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 Sujet  |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
 Posté - 24 sept. 2005 : 11:35:31
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en résumé, il semble bien qu'il y ait une certaine convergence pour admettre que les frais figurant dans un contrat de syndic à la charge de l'acheteur d'un lot sont illégaux. Reste à savoir comment faire appliquer le droit quand le syndic ne veut pas entendre raison et continue à faire figurer ces frais sur ses états de charges, tant qu'ils n'ont pas éét réglés.
Pour ce qui concerne les frais imputés au vendeur, ils ne sont malheureusement pas contestables si l'AG les a acceptés dans le contrat de syndic qu'elle a voté. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 24 sept. 2005 : 13:41:10
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Cher Mallo
On peut aller plus loin : pour les honoraires réclamés à l'acquéreur, il y a une quasi unanimité : ils ne correspondent à aucun service appréciable. Donc il n'y a pas lieu à rémunération et l'existence d'une clause dans le contrat adopté n'y change rien.
Pour les honoraires réclamés au vendeur : il y a un prestation appréciable donc une rémunération. La prestation est occasionnelle, donc exceptionnelle. Elle profite à un copropriétaire, donc c'est une charge individuelle.
Il est inapproprié d'écrire Citation :
Pour ce qui concerne les frais imputés au vendeur, ils ne sont malheureusement pas contestables si l'AG les a acceptés dans le contrat de syndic qu'elle a voté.
Le vendeur paie un service comme il paie son médecin, son garagiste, et tout autre prestataire de service. Il n'y a aucune raison de répartir le coût de ce service entre tous les copropriétaires.
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 25 sept. 2005 : 10:00:44
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l'essentiel est dit, excepté la manière de faire appliquer le droit en matière de frais réclamés abusivement à l'acquéreur. Et qu'on ne me parle pas d'une action en justice avec frais, pour moi ce n'est pas une solution mais un sac d'em.....  |
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audette
Contributeur vétéran
162 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 18:29:49
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Bonjour, J'ai lu attentivement le courrier de Sylvain au sujet de ces fameux frais de mutation réclamés à l'acqueruer! je suis en ce moment m^me confrontée à ce problème!!
Sylvain, tenez nous au courant, comment s'est soldée cette affaire??? |
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sbourdette
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 29 déc. 2005 : 18:38:19
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Bonjour,
J'ai fait une déclaration au greffe du tribunal du Raincy.
L'audience est prévue le 4 février.
Je vous tiendrais au courant.
Cordialement |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 10:16:09
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je mets également ici l'heureux dénouement de mon affaire, ce sujet ayant été évoqué à de multiples occasions :
J'apprends ce jour que mon syndic a passé sur mon compte personnel dans la copropriété, le montant des frais de mutation (frais d'entrée réclamés à l'acheteur) qu'il me réclamait depuis octobre 2003 et dont je contestais la légitimité depuis cette date, en le retranchant systématiquement de mes appels de fonds !!
A croire que les divers arrêts de la cour de cass ont fini par ébranler les certitudes du syndic quant au bien-fondé de ses pratiques !
petite victoire mais victoire quand même |
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sbourdette
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 10:31:35
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Bonjour,
Comme vous le savez j'avais fait une déclaration au greffe et l'audience été prévue sous peu.
J'ai eu un coup de téléphone de mon syndic qui souhaite arrêter la procédure en l'échange de l'annulation des honoraires de mutation.
C'est donc la encore une victoire.
Je ne saurais trop vous conseiller de faire la même démarche.
Je pense que le dernier jugement de la cours de cassation (11/10/2005) a du peser serieusement dans la balance. De plus vous pouvez regarder le journal "Le Particulier" de février page 18. il y a un article complet.
Lien : http://www.leparticulier.fr/publications/lire_publication.asp?numero_magazine=998&type_magazine=1&type_article=BREVE#BREVE
Cordialement
Sylvain |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 11:11:01
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votre syndic a attendu l'extrême limite pour accepter d'ppliquer el droit. Il vous propose uen transaction qui lui évitera bien des frais : n'acceptez pas seulement l'annulation des frais contre le retrait de votre déclaration au greffe; évaluez les frais que les refus répétés du syndic vous a contraint à engager, notamment en frais de recommandé, de déplacement, de constitution de dosseir pour le greffe et demandez en la prise en charge par le syndic. N'oubliez pas qu'il attendait que vous "lâchiez le morceau" et qu'il fera de même à al prochaine occasion si cette expérience ne conduit qu'à l'annulation des frais de mutation. Il faut lui faire payer les frais qu'il vous a contraint à engager au-delà de la mise en demeure traditionnelle qui lui permettait de savoir ce qu'il risquait à rejeter votre requête fondée.
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 07 févr. 2006 : 15:15:30
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| Félicitations à tous ceux qui ont eu gain de cause!!! Ce n'est que la moindre des choses... Je suppose que vos expériences personnelles vont enfin remmettre à leur place une bonne fois pour toute les 2 ou 3 butés de ce forum qui continuaient jusque là à précher la bonne parole des syndics crapuleux.... |
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vaninab
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 02 juin 2006 : 09:46:26
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Bonjour,
Mon cas est sensiblement le même.
Mes parents me font donation d'un appartement et le syndix réclame des frais de mutation au même titre qu'une vente.
Pourtant il lui a été indiqué qu'il s'agissait d'une mutation à titre gratuit.
Qui a raison ? |
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deros1
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 15:22:48
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Bonjour,
Je suis presque dans le même cas de figure que Sylvain concernant un litige sur les frais de mutation:
Citation :
Initialement entré par sbourdette
Comme vous le savez j'avais fait une déclaration au greffe et l'audience été prévue sous peu.
J'ai eu un coup de téléphone de mon syndic qui souhaite arrêter la procédure en l'échange de l'annulation des honoraires de mutation.
C'est donc la encore une victoire.
Je ne saurais trop vous conseiller de faire la même démarche.
i.e.
j'ai payé des honoraires de mutation en tant qu'acquéreur à mon syndic de manière indirecte par l'intermédiaire du notaire début 2006 et sans le savoir...
Par lettres RAR, je réclame le remboursement des honoraires de mutation en précisant:
- les honoraires de mutation ne sont pas opposables au copropriétaire acheteur
- les dispositions du contrat de syndic ne sont pas opposables à une personne qui n’est pas encore copropriétaire
- l’absence de tout élément écrit entre le syndic et le copropriétaire constitue un manquement à la loi
Le syndic (visiblement de mauvaise foi) me demande les références de mon règlement. Je dispose d'une lettre du notaire indiquant le montant facturé par le syndic au titre des frais de mutation (lettre déjà envoyée au syndic) et d'un tableau d'écritures comptables montrant que les frais ont été effectivement payés.
Est-ce suffisant pour aller au TI ou faut-il apporter la preuve du paiement notaire / syndic?
Merci.
Vive le Net!!!
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sbourdette
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 15:32:39
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Normalement ca devrait suffir,
Si vous vous entendez bien avec votre notaire, vous pouvez lui demander la preuve du paiement.
cordialement |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 sept. 2006 : 16:48:42
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Je réponds en toute objectivité puisque je dis et redis que le syndic ne peut réclamer d'honoraire à l'acquéreur.
Mais il faut quand même signaler :
que les honoraires demandés par le syndic figurent habituellement dans l'état daté (formule habituellement utilisée par les notaires)
que l'at daté doit être communiqué aux parties
qu'un notaire doit soumettre à son client le compte détaillé des sommes qu'il lui demande de payer tant pour le prix que les frais divers et honoraires
que si toutes ces obligations ont été respectées, il est difficile de dire : j'ai payé sans le savoir
que si elles ne l'ont pas été, le notaire est en faute.
d'où la conclusion que si vous envisagez d'aller en justice, il faut mettre en cause le notaire aussi bien que le syndic.
A moins bien sur que ce dernier ne vous rembourse
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deros1
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 11:24:35
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Bonjour, merci pour vos réponses.
Voici quand même quelques précisions :
En pratique, l'état daté est envoyé environ 3 mois après la signature de l'acte authentique avec une remise à 0 du relevé de compte sous la forme d'un chèque du notaire (si le compte est créditeur). C’est donc à ce moment que l’on connaît la nature et le montant exact des frais payés.
Dans cette affaire, deux notaires sont présents, celui de l’acheteur et du vendeur. L’acheteur a payé des sommes à la fois au notaire de l’acheteur et au notaire du vendeur. L’acheteur a su qu’il avait payé des frais de mutation que lorsqu’il l’a demandé explicitement au notaire du vendeur, qui a alors envoyé le relevé de compte ouvert dans ses livres… L’acheteur ne disposait alors que du relevé de compte ouvert auprès de son notaire (soit qu’une partie des frais et dépenses liées à la vente).
Dans cette histoire, les frais de mutations ont été payés par le notaire du vendeur au syndic mais financé par un paiement du notaire de l’acheteur lui-même financé par l’acheteur.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2006 : 15:26:49
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Non Deros1, les mots ont un sens :
L'état daté est un document établi par le syndic et adressés par lui au notaire ou à l'un des deux notaires qui en a fait la demande qui est obligatoire.
Etant établi pour l'information des parties, il doit leur être communiqué avant la signature de la vente. L'acquéreur lui même peut y trouver des informations utiles et sa responsabilité peut être engagée pour n'avoir tenu aucun compte de ces indications. Il vous indique en particulier le montant annuel prévu des charges courantes et celui des travaux en cours que vous aurez à supporter.
Ce n'est donc pas trois mois après la vente qu'il vous a été adressé.
D'autre part, le notaire vous a demande de payer différentes sommes et vous a donné avant le paiement un décompte de ces sommes dans lequel figuraient certainement des honoraires litigieux.
Enfin, et c'est une solution heureuse, il y avait deux notaires dont le vôtre qui était rédacteur " en chef " !
Et quant à la solution globale, je dis que le syndic ne peut rien demander directement à l'acquéreur. Mais je dis aussi que rien n'interdit au(x) notaire(s) d'inciter les parties à un partage des frais demandés par le syndic.
Pour moi le gros problème actuel est le montant notablement excessif réclamé par certains syndics.
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
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cema
Contributeur vétéran
154 réponses |
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mfld
Pilier de forums
1154 réponses |
Posté - 05 sept. 2006 : 10:26:10
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Il n'y a pas lieu d'avoir débat sur la date d'application de la loi ENL, quand un décret n'est pas explicitement prévu par la loi pour son application. Sauf disposition relative à l'entrée en vigueur, c'est la date de parution au journal officiel, plus un délai fonction de la distance entre le territoire d'application et la capitale (mais qui ne dépasse pas quelques jours).
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Edité par - mfld le 05 sept. 2006 10:27:53 |
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jeffy
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 17:04:27
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Simplement pour compléter les éléments déjà apportés au débat, il me semble intérressant de vous faire part d'une réponse ministérielle présentant un solution conforme au fait que le contrat de syndic lie ce dernier au syndicat, ces dispositions sont inopposables à l'acquéreur.
" En matière contractuelle, le principe est qu'un tiers ne peut se voir opposer les termes d'un contrat auquel il n'a pas été partie. Le « contrat de syndic » est une convention de mandat qui lie le syndic au syndicat de la copropriété et non pas le syndic à chacun des copropriétaires. Le syndic ne peut, au nom de son mandat, même si celui-ci prévoit la perception d'honoraires au titre des frais dits de « mutation », faire supporter une telle rémunération ni au vendeur ni à l'acquéreur d'un lot. Par contre, rien n'empêche un syndic, après autorisation de l'assemblée générale, de proposer à chaque copropriétaire des contrats personnels prévoyant la mise de ces honoraires de « mutation de lot » à la charge du seul vendeur et en ne les faisant donc plus figurer dans le contrat le liant au syndicat des copropriétaires."
Réponse ministérielle n°84388. |
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ianu2
Contributeur actif
48 réponses |
Posté - 06 sept. 2006 : 17:28:56
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jeffy, votre remarque est très interessante!
Mais que cela veut il dire? La loi ENL est elle déjà désaprouvée en ce qui concerne le frais de mutation? Est-ce que cette réponse ministérielle a une réelle valeur juridique? |
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Honoraires de mutation
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