et qui m'est proposé à la vente...
Pour répondre à Nefer si je parle qu'on peut partir à tout moment c'est que bprudhon avait dit le contraire dans un de ses messages : "A l'opposé, si le congé est valable vous êtes obligé de libérer les lieux pas "à tout moment" mais à la fin du bail."
Nous répondons tous ici bénévolement et il est interressant d'avoir l'avis de plusieurs personnes avant de se lancer dans des procédures juridiques bien souvent inutiles ce dont je vous remercie.
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Pascal_F
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 19:18:41
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Bonjour,
Le problème du terrain n'en est pas un. En effet, cette maison et son garage sont bien construit et repose bien sur un TERRAIN.
L'offre de vente n'est pas le compromis de vente.
La vente du terrain est induite ( à moins que la maison soit un "mobil home" ) et je ne vois pas du tout comment jouer sur ce point devant un juge.
Pascal |
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gege31b
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 19:27:17
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J'ai peut être oublié de préciser en effet que le terrain est bien plus grand que la maison. Que le terrain qui soit sous la maison fasse parti de la maison bah oui je suis quand même pas ignoble à ce point. Par contre rien d'évident du tout au sujet du reste du terrain. Il peut très bien être coupé en morceaux, vendu aux voisins etc. Je vous tiendrai au courant pour infos des avis que j'aurai hors du site aussi.
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Pascal_F
Contributeur vétéran
126 réponses |
Posté - 01 août 2005 : 19:42:02
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Bonjour,
Vous demandez au cadastre un extrait de la matrice du bien et vous serez fixé.
Pascal |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 00:15:27
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Vous devez consulter votre bail qui doit comporter la description des biens loués:": Maison de 89m2 avec un garage de 15m2, sur un terrain de ...m2" "Ayant constaté qu'un congé pour vente, qui visait un appartement et un emplacement de parking, ne faisait pas mention d'une cave mise à la disposition de la locataire....,que l'offre ne correspondait pas aux locaux loués." CIV.3-231 juin 2000. REJET. N°98-14043-CA Reims, 13 janvier 1998 |
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gege31b
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 08:56:40
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Donc si je comprend bien le dernier message : le congé doit comporter les mêmes éléments que sur le bail ? Si sur le bail il y a marqué : maison de 89m2, garage de 15m2 sur terrain de 600m2 et par sur le congé, le congé n'est pas valable ? |
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Sand12
Pilier de forums
1721 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 10:20:38
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Je serais asssez prudente sur le fait de savoir comment le juge va l'interpréter. Comme on vous l'a fait remarqué, la jurisprudence fait assez souvent référence " aux locaux loués" . La cave est un local, pas le terrain. De là à en déduire la nullité du congé, cela n'est pas évident.Il faudrait trouver une décision faisant référence au terrain.
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Ahuy
Pilier de forums
957 réponses |
Posté - 02 août 2005 : 10:36:09
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Pas juriste mais si je reprend la loi de 1989 il n'est en rien stipulé que le descriptif de la vente doit etre celui marqué sur le bail. Par ailleurs je serai étonné qu'il faille absulement mettre la superficie du terrain sachant que par ailleurs il me semble que le vendeur ne garantie pas cette meme superficie. Quand on vend une maison on la vend sur son terrain consultable librement au cadastre si un doute subsiste. Le juge reste libre de trancher dans un sens ou dans l'autre mais si tout a été respecte excepté eventuellement la notification de la superficie du terrain il y a quand meme un pas a franchir pour arriver à la nullité du congé!
Citation : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 Loi tendant à améliorer les rapports locatifs http://www.legifrance.gouv.fr/texteconsolide/ACECQ.htm Article 15 I. - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l'article 1er de la loi n° 53-286 du 4 avril 1953 modifiant la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé.
III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.
L'âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.
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