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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
 Posté - 24 août 2005 : 14:34:05
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De CharlesCh [quote]Mais je reste perplexe car l'art. 21 de la Loi de 1965 ne mentionne pas de statut du 'conjoint' (est-il propriétaire indivis ou simple conjoint, ce n'est pas précisé)./quote]
La loi indique " les copropriétaires, ..., leurs conjoints " ; il importe donc peu que le conjoint soit copropriétaire ou non.
Pour la règle orthographique : leurs = les conjoints des copropriétaires donc leurs est au pluriel. |
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AlbertCh
Nouveau Membre
9 réponses |
Posté - 25 août 2005 : 22:03:24
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Bonsoir,
merci à tous,
je vais suivre l'avis de Colette.
Cordialement
AlbertCh
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MimiG
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 17:43:12
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Je rebondis sur le commentaire de Felix 1930, posté le 22/08/05, en vous demandant un avis sur ce point précis: "1 appart + 1 cave = 1 seule vente" nous indique t-il. Là dessus, Puis-je m'appuyer sur un texte ?
Chez nous, L'appart N°1 et la cave N°2 appartiennent tous 2 conjointement à MR Dupont/Mme Durand. Les 2 sont membres du conseil syndical (dont le nombre est fixé à 5 par le RC) et nuit fortement à la pluralité d'idées et à l'équilibre.
Merci- Mimi |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 29 août 2005 : 19:25:59
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Si aucun texte ( de la copropriété) ou arret ne précise les choses sur le point de savoir si l'un ET l'autre des 'conjoints' membres d'une communauté 'copropriétaire' du fait des liens du mariage peut être membre du CS c'est que la question ne se pose pas.
L'art.21 parle des "conjoints" des copropriétaires, ce qui suppose que ces 'conjoints' ne sont pas par eux-mêmes copropriétaires.
Il est constant que lors des votes aux AG, les voix du lot propriété d'une 'communauté' d'époux ne sont pas divisibles et qu'elles doivent être exprimées globalement par l'un ou par l'autre des 'conjoints', du moins par celui qui a émargé la feuille de présence.
A la limite, les 2 peuvent émarger, mais l'expression des voix sera globale, par l'un ou par l'autre.
Même chose pour la convoc AG adressée à Mr Dupont pour le lot X, lot qui sera présent à l'AG en la personne de Mme Dupont conjointe copropriétaire de Mr Dupont-copropriétaire.
C'est bien la 'communauté' Mr-Mme qui est copropriétaire et non l'une au l'autre des membres de cette communauté pris individuellement.
Un autre aspect : en indivision, chacun des indivisaires est personnellement propriétaire. De ce fait, chacun des membres d'une indivision peut être élu au CS (CA Paris. 24.06.1998).
Mais la communauté existant entre 2 personnes du fait de leur mariage n'est pas une indivision.
On ne peut donc appliquer les règles de l'indivision à la communauté 'mariage'.
On peut donc conclure, dans le silence des textes et des arrets, que c'est la personne 'communauté' qui est copropriétaire, sans aucune confusion avec l'indivision ou avec le 'conjoint' non copropriétaire, et que du fait de cette communauté indivisible seul l'un ou l'autre de ses membres peut être validement candidat et élu au CS .....
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René Aubry
Pilier de forums
498 réponses |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 30 août 2005 : 09:34:39
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| Si vous en avez une autre, au regard des textes et du droit, n'hésitez pas ! .... |
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MimiG
Contributeur débutant
17 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 16:20:45
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Bon,
Je ne suis pas sûre de pouvoir ouvrir ma grande bouche à la prochaine réunion du CS avec cette "démonstration".
Mes lascars à moi sont un couple non marié. Je ne sais toujours pas comment présenter la "réclamation" de façon claire et irrévocable sans me faire envoyer aux fraises.
Mimi |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 01 sept. 2005 : 21:16:35
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Qu'ils ne soient pas mariés n'est pas le problème. la question est : QUI est copropriétaire.
- Si l'un des 2 n'est pas du tout copropriétaire, il n'a rien à faire au CS, n'étant pas copropriétaire ou conjoint (marié donc) du copropriétaires.
- s'ils sont copropriétaires indivis, ils peuvent tous les 2 être au CS, comme dit plus haut.
Dans le 1er cas, il suffit calmement de rappeler l'art.21 de L, et le fait qu'une personne qui n'est pas copropriétaire ou conjoint d'un copropriétaire, ne peut être élu au CS.
Et en prenant le syndic à témoin tout en citant le texte, que vous lirez, il ne peut y avoir de contestation de sa part, juste une approbation ...
Pas de polémique, juste de la rigueur .... |
Edité par - gédehem le 01 sept. 2005 21:18:37 |
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colette
Pilier de forums
1841 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 00:14:38
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Bonsoir.
Gédéhem, il me semble que vous engendrez une confusion qu'il vous convient de réparer :
Citation :
... que du fait de cette communauté indivisible seul l'un ou l'autre de ses membres peut être validement candidat et élu au CS ...
Citation :
... s'ils sont copropriétaires indivis, ils peuvent tous les 2 être au CS, comme dit plus haut ...
Dans l'absolu, il ne peut y avoir 2 conjoints membres du CS s'ils sont propriétaires indivis d'un même lot.
Recentrons le sujet : Va-t-on réellement au tribunal sous l'unique prétexte que madame et monsieur se font élire au CS ? Qu'ils le fassent prouvent déjà qu'ils ignorent la loi. Inquétant pour la suite ... Mais l'argument est un peu faible pour un juge et il faudra d'autres motifs.
Maintenant, il y a peut-être aussi un autre débat sous-jacent à celui-ci : Le réglement de copropriété : n'est-ce pas de la simple littérature de hall de gare destinée à occuper les longues soirées d'hiver d'âmes esseulées ?- À quoi engage-t-il ? À pas grand chose. Il suffit de lire les nombreuses interprétations qui en sont faites, rien que dans le forum d'UI en prétextant une habitude, un accord tacite ...
- Quelle valeur a-t-il aux yeux des magistrats ? Une valeur toute relative selon l'humeur du magistrat.
- Pour un délit identique, justiciable isolé contre syndicat des copros a-t-on les mêmes chances de gagner que si c'est le syndicat des copros qui assigne un copropriétaire isolé ? Un juge préférera donner raison au groupe plutôt qu'à l'individu même si celui-ci a raison. Mieux vaut 1 mécontent que 50 !
- La justice rendue est-elle la même dans tous les départements ? Si vous êtes plaignant isolé, il vaut mieux dépendre d'un tribunal des Hauts de Seine plutôt que d'un du Val d'Oise.
Un débat s'amorce dans l'opinion publique sur le fait que les juges ne rendent de compte à personne, qu'il ne sont pas justiciables de leurs décisions et de leurs erreurs, ce n'est pas sans raison. 
Amicalement.
Colette
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Edité par - colette le 02 sept. 2005 00:22:12 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 09:36:33
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Colette, vous faites ici la confusion que je relevais plus haut.
Une indivision est une indivision. La communauté née du mariage n'est pas une indivision, c'est une communauté.
Lorsque vous êtes dans une indivision, chacun de ses membres est propriétaire personnellement. Chacun des indivis étant de ce fait 'copropriétaire' dans le sens de l'art.21 de L., ils peuvent tous être élu au CS.
Dans le cas de la communauté née du mariage, qui n'est pas une indivision il faut le rappeler, la chose est différente. C'est la communauté "Mr et Mme" qui est propriétaire et non chacun des membres de cette communauté pris individuellement et séparemment, ... comme c'est le cas dans l'indivision.
Un indivis peut vendre librement sa part de propriété.
Un membre d'une communauté "Mariage" ne le peut pas. Chacun des membres de cette communauté 'mariage' n'étant pas personnellement propriétaire, il ne peut individuellement être membre du CS.
Pour qu'une communauté "mariée" copropriétaire puisse être représentée au CS, il faut que les 2 membres qui la composent s'entendent sur qui va être candidat.
Sur votre : "Un débat s'amorce dans l'opinion publique sur le fait que les juges ne rendent de compte à personne, qu'il ne sont pas justiciables de leurs décisions et de leurs erreurs, ce n'est pas sans raison. " .. il faut effectivement débattre...
Les institutions ont bon dos mais ne veulent plus rien dire : La Justice ... La Justice n'existe pas, une et immuable de Dunkerque à Taman ... pardon, Perpignan !
Il n'y a que des juges, il ne faut pas l'oublier, juges incontrolés il faut hélas le constater ...
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Edité par - gédehem le 02 sept. 2005 09:38:57 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 10:15:15
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Sur Citation :
Un autre aspect : en indivision, chacun des indivisaires est personnellement propriétaire. De ce fait, chacun des membres d'une indivision peut être élu au CS (CA Paris. 24.06.1998).
Mais la communauté existant entre 2 personnes du fait de leur mariage n'est pas une indivision. On ne peut donc appliquer les règles de l'indivision à la communauté 'mariage'.
Il est vrai qu'on peut discuter pendant des heures de la nature juridique de la communauté de biens entre époux (universalité, indivision et autres) et qu'elle présente de toute manière des particularités (impossibilité de demander le partage, évolutions de sa composition, distinction entre le bien et la finance, etc..)
Mais les praticiens avertis de la copropriété, depuis la loi du 23 décembre 1985 attribuant à chacun des époux le droit d'administrer seuil les biens communs, l'assimilent à une indivision pour l'application des règles du droit des assemblées générales.
Dès 1986 M. Lafond (Administrer juillet 1986 p. 12 ) recommandait aux syndics de faire établir une désignation de mandataire commun par les époux propriétaires d'un lot en communauté. Il était suivi par Mme Kischinewsky-Broquisse puis par la quasi totalité des auteurs.
Sic Givord et Giverdon La copropriété n° 566.
Dans le droit des régimes matrimoniaux, on parle d'ailleurs couramment d'indivision communautaire, comme on par ailleurs d'indivision successorale. |
Edité par - JPM le 02 sept. 2005 10:20:44 |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 11:23:53
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Tout à fait d'accord avec ce que rappelle JPM, ... mais qui ne concerne dans les écrits cités, et je l'avais moi même relevé dans un post plus haut, que l'application des règles de droit des AG : expression des votes par un représentant commun.
Je le rappelais d'une autre façon : "Il est constant que lors des votes aux AG, les voix du lot propriété d'une 'communauté' d'époux ne sont pas divisibles et qu'elles doivent être exprimées globalement par l'un ou par l'autre des 'conjoints', du moins par celui qui a émargé la feuille de présence.
A la limite, les 2 peuvent émarger, mais l'expression des voix sera globale, par l'un ou par l'autre."
Pour autant, même si on parle pour cette représentation en AG d'une "indivision communautaire", qui est une appellation 'non controlée', les auteurs cités, et dautres depuis, n'ont pas abordé la question de la candidature au CS de cette "indivision communautaire".
Peut on considérer que chacun des époux pris individuellement est personnellement propriétaire, comme est propriétaire personnellemement un indivis ?
A mon sens non, s'agissant ici en droit d'une communauté et non d'une indivision.
C'est le pourquoi de ma conclusion ...
Chacun des membres d'une indivision est personnellement propriétaire, chacun des indivis peut donc être élu au CS.
Chacun des membre de la communauté née du mariage n'est pas personnellement 'propriétaire'.
C'est une distinction d'importance s'agissant d'être membre du CS.
La communauté ne peut être présente au CS que par celui ou celle qui la représente et non par les 2 ensembles ... tout comme les 2 ensembles ne peuvent exprimer de voix séparées à l'AG, ainsi qu'il est rappelé plus haut..
A mon sens, en l'état du droit, il ne peut y avoir ici de confusion entre l'indivision, qui est une chaose, et la communauté née du mariage, qui en est une autre, même si dans la pratique on parle d'"indivision communautaire" ...
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Edité par - gédehem le 02 sept. 2005 11:40:52 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 11:40:56
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ce qui est surprenant dans cette affaire c'est que suivant l'article 23 alinéa 2 de la loi de juillet 1965 < en cas d'indivision les interessés doivent,sauf stipulation contraire du RC,être représenté par un mandataire commun qui sera,à défaut d'accord,désigné par le président du TGI à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic.
alors que pour le CS le mandataire commun semble disparaître au profit d'individualité (1,2,3 voir + tout le CS pour un seul logement?)
Nous avons un jeune couple,pacsé,en indivision 70% et30% ils peuvent donc être tous les 2 au CS ? alors que le syndic vient de leur demander d'avoir un mandataire commun car,comme indiqué dans La Copropriét n°761b<le syndicat a,intérêt à la désignation d'un mandataire commun,sinon il peut éprouver des difficultés,soit que les co indivisaires ne s'accordent pas sur le sens de leur vote,soit que la qualité de mandataire commun de l'un d'eux soit ensuite contestée par les autres>
chacun des membres peut être élu (CA Paris)je comprenais l'un quelconque quelque soit le % du montant de sa participation dans l'acquisition,mais pas les 2 (ou 3)
Une bizarrerie de plus en copropriété
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 11:48:46
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C'est, je crois, la distinction que je relève plus haut entre l'expression des voix en AG, qui est une chose, et les personnes pouvant validemement être membres du CS, qui en est une autre.
Si en AG on ne doit entendre qu'un seul son de 'cloche' pour chacun des lots, pour le CS, la condition requise c'est d'être "copropriétaire" (pour simplifier !). Peu importe ici les voix ou parts détenues.
Ainsi, si une indivision doit s'exprimer d'une seule voix lors des votes en AG, chacun des indivis 'propriétaire' peut être membre du CS.
Peu importe ici la part détenue par chacun des indivis.
Sans doute idiot (surtout s'il y a 7 indivis comme chez moi !) mais c'est ainsi !
Pour des conjoints en communauté, (j'y reviens !!)... ils ne sont pas propriétaire indivis, ils sont UN, et c'est ce UN seul (l'un ou l'autre) qui s'exprime en AG, comme pour l'indivision, mais c'est ce UN seul (l'un ou l'autre) qui peut être au CS.
Ce n'est donc pas le débat sur la nature juridique de la communauté, qui peut effectivement durée des heures ...ou 5 mn faute de conbattant, mais de répondre à la question :
- 2 personnes mariées, en communauté de biens, peuvent-elles être membres toutes les 2 du CS.
Pour ma part, je répond non .... |
Edité par - gédehem le 02 sept. 2005 12:12:45 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 13:54:37
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OK, Gedehem : réponse claire pour la représentation et le vote à l'AG, répoinse pas claire du tout pour la désignation au CS.
Un point certain pour moi : la solution à retenir doit être la même pour des indivisaires classiques et des époux en communauté. Dans les deux cas il y a indivision. Dans les deux cas, chacun est propriétaire d'une quote-part idéale. Aucune différence.
Sur la désignation éventuelle de deux indivisaires classiques ou de deux époux en communauté ou séparés de biens, je ne connais pas de réponse précise. A priori rien ne s'y oppose, même si ce n'est pas une bonne solution. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 15:52:45
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Sur votre dernière remarque, c'est justement la confusion qu'il ne faut pas faire, me semble t-il.
Pour l'indivision, un arret de CA Paris de 98 rapporté dans mon post + haut précise bien que chaque indivis étant propriétaire, chacun pouvait être membre du CS.
Pour l'indivision, la réponse, non contredite il me semble, est donc précise.
Tous les indivis au CS !! ... ...même si ce n'est pas du tout une bonne solution, ainsi que vous le précisez.
Mais pour la communauté née du mariage, il ne me semble pas que les choses soit précisée, ... (je parle de l'élection au CS ).... si ce n'est qu'il est rappelé avec constance que la 'communauté' n'est pas une 'indivision'.
Etant une communauté 'une et indivisible' (du moins tant qu'il n'y est pas mis fin) et pas une indivision, j'en ai tiré la conclusion que vous savez, spécifiquement pour l'élection de conjoints au CS.
Ceci étant, pour que Mr et Mme ne soit pas tous les 2 au CS, il suffit qu'un seul soit élu par des copropriétaire de bon sens ....
Il y en a bien par là, dans un coin ....  |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 22:20:51
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tout ça nous montre bien dans quel état de désintérêt profond de la part des copropriétaires se trouvent nombre de copropriétés : il suffit en effet, pour régler ce type de "problème" que la majorité des copropriétaires prenne conscience de ses responsabilités et de l'intérêt général pour refuser que 2 conjoints ou pacsés représentant un seul et même lot soient candidats à la fonction de conseiller syndical.
Mais, ici comme ailleurs, le jem'enfoutisme de la majorité permet de laisser s'installer ce genre de "bizarrerie"  |
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lindt06
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 18:25:53
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Bonjour,
Puis-je me joindre au débat ?
Tout ce qui précède est très interessant.
Voilà ce qui se passe dans notre copro, Mme X est Présidente du CS,lors de la dernière élection, son mari Mr X a été élu en tant que suppléant (verbalement, Mme X avait dit : je désigne mon mari Mr X comme mon suppléant et toute le monde a voté OUI).
Aujourd'hui, un membre du CS (autre que Mme X) a démissionné et Mr X se retrouve d'office Membre Titulaire. Il a y donc au CS, Mme et Mr. qui viennent de changer de régime matrimonial, ils sont passé en communauté universelle.
Se repose donc la question du vote : 1 seul vote en A.G. pour Mr et Mme et deux votes au CS.
J'avoue que j'ai bcp de mal à admettre la logique de la chose.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 18:41:26
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En admettant que la solution de deux époux membres du CS soit admise, il y a une explication :
Dans les assemblées générales le nombre de voix est en fonction du " poids " du lot ou du groupe de lots. 64 / 1000 POUR ou CONTRE et il importe peu que ce soit Mme ou Mr qui mette le bulletin dans l'urne?
Au sein du conseil syndical, ce sont les démarches, les avis qui ont une grande importance. Si Mr et Mme ont chacun du bon sens dans des domaines différents, c'est éventuellement bon à prendre. Les votes, au sens propre du terme sont rares au sein du conseil. Il n'est pas là pour décider, mais pour contrôler, conseiller, vérifier, ..
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 23:11:46
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Par dela des règles sur le fond du sujet (2 conjoints au CS), c'est effectivement le bon sens qui doit primer.
Si Mr est juriste et Mme architecte (par exemple), pourquoi s'en priver au CS.
JPM en sera sans aucun dout d'accord : pour l'élection au CS, il faut (il faudrait ...!) voir les choses sur le plan de la compétence, de l'engagement, et non sur le fait que c'est Mr et Mme ....
Ceci est vrai pour TOUT candidat !
Je préfère de loin Mr ET Mme plein de compétences et de bon sens, que Mr seul mais potiche ....
Et comme en plus le CS peut se faire assister par toute personne de son choix, je ne vois pas pourquoi il ne le ferait pas de la 'copine' d'un copropriétaire, voire d'un locataire ...., même s'ils ne siègent pas au CS, ils peuvent travailler à son profit ...
Bon, mais ça c'est quand tout va bien ...
Car bien que ce soit Mr qui est copropriétaire en titre, cela ne veut pas dire qu'il ne sera pas potiche ....
Alors Mr Et Mme potiche ou au Cs uniquement pour leurs interets personnels et imposer leurs idées, ça non !!! |
Edité par - gédehem le 10 sept. 2005 23:15:40 |
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