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sbourdette
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6 réponses |
 Posté - 17 août 2005 : 16:15:32
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Bonjour,
Je sais que le sujet a été maintes fois évoqué, mais je me permet de vous exposer mon cas et vous demander conseil :
J'ai acheté un appartement au mois de Juin 2005 (acte notarié).
A la fin du mois de Juin, je reçois l'appel de charge pour le 3ème trimestre ainsi qu'une facture d'honoraires de mutation de 215 €.
Le syndicat de copropriété est URBANIA Seine et Marne.
Trouvant la somme exubérante, je me suis renseigné sur internet dans les forums et sur le site l'unarc.
J'ai donc envoyé une 1ère lettre recommandée :
Par courrier daté du 28/06/2005, vous m’avez adressé la facture n°XXXXXX portant sur des honoraires de mutation. Or les honoraires pour frais de changement de copropriétaires sont injustifiés, car ce sont des obligations définies par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 32 du décret du 17 mars 1967.
Non seulement cette pratique est abusive mais elle est parfaitement illégale et ceci pour au moins deux raisons :
1) Même si le contrat de syndic contient une clause prévoyant des frais pour l’acheteur, le contrat de syndic (non voté par l’acheteur) lui est sur ce point (charges privatives) totalement inopposable.
2) La Cour de Cassation, a rappelé à plusieurs reprises que de tels frais – même s’ils étaient prévus dans un contrat de syndic - ne pouvaient en AUCUN CAS être imputés privativement, ces frais étant des frais d’administration, donc des charges collectives.
• Rappel du Code de la Copropriété
« Le syndic ne peut prétendre obtenir de l’acquéreur d’un lot, s’il n’est pas d’accord, des honoraires et "frais de mutation" pour son inscription dans les comptes de la copropriété. »
• Arrêt référencé "Cassation 3ème ch. Civ. 24 mai 1989" rappelant la jurisprudence constante
Le syndic étant un mandataire de la copropriété, le contrat de syndic n’établit pas de lien bilatéral direct entre le syndic et chacun des copropriétaires. Il lie simplement le syndic au syndicat. Le syndic n’est donc pas fondé à se prévaloir des clauses de son contrat pour recouvrer directement auprès des copropriétaires des honoraires à titre privatif.
Pour toutes ces raisons, je vous prie, d’arrêter sans délai toute relance concernant cette facture et ces honoraires.
URBANIA, m'a répondu que ces frais étaient dans le contrat du syndic voté en AG.
J'ai donc écris cette seconde lettre :
Je fais suite à votre courrier du 18 juillet 2005. Vous me rappelez que les frais et honoraires de mutation sont précisément indiqués dans notre contrat de syndic, validé par l’assemblée générale.
De plus, vous me fournissez des extraits de la réponse ministérielle du 21 Janvier 1991 parus aux éditions Francis Lefebvre. rappelant les modalités de rémunération du syndic relatives au travail réalisé en l’hypothèse d’une mutation.
Je me permets donc de vous adresser un texte plus récent du même éditeur (les Éditions Francis Lefebvre) - référence incontournable comme chacun sait. Ce document date de décembre 2003.
"Lors de la vente de mon appartement, le syndic m’a facturé à titre personnel des frais de mutation en sus de mes charges.
En a-t-il le droit ?
Le syndic, en sa qualité de mandataire, non pas de chacun des copropriétaires mais du syndicat de copropriété, ne peut prétendre à l’occasion de la vente d’un lot à une rémunération ou au remboursement de frais que si une disposition du règlement de copropriété ou une décision de l’assemblée générale l’y autorise. A défaut d’une pareille autorisation, ces frais ne peuvent pas être facturés personnellement au copropriétaire vendeur même si le contrat de syndic le prévoit : ils sont compris dans la rémunération du syndic et entrent dans les charges générales ".
Editions Francis Lefebvre. L’actualité n° 2 - Décembre 2003.
Ce texte est clair. Il dit que, même si le contrat de syndic inclut cette disposition, en l’absence de décision d’assemblée générale spécifique, le syndic n’a pas le droit de facturer des honoraires privatifs. Il dit que le syndic est déjà payé (dans le cadre de sa rémunération globale) pour cela.
Enfin, je vous prie de regarder plus attentivement la décision suivante :
Cour de Cassation, Chambre civile 3
Audience publique du 24 mai 1989 Rejet .
N° de pourvoi : 87-20047
Publié au bulletin
Décision attaquée : Tribunal d'instance de Strasbourg, 1987-09-29
Ceci est le dernier courrier que je vous adresserai sur ce sujet. Je vous demande donc d’arrêter immédiatement et sans condition toutes intimidations ou relance. Dans le cas où le recouvrement de ces honoraires serait poursuivi, je serais obligé de déposer une « déclaration au greffe » au tribunal d’instance du Raincy.
URBANIA m'a répondu qu'ils restaient sur leurs positions car le contrat de syndic été approuvé par l'AG.
Suis-je dans mon droit ?
Je me suis basé sur cet abus de l'unarc : http://www.unarc.asso.fr/site/abus/1104/abus274.htm
Si oui, que puis je faire avant de faire la déclaration au greffe ?
Cordialement
Sylvain
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 17:57:17
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Votre position est tout à fait justifiée et celle d'Urbania intenable.
Toutefois l'arrêt de 1989 n'est pas approprié car il s'agissait en l'espèce d'honoraires réclamés au vendeur pour l'établissement de l'état daté. Or dans ce cas le syndic effectue une prestation significative mettant en jeu sa responsabilité. Le principe de la rémunération n'est donc pas contestable. Seul son montant peut être contesté.
C'est à tort qu'on a voulu chercher des arguments pour contester aux syndics la rémunération de ce travail. Une solution simple est de considérer dans ce cas que le syndic effectue cette tâche exceptionnelle pour le compte du syndicat qui est tenu de délivrer l'état daté. C'est donc le syndicat qui paie le syndic et la dépense est imputée au vendeur comme charge particulière. L'argument tiré du mandat tombe puisque le syndicat est bien le mandataire du syndicat.
Pour l'acquéreur, la prestation du syndic est très minime. Ouvrir un compte et un dossier de copropriétaire dans le système informatique. C'est l'affaire de 10 minutes. On peut donc dire que l'équité n'est pas bafouée si on refuse tout honoraire, surtout à ce montant.
Et juridiquement, l'acquéreur n'est évidemment pas tenu à payer ce que l'on pourrait considérer comme un droit d'entrée.
Pour la déclaration au greffe ? C'est un coup à tenter bien que vous soyez en l'espèce le débiteur : demande de régularisation du solde dû par suppression d'un poste du compte. Peut-être le commis greffier vous guidera-t-il sur ce point.
Sinon, vous pouvez attirer l'attention du président du conseil syndical sur ce point. Je pense qu'on va arriver un jour à ce qu'un acquéreur assigne le syndicat en responsabilité pour avoir adopté un contrat de syndic manifestemment irrégulier sur ce point.
Une action de ce genre me plairait bien ! 
Racontez nous la suite
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sbourdette
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 août 2005 : 18:07:55
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Merci de la réponse mais je ne comprends pas bien.
Sur quels textes, je peux me baser pour faire comprendre au syndic que je suis dans mon bon droit ?
- La tenue du fichier des copropriétaires est une obligation du syndic.
- Ces honoraires sont inscrits au contrat du syndic approuvé par l'AG.
Ces deux hypothèses sont incompatibles entre elles.
Que puis je faire ? Je n'arrive pas à trouver la démarche adéquate.
Cordialement
Sylvain
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 août 2005 : 00:38:43
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La réponse est que l'assemblée n'aurait pas dû accepter l'inscription de cette clause dans le contrat de syndic. C'est pourquoi je pense qu'un copropriétaire aura l'idée un jour d'engager sur ce point la responsabilité du syndicat concerné.
La clause figurant dans le contrat vous est juridiquement inopposable. Moralement vous pouvez dormir tranquille : elle ne correspond à aucun travail digne de rémunération.
Par ailleurs votre syndic vous répondra que les honoraires demandés ne couvrent pas seulement la tenue du fichier mais aussi l'ouverture d'un compte !!!! La durée de ce travail est d'environ trois minutes.
Autrefois le syndic effectuait un compte prorata temporis des charges entre le venduer et l'acquéreur. Cette prestation pouvait à la rigueur être rémunérée. La rémunération était partagée 50 / 50? Le décret du 27 mai 2004 a supprimé le compte prorata temporis. |
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sbourdette
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 18 août 2005 : 00:48:21
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Pourquoi cette clause m'est juridiquement inopposable ? (Texte de loi, etc ...)
Dois je entamer une procédure ?
Si je ne fais rien, il vont essayer de recouvrir la facture.
Il faut donc agir au plus tôt. Non ?
Merci d'avance.
Sylvain |
Edité par - sbourdette le 18 août 2005 00:55:49 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 août 2005 : 10:46:43
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Pourquoi cette clause m'est juridiquement inopposable ? (Texte de loi, etc ...)
Vous avez cité l'arrêt qui la déclare inopposable aux copropriétaires en place et qui ont participé au scrutin sur le contrat de syndic. Elle est a fortiori inopposable aux acquéreurs qui n'ont pas participé au scrutin ! M^me une modification au règlement de copropriété leur est inopposable si elle n'a pas été publiée à la conservation des hypothèques.
Dois je entamer une procédure ?
J'ai indiqué qu'il fallait tente le coup de la déclaration au greffe. |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 18 août 2005 : 11:20:29
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Bonjour,
J'ai également en suspens ce genre de problème.
Les sommes en jeu sont beaucoup moins considérables que celles indiquées en tête de ce sujet mais j'ai décidé de m'opposer au règlement par principe et ça fait maintenant 2 ans que je défalque chaque trimestre le montant de ces frais de mutation acheteur de mes avis de charges ...
Les renseignements qui m'on été donnés à l'époque reposent sur l'art. 1165 du code civil qui stipule que "les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes; elles ne nuisent point aux tiers et elles en lui profitent que dans le cas prévu par l'art. 1121".
On m'expliquait qu'en vertu de cet article, il était interdit à une partie contractante de siolliciter d'un tiers l'exécution d'une obligation.
On m'a également donné les références d'une réponse ministérielle (ça ne vaut pas grand chose, mais bon ...) du 30.09.1985 précisant que le syndic ne peut prétendre obtenir de l'acquéreur d'un lot, s'il n'est pas d'accord, des honoraires et frais de mutation pour son inscription dans les comptes de la copro.
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jeff29200
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 14 sept. 2005 : 15:53:05
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Bonjour,
J'ai pratiquement le même souci!!! Le syndic me réclame 180 euro (je suis le vendeur) pour la mutation et je trouve que c'est un peu abusé pour des photocopies et des copier-coller.
Comme cela est écrit plus haut, j'ai vérifier s'il était stipulé dans le règlement de copropriété (ce n'est pas le cas). J'ai donc appelé le syndic et il m'a répondu que c'était stipulé dans le contrat du syndic qui est voté en assemblée générale tous les ans. Il n'existe pas de décision de l'AG qui autorise ce prélèvement.
En conclusion, suis-je obligé de payer ou non 
Merci de votre aide
Jeff |
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guenole
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 15 sept. 2005 : 18:03:21
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Bonjour,
J'ai eu aussi ce probleme en tant qu'acheteur, sauf que j'ai payé les honoraires de mutation, d'un montant de 260€ au notaire, qui a transmis ceux-ci au syndic. Je sais que le vendeur avait déjà payé 100€ au syndic.
J'ai fait confiance au notaire qui m'avait dit que cette somme était du au syndic.
J'ai envoyé des courrier en LRAR et simple avec les infos trouvé sur ce forum, mais le syndic ne m'a toujours pas remboursé.
Le problème c'est que si je vais au TI, n'ayant que le recu du notaire pour cette somme, est-ce que je ne risque pas d'être débouté?
Elles apparaissent aussi sur mes charges mais cela a été retiré car cela correspondait à un "oubli" de leur part, ils n'avait pas recu le cheque du notaire.
Juste pour l'anecdote, j'ai fait partie de ceux qui ont acheté avant les nouvelles dispositions supprimant l'établissement obligatoire par le syndic du prorata-temporis.
J'ai appelé le syndic à ce sujet et il m'a été répondu que comme la vente avait eu lieu avant la date d'application, il me le facturait, par contre, eux, soldant les comptes de la copro apres cette date, il ne ferait pas de prorata-temporis pour cette vente. Cette partie était facturé une centaine d'euros.
Cordialement, |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 sept. 2005 : 15:58:58
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Guenole,
Dans votre cas, c'est le notaire qui est le principal responsable. |
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guenole
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 14:37:51
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| Je suis d'accord que c'est le notaire qui est responsable, mais si je veut me faire rembourser, à qui vais-je devoir m'adresser? Car au final c'est le syndic qui à récupéré la somme. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 sept. 2005 : 18:39:10
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Vous n'allez sans doute pas vous en lencer dans une procédure contre le notaire.
Mais, pour ma part, je lui ferais remarquer l'inexactitude des renseignements, voire injonctions, qu'il vous a donnés.
Je suis étonné que les organismes de défense des consommateurs n'aient pas pris contact avec les Chambres des notaires pour mettre au clair cette question. Cette méthode est beaucoup plus efficace que les incantations et les articles dans les journaux.
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jeff29200
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 16:26:33
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Bonjour,
j'ai fini par aller voir le comptable de mon syndic et on a transigé sur une somme de 100 euro. Il est vrai que le syndic fournit quand même du travail (15 à 18 pages d'administration) mais plus de calcul de prorata temporis. Tout est negociable avec un peu d'amabilité.
Par contre il n'est pas compréhensible qu'un acheteur ait à payer les frais de mutation. Il incombe au vendeur. Ce qu'il peut éventuellement payer c'est l'ouverture de son compte.
Bon courage
Jeff |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 sept. 2005 : 18:17:42
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Ceci tend à démontrer ce que j'avancais dans un autre sujet.
Si les copropriétaires, et tout particulièrement les CS prenez la peine de jeter un oeil (les 2 c'est mieux) sur le contrat de leur syndic, et tout particulière les pages qui traitent des honoraires, ce genre de chose n'arriverait pas !!
Sans compter toutes les autres mésaventures qui font que pour 100 € d'honoraires avancés (gestion courante) le syndicat se retrouve en fait à en régler 200 en fin d'exercice, avec tous ces honoraires coupés en tranches dont les 3/4 relèvent de la gestion courantes et 1/4 sont inutiles ou abusifs.
Quand donc les copropriétaires comprendront-ils que les honoraires avancés par un syndic sont des propositions négociables ou à négocier.
Les honoraires sont libres !!! les copropriétaires acceptent ou pas, et pour le moins les discutent ! ..
Comment comprendre qu'ils vont pleurer pour 2 centimes d'€ en plus sur l'essence ou la boite de haricots verts, augmentation qui les fait courir dans un discount ou la boite et l'essence sont moins cers, mais qu'ils ne disent rien et prennent sans un mot la proposition chiffrée qui leur est présentée, voire qui est parfois imposée avec menaces par leur syndic.
Mais bon sang : qui c'est qui décide dans cette boutique !!
Qui c'est le chef !!!!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 10:37:18
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Gedehem indique justement que les honoraires sont libres, mais c'est une liberté encadrée.
La détermination du contenu de la catégorie exceptionnelle n'est pas libre. Certaines rubriques ne doivent pas y figurer : le meilleur exemple est donné par les frais de traitement des comptages d'eau ou autres. Il est seulement vrai que, s'agissant des rubriques exceptionnelles licites, un syndic peut demande 10 €, un autre 25. Il n'y a rien à dire. Le syndicat peut seulement discuter ou refuser.
La bonne solution est de décompter tous les honoraires exceptionnels au syndicat qui doit ensuite les ventilier. Les honoraires de mutation licites seront décomptés au vendeur en charges individuelles.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 11:01:33
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Je ne me suis pas levé de bonne heure et j'ai passé une bonne nuit (merci), mais j'ose avouer, JPM, que je n'ai pas compris votre post ...Non que je le conteste, car pour contester il faut comprendre, mais ici, j'avoue que je ne comprends pas ...
"Gedehem indique justement que les honoraires sont libres, mais c'est une liberté encadrée.
La détermination du contenu de la catégorie exceptionnelle n'est pas libre. (??) Certaines rubriques ne doivent pas y figurer : le meilleur exemple est donné par les frais de traitement des comptages d'eau ou autres. Il est seulement vrai que, s'agissant des rubriques exceptionnelles licites (??), un syndic peut demande 10 €, un autre 25. Il n'y a rien à dire. Le syndicat peut seulement discuter ou refuser...."
Ce que je comprends, c'est qu'entre mon :
"Quand donc les copropriétaires comprendront-ils que les honoraires avancés par un syndic sont des propositions négociables ou à négocier."
et votre :
"Le syndicat peut seulement discuter ou refuser" ....
.... il n'y a même pas une feuille de papier à rouler JOB .... |
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guenole
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 13:38:23
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Au sujet des négociations avec le syndic, j'ai constaté dans ma copropriété que pour les honoraire de mutations, soit les gens n'ont pas l'intention de vendre et donc se moque de ces honoraires, soit l'immobilier étant tellement haut, ils estiment ne pas être à 350 euros pres ( c'est la somme réclamé au vendeur, + 140 euros demandé à l'acheteur pour le livré d'acceuil qui contient je ne sais quoi), quand au tarif demandé à l'acheteur, la majorité s'en moque.
Pareil pour les frais de relance, 33euros le mise en demeure sans rappel simple avant. L'ancien président du conseil syndical estimait que les copropriétaires n'avait qu'à payer en temps et en heures, tant pis pour eux si le cheques met 10 jours à arriver ou qu'il n'arrive pas.
En resume je pense que certains honoraires ne sont pas négocié car la plupart des copropriétaires pensent que cela ne les concerne pas.
Tant pis pour le nouvel arrivant, il doit payer et se taire.
Pour les associations de consommateur, sur le site de l'ARC on peut voir une lettre envoyé aux chambres de notaire sur le problème des honoraires de mutations des syndics,
http://www.unarc.asso.fr/site/abus/0605/abus489.htm
Elle est pour l'instant resté sans réponse. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 15:37:18
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C'est ce que je disais plus haut ...
ils vont faire toute une histoire pour 2 centimes de plus sur l'essence (si c'est 3 cts, on a droit à 10 mn de reportage télé pendant 5 jours ...), mais pour 400 ou 500 € d'honoraires imputés abusivement tous les ans par leur syndic, non seulement ils ne disent rien, mais votent les yeux fermés, voire en applaudissant, les 5% d'augmentation d'honoraires gestion courante pour l'année suivante ....
Nous savons bien que 98% des copropriétaires sont beaucoup plus attentifs à ce bien périssable qu'est leur voiture achetée d'occase 8.000 € et qui n'en vaut que 7.500 6 mois plus tard, ... mais qu'ils ne pretent aucune attention à ce bien valorisable et valorisé chaque jour, acheté 120.000 € et qui prend 14% tous les ans ........
Cherchez l'erreur ...... |
Edité par - gédehem le 21 sept. 2005 15:40:11 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 21 sept. 2005 : 18:49:55
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Merci à Guenole pour l'indication relative à un contact de l'ARC avec le Conseil supérieur du notariat.
Je note que l'ARC a adopté le système que j'ai évoqué en ce qui concerne les honoraires dus par le vendeur. L'établissement de l'état daté incombe au syndicat (la rédaction du décret est fort malheureuse à cet égard  ) Le syndic fait le travail parceq'uil lui incombre de faire tous les travaux administratifs imposés au syndicat. C'est une prestation exceptionnelle sans nul doute. Le syndic est donc payé par le syndicat et la dépense est immédiatement imputée au vendeur comme charge individuelle.
A cet égard, il est normal que l'indication figure explicitement dans l'état daté, contrairement à ce qu'indique l'ARC.
En ce qui concerne les honoraires réclamés à l'acquéreur, ils sont incontestablement illégaux comme l'indique l'ARC, mais de plus, - et surtout -, ils ne correspondent à aucune prestation justifiant une rémunération (contrairement à l'établissement de l'état daté qui est une prestation consistante).
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mathi
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2092 réponses |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 sept. 2005 : 15:16:08
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On dévie un peut du sujet.
Mais sur les plans de sécurité incendie, je ne suis pas l'ARC. Je me moque de savoir si un plan ou un équipement de lutte contre l'incendie est obligatoire.
Ce qui m'intéresse : est-il utile, est-il conforme et en état, est-il fiable ? et bien sur est-il dans un créneau de prix convenable.
Pour les plans : une réponse identique pour tous les immeubles est impossible. Les plans ne servent qu'aux sapeurs pompiers. Ils doivent être à jour et lisibles (signalétique à jour).
Ce n'est pas très bon pour les pompiers de filer à grand peine vers un accès à la toiture et le trouver supprimé car on a converti trois chambres en un studio au dernier étage.
De toute manière il y a d'autres textes que ceux cités par l'ARC. Au hasard pour Paris, (et certaines catégories d'immeubles) l'arrêté du Préfet de police du 2 février 1998. Dans les immeubles importants, il faut voir le CATED.
Et plus généralement, si on a un doute : voir un officier de SP de la caserne locale.
Quant aux prix, on a beaucoup d'indications sur le net, des catalogues, et tout et tout.
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