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floraline
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29 réponses |
 Posté - 02 sept. 2005 : 17:20:26
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Bonjour,
En vue de notre prochaine AG, je me plonge depuis qques jours dans les comptes et les pbs de notre copropriété. Et j'ai une grosse interrogation, vue mon manque d'expérience:
Je suis propriétaire depuis mars 2004.
Les charges trimestrielles à payer étaient celles du budget 2004. OK.
(budget prévisionnel de 67441 euros).Il se trouve qu'à cause de dépenses imprévues à cause de l'eau (commune, utilisée à tort et travers par 2 traiteurs + fuite d'eau chez l'un d'eux), et à cause de travaux (je ne sais pas lesquels), il y a eu dépassement de plus de 23000 euros (!!), le total des dépenses étant de 86434 euros.
Cette année en 2005, le syndic nous demande des charges basées sur le budget de 2004, et a pourtant prévu un budget prévisionnel de 80071 euros, qui ne peut etre bon car des compteurs individuels ont été posés...
A notre prochaine AG le 15/09, il a été prévu à l'ordre du jour:
-approvation des comptes pour 2004
-proposition du budget de fonctionnement 2004
-proposition du budget de fonctionnement 2005
ma question est de savoir si c'est normal de ne pas avoir approuvé le budget 2004, si le syndic a le droit de baser ses charges 2005 sur celles de 2004?
Concernant le fonctionnement de 2005, et le budget prévisionnel 2006, il y a des choses aberrantes, que se passe t-il si on est pas d'accord?
C'est un peu complexe, comme notre copropriété ou règne la confusion la plus totale...nous payon des charges exorbitantes, et elles sont en augmentation...
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 17:59:01
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Que le budget d'un exercice soit établi en fonction du budget précédent, c'est une évidence !
Encore faut-il tenir compte des éléments entrant en jeu :
Il y a eu une perte d'eau ; il ne faut pas conteenter de reprendre la même consommation avec un petit % de plus. Il faut bien sur décompter la perte.
On a posé des compteurs, il faut ajouter le cas échéant une ligne pour les frais liés au compteur, etc...
Votre syndic sort les budgets de son ordinateur avec nn % uniformément ! Ce n'est pas du travail soigné  |
Edité par - JPM le 04 sept. 2005 17:44:25 |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 18:15:03
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et que fait le CS?
A t il participé à l'élaboration de ce budget et de l'ordre du jour de l'AG???? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 19:55:55
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Pour le poste eau vous pouvez très bien demander une modification de la somme prévue dans le budget,explications à la clé,si le syndic persiste vous pouvez refuser votre accord pour ce poste (il ne faut jamais refuser le budget en entier car il n'y a plus d'appels de fonds possible donc plus de règlement de facture EDF,assurance,eau....)
Il faut mobiliser les autres copropriétaires pour rétablir un budget normal et donc des appels de fonds trimestriels eux aussi logiques et qui ne gonflent pas le compte banque du syndic.
Comme dit par nefer et le CS que devient-il la dedans.C'est son rôle et son droit (vis à vis du syndic) et son devoir(vis à vis des copropriétaires) de vérifier le bien fondé de chaque poste du budget et de donner son avis en AG. |
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floraline
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 02 sept. 2005 : 20:27:03
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Merci pour vos réponses.
Mais quelqu'un peut-il me dire: est-ce normal que l'on approuve que maintenant, en septembre 2005, le budget 2004 ? et meme le budget de 2005?
Et est-ce normal, en tant que copropriétaire, de payer des
Que le syndic ne fasse pas du travail soigné, ça c'est sur...il n'y avait avant personne dans l'immeuble qui était vide, ils faisaient ce qu'ils voulaient, et tous les nouveaux propriétaires comme moi sont des "bleus"...Pas facile de se retrouver dans l'embroglio des budgets et problèmes de cet endroit avec un syndic qui ,ne répond jamais aux questions posées. J'ai l'impression de trainer les casseroles des années précédentes. Les charges ne cessent d'augmenter, elles sont déjà exorbitantes, et la moitié des copropriétaires ne paient plus, il y a 35000 euros en débit...
Moi ça me fait peur, j'ai l'impression de ne rien pouvoir faire..
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 17:51:56
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Non, il est absolument anormal d'approuver un budget à postériori cela ne sert strictement à rien et c'est illégal de même que faire des appels de fonds sans budget.
floraline,reprendre le décret de mars 1967 (modifié en 2004)la section IV la comptabilité du syndicat,notamment l'article 43 qui "dit":
< le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de 12 mois.Il est voté avant le début de l'exercice.
Toutefois,si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne,le syndic,préalablement autorisé par l'AG des copropriétaires,peut appeler successivement 2 provisions trimestrielles,chacune égale au quart du budget précedemment voté>
En clair pour un exercice année civile (2005) le budget doit être voté au plus tard courant décembre année M-1 (2004) Si pas de vote car pas d'AG le syndic peut appeler 2 trimestres de provisions (en 2005)en se basant sur le budget de 2004. Mais le budget 2005 doit être obligatoirement voté au cours d'une AG fin mars ou courant avril afin que l'appel de fonds payable en juillet 2005 soit conforme au budget 2005.
Je ne voudrais pas jouer les rabats joie mais avec un syndic comme vous avez ,qui semble aller de pairr avec le CS, et 35000 euros en débit (impayés???) je règlerais d'abord ces problèmes ( virer le syndic qui n'est pas plus fort en gestion qu'en technique)avant de penser à la terrasse privative et au garde-corps sinon il est à craindre que vous -et les 5 autres copropriétaires- vous alliez droit à la catastrophe!!! |
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floraline
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 18:47:49
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merci beaucoup pour votre réponse, félix1930. j'aimerais bien le virer mais je ne suis pas seule.
par contre, ai-je un pouvoir quelconque de m'opposer à certaines dépenses concernant ce fameux budget 2004 lors de l'AG aui a lieu le 15/09 prochain, au cours de laquelle on approuve le budget 2004,2005 et le prévisionnel 2006?
Si je comprends bien, le syndic est en situation délicate sur 2 points: approbation tardive et à postériori du budget 2004, meme chose pour 2005, la réunion devant avoir lieu en juin 2005 à lieu le 15 septembre prochain, le syndic considérant que "vue le bordel qui règne dans la copropriété, on est plus à ça pret...."!!
Mais ça n'empeche qu'on ne peut pas faire grand chose |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 19:01:56
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Un syndic ne peut appeler 1 ct d'€ ni engager 1 cts d'€ qui n'ait été préalablement voté par une AG, ainsi que le prévoit les article L.14-1 et L.14-2.
De ce fait, pour les 1er et 2ème trimestre de chaque exercice comptable, le syndic ne peut appeler de fonds puisqu'en principe l'AG appelé à voter le budget prévis de cet exercice comptable, mettons ce luis de 2005, cette AG se passe fin 1er trimestre ou au cours du 2ème trimestre.
C'est pourquoi de nombreux syndics font voter, mettons en avril 2005, au cours de l'AG, le budget prévis de l'exercice 2006, uniquement pour pouvoir appeler les 1er et 2ème trimestres 2006 ! De ce fait, puisque ce prévisionnel ne sera pas juste, il faudra lors de l'AG d'avril 2006 re-voté pour un prévisionnel, du moins pour un prévisionnel rectificatif ...
Pour la ma part j'estime cela totalement idiot, d'autant que les textes prévoient que l'AG puisse autoriser le syndic à procéder aux appels de fonds des 2 premiers trimestres, sans pour autant voter un budget prévisionnel.
"Art. 14-1 (L.SRU. en vigueur 1.01.2002) - Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.
Art. 14-2 (L.SRU. en vigueur 1.01.2002) – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel des dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’état.
Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale."
C'est en application du "...Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes." de l'art.14-1, que je préconise de voter en AG la résolution suivante :
"Le syndic est autoriser à procéder à des appels de fonds pour les 1er et 2ème trimestre de chaque exercice comptable dont le montant sera égal au quart (1/4) du budget prévisionnel de l'exercice précédent".
Et ainsi plus de surprise : en avril 2005 vous votez le budget prévis 2005, basé sur les dépenses 2004, et le syndic peut appeler les fonds pour 2006, pour les 2 premiers trimestres, appels prévisionnels qui seront égals au 1/4 du prévis 2005.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 20:07:23
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Le "bordel" c'est le syndic qui l'a mis et surtout qui l'entretien.
Nous fonctionnons comme indiqué par gédehem et nous n'avons pas de problème.
Comme indiqué dans l'article 14-1 cité < l'AG des copropriétaires appelée à voter le bufget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent>.Si votre exercice se terminait le 31 décembre 2004,"bordel" ou pas l'AG devait avoir lieu au plus tard en juin 2005 ( donc éventuelle faute supplémentaire de votre syndic)
questions
-combien y a t-il de copropriétaires dans votre immeuble?
-avez vous un conseil syndical
-durée de mandat du syndic et date d'échéance
surtout il ne faut pas (vous et les autres)partir du -mauvais-principe "on ne peut pas faire grand chose".
Pas toujours simple mais vous pouvez y arriver, ne vous battez pas seule, les autres sont dans la même galère il faudra unir vos forces et vos connaissances
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 23:06:05
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Citation :
Initialement entré par gédehem
C'est pourquoi de nombreux syndics font voter, mettons en avril 2005, au cours de l'AG, le budget prévis de l'exercice 2006, uniquement pour pouvoir appeler les 1er et 2ème trimestres 2006 ! De ce fait, puisque ce prévisionnel ne sera pas juste, il faudra lors de l'AG d'avril 2006 re-voté pour un prévisionnel, du moins pour un prévisionnel rectificatif ...
Pour la ma part j'estime cela totalement idiot, d'autant que les textes prévoient que l'AG puisse autoriser le syndic à procéder aux appels de fonds des 2 premiers trimestres, sans pour autant voter un budget prévisionnel.
Certes, mais cela renforce notre position en cas de contentieux sur charges impayées, les budjets de l'année N et N+1 ayant été approuvés.
Cela impressionne les juges.
La déchéance du terme est applicable.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 03 sept. 2005 : 23:55:04
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...heuu .. Ben ... c'est que je ne vois pas ce qu'il y a d'impressionnant et qui permettrait donc d'impressionner des juges .. qui seraient, qui plus est, impressionnables !!!
La seule chose que je vois, c'est que dans l'ancienne pratique, c'était l'appel de fonds envoyé par le syndic qui déterminait l'exigibilité des sommes votées, vote de fonds qui les rendaient "liquides".
Seules les sommes rendues liquides du fait d'un vote et exigibles par un appels de fonds étaient 'exigibles' des copropriétaires.
L'art.14-1 lève l'ambiguité, qui rend les fonds votés exigibles automatiquement.
Le budget prévis étant voté, et avec la résolution que je propose, le syndic autorisé à 'exiger' les provisions pour les 2 premiers trimestres de l'exercice suivant, il n'y a aucun problème.
Votre post me fait penser tout de même à une chose : pour qu'il n'y ai pas d'ambiguité ou d'interprétation, peut être faut-il compléter la proposition de résolution en ce qui concerne cette 'exigibilité' :
"Le syndic est autoriser à procéder à des appels de fonds pour les 1er et 2ème trimestre de chaque exercice comptable dont le montant sera égal au quart (1/4) du budget prévisionnel de l'exercice précédent.
Ces provisions sont exigibles le premier jour de chacun de ces deux premiers trimestres."
Il est ainsi répondu aux prescriptions du dernier alinéa de l'art.14-1.
Chacun connaissant le 1/4 du budget prévis de l'exercice passé, les provisions des 1er et 2ème trimestres de l'exercice N+1 étant en fait la continuation des provisions des 3ème et 4ème trimestre de N, de l'exercice précédent.
Suivant la date de l'AG qui vote le prévisionnel, la régularisation se fait sur le 2ème ou plus surement sur le 3ème trimestre de l'exercice en cours.
S'ils sont impressionnables, voila qui peut impressionner les juges, non ? 
Ceci étant, chez Floraline, cela me semble être un beau b.... !
Une dernière précision concernant les travaux votés hors budget prévis et qu'aborde l'art.14-2 :
Je suis partisan de toujours compléter la résolution qui les décide par la mention :
"Les sommes afférentes aux dépenses ici votées sont en totalité exigibles à compter de ce jour(date AG. ndlr). Ces sommes seront provisionnées par des appels de fonds (mensuels, bi-memsuel...à définir par l'AG) dont le premier aura lieu le ...(au besoin 5 mois après l'AG)."
Il est ainsi répondu au dernier alinéa de l'art.14-2 "Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale." .. trop souvent oublié !
Plus de question sur qui doit payer et quand, en particulier vendeur/ acheteur un peu après l'AG.... puisque les sommes sont exigible à l'instant même de la prise de décision, à la date de l'AG ...
S'il n'y a pas d'accord, la simple lecture du PV suffit à répondre à la question : une vente après l'AG, la somme n'est exigible que du vendeur. ....sauf accord particulier entre vendeur/acheteur, bien entendu.
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Edité par - gédehem le 04 sept. 2005 00:13:12 |
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air jordan
Pilier de forums
2724 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 00:06:33
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oupss j'ai oublié de mettre un smilies !
cela donne donc :
Certes, mais cela renforce notre position en cas de contentieux sur charges impayées, les budjets de l'année N et N+1 ayant été approuvés.
Cela impressionne les juges.
La déchéance du terme est applicable.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 00:16:38
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...Avec ma résolution modifiée, aussi ..
(On peut mourir 2 fois ?) |
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floraline
Contributeur actif
29 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 11:25:37
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Pour répondre à felix1930,
je ne sais pas exactement combien de copropriétaires nous sommes, mais probablement une 20aine. Sinon oui, il y a un CS, ils sont sympas mais très jeunes, et très influencables par le syndic,l'un vient de racheter une boulangerie dans la copro et a tout interet a bien s'entendre avec lui.
La réelection du syndic sera votée lors de l'AG 15/09/2005...
Le syndic fait ce qu'il veut, est en situation illégale vis à vis des textes à double titre, mais QUE POUVONS NOUS FAIRE CONCRETEMENT? |
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mallo35m
Pilier de forums
609 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 12:35:28
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Citation :
Initialement entré par gédehem
L'art.14-1 lève l'ambiguité, qui rend les fonds votés exigibles automatiquement.
Le budget prévis étant voté, et avec la résolution que je propose, le syndic autorisé à 'exiger' les provisions pour les 2 premiers trimestres de l'exercice suivant, il n'y a aucun problème.
J'y mettrais juste un bémol, issu de l'art. 35-2 du décret qui précise que les provisions doivent quand même être appelées préalablement à chaque date d'exigibilité ... (dans notre copropriété, le syndic se contente du décompte de début d'exercice pour indiquer la part payable à chaque échéance, mais n'envoie aucun avis en début de trimestre : résultat, il y a des oublis et il passe directement au "rappel" ... et pourquoi pas la MED tant qu'il y est ?!)
Décret, art. 35-2 : Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la décision d'assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l'objet de la dépense.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 14:35:42
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mallo35m,
nous avons loguement débattu de ce problème notamment avec gédehem il s'agit d'un avis suivant l'article 35-2 du décret de mars 1967
< pour l'exécution du budget prévisionnel,le syndic adresse à chaque copropriétaire,par lettre simple,préalablement à la date d'exigibilité déteminée par la loi,un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Dès le budget voté chacun connait le montant qu'il aura à verser chaque trimestre ou autres dates prévues par l'AG. Avant cela ne figurait pas dans la loi et il n'y avait pas plus de problème (chez nous)que maintenant |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 14:49:33
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Vous faites bien de rappeler cet art.35-2 du décret .... sauf qu'il ne change rien du tout à notre affaire.
Car l'envoi que devrait faire le syndic, préalablement, n'est pas du tout un "Appel de fonds", dans le sens qu'il avait avant les modifs apportées, et que cette note préalable n'induit pas l'exigibilité des fonds votés, en particulier pour ceux du budget prévisionnel.
Le syndic adresse à chaque copropriétaire un AVIS qui rappel le montant de la provision exigible, rendue exigible par le vote du prévisionnel par l'AG.
Pour ma part, je pense que cet AVIS n'est d'aucune influence sur une procédure contencieuse, l'exigibilité procédant directement du votre du budget par l'AG.
Ce n'est peut être pas très sympa, mais en l'état des textes le syndic peut passer directement à la notification d'un 'Rappel' voire d'une Mise en demeure pour une somme déja rendue exigible ...!
Pour ce qui concerne les travaux, ceux dont parle l'art.14-2 et l'alin.2 de D.art.35-2, c'est bien la décision de l'AG qui va déterminer ici aussi l'exigibilité des fonds votés.
Si cette exigibilité est déterminée, on peut s'en remettre à la résolution telle que je la propose : exigibilité des fonds au jour de l'AG avec des provisionnement décalés, par appel de fonds du syndic (appels ici maintenus), dont le calendrier est décidé par l'AG.
Mais ici aussi, l'exigibilité tombe au jour de l'AG et non lors de ces 'appels de fonds' décalés, qui ne sont qu'une facilité de paiement fractionnée décidée par l'AG
Même s'il me parait important de maintenir les 'appels de fonds' pour les provisions trimestrielles, pour autant, en l'état des textes, ces 'appels', qui sont maintenant des "Avis", ne déterminent pas pour autant par eux-mêmes l'exigibilité des fonds votés.
C'est toute la différence de la nouvelle procédure.
Auc copropriétaires d'être informés et vigilants sur ce point.
Aux CS de bien en être informés aussi et d'en faire régulièrement le rappel aux copropriétaires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 18:34:33
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On peut discuter pendant des heures sur les deux systèmes :
1) Adoption du budget prévisionnel 2006 en 2005. C'est le système imposé par la loi. Il est assorti de la procédure spéciale de recouvrement avec déchéance du terme. Le budget 2006 peut, à mon avis, être rectifié dans le courant du 1er semestre 2006 avec modification en plus ou en moins des appels de juillet et octobre.
2) Adoption du budget 2006 en 2006. C'est la solution de secours apportée par le décret, frontalement contraire à la loi (donc illégale). Elle est privée de la procédure spéciale de recouvrement et de la garantie de déchéance du terme. Mais elle permet de mieux coller à la réalité du budget (ce que permet aussi la rectification du budget 2006 voté en 2005).
Il y aura peut être un copropriétaire et un avocat pour soulever l'illégalité ? L'avenir le dira. Les syndicats choisiront ce qu'ils préfèrent.
Mais Gedehem reprend sa proposition intéressante d'une décision d'assemblée autorisant le syndic à appeler les deux premiers appels de chaque exercice N calculés sur le budget N-1 / 4. Si j'ai bien compris cette résolution aurait effet pour les années suivantes ?
Cette suggestion est contraire au décret du 27 mai 2004.
L'article 43 soumet le vote en 2006 du budget 2006 à une condition : " si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne ... ".
Cette condition ne peut être la difficulté d'établir en avril 2005 un budget prévisionnel pour 2006. Elle est commune à tous les syndicats de France et ne saurait justifier une dérogation manifestement spéciale.
La dérogation ne vaut donc que pour un exercice. Feu le professeur Giverdon a écrit à ce propos : " il faut donc une impossibilité, qu'il y aura lieu de justifier, en cas de contestation ". Que pourrait être cette impossibilité ? Le refus d'adoption du budget prévisoonnel 2006 en est une. Mais il faut alors que la même assemblée donne au syndic l'autorisation prévue par l'article D 43.
Comme à l'ordinaire, bien sur, si personne ne conteste, on fait ce qu'on veut ! Tous les avis donnés ici tiennent compte de cette éventualité. Ils n'ont d'intérêt qu'en cas de contestation.
Pour l'avis de l'article D 35-2 : Selon M. Giverdon : pas d'avis, pas d'exigibilité. La disposition réglementaire est certainement en ce sens. C'est pourquoi elle exige un avis préalable, c'est à dire antérieur à la date légale d'exigibilité. Un problème quand même : le syndic ne peut pas justifier la réception de l'avis par Dupont. On admettra sans doute une solution identique à celle admise pour la relance fiscale : le double détenu par le syndic vaut preuve !!! A fortiori si les autres copropriétaires reconnaissent l'avoir bien reçu.
Et de toute manière, comme le dit justement Gedehem, les copropriétaires sont réputés savoir combien, et quand, ils doivent payer à telle date.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 19:12:57
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Heeuu ..je sais bien que c'est dimanche et que les choses tournent au ralenti, mais je n'ai pas tout bien compris, ou alors nous ne parlons pas du tout de la même chose.
Je ne vois pas du tout, à relire la loi et en particulier son art.14-1 que j'ai rappelé plus haut, où serait cette obligation dont vous parlez de voter en 2005 le budget 2006.
"Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.
L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de 6 mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent."
Il n'est pas question d'un vote préalable, anticipé. Mieux : il est bien précisé que lorsque l'AG doit approuver le budget prévisionnel mettons de 2005, l'AG doit se réunir dans les 6 mois de l'exercice précédent, celui de 2004.
C'est à dire, si on lit bien sans interprétation personnelle, qu'un budget prévisionnel 2005 doit être au plus tard voté le 30 juin 2005.
C'est tout ce qu'on peut dire des textes.
Reste le 3ème alinéa de cet art.14-1 : "La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.", que recoupe l'art.35-2 de D, cité aussi plus haut : "Pour l'exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d'exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible."
La chose est claire, et ne nécessite pas 5 mn de débat. L'exigibilité des fonds votées dans le budget prévisionnel procède directement et uniquement du vote de ce budget par l'AG.
N'en déplaise à Feu Mr Giverdon, un avis du syndic rappelant la somme rendue exigible par l'AG n'est pas, par lui même, un élément d'exigibilité d'une provision. C'est juste un rappel.
Quant à ce que vous appelez "l'exception" de l'art.43, elle n'est pas une exception en soi !
" D.art.43 : Art. 43 (D.2004-479, 27 mai 2004) - Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l’exercice qu’il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu’au cours de l’exercice comptable qu’il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’applique pas à cette situation.".
Il est constant qu'un budget prévisionnel est basé sur le comptes des dépenses de l'exercice précédent et sur les les postes que l'on veut adapter.
Il est idiot de vouloir adopter en avril ou mai 2005 un pré-prévisionnel 2006 qui n'a en fait pour but que de rendre les provisions des 1er et 2ème trimestres 2006 exigibles !
Cette pratique oblige à adopter, et au plus tard en juin 2006, un budget prévisionnel rectificatif !!
L'art.D.43 est clair et répond bien à la prescription de l'art.14-1 : "le syndic, préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté."
Ma proposition de résolution n'est pas ponctuelle et couvre bien TOUS les exercices comptables:
""Le syndic est autorisé à procéder à des appels de fonds pour les 1er et 2ème trimestre de chaque exercice comptable dont le montant sera égal au quart (1/4) du budget prévisionnel de l'exercice précédent.
Ces provisions sont exigibles le premier jour de chacun de ces deux premiers trimestres."
Et en Avril ou Mai 2006, on votera tranquilement, à tête reposée, le prévisionnel 2006, sur la base des comptes 2005.
Je vien s ajouter une précision, qui me semble importante.
Un budget prévisionnel ayant été voté par une AG, les provisions trimestrielles (ou "...le 1er jour de la période fixée par l'AG" .L.art.14-1) sont exigibles le 1er jour de chacun de ces trimestres.
Pour un budget 2005 voté en avril ou mai 2005, cette exigibilité ne concernera que les 3ème et 4ème trimestre 2005.
Pour les 2 premiers trimestres 2006, la résolution proposée ayant été adoptée, le syndic devra, donc obligatoirement, procéder à des "appel de fonds" préalables, ainsi que le précise la résolution, afin de rendre ces 2 premières provisions 2006 exigibles.
Ici, il n'y a pas d'AVIS, ou de rappel, l'exigibilité des fonds de ces 2 premiers trimestres procédant bien de ces "appels de fonds".
Tout est très simple, le syndic voit son travail simplifié
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Edité par - gédehem le 04 sept. 2005 19:44:21 |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 20:25:40
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floraline,
pour la réélection du syndic le 15.09.2005 il est trop tard pour faire autre chose que votez à nouveau pour le même mais surtout ne votez que pour un contrat de durée UN AN;vous entendre avec d'autres copropriétaires avant la réunion pour ne pas accepter d'autres durées (le contrat c'est 1,2 ou 3)et contrairement à ce qu-il vous affirmera peut être 1 an ne coûte pas plus cher que 2 ou 3 . |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 04 sept. 2005 : 21:15:11
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Tout à fait ! Il faut jamais rien faire dans la précipitation : c'est voué à l'échec.
En construisant petit à petit, en s'informant, en se formant, en informant les copropriétaires, on prépare le terrain pour demain .. afin de faire un atterrissage en douceur !
Son mandat sera effectivement, et impérativement, limité à un an. Ou du moins jusqu'au 30.06.2006 si votre exercice comptable va du 1/01 au 31/12. La résolution le nommant sera alors : le syndic XXXX est élu pour un mandat d'UN an qui se terminera au plus tard le 30/06/2006 (l'AG 2006 devant se tenir au plus tard à cette date).
Il ne faudra surtout pas oublier de rejeter le Quitus, quitus qui n'est pas prévu par les textes et dont le rejet, assurance préservant les intérets du Syndicat, n'a pas a être justifié. |
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budget 2004 non approuvé...charges exorbitantes
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