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marctab
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 Posté - 02 sept. 2005 : 10:11:14
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Bonjour à tous,
Je viens de lire plus profondément la loi hoguet et là!?!....
Comme ceux qui ont pu me lire et me répondre sur mes interrogations, je suis sur une opération d'acquisition en relation avec une a.i.:
Celle-ci pour argumenter son mandat m'a fait signer une lettre d'intention d'achat de bien immobilier signée en date du 22/08/05 (cela car mon emploi du temps et la distance qui me sépare du bien ne me permetaient pas de me rendre rapidement sur les lieux).
A la lecture de l'article 7, modifié par l'ordonnance n°2004-634 du 1 juillet 2004 art.2 (jorf du 2 juillet 2004) stipule " sont nulles les promesses et conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comporte pas une limitation de leurs effets dans le temps".
En relisant une fois de + le document envoyé par l'a.i., il ne comporte aucune limitation d'effet dans le temps.
Ce document était-il donc caduque dès sa création!
Merci pour la réponse!
SALUTATIONS A JCM ET JMKDB
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Edité par - marctab le 02 sept. 2005 10:26:45 |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 15:31:21
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Bonjour,
Que cette offre d'achat soit frappée de nullité c'est une chose, mais quelles sont vos intentions d'une part, et quelle réponse vous a-t-on donné suite à cette offre ? J'imagine que le vendeur vous a répondu, et quelle a été sa réponse ? C'est à mon sens les questions les plus importantes, avant même de se poser la question de savoir si votre offre était conforme, sur la forme, à la loi.
cordialement,
Jean-Michel |
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marctab
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33 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 18:37:31
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Je vais essayer de vous résumer le pb, le + simplement possible et le pourquoi de cette question(mais accrochez-vous sur votre chaise!)
l'agence a présenté ce document au vendeur, celui-ci le refuse prétextant qu'il avait déja conclu un accord verbal avec un autre acquéreur dont il était en discussion préalablement à la signature d'un mandat d'exclusivité avec l'agence (comme vous pouvez vous en apercevoir c'est corsé!). ps : le mandat exclusif est authentique, c'est vérifié! pas de doute à ce sujet.
On doit donc considérer que l'agence a rempli son contrat dans les rêgles mais tombe sur un bec!
Ne comprenant pas les raisons exactes du vendeur, je l'ai contacté en direct hier soir (jusqu'à présent tout avait été fait à travers l'AGENCE du fait de la distance qui me sépare de l'affaire). Le propriétaire m'explique qu'il s'était engagé ailleurs et que de ce fait il voulait respecter sa parole (!?!). Que d'autre part lorsqu'il a signé le mandat avec l'agence, il avait spécifié qu'un acquéreur était engagé dans cette affaire, (sur cette question, l'agent immobilier est clair, lors de la signature du mandat exclusif, cette information lui a été fourni mais dans des termes moins précis, l'agent a même spécifié au vendeur qu'il était possible d'ajouter une clause suspensive au mandat mentionnant que le vendeur s'autorisait à conclure cet engagement sans intervention de l'agence et sans demande de com de celle-ci puisque l'échange entre vendeur et acheteur était antérieur au mandat), - je vous avais prévenu - c'est tordu et j'espère être clair!
Malgré tout cela le mandat fut signé, sans clause et en exclusif!
Et c'est donc ce matin en lisant en profondeur la loi hoguet et particulièrement l'art 7, que je me suis aperçu que la lettre d'intention d'achat ne disposait pas de limitation, donc ce courrier qui permettait de valider et d'appuyer le mandat était caduque.
ce qui rajoutait une couche suplémentaire à une situation déja particulière.
autre chose :
L'agence peut-elle contraindre le vendeur à la signature d'un compromis de vente avec moi? |
Edité par - marctab le 02 sept. 2005 18:57:54 |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 19:07:45
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J'ignore toujours quelles sont vos intentions.....
Si votre offre est inférieure aux conditions du mandat, elle est caduque de par le refus du vendeur; et qu'elle soit nulle de par l'absence de date et de durée ne change rien à cette affaire. Votre offre est caduque de toutes façons.
Si votre offre est aux conditions du mandat, cela risque d'être un tout petit peu plus compliqué, surtout si vous prétendez à l'acquisition de ce bien et à la réalisation de la vente ! En effet, on peut présumer le vendeur de bonne foi lorsqu'il déclare à l'agence lors de la signature du mandat de vente (exclusif ou non, peu importe) qu'il est en cours de tractations avec un acquéreur, et que par conséquence, cela limite les effets du mandat. Le problème, c'est que l'agence commet une faute en ne l'inscrivant pas sur le mandat.
Elle commet une faute car les effets du mandat, et surtout ses restrictions sont importantes. La cour de Cassation (Chambre criminelle 24 juin 1976) a considéré que le moment de possession d'un mandat était une obligation lors de la négociation, obligation qui engage la responsabilité civile de l'agent immobilier vis-à-vis de l'acquéreur s'il ne dispose pas d'un mandat valide.
Le mandat est bien valide, mais des conditions particulières n'y figurent pas !
Et de par les effets restreints de CE mandat, notamment parce que, même si avez fait une offre aux conditions du mandat, l'affaire est conditionnée par les tractations que le vendeur a par ailleurs, et donc une chance sur deux d'aboutir, l'agent immobilier est civilement responsable de ce qui arrive dans votre affaire, et donc du refus normal du vendeur de traiter avec vous.....
Deux conditions à cela, que vous ayez fait une offre au prix du mandat, et bien entendu que vous revendiquiez le bien. Auquel cas vous subissez un préjudice de mon point de vue.
La question est donc : "Avez-vous fait une offre aux conditions du mandat ?", et "Revendiquez-vous la bonne fin de cette affaire ?" et vous vous plaindrez auprès de l'agent immobilier qui devra en faire son affaire et notamment de revendiquer auprès du vendeur la bonne exécution du mandat..... mais je doute qu'il le fasse, puisqu'il est parfaitement au courant de la situation du vendeur, et sûrement déjà bien évidemment au courant de son erreur de ne pas l'avoir notifié et stipulé clairement, non seulement à vous, mais également sur le mandat, et bien évidemment sur l'offre qu'il vous a fait signer....
Si la réponse aux deux questions est OUI, je vous conseille d'aller consulter un avocat.... et avec les pièces de ce dossier, sera en mesure, bien mieux que moi, de vous indiquer les recours possible.
Si à au moins une de ces questions, vous répondez non, c'est que l'offre est ispo facto caduque. Auquel cas.... nada ! |
Edité par - jmkdb le 02 sept. 2005 19:35:48 |
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marctab
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Posté - 02 sept. 2005 : 20:17:42
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La réponse à vos deux questions est oui,
- l'offre a été signé aux conditions du mandat
- J'ai demandé à l'agent de réaliser la vente (j'ai d'ailleurs reçu de sa part, un courrier ce jour le stipulant).
Une précision sur les conditions du mandat :
Le propriétaire pouvait faire mentionner dans le mandat des conditions particulières, d'autant plus qu'il y avait été insité par l'agent. Le propriètaire n'a pas cru bon de les inscrire, l'agent ne pouvait en aucun cas l'y forcer, la situation a surement évolué depuis la signature et le vendeur se trouve avec un pb.
L'agent ne semble pas avoir commis d'erreur même par omission.
Je l'ai eu au tel, il y a moins de 2h et il a été très clair là dessus.
D'autre part, le mandat d'exclusivité en général en prend un grand coup dans l'aile, il en va même de la crédibilité de ce type de contrat.
J'oubliai de dire que l'agent m'a faxé cette après-midi, le courrier (lrar)demandant au vendeur de se plier au conditions du mandat qu'il a signé, ce courrier est annexé de la LIA.
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Edité par - marctab le 02 sept. 2005 20:26:26 |
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jcm
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 10:18:49
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Oui, bien évidemment, le vendeur n'est et ne peut être contraint de signer un contrat de vente.... mais il doit quelques indemnités s'il veut se libérer des obligations stipulées dans le mandat, d'autant que dans le cas présent, l'offre et bien aux conditions du mandat.
Mais ce mandat possède une restriction non indiquée, ni dans celui-ci, ni dans l'offre rédigée : il y a bien une faute dans la rédaction. Faute qui ne peut être imputée qu'à l'agent immobilier.
Je persiste donc dans ma réponse : la responsabilité civile de l'agent immobilier est bel et bien engagée vis-à-vis de l'acquéreur, puisque celui-ci, faisant une proposition d'achat aux conditions connues de lui du mandat de vente, cette proposition n'aboutit pas.
Par ailleurs, c'est un tout autre problème entre l'agence et son mandant !
Marctab : allez consulter un avocat..... !
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 10:32:10
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L'AI ne peut pas engager son client mandant sauf clause expresse contraire. Il pourra intenter une action en responsabilité pour inexécution d'une obligation contractuelle, sur la base de l'art. 1142 C. civ. ; l'acquéreur tiers au mandat ne peut se prévaloir de cette action ni en retirer un quelconque bénéfice.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 10:45:31
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Ben voyons !
Un acheteur fait une proposition aux conditions du mandat, et le mandataire s'avère incapable de faire réaliser la vente, et il n'est selon vous pas engagé dans sa responsabilité civile à l'égard de cet acquéreur....? on aura tout vu jcm !
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 11:02:22
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Consultez un (bon) avocat ou retournez en cours de droit.
Lisez l'arrêt de la cour de cassation du 7 juillet 92, première chambre, pourvoi contre Paris. D'ailleurs abondamment commenté par Me ROLLAND, que vous citez souvent, dans l'activité immobilière.
L'acquéreur ne pourrait se prévaloir éventuellement que du mandat apparent, si l'agence lui a laissé croire qu'elle pouvait engager son mandant.
Dans ce cas il a perdu :
"Attendu, ensuite, que l'arrêt attaqué a retenu que la société (l'acquéreur) ne pouvait se réclamer de la notion de mandat apparent dès lors qu'il n'est pas d'usage, sauf cas exceptionnel, que l'agent immobilier représente le vendeur pour aliéner en son nom le bien offert à la vente ;"
Quelle serait d'ailleurs la faute de l'agence ? Elle fait son boulot, recueille une proposition au prix du mandat. Le vendeur refuse de ratifier. La loi interdit à l'agence de l'y contraindre.
Je vous rappelle que pour intenter une action judiciaire en responsabilité avec quelques chances de succès, il faut réunir trois éléments. Un préjudice, une faute, et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 11:32:37
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Mais je ne prétends absolument pas que l'agence peut contraindre le vendeur à ratifier l'offre faite aux conditions du mandat ! Avant de vous agiter ainsi, vous devriez relire ce que j'écris. Et je n'ai de toutes façons plus à croire à votre bonne foi, à présent, dans les réponses que vous apportez !
je dis simplement que la responsabilité civile de l'agent immobilier peut être engagée si effectivement il s'avère incapable de ne pas ratifier cette offre faite manifestement aux conditions financières proposées. Cette responsabilité existe vis-à-vis de son acquéreur. je ne présume pas de celle qui serait engagée vis-à-vis du vendeur pour ne pas avoir retranscrit les contraintes aux effets du mandat.
Si la vente ne peut avoir lieu, nul doute que l'agent immobilier eput réclamer des indemnités à son mandat. Si le recours est formé, je ne peux présumer de la décision d'un Juge, compte tenu de la situation posée, à ce sujet.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 13:48:12
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Oui, eh bien vous prétendez encore avoir raison, contre les textes, la cour de cass, Me Rolland, l'évidence et les grands principes juridiques.
Même sur le plan juridique il est impossible de discuter avec vous.
" Mais je ne prétends absolument pas que l'agence peut contraindre le vendeur à ratifier l'offre faite aux conditions du mandat !" (JMKDB)
Alors si elle ne le peut pas où est la faute de l'agence, indispensable pour obtenir une condamnation ? On est vraiment dans le n'importe quoi.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:17:28
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Sans doute que votre déformation à ne vouloir vous occuper que du seul vendeur, si elle est légitime, ne peut l'être que si vous vous occupez aussi de l'acquéreur....
Or, il a été maintes fois jugé (je vous laisse le soin d'aller chercher les références jurisprudentielles) que l'agent immobilier est civilement responsable vis-à-vis de l'acquéreur s'il est empêché, notamment par son erreur, ou par la nullité du mandat, ou par ce qui arrive précisément à la personne qui pose la question, s'il ne peut conclure la vente alors que la proposition est aux conditions du mandat.
Je vous rappelle que la possession d'un mandat valide est une obligation dès lors que les tractations sont engagées. Vous avez un arrêt de la Cour de Cassation qui le précise nettement. Et elles le sont tant dans cette affaire que l'agence a recueilli une offre d'achat, qui de par les conditions particulières du vendeur, est impossible à ratifier.
Si l'agent immobilier comme vous le prétendez ici http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29325 a un recours contre son mandant afin de réparer un préjudice, il va bien falloir que vous reconnaissiez que l'acquéreur, au titre du devoir de conseil, n'a pas été correctement informé de la validité de son offre.... et donc son consentement a été vicié.
Il y a bien faute de cette agence, a priori. Maintenant, je continue de conseiller à marctab d'aller consulter un avocat s'il veut aller plus loin, non pour forcer la signature du vendeur, mais pour manquement au devoir de conseil de l'agent immobilier.... entre autres....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:36:12
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C'est vraiment du n'importe quoi !
"Si l'agent immobilier comme vous le prétendez ici http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29325 a un recours contre son mandant afin de réparer un préjudice, il va bien falloir que vous reconnaissiez que l'acquéreur, au titre du devoir de conseil, n'a pas été correctement informé de la validité de son offre.... et donc son consentement a été vicié."
Vous partez du principe que l'agent a manqué à son devoir de conseil. Ce serait le cas s'il prétendait pouvoir contraindre son mandant à signer. Alors l'action serait sur le fondement du mandat apparent, pas sur le manquement au devoir de conseil.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 14:57:32
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Citation :
Initialement entré par jcm
C'est vraiment du n'importe quoi !
"Si l'agent immobilier comme vous le prétendez ici http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=29325 a un recours contre son mandant afin de réparer un préjudice, il va bien falloir que vous reconnaissiez que l'acquéreur, au titre du devoir de conseil, n'a pas été correctement informé de la validité de son offre.... et donc son consentement a été vicié."
Vous partez du principe que l'agent a manqué à son devoir de conseil. Ce serait le cas s'il prétendait pouvoir contraindre son mandant à signer. Alors l'action serait sur le fondement du mandat apparent, pas sur le manquement au devoir de conseil.
jcm
Si effectivement, comme c'est le cas ici, l'agent immobilier n'a pas prévenu, et écrit sur l'offre que celle-ci était conditionnée par les déclarations du vendeur indiquant qu'il était en pourparler avant même la création du mandat, oui, cher jcm, il y a faute de l'agent immobilier, et sa responsabilité civile peut être engagée....
C'est en tout cas, ce que dit la Cour de Cassation, chambre criminelle du 24 juin 1976. Dans les attendus de cet arrêt, qui n'a jamais été contredit depuis, il est clairement dit que l'agent immobilier engage sa responsabilité civile et professionnelle à l'égard du candidat acquéreur pour le cas où les tractations engagées aux conditions données par l'agent immobilier (mandat, mais aussi publicités et bien évidemment offre) ne seraient pas ratifiées par le vendeur et ne pourrait concrétiser l'acquisition.
Et c'est le cas, puisque l'offre est aux conditions du mandat de vente ! Et par ailleurs probablement aux conditions parues dans les publicités au sujet de ce bien.....
C'est clair, net et précis et cela ne souffre d'aucune espèce d'interprétation hasardeuse du genre de celle que vous faites au travers de l'évocation du mandat apparent, ou des commentaires de Me Rolland qui vous confirmerait, si besoin était, ce que j'écris ici.
Cessez donc de gesticuler en n'apportant que de la confusion.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 15:03:28
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Là j'arrête. Retournez à la fac.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 15:23:06
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Citation :
Initialement entré par jcm
Là j'arrête. Retournez à la fac.
jcm
et vous dans votre bac à sable où vous auriez du rester. malotru
Jean-Michel |
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marctab
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 10 sept. 2005 : 11:36:22
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Je reprends le débat et souhaite un grand bonjour à jcm et jmkdb qui, d'après ce que j'ai pu lire s'entendent toujours aussi bien!
Pour en finir, je me suis rendu le week-end dernier sur les lieux de la vente et j'ai donc rencontré le propriétaire afin de déméler cette petite histoire.
Lors de mon arrivée samedi 3, il venait de recevoir par LRAR, un rappel sévère de la part de l'AI qu'il m'a lu. Ce courrier retracait son engagement contractuel, patati patata...
Comme je vous le précisai auparavant, une négociation en amont de la signature du mandat d'exclusivité était en cours. J'ai pu effectivement vérifier son exactitude par la présentation d'un accord de prêt fourni par l'acheteur en date du 8/8/05.
Comme vous pouvez le remarquer : pourquoi signer un mandat (en date du 21/07/05) qui plus est d'exclusivité alors qu'une action d'achat est en cours (?!!!?).
Bizarre comme réaction de la part du propriétaire.
Et pour la petite histoire, ce vendeur a signé un compromis de vente avec son acheteur mercredi dernier sans même prévenir l'agence comme quoi il semblerait qu'un mandat d'exclusivité ne protége pas l'agence de l'assurance de vendre le bien.
J'ai même recu un coup de fil du notaire en direct mercredi après-midi ( pas banal )me demandant de lui faxer un courrier stipulant mon désengagement formel à l'acquisition de ce bien (le propriètaire venait de lui signaler la signature d'un mandat d'exclusivité).
y'a d'la roumba dans l'air!
Pour ma part j'ai laissé tombé cette acquisition, vu l'ambroglio et j'ai transmis à l'agence toutes les informations utiles et n'ai pas répondu au notaire.
Bon débat à tous les deux!
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Edité par - marctab le 10 sept. 2005 15:30:03 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 sept. 2005 : 21:58:40
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Je maintiens à 100% ma position ! À savoir que la responsabilité civile et professionnelle de l'agent immobilier est engagée à partir du moment où celle-ci vous a engagé dans une négociation sans issue. L'arrêt de la Cour de Cassation que j'ai cité est absolument calir sur ce point !
Quant au vendeur, je ne vois pas quel recours vous pourriez avoir à son encontre, et la LRAC de l'agent immobilier à son attention n'est que la poudre aux yeux.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 07:23:28
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Il est peut-être clair mais inconnu et introuvable...
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 12 sept. 2005 : 07:33:07
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Citation :
Initialement entré par jcm
Il est peut-être clair mais inconnu et introuvable...
jcm
J'ai trouvé ceci sur legifrance.
Cour de Cassation
Chambre criminelle
Audience publique du 24 juin 1976 Cassation
N° de pourvoi : 75-90995
Publié au bulletin
M. Combaldieu
M. Malaval
M. Dullin
Demandeur M. Lesourd
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
CASSATION SUR LE POURVOI FORME PAR MARTY(ROLAND), CONTRE UN ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE, 5EME CHAMBRE, EN DATE DU 12 MARS 1975, QUI L'A CONDAMNE A 10000 FRANCS D'AMENDE POUR INFRACTIONS A LA REGLEMENTATION DES ACTIVITES PROFESSIONNELLES RELATIVES A CERTAINES OPERATIONS PORTANT SUR LES IMMEUBLES ET LES FONDS DE COMMERCE LA COUR, VU LE MEMOIRE PRODUIT ;
SUR LE MOYEN UNIQUE DE CASSATION PRIS DE LA VIOLATION DES ARTICLES 3, 5, 6 ET 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, DES ARTICLES 51 ET SUIVANTS, 72 DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972, DE L'ARTICLE 593 DU CODE DE PROCEDURE PENALE ET DE L'ARTICLE 7 DE LA LOI DU 20 AVRIL 1810, DEFAUT DE MOTIFS, MANQUE DE BASE LEGALE, " EN CE QUE, PAR L'ARRET ATTAQUE, LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE A CONDAMNE LE DEMANDEUR A 10000 FRANCS D'AMENDE D'UNE PART POUR AVOIR PERCU DIVERSES SOMMES EN RETRIBUTION DES SERVICES RENDUS LORS DE LA CONCLUSION PAR SON INTERMEDIAIRE DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES, SANS DELIVRER LE RECU PREVU A L'ARTICLE 52 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 NI FAIRE TRANSITER LES FONDS PAR LE COMPTE BANCAIRE AFFECTE INSTITUE PAR L'ARTICLE 56 DU MEME DECRET ET SANS COMMUNIQUER AU FONCTIONNAIRE CHARGE DU CONTROLE LES DOCUMENTS PREVUS PAR CE DECRET, D'AUTRE PART POUR N'AVOIR PAS OBTENU DE MANDATS ECRITS POUR LOUER OU VENDRE DES BIENS OFFERTS A LA VENTE PAR AFFICHES OU PAR ANNONCES ;
" AUX MOTIFS D'UNE PART QUE LES TERMES DUDIT ARTICLE 56 S'APPLIQUENT A TOUS LES VERSEMENTS REMIS AUX TITULAIRES DE LA CARTE PROFESSIONNELLE, QUELLE QU'EN SOIT LA CAUSE ET QU'ILS EXCLUENT TOUTE POSSIBILITE D'INTERPRETATION ;
" ET AUX MOTIFS D'AUTRE PART QUE L'OFFRE FAITE PAR AFFICHES OU ANNONCES ENGAGE L'AGENT IMMOBILIER AU SENS DE L'ARTICLE 72 DE LA LOI (SIC) ET QUE L'APPLICATION STRICTE DE LA LOI EN VIGUEUR EST BIEN NECESSAIRE POUR ATTEINDRE LE BUT D'ASSAINISSEMENT POURSUIVI PAR LE LEGISLATEUR ;
" ALORS D'UNE PART QUE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET SON DECRET D'APPLICATION DINSTINGUENT ENTRE LA REMUNERATION DE L'AGENT IMMOBILIER PROFESSIONNEL, SOUMISE AUX SEULES EXIGENCES DE L'ARTICLE 6 DE LA LOI (QUE SANCTIONNE L'ARTICLE 18,2°) ET LES FONDS VISES A L'ARTICLE 5 (QUE SANCTIONNE L'ARTICLE 18,1°), QUI PEUVENT LUI ETRE CONFIES A UN TITRE QUELCONQUE A L'OCCASION DES OPERATIONS AUXQUELLES IL PRETE SON CONCOURS ET QU'IL DETIENT AVEC MANDAT DE RESTITUTION ;
QUE LE CHAPITRE V DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 EST PRIS POUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 5 SUSVISE DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 ET NE CONCERNE QUE LES OBLIGATIONS PARTICULIERES APPLICABLES EN CAS DE RECEPTION, DETENTION OU DISPOSITION DE FONDS, EFFETS OU VALEURS PAR LES INTERMEDIAIRES ;
QUE CES OBLIGATIONS ONT POUR OBJET DE COMPLETER LES GARANTIES FINANCIERES QUI, AUX TERMES DE L'ARTICLE 3 DE LA LOI, DOIVENT ETRE SPECIALEMENT AFFECTEES AU REMBOURSEMENT DESDITS FONDS, EFFETS OU VALEURS DEPOSES ET DE FACILITER L'EXERCICE DE CETTE GARANTIE PAR DIVERSES MESURES DE CONTROLE ;
QU'EN PARTICULIER LES ARTICLES 55 ET SUIVANTS DU DECRET OBLIGENT LES INTERMEDIAIRES A PORTER SUR UN COMPTE BANCAIRE DISTINCT DE LEUR COMPTE PERSONNEL LES FONDS QUI LEUR SONT CONFIES EN APPLICATION DE L'ARTICLE 5 DE LA LOI, DE MANIERE A ETABLIR UN CLOISONNEMENT ETANCHE ENTRE LES FONDS PERSONNELS, QUI INCLUENT LES REMUNERATIONS, ET LES FONDS DETENUS POUR LE COMPTE D'AUTRUI, DE SORTE QUE LE TITULAIRE DU COMPTE SPECIAL AFFECTE NE PEUT PAS DISPOSER LIBREMENT ET PERSONNELLEMENT DES SOMMES PORTEES SUR LE COMPTE, CE QUI EXCLUT TOUTE OBLIGATION D'Y VERSER SES PROPRES REVENUS PROFESSIONNELS ;
" ET ALORS D'AUTRE PART QUE LES SANCTIONS DE L'ARTICLE 18,2° DE LA LOI DU 5 JANVIER 1970 NE SONT APPLICABLES AUX PROFESSIONNELS DEPOURVUS DU MANDAT PREVU PAR L'ARTICLE 6 DE LA LOI ET L'ARTICLE 72 DU DECRET D'APPLICATION QU'AU CAS OU CEUX-CI ONT EXIGE OU ACCEPTE DES SOMMES D'ARGENT, BIENS OU VALEURS QUELCONQUES, CE QUE L'ARRET ATTAQUE NE CONSTATE PAS, ET QUE LA SIMPLE PUBLICITE, QUI NE CONSTITUE D'AILLEURS PAS MEME LA NEGOCIATION OU L'ENGAGEMENT PREVU AUDIT ARTICLE 72, PEUT ETRE EFFECTUEE SANS MANDAT PREALABLE ET NE TOMBE SOUS LE COUP D'AUCUNE QUALIFICATION PENALE, LA LOI REPRESSIVE ETANT AU SURPLUS D'INTERPRETATION RESTRICTIVE " ;
ATTENDU QU'IL APPERT DE L'ARRET ATTAQUE QU'A L'OCCASION DE TRANSACTIONS REALISEES PAR SON ENTREMISE, MARTY, QUI EXPLOITAIT UNE AGENCE IMMOBILIERE, A PERCU DE SA CLIENTELE, A TITRE DE COMMISSIONS, DES SOMMES D'ARGENT SANS DELIVRER EN CONTREPARTIE LE RECU PRESCRIT PAR L'ARTICLE 52 DU DECRET N° 72-678 DU 20 JUILLET 1972 ET SANS QUE CES VERSEMENTS AIENT DONNE LIEU A L'ETABLISSEMENT DE CHEQUES LIBELLES CONFORMEMENT AUX EXIGENCES DE L'ARTICLE 56 DU MEME DECRET ET PORTANT NOTAMMENT L'INDICATION DU NUMERO DU COMPTE SPECIAL PREVU PAR L'ARTICLE 55 DE CE TEXTE ;
QU'IL A ETE EN CONSEQUENCE PREVENU DU DELIT PREVU PAR LA DISPOSITION DE L'ARTICLE 18,1° B, DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, QUI PUNIT DE PEINES CORRECTIONNELLES LES PERSONNES SOUMISES AUX DISPOSITIONS DE CETTE LOI QUI AURONT, A L'OCCASION DE TRANSACTIONS IMMOBILIERES, RECU A QUELQUE TITRE ET DE QUELQUE MANIERE QUE CE SOIT DES SOMMES D'ARGENT, SANS AVOIR TENU LES DOCUMENTS OU DELIVRE LES RECUS EXIGES ;
ATTENDU QUE, POUR TENTER D'ECHAPPER A SA RESPONSABILITE PENALE, MARTY A SOUTENU DEVANT LES JUGES DU FOND QUE LES FORMALITES PRESCRITES PAR LES ARTICLES 52 ET 56 PRECITES DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 N'AVAIENT PAS A ETRE OBSERVEES EN L'ESPECE, CES FORMALITES NE CONCERNANT PAS, SELON LUI, LA PERCEPTION PAR L'AGENT IMMOBILIER DE VERSEMENTS REPRESENTATIFS DE SA PROPRE RETRIBUTION, MAIS AYANT ETE EDICTEES SEULEMENT POUR LE CAS OU CE PROFESSIONNEL SE TROUVE APPELE EN TANT QUE MANDATAIRE A RECEVOIR OU DETENIR DES FONDS POUR LE COMPTE D'AUTRUI ;
ATTENDU QUE CE MOYEN DE DEFENSE A ETE A BON DROIT REJETE ;
ATTENDU EN EFFET QUE L'ARTICLE 5 DE LA LOI PRECITEE DU 2 JANVIER 1970 DISPOSE, EN LES TERMES LES PLUS GENERAUX, QUE LES PERSONNES VISEES PAR CETTE LOI QUI RECOIVENT, DETIENNENT DES SOMMES D'ARGENT, DES BIENS, DES EFFETS OU DES VALEURS, OU EN DISPOSENT, " A QUELQUE TITRE ET DE QUELQUE MANIERE QUE CE SOIT ", A L'OCCASION D'UNE DES OPERATIONS REGIES PAR LE MEME TEXTE, " DOIVENT RESPECTER LES CONDITIONS PREVUES PAR UN DECRET EN CONSEIL D'ETAT, NOTAMMENT LES FORMALITES DE TENUE DES REGISTRES ET DE DELIVRANCE DE RECUS " ;
QUE, S'IL EST VRAI QUE LE DECRET DU 20 JUILLET 1972, PRIS POUR L'APPLICATION DE CE TEXTE DE LOI, A FAIT UNE DISTINCTION ENTRE, D'UNE PART, CEUX DES INTERESSES QUI DECLARENT LEUR INTENTION DE " NE RECEVOIR AUCUN FONDS, EFFET OU VALEUR " A L'OCCASION DES OPERATIONS AUXQUELLES ILS PARTICIPENT ET D'AUTRE PART, CEUX QUI SE RESERVENT LA FACULTE CONTRAIRE, L'ARTICLE 3 DE CE DECRET N'EN OBLIGE PAS MOINS LES UNS COMME LES AUTRES A SE FAIRE OUVRIR UN COMPTE BANCAIRE SPECIAL " EXCLUSIVEMENT AFFECTE AUX VERSEMENTS ET REMISES VISES PAR L'ARTICLE 5 DE LA LOI " ;
QU'AUX TERMES DE L'ARTICLE 52 DU MEME DECRET " TOUS LES VERSEMENTS ET REMISES " DOIVENT DONNER LIEU A LA DELIVRANCE D'UN RECU CONFORME A UN MODELE FIXE PAR ARRETE INTERMINISTERIEL, TANDIS QUE, D'APRES L'ARTICLE 56, APPLICABLE EN LA CAUSE, " TOUS LES VERSEMENTS RECUS " SONT OBLIGATOIREMENT FAITS AU MOYEN D'UN CHEQUE BARRE, VIREMENT BANCAIRE OU VIREMENT POSTAL EMIS A L'ORDRE DE LA BANQUE ET PORTANT EN OUTRE L'INDICATION DU NUMERO DU COMPTE SPECIAL SUSMENTIONNE ;
ATTENDU QUE CES DISPOSITIONS REGLEMENTAIRES NE SONT PAS MOINS GENERALES QUE CELLES DE L'ARTICLE 5 DE LA LOI EN VERTU DUQUEL ELLES ONT ETE PRISES ;
QUE, SI ELLES CONTRIBUENT EN PRATIQUE A RENFORCER LA GARANTIE FINANCIERE IMPOSEE AUX AGENTS IMMOBILIERS PAR L'ARTICLE 3 DE LA MEME LOI, EN PERMETTANT DE MIEUX CONTROLER A TOUT MOMENT LE CARACTERE SUFFISANT DE LADITE GARANTIE, ELLES ONT CEPENDANT UN OBJET ET UNE PORTEE PLUS ETENDUS ;
QUE D'AILLEURS LES ARTICLES 52 ET 56 PRECITES NE SONT PAS INCLUS DANS LE CHAPITRE III DU DECRET CONCERNANT SPECIALEMENT LA GARANTIE FINANCIERE MAIS FIGURENT DANS LE PREMIER DES DEUX CHAPITRES DETERMINANT RESPECTIVEMENT LES OBLIGATIONS PARTICULIERES QUI SONT IMPOSEES, D'UNE PART, AUX AGENTS IMMOBILIERS CHAQUE FOIS QU'ILS PERCOIVENT DES FONDS ET, D'AUTRE PART, AUX PROFESSIONNELS DE LA GESTION IMMOBILIERE ;
QU'EN OUTRE, NE SE RETROUVE PAS DANS LA NOUVELLE REGLEMENTATION LA DISPOSITION DEROGATOIRE QUI FIGURAIT DANS L'ARTICLE 32 DU DECRET ABROGE DU 25 MARS 1965, AUX TERMES DUQUEL LES SOMMES REPRESENTATIVES DE LA RETRIBUTION DES AGENTS IMMOBILIERS POUVAIENT ETRE PERCUES SANS INSCRIPTION AU REGISTRE REPERTOIRE ET SANS DELIVRANCE D'UN RECU SOUMIS A DES FORMES PARTICULIERES ;
ATTENDU QU'IL DECOULE DE CE QUI PRECEDE QUE LE CHAMP D'APPLICATION DES PRESCRIPTIONS REGLEMENTAIRES DONT LA VIOLATION EST IMPUTEE AU DEMANDEUR NE SAURAIT ETRE RESTREINT, COMME LE VOUDRAIT CELUI-CI, AUX SEULS VERSEMENTS A L'EGARD DESQUELS PEUT ETRE APPELEE A JOUER LA GARANTIE INSTITUEE PAR LA LOI POUR LE REMBOURSEMENT EVENTUEL DES FONDS RECUS PAR UN AGENT IMMOBILIER POUR LE COMPTE D'AUTRUI ;
QU'AU CONTRAIRE, ELLES S'IMPOSENT AUSSI LORSQUE, S'AGISSANT D'UNE RETRIBUTION, LE MONTANT DE LA PERCEPTION ENTRE DANS LE PATRIMOINE DE SON BENEFICIAIRE ;
QUE SUR CE DERNIER POINT, ET CONTRAIREMENT A CE QUI EST ALLEGUE AU MOYEN, LES FORMALITES QUE CONSTITUENT, A L'OCCASION D'UNE RECEPTION DE FONDS, LA DELIVRANCE D'UN RECU ET L'ETABLISSEMENT D'UN CHEQUE OU ORDRE DE VIREMENT DESTINE AU CREDIT D'UN COMPTE SPECIAL N'EMPECHENT PAS L'AGENT IMMOBILIER TITULAIRE DE CE COMPTE DE DISPOSER PAR LA SUITE LIBREMENT DU MONTANT DE SES REMUNERATIONS PROFESSIONNELLES REGULIEREMENT ACQUISES ;
D'OU IL SUIT QUE LA DECLARATION DE CULPABILITE SE TROUVE JUSTIFIEE DU CHEF DE PREVENTION CONSIDERE ;
MAIS SUR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN ;
VU LES ARTICLES VISES AU MOYEN ;
ATTENDU QUE SI, AUX TERMES DE L'ARTICLE 72 DU DECRET DU 20 JUILLET 1972, L'AGENT IMMOBILIER NE PEUT NEGOCIER OU S'ENGAGER A L'OCCASION D'OPERATIONS SPECIFIEES A L'ARTICLE 1ER DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970 SANS DETENIR UN MANDAT ECRIT PREALABLEMENT DELIVRE A CET EFFET PAR L'UNE DES PARTIES, ET SI L'INOBSERVATION DE CETTE DISPOSITION PEUT DONNER LIEU A L'APPLICATION DES SANCTIONS PENALES PREVUES PAR L'ARTICLE 18, 3° DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, LORSQUE L'AGENT IMMOBILIER SE TROUVE HORS D'ETAT DE PRODUIRE LE MANDAT ECRIT AFFERENT A UNE OPERATION DETERMINEE, ENCORE FAUT-IL POUR QU'UNE TELLE INOBSERVATION SOIT CARACTERISEE, QU'IL Y AIT EU EFFECTIVEMENT DE LA PART DE L'INTERESSE UNE NEGOCIATION OU UN ENGAGEMENT RELATIFS A L'OPERATION CONSIDEREE ;
ATTENDU QUE, POUR DECLARER L'AGENT IMMOBILIER MARTY COUPABLE DE L'UN DES DELITS PREVUS PAR L'ARTICLE 18 DE LA LOI DU 2 JANVIER 1970, L'ARRET SE BORNE A RELEVER QUE LE DEMANDEUR, AYANT ETE INVITE A PRODUIRE LES MANDATS L'AUTORISANT A NEGOCIER LA VENTE DE CERTAINS BIENS IMMOBILIERS QU'IL PROPOSAIT PAR VOIE D'ANNONCES A L'ATTENTION DE SA CLIENTELE, A DU RECONNAITRE QUE, POUR PARTIE DE CES BIENS, IL NE DETENAIT PAS DE TELS MANDATS ;
MAIS ATTENDU QUE CES SEULES CONSTATATIONS N'ETABLISSENT PAS QUE LE PREVENU AIT EN L'ESPECE EFFECTIVEMENT NEGOCIE AVEC QUICONQUE OU SE SOIT ENGAGE A L'OCCASION DE LA MISE EN VENTE DES BIENS DONT IL S'AGIT ;
QUE PAR SUITE NE SE TROUVENT CARACTERISES EN L'ETAT NI LA VIOLATION DE LA DISPOSITION PRECITEE DE L'ARTICLE 72 DU DECRET DU 2 JUILLET 1972, NI LE DELIT QU'AURAIT PU CONSTITUER LE DEFAUT DE PRESENTATION DES MANDATS EXIGES PAR CE TEXTE REGLEMENTAIRE ;
QU'EN PRONONCANT DES LORS CONDAMNATION DE CE CHEF, LA COUR D'APPEL N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION ;
PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE L'ARRET DE LA COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE, DU 12 MARS 1975, ET, POUR ETRE STATUE A NOUVEAU CONFORMEMENT A LA LOI : RENVOIE LA CAUSE ET LES PARTIES DEVANT LA COUR D'APPEL DE NIMES
Publication : Bulletin Criminel Cour de Cassation Chambre criminelle N. 231 P. 603
Note Y.M. GP 1976 2 J p.542 (1p)
Décision attaquée : Cour d'Appel Aix-en-Provence (Chambre 5 ) 1975-03-12
Titrages et résumés 1) AGENTS D'AFFAIRES - Transaction sur les immeubles et fonds de commerce (loi du 2 janvier 1970) - Intermédiaire professionnel - Réception de fonds - Obligations - Délivrance d'un reçu spécial - Inscription à un compte spécial - Caractère général de ces prescriptions - Fonds perçus à titre de rémunération.
Le décret du 20 juillet 1972, pris pour l'application de la loi du 2 janvier 1970, prescrit que tous les versements ou remises perçus par un agent immobilier à l'occasion de son entremise professionnelle doivent obligatoirement donner lieu, selon des formes déterminées, à délivrance d'un reçu et à inscription à un compte bancaire spécial. Ces prescriptions ont une portée générale et s'appliquent notamment aux versements perçus par l'intermédiaire au titre de sa propre rémunération.
2) AGENT D'AFFAIRES - Transaction sur les immeubles et fonds de commerce (loi du 2 janvier 1970) - Intermédiaire professionnel - Négociation ou engagement - Mandat écrit - Mandat préalable.
Aux termes de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972, l'agent immobilier ne peut négocier ou s'engager, relativement aux opérations qui concernent ce texte, sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties. Il ne saurait dès lors y avoir violation de cette prescription si n'est pas constatée la réalité, de la part de l'agent immobilier, d'une négociation ou d'un engagement.
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Edité par - LeNabot le 12 sept. 2005 20:16:11 |
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